Coronavirus: nessuna casa all’asta almeno fino al 26 giugno 2020?

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Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale il D.L. del 17 marzo 2020 n. 18, denominato anche Decreto “Cura Italia”, sono state varate delle “misure di potenziamento del servizio sanitario nazionale e di sostegno economico delle famiglie, lavoratori e imprese connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19”.

In tale Decreto è stata riportata una specifica regolamentazione anche in materia di giustizia, in aggiornamento rispetto a quella già riportata nel Decreto-Legge n. 11/2020.

In particolare, i primi due commi dell’art. 83 del D.L. 18/2020, intitolato “Nuove misure urgenti per contrastare l’emergenza epidemiologica da COVID-19 e contenerne gli effetti in materia di giustizia civile, penale, tributaria e militare”, prevede che:

 

  1. Dal 9 marzo 2020 al 15 aprile 2020 le udienze dei procedimenti civili e penali pendenti presso tutti gli uffici giudiziari sono rinviate d’ufficio a data successiva al 15 aprile 2020.
  2. Dal 9 marzo 2020 al 15 aprile 2020 è sospeso il decorso dei termini per il compimento di qualsiasi atto dei procedimenti civili e penali. Si intendono pertanto sospesi, per la stessa durata, i termini stabiliti per la fase delle indagini preliminari, per l’adozione di provvedimenti giudiziari e per il deposito della loro motivazione, per la proposizione degli atti introduttivi del giudizio e dei procedimenti esecutivi, per le impugnazioni e, in genere, tutti i termini procedurali. Ove il decorso del termine abbia inizio durante il periodo di sospensione, l’inizio stesso è differito alla fine di detto periodo. Quando il termine è computato a ritroso e ricade in tutto o in parte nel periodo di sospensione, è differita l’udienza o l’attività da cui decorre il termine in modo da consentirne il rispetto. Si intendono altresì sospesi, per la stessa durata indicata nel primo periodo, i termini per la notifica del ricorso in primo grado innanzi alle Commissioni tributarie e il termine di cui all’articolo 17-bis, comma 2 del decreto legislativo 31 dicembre 1992 n. 546.”

 

Dalla lettura dei su riportati primi due commi dell’art. 83 del D.L. 18/2020 si evince chiaramente che nel “periodo cuscinetto” decorrente dal 9 marzo 2020 al 15 aprile 2020 tutti i procedimenti civili e penali, nonché tutti i termini di qualsivoglia attività giudiziaria, sono sospesi, salvo alcune eccezioni espressamente indicate nel Decreto-legge 18/2020 cui per brevità si rimanda. Gli effetti della sospensione riguardano anche gli atti introduttivi del giudizio e dei procedimenti esecutivi, ove per il loro compimento sia previsto un termine.

In data 8.4.2020 è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il Decreto-Legge n. 23/2020, denominato anche “Decreto Liquidità”, mediante il quale, con l’art. 36, è stato ampliato il periodo di sospensione delle attività giudiziarie portandolo dal 15 aprile all’11 maggio 2020.

Quali conseguenze vi saranno sulle vendite giudiziarie afferenti le procedure esecutive immobiliari?

È prevedibile che non vi sarà alcuna vendita giudiziaria almeno sino al 26.06.2020.

Andiamo con ordine…

La data fissata per la vendita è da qualificarsi come una vera e propria udienza (art. 631 c.p.c.), che si tiene normalmente innanzi ad uno specifico professionista appunto delegato dal giudice dell’esecuzione immobiliare per le operazioni di vendita.

In applicazione dell’art. 36 D.L. n. 23/2020 la vendita dovrà essere quindi differita a data successiva all’11.05.2020. Ciò significa che tutte le vendite ricadenti nel periodo cuscinetto dovranno essere differite. Il dettato normativo dell’art. 490 c.p.c. disciplina le tempistiche afferenti alla “pubblicità” delle vendite giudiziarie, fissando il termine minimo di 45 giorni tra l’inizio della pubblicità e la data della vendita.

