Guida al Pignoramento Immobiliare nel 2025

Guida al pignoramento immobiliare: la notifica, la trascrizione, l’iscrizione al ruolo, l’istanza di vendita e la vendita diretta fino all’udienza ex art. 569, aggiornato al 2025!

Introduzione

In questo articolo parliamo di pignoramento immobiliare, cosa è e cosa succede una volta introdotto, soprattutto alla luce delle recenti modifiche legislative.

Si ricordi che il pignoramento immobiliare è solo uno dei metodi con cui un creditore può ottenere la soddisfazione del proprio credito nel caso in cui il debitore non adempia spontaneamente.

Tuttavia è forse il pignoramento il modo più complesso e articolato per realizzare un’esecuzione forzata del debito.

In questo articolo vedremo come si sviluppa.

Notifica del pignoramento immobiliare

 L’esecuzione forzata non può avere luogo che in virtù di un titolo esecutivo per un diritto certo, liquido ed esigibile e, se la legge non dispone altrimenti, deve essere preceduta dalla notificazione del duplicato informatico del titolo o di sua copia attestata conforme all’originale e del precetto .

Quest’ultimo, ai sensi dell’art. 480 c.p.c. ,  consiste nell’intimazione di adempiere l’obbligo risultante dal titolo esecutivo entro un termine non minore di 10 giorni con l’avvertimento che, in mancanza, si procederà a esecuzione forzata . Il precetto diventa inefficace, se nel termine di 90 giorni dalla sua notificazione, non e’ iniziata l’esecuzione e, dunque, non è notificato il pignoramento.

Il pignoramento, infatti, si  realizza mediante notificazione al debitore e successiva trascrizione  di un atto ( fattispecie a formazione progressiva) nel quale gli si indicano esattamente, con gli estremi richiesti dal codice civile per l’individuazione dell’immobile ipotecato, i beni e i diritti immobiliari che si intendono sottoporre a esecuzione, e gli si fa l’ingiunzione prevista nell’articolo 492 c.p.c. di astenersi da qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito esattamente indicato i beni che si assoggettano all’espropriazione e i frutti di essi

 Per notificare l’atto di pignoramento ex art. 555 c.p.c., bisogna recarsi in Tribunale presso l’Unep dove un incaricato, verificata la regolarità del precetto e della sua notifica e il rispetto del termine di 90 giorni dalla notifica del precetto per procedere con il pignoramento (termine che non resta sospeso durante la feriale in quanto il precetto è considerato dalla giurisprudenza un atto di natura sostanziale e non processuale) provvederà a notificare l’atto.

A distanza di giorni, si potrà tornare in quell’ufficio per ricevere l’atto notificato al debitore e agli altri eventuali destinatari.

Trascrizione pignoramento immobiliare

 Successivamente alla notifica vi è forse l’adempimento piu importante per il creditore ossia la trascrizione del pignoramento.

Questo adempimento è di fondamentale importanza perché, come indicato dalla Suprema Corte e previsto dall’art. 555 c.p.c.,   senza di esso il pignoramento non può essere completato (fattispecie a formazione progressiva).

Oltretutto, la trascrizione, essendo uno strumento di pubblicità legale, permette ai terzi interessati di venire a conoscenza dell’esistenza di un pignoramento sui beni immobili interessati, generando un vincolo di inopponibilità ai sensi dell’art. 2913 c.c. per cui non hanno effetto in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori che intervengono nell’esecuzione gli atti di alienazione dei beni sottoposti a pignoramento.

Cosa significa semplicemente tutto questo? Significa che se il debitore il giorno dopo la trascrizione del pignoramento vuole “rivendere” il suo bene o darlo in garanzia, chiunque venisse in contatto con lui potrebbe con una semplice ispezione ipotecaria capire che quella è una fregatura.

Ma non solo, la trascrizione serve anche a garantire, come dice in maniera tecnica l’articolo 2913 c.c., che se effettivamente il debitore vendesse a terzi, tale vendita non avrebbe alcun effetto nei suoi confronti.

Tanto premesso capirete che la trascrizione non è solo normativamente fondamentale ma anche veramente importante per garantire che un’esecuzione possa dirsi validamente introdotta.

