Guida alla riduzione del pignoramento immobiliare

Riduzione del pignoramento immobiliare:  presupposti per ottenerla,  soggetti legittimati a chiederla, disciplina e procedimento

In questo articolo parleremo del pignoramento immobiliare ovvero del processo di esecuzione forzata avente ad oggetto beni immobili e, in particolare, dell’istituto della riduzione del pignoramento immobiliare.

In quanto avvocati esperti di diritto immobiliare, tenteremo di spiegarvi quanto sopra con esempi semplici e chiari e riferimenti normativi.

Riduzione del pignoramento immobiliare

Come noto, il processo di esecuzione forzata viene instaurato da un creditore, definito “creditore procedente” quando egli non riesce ad ottenere la soddisfazione del proprio credito tramite adempimento spontaneo del debitore.

In tal caso, infatti, il creditore può agire in diversi modi per ottenere quanto dovuto e uno di questi è sottoporre i beni immobili del debitore ad esecuzione forzata al fine di ottenerne la vendita e , con il ricavato della stessa, soddisfare il proprio credito (pignoramento immobiliare).

Al processo di esecuzione, oltretutto, potrebbero intervenire ulteriori creditori oltre al creditore e può accadere che i  beni  sottoposti a pignoramento siano di valore  superiore rispetto alle somme/spese complessivamente dovute per la procedura, al creditore procedente o agli eventuali creditori intervenuti.

In tal caso l’ordinamento appresta uno strumento per tutelare la posizione giuridica del debitore ovvero la riduzione del pignoramento immobiliare disciplinata dall’art. 496 c.p.c. per cui:

“Su istanza del debitore o anche d’ufficio, quando il valore dei beni pignorati è superiore all’importo delle spese e dei crediti di cui all’articolo precedente, il giudice, sentiti il creditore pignorante e i creditori intervenuti, può disporre la riduzione del pignoramento”

Per approfondimenti su come instaurare il procedimento di esecuzione forzata e su come intervenire leggere “ Guida all’esecuzione immobiliare: tutta la procedura termini ed opposizioni” e “Art. 499 cpc: guida all’intervento nelle procedure esecutive”.

Soggetti legittimati e definizione

Dal tenore della norma appena citata, è facile comprendere che la riduzione del pignoramento immobiliare può essere sia richiesta dal debitore che disposta d’ufficio. Essa comporta  che vengano sottratti all’esecuzione forzata uno o più beni immobili del debitore sottoposti al pignoramento , apparendo che la vendita dei beni residui possa soddisfare il credito/ i crediti insoddisfatti e le spese del procedimento.

In particolare, ai sensi del combinato disposto degli artt. 495 e 496 c.p.c., emerge che la riduzione del pignoramento immobiliare può essere discrezionalmente chiesta dal debitore  quando il valore dei beni immobili pignorati supera il valore delle spese di esecuzione, delle somme dovute al creditore pignorante e ai creditori intervenuti, comprensive di capitale,  interessi e spese.

Ribadiamo, inoltre, che la richiesta di riduzione del pignoramento  non deve essere obbligatoriamente avanzata dal debitore ma è una scelta discrezionale dello stesso chiedere o meno la riduzione, ricordando che la sottoposizione a pignoramento di un bene impedisce al debitore di disporre dello stesso o sfruttarlo economicamente con rilevanti conseguenze negative.

Condizioni per la riduzione

Una volta indicata la ratio dell’istituto, dobbiamo chiarire che la Giurisprudenza ammette generalmente la possibilità che il creditore pignorante sottoponga a pignoramento beni di valore superiore al credito insoddisfatto proprio perché durante il processo potrebbero intervenire ulteriori creditori e perché oltre ai crediti vanno pagate le spese del procedimento.

Oltretutto, il valore dell’immobile potrebbe venire deprezzato durante l’asta, con relative conseguenze sulla possibilità di soddisfazione dei creditori sul ricavato.

Dunque, alla luce di quanto sopra, la riduzione del pignoramento immobiliare non è ammessa ogni volta che il valore dei beni immobili superi quello dei crediti/ spese del procedimento ma solo quando la sproporzione appaia particolarmente rilevante.

Ad esempio, se il credito per cui si procede è 10.000 euro e durante il processo non sono intervenuti altri creditori, se sono stati pignorati due immobili del debitore di valore ciascuno di 100.000 euro è agevole comprendere come sussista un’evidente sproporzione. Il debitore potrà, dunque, chiedere la riduzione del pignoramento immobiliare e in particolare che uno dei suoi immobili venga sottratto allo stesso.

Specifichiamo, inoltre,  che molti giudici di fronte a situazioni dubbie piuttosto che ridurre il pignoramento scelgono di bloccare la vendita dell’immobile di cui si sia chiesta la riduzione, in attesa della vendita degli altri immobili .