La vendita giudiziaria dovrà essere quindi pubblicata sul portale delle vendite pubbliche dal 12.05.2020, e le relative operazioni non potrebbero che avvenire a partire dal 26.06.2020 (11 maggio + 45 giorni ex art. 490 c.p.c.).

Bisognerà soltanto capire se la volontà dei Tribunali, stando così le cose (augurandoci di una repressione del fenomeno patologico Covid-19, e quindi l’assenza di ulteriori rinvii e sospensioni dell’attività giudiziaria), sia quella di far cadere le vendite giudiziarie a partire dal 26.06.2020 o addirittura iniziare a pubblicarle da tale data, in considerazione del fatto che il Coronavirus ha determinato in tutto il paese una condizione di profondo disagio, paura, preoccupazione, e generando, al contempo, la completa desertificazione delle città, dei luoghi pubblici e di intrattenimento, senza considerare inoltre il numero delle vittime.

Al di là dell’aspetto sanitario e sociale, già di per sé raccapricciante, è inevitabile considerare i danni economici che il suddetto virus ha prodotto nei confronti dell’intero sistema paese.

Si ritiene che tutti i su menzionati effetti avranno delle pesanti ripercussioni, ovviamente, anche nelle vendite giudiziarie, in quanto la visita dell’immobile, il deposito della busta, il presenziare all’attività di vendita (per quelle con modalità analogiche), richiedono spostamenti verso più luoghi, in un periodo in cui, invece, l’offerente “medio” è ben più impegnato ad arginare un possibile contatto con persone, per evitare di esser contagiato dal Covid-19.

Inoltre, il medesimo, potrebbe esser orientato verso operazioni di risparmio, e quindi di astensione dagli acquisti di immobili in genere, data l’incertezza economica futura del paese, non essendo prospettabile, almeno per il momento, una celere ripresa economica.

Nella descritta situazione di incertezza è altamente probabile che le offerte per l’aggiudicazione degli immobili saranno presentate in misura molto ridotta.

Quantomeno è sicuro che le difficoltà descritte ostacolino la massima partecipazione possibile alle vendite, o ne riducano considerevolmente la partecipazione, per il profondo turbamento che esse hanno prodotto nell’intera società civile.

Né sarà proficuo, per l’intera procedura esecutiva immobiliare pendente, un esperimento di vendita deserto, con ulteriore ribasso, considerato che è interesse dei debitori che la vendita avvenga al prezzo più alto possibile, così come non si dubita che di tale interesse sia foriera anche parte creditrice.

Tutto ciò rischierebbe quindi di creare un considerevole danno per tutte le parti della procedura esecutiva.

Sarà quindi importante per tutti i Tribunali Italiani emanare le opportune misure destinate ad avere il miglior impatto possibile nelle sfere patrimoniali di creditori e delle parti debitrici.

avv. Vito Calcagno

(collaboratore dello Studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Per saperne di più sulla sospensione delle aste e degli ordini di liberazione e su come si sono regolati i tribunali a seguito prima del DL 11/2020 e poi del Dl 18/2020 “Cura Italia” si legga “Coronavirus e pignoramenti immobiliari: la sospensione delle aste e degli ordini di liberazione con provvedimenti dei Tribunali”),

Per un approfondito confronto tra il Dl 18/2020 e il precedente Dl 11/2020 con la descrizione delle innovazioni previste in tema di esecuzioni immobiliari e di rilascio di immobili   si legga anche Pignoramenti immobiliari: le novità del D.L. 18/2020 “Cura Italia” confronto con il D.L. 11/2020″

Per una trattazione completa di tutti i termini  sospesi nell’ambito del pignoramento immobiliare si rinvia all’articolo “Coronavirus e Dl Cura Italia: gli effetti del decreto su ogni singolo termine dell’esecuzione immobiliare”