Tale adempimento, quindi, viene svolto tramite la redazione della nota di trascrizione su supporto informatico ed il supporto andrà portato alla conservatoria dei registri immobiliari (la conservatoria chiederà di prendere visione di titolo e precetto notificati) con la nota su supporto informatico e su supporto cartaceo.

Presentando, dunque, in conservatoria la nota di trascrizione unitamente alla copia del pignoramento uso trascrizione debitamente notificata, una domanda ed il modello F23 (l’ufficio stesso deve fornire i codici e l’importo da pagare) pagato, la conservatoria rilascerà  il modello 68 bis attestante l’avvenuto pagamento.

Trascorsi alcuni giorni ci si potrà recare nuovamente in conservatoria con il modello 68 bis a ritirare la nota di trascrizione così effettuata.

Come si fa iscrizione a ruolo del pignoramento immobiliare

 Eseguita l’ultima notificazione, l’ufficiale giudiziario consegna senza ritardo al creditore l’atto di pignoramento notificato.
Il creditore iscrive a ruolo il procedimento presso il tribunale competente per l’esecuzione depositando copie conformi del titolo esecutivo, del precetto, dell’atto di pignoramento e della nota di trascrizione, che viene restituita dalla Conservatoria dopo alcuni giorni dalla trascrizione, entro quindici giorni dalla consegna dell’atto di pignoramento, a pena di inefficacia del pignoramento stesso.

La cancelleria una volta ricevuta questa documentazione iscriverà la procedura a ruolo assegnandole un numero di ruolo generale e un Giudice dell’Esecuzione: nasce cosi la procedura esecutiva immobiliare vera e propria.

Pignoramento immobiliare termini Istanza di vendita

Decorso il termine di cui all’articolo 501 (10 giorni dal pignoramento) ed entro il termine di cui all’art. 497 c.p.c. (45 giorni dalla notifica del pignoramento a pena di inefficacia) , il creditore pignorante e ognuno dei creditori intervenuti muniti di titolo esecutivo devono chiedere la vendita dell’immobile pignorato.

A tal proposito la Corte di Cassazione ha affermato, con una serie di pronunce, tra le quali spicca la sentenza 9624/2003, che “il tardivo deposito dell’istanza di vendita nell’esecuzione immobiliare provoca l’estinzione del processo esecutivo ove il debitore lo eccepisca come prima difesa all’udienza in cui gli interessati sono stati convocati per essere sentiti sull’istanza”

Tale adempimento è così importante che, in caso di mancato deposito dell’istanza di vendita, la procedura viene dichiarata d’ufficio estinta, essendo un’ipotesi di inefficacia della stessa come indicato dall’art. 497 c.p.c.

Che si intende per Documentazione ipo-catastale

Il creditore che richiede la vendita deve provvedere a depositare, entro il termine previsto dall’articolo 567 cpc che richiama l’articolo 497 (45 giorni dal pignoramento), l’estratto del catasto, nonché i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento. Tale documentazione può essere sostituita da un certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari.

Ciò è fondamentale in quanto permette di dimostrare la titolarità del diritto di proprietà in capo al debitore dei beni sottoposti ad esecuzione forzata, garantendo la validità del pignoramento e permettendo, nella fase della vendita, ai potenziali acquirenti di verificare la validità del diritto di proprietà dei beni che vorranno ottenere.

Il termine di 45 giorni può essere prorogato una sola volta su istanza dei creditori o dell’esecutato, per giusti motivi e per una durata non superiore ad ulteriori quarantacinque giorni.

Un termine di quarantacinque giorni è inoltre assegnato al creditore dal giudice, quando lo stesso ritiene che la documentazione da questi depositata debba essere completata.

Se la proroga non è richiesta o non è concessa, oppure se la documentazione non è integrata nel termine assegnato dal giudice dell’esecuzione, quest’ultimo, anche d’ufficio, dichiara con ordinanza l’inefficacia del pignoramento relativamente all’immobile per il quale non è stata depositata la prescritta documentazione.   Il giudice, in tal caso, con l’ordinanza, dispone, inoltre, la cancellazione della trascrizione del pignoramento e, qualora non vi siano altri beni pignorati, dichiara l’estinzione del processo esecutivo

Come funziona la Vendita diretta?