Riduzione del pignoramento immobiliare: termine e modalità

Una volta instaurato il processo di esecuzione forzata, la riduzione del pignoramento immobiliare può essere richiesta dal debitore o disposta dal giudice in qualsiasi momento prima della vendita, non indicando la legge alcun termine.

Nel primo caso, il debitore deve depositare un’istanza al G.E contenente la richiesta di escludere uno o più degli immobili staggiti e provando la sussistenza dell’eccessiva sproporzione tra il pignoramento subito e l’importo delle spese e dei crediti per cui si procede.  

Depositata l’istanza o anche qualora intendesse disporre la riduzione d’ufficio, il G.E. fisserà un’udienza alla presenza del debitore, del creditore procedente e degli eventuali creditori intervenuti per sentire questi ultimi sulla richiesta  che ovviamente comportando un potenziale minor ricavato per la procedura potrebbe danneggiarli.

Al termine del procedimento, il Giudice provvede con ordinanza con la quale decide se disporre o meno la riduzione del pignoramento immobiliare. L’ordinanza in oggetto sarà sempre modificabile o revocabile dal G.E. prima che abbia esecuzione e, avverso la stessa, sarà proponibile l’opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c. nel termine di 20 giorni dalla sua pronuncia o comunicazione.

Opposizione all’ordinanza

Avverso l’ordinanza che nega o dispone la riduzione del pignoramento immobiliare è esperibile, come si diceva, l’opposizione agli atti esecutivi nel termine di 20 giorni dalla sua pronuncia o comunicazione. Con l’opposizione agli atti esecutivi la parte interessata   potrà dolersi della decisione del giudice chiedendo una sua più favorevole riforma.

Per l’opposizione è competente il Giudice dell’esecuzione che ha emesso il provvedimento impugnato che fisserà un’udienza di comparizione delle parti  al fine di decidere.

In caso di diniego della riduzione, il debitore opponente dovrà dimostrare che il ricavato della vendita sui beni residui possa garantire con sufficiente certezza la soddisfazione dei crediti per cui si procede e il pagamento delle spese, ad esempio sottolineando l’assenza di creditori intervenuti oltre al creditore procedente o le potenzialità di vendita del bene pignorato.

Inoltre, l’istanza potrà anche essere motivata con la dimostrazione che la riduzione, non solo non costituisca un danno per i creditori, ma addirittura potrebbe avvantaggiarli da una migliore (e più rapida) vendita fuori asta dei beni oggetto di riduzione.
Infatti, come sappiamo la vendita all’asta può comportare un deprezzamento del bene in quanto i compratori non conoscendo il proprietario hanno più diffidenza nell’acquisto e, inoltre, prima che la vendita possa intervenire, bisogna seguire le diverse fasi del processo antecedenti la stessa. Paradossalmente, dunque, sottrarre un bene al pignoramento può essere vantaggioso per i creditori permettendo al debitore di venderlo liberamente a un acquirente di fiducia e in minor tempo.

Per approfondimenti sull’opposizione ex art. 617 c.p.c. leggere gli articoli “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme” e “Opposizione agli atti ex art. 617 c.p.c. Guida Completa”.

In conclusione,  rilevata l’importanza che la riduzione del pignoramento ex art. 496 c.p.c. può avere nell’ambito dell’esecuzione forzata è importante affidarsi a avvocati esperti che possano seguire nel corso del procedimento e adeguatamente tutelare la propria posizione giuridica.

Qualora avessi bisogno di assistenza puoi contattarci.

Avv. Gabriella Alfieri

(collaboratore dello studio D’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Per verificare inoltre come si possa effettivamente ottenere, con la giusta difesa tecnica,   persino l’annullamento del decreto di trasferimento (ennesimo, tra i tanti provvedimento conseguito dallo Studio d’Ambrosio Borselli) e dei motivi di opposizione al decreto di trasferimento che hanno portato a un tale eccezionale risultato si legga “617 cpc: Ottenuto l’annullamento del decreto di trasferimento

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche  gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione”   “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”

Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli  “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ o ancora  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” 

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche  “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“

Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.

Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un  modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il  controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”. , sul medesimo argomento per  approfondire la spesso confusa materia riguardante le operazioni di cartolarizzazione del credito e le ripercussioni delle stesse (che per chiarire possono portare fino alla sospensione della procedura esecutiva per difetto di rappresentanza processuale del servicer non iscritto all’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB ), si legga anche “Sospensione dell’esecuzione: inosservanza dell’art. 106 TUB”

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato  al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“,  tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne  al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )

Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare  ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”.   pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina  del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta,  manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.

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Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”