Per saperne di più sul nuovo art. 560 cpc entrato in vigore il 28 febbraio 2020 che ha prodotto  l’effetto estendere l’impossibilità di disporre la liberazione degli immobili pignorati (abitati dal debitore e dai suoi familiari) fino al decreto di trasferimento per tutte le procedure in corso si legga “Bloccati gli ordini di liberazione di tutte le procedure esecutive in corso!!! il nuovo art. 560 cpc come modificato dall’art. 18 quater della L. 8/2020 di conversione del Dl 162/2019 Testo e commento”

Per approfondire la nuova ed eccezionale forma di esdebitazione prevista dall’art. 41 bis l 157/2019 per i pignoramenti iniziati dal 2010 al 30 giugno 2019 si legga Art. 41 bis L 157/2019 di conversione del Dl 124/2019: La rinegoziazione dei mutui ipotecari per l’acquisto di beni immobili destinati a prima casa e oggetto di procedura esecutiva”Mentre  chi fosse interessato al nuovo  fondo Salvacasa ( approvato, negli stessi giorni dell’art. 41 bis, dal  comma 445 dell’art. 1 della legge di stabilità 2020 [l.160/2019] che modifica la legge sulle cartolarizzazioni, [la L. 130 del 1999])  finalmente approvato e che promette ed indica una direzione nuova (e più attenta alla posizione dei debitori esecutati) del nostro legislatore nella gestione dei crediti in sofferenza e delle relative esecuzioni immobiliari legga “Il nuovo fondo Salvacasa! Articolo 7.1 della l. 130/1999 modificato dall’art. 1 comma 445 della l.160/2019: Testo e commento”

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche  gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione” ,  Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate al 2020- Soluzioni per Salvare casa”

Chi volesse approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive legga gli articoli  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” e   “Rigetto dell’opposizione agli atti esecutivi: il reclamo al collegio e il giudizio di merito”

Per maggiori informazioni sulla procedura per porre rimedio alle situazioni di sovraindebitamento si legga Sovraindebitamento: tempi e costi delle tre procedure” o anche Guida al Sovraindebitamento: Il Piano del Consumatore, l’Accordo con i Creditori e la Liquidazione del Patrimonio, differenze tra le tre procedure”, o “Reclamo al collegio avverso rigetto del Piano del consumatore: termini, costi, poteri del Collegio, in particolare sulla sospensione della procedura esecutiva immobiliare pendente, con provvedimento di sospensione e modello di reclamo” mentre sulle possibilità offerte da questa di bloccare o sospendere i pignoramenti immobiliari in corso si legga   “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa” ed anche La sospensione dell’esecuzione con l’introduzione della procedura da sovraindebitamento ex L. 3/2012

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

Ad ogni modo se avete subito un pignoramento immobiliare (o a maggior ragione se siete in procinto di subirne uno) e volete sapere come difendervi, tutelarvi, evitare di perdere casa, rafforzando la vostra posizione nei confronti di un creditore che oggi sembra non voler sentir ragioni, ma che domani o dopodomani, quando i tempi e i costi a cui l’avrete costretto si saranno dilatati a dismisura, comincerà finalmente a ragionare e parlare la vostra lingua e quindi a trattare con voi su basi accettabili, se anche soltanto volesse rimanere anni in più ad abitare la vostra casa perchè non avreste dove altro andare, o soltanto volete e pretendete che chi vi voglia prendere la casa frutto di tanti sacrifici, debba essere costretto a farlo rispettando la procedura prevista dalla legge (cosa che ovviamente non avviene se non in maniera molto sommaria, laddove uno non si difenda) e quindi tutti i tempi (e i relativi costi), contattateci per un primo preventivo gratuito che vi illustrerà i possibili benefici di una eventuale assistenza difensiva (per il contenzioso immobiliare siamo domiciliati in tutti i Tribunali italiani), oltre ai costi e alle possibili rateizzazioni per questo tipo di procedure.
Per approfondire la materia dei pignoramenti immobiliari e della tutela del debitore nell’ambito degli stessi si cerchi su google la parola “pignoramento” associata a “studioassociatoborselli.it” o a “www.dirittoimmobiliare.org” per reperire innumerevoli articoli sulla materia.

Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando Lo Studio – Avvocati dal 1880, per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce  lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi

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