 Successivamente, il giudice dell’esecuzione, entro quindici giorni dal deposito della documentazione catastale, nominerà l’esperto che si occuperà della valutazione economica dei beni oggetto di pignoramento e fisserà l’udienza ex art. 569 c.p.c.  per la comparizione delle parti e dei creditori di cui all’art. 498 c.p.c.  che non siano intervenuti, al fine di decidere sull’istanza di vendita.

Tra la data di tale provvedimento e la data fissata per l’udienza non possono decorrere più di novanta giorni (termine dilatorio e non perentorio, potendoci anche essere rinvii).

In tal caso, il debitore, con istanza depositata non oltre dieci giorni prima della udienza prevista dall’articolo 569 c.p.c., può chiedere al giudice dell’esecuzione di disporre la vendita diretta dell’immobile pignorato o di uno degli immobili pignorati per un prezzo non inferiore al valore indicato nella relazione di stima dell’esperto.

L’istanza di vendita diretta non può essere formulata più di una volta e, a pena di inammissibilità, deve essere depositata in cancelleria insieme all’offerta di acquisto e a una cauzione non inferiore al decimo del prezzo offerto.

L’istanza e l’offerta sono notificate a cura dell’offerente o del debitore almeno cinque giorni prima dell’udienza prevista dall’articolo 569 al creditore procedente, ai creditori che vantano un diritto di prelazione risultante dai pubblici registri sui beni oggetto del pignoramento e a quelli intervenuti prima del deposito dell’offerta medesima.

Nel caso di deposito dell’istanza di vendita diretta, il giudice dell’esecuzione, all’udienza di cui all’articolo 569, se il prezzo offerto non è inferiore al prezzo base stabilito dall’esperto, valutata l’ammissibilità dell’istanza, in assenza di opposizione dei creditori titolati e di quelli intervenuti di cui all’articolo 498 da proporsi in ogni caso entro l’udienza di cui all’articolo 569, aggiudica l’immobile all’offerente.

Udienza ex art. 569 e possibili risvolti

 L’udienza ex art. 569 c.p.c. rappresenta uno “spartiacque” rilevante nell’ambito del pignoramento immobiliare in quanto solo prima di essa o prima del provvedimento che dispone la vendita è possibile presentare determinate istanze, opposizioni o svolgere determinate attività a tutela del creditore e del debitore .

In particolare, come abbiamo esposto, solo prima dell’udienza di autorizzazione alla vendita:

• il debitore può presentare istanza di vendita diretta (da depositare, come abbiamo visto nel precedente paragrafo non oltre 10 giorni prima dell’udienza ex art. 569 c.p.c.)
• il creditore pignorante e i creditori già intervenuti ai sensi dell’art. 499 c.p.c., tramite un atto da depositare non oltre 30 gg prima dell’udienza, devono precisare l’entità del proprio credito , comprensivo degli interessi maturati, del criterio di calcolo di quelli in corso di maturazione e delle spese sostenute fino all’udienza.

Tale adempimento è di fondamentale importanza perché permette al debitore di valutare l’opportunità di chiedere la conversione del pignoramento o di avanzare istanza di vendita diretta e permette ai creditori di valutare, in caso di istanza di vendita diretta, la capacità dell’offerta avanzata di soddisfare il proprio e il credito altrui.

In difetto di questa precisazione, agli effetti della liquidazione della somma relativa alla conversione del pignoramento, il credito resta definitivamente fissato nell’importo indicato nell’atto di precetto o di intervento, maggiorato dei soli interessi al tasso legale e delle spese successive

• il debitore può opporsi all’esecuzione ai sensi dell’art. 615 c.p.c. che sancisce che “Nell’esecuzione per espropriazione l’opposizione è inammissibile se è proposta dopo che è stata disposta la vendita o l’assegnazione a norma degli articoli 530, 552, 569“
• il debitore può chiedere la conversione del pignoramento ai sensi dell’ art.495 c.p.c. per cui “Prima che sia disposta la vendita o l’assegnazione a norma degli articoli 530, 552 e 569, il debitore può chiedere di sostituire alle cose o ai crediti pignorati una somma di denaro pari, oltre alle spese di esecuzione, all’importo dovuto al creditore pignorante e ai creditori intervenuti, comprensivo del capitale, degli interessi e delle spese”

Come anticipato nel precedente paragrafo, l’udienza 569 c.p.c. viene fissata dal giudice dell’esecuzione a seguito dell’istanza di vendita, entro quindici giorni dal deposito della documentazione catastale di cui al secondo comma dell’articolo 567.

Il giudice, in particolare, entro il termine appena indicato fissa l’udienza ex art. 569 c.p.c. per la comparizione delle parti e dei creditori di cui all’articolo 498 non intervenuti e contestualmente nomina l’esperto per la valutazione dei beni oggetto di pignoramento.

Tra la data del provvedimento e la data fissata per l’udienza non possono decorrere più di novanta giorni ma quest’ultimo è un termine dilatorio e non perentorio per cui ci possono essere più rinvii.

All’udienza le parti possono fare osservazioni circa il tempo e le modalità della vendita, e debbono proporre, a pena di decadenza, le opposizioni agli atti esecutivi, se non sono già decadute dal diritto di proporle.

Ordinanza di vendita forzata

Nel caso in cui all’udienza ex art. 569, il giudice disponga con ordinanza la vendita forzata, verrà nominato un terzo ausiliare del G.E. ossia il professionista delegato alla vendita.

Questa persona avrà il compito di promuovere la vendita del bene secondo quanto dice la legge e l’ordinanza di vendita (la quale costituisce in sostanza il regolamento della fase della vendita).

Difatti dobbiamo pensare che il giudice con la medesima ordinanza stabilisce:

• le modalità con cui deve essere prestata la cauzione;
• se la vendita è fatta in uno o più lotti;
• il prezzo base determinato a norma dell’articolo 568;
• l’offerta minima, il termine, non superiore a centoventi giorni dall’aggiudicazione, entro il quale il prezzo dev’essere depositato, con le modalità del deposito;
• al giorno successivo alla scadenza del termine, l’udienza per la deliberazione sull’offerta e per la gara tra gli offerenti di cui all’articolo 573;
• Nonché ogni ulteriore circostanza relativa alla vendita ed al suo regolamento;

Il Giudice inoltre darà disposizioni al delegato anche sulla modalità della vendita ossia telematica o analogica e sulle altre forme previste dalla legge (la vendita con incanto è oramai sostanzialmente abrogata nella prassi).

Con la stessa ordinanza, il giudice stabilisce, salvo che sia pregiudizievole per gli interessi dei creditori o per il sollecito svolgimento della procedura, che il versamento della cauzione, la presentazione delle offerte, lo svolgimento della gara tra gli offerenti e, nei casi previsti, l’incanto, nonché il pagamento del prezzo, siano effettuati con modalità telematiche.

A seguito dell’udienza ex art. 569 c.p.c., si apre una nuova fase dell’esecuzione relativa alla vendita del bene e alla distribuzione del ricavato a cui sarà dedicato il prossimo articolo.

Avv. Gabriella Alfieri

(collaboratrice dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Per ulteriori approfondimenti sul pignoramento immobiliare si leggano i seguenti articoli: “Pignoramento immobiliare costi e tempi e procedura”, “Guida alla trascrizione del pignoramento immobiliare: costi, durata e termine”, “Pignoramento immobiliare: divisione in lotti e art. 504 c.p.c.”,

 Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche  gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione”   “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”

Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli  “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ o ancora  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” 

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche  “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“

Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.

Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un  modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il  controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”. , sul medesimo argomento per  approfondire la spesso confusa materia riguardante le operazioni di cartolarizzazione del credito e le ripercussioni delle stesse (che per chiarire possono portare fino alla sospensione della procedura esecutiva per difetto di rappresentanza processuale del servicer non iscritto all’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB ), si legga anche “Sospensione dell’esecuzione: inosservanza dell’art. 106 TUB”

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato  al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“,  tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne  al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )

Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare  ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”.   pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina  del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta,  manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.

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Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”