Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione

Questo articolo ha lo scopo di costituire una guida per formulare una efficace proposta a saldo e stralcio per un debito derivante da un mutuo ipotecario, alleghiamo per completezza anche un modello di proposta presentata e della relativa accettazione della banca.

Chi deve formulare una proposta alla banca per saldare il proprio mutuo stralciandone una parte di solito si domanda, prima di ogni altra cosa, quanto devo offrire perchè la mia proposta venga accettata dall’istituto di credito? e in quanto tempo devo proporre il pagamento?

Quando parliamo di presentare una proposta transattiva (perchè una proposta a saldo e stralcio altro non è che la proposta di fare una transazione con la banca creditrice, prevedendo la cancellazione del debito a fronte del pagamento di una parte di esso) relativamente ad un debito derivante da un mutuo ipotecario dobbiamo ricordare che il più importante elemento che indurrà la banca a valutare positivamente o meno l’offerta ricevuta è quello relativo al valore del bene su cui è iscritta l’ipoteca che garantisce il pagamento del credito, più il valore del bene è basso e più la banca sarà disposta ad accettare una decurtazione dell’importo richiesto, più, al contrario, l’immobile ha un valore elevato rispetto al debito garantito (si dice che il bene è capiente rispetto al credito quando la sua vendita, o svendita all’asta è comunque ampiamente sufficiente a garantire al creditore l’incasso delle somme vantate), meno il creditore si renderà disponibile ad accettare decurtazioni di quanto gli spetta (se la banca vanta, ad esempio, un credito residuo di 100.000 euro e l’immobile ipotecato ha un valore di 300.000, anche un’ipotetica probabile svalutazione all’asta che porti all’incasso di 150.000 euro consentirà, comunque, alla banca stessa di incassare l’intero importo preteso  e di recuperare anche le ingenti spese di procedura, che si aggirano sui 20-30 mila euro, motivo per cui non avrebbe motivo la banca stessa di accettare una grossa decurtazione, mentre al contrario, laddove, in presenza del medesimo credito residuo di 100.000 euro, l’immobile ipotecato valesse soltanto 50.000 euro, con la conseguenza che all’asta, con relativa svalutazione, il realizzo effettivo potrebbe essere inferiore ai 25.000 euro, la banca, come è facile dedurre, sarà di certo molto più disponibile ad accettare uno stralcio consistente, persino del solo 30% del valore originario del credito, ossia di 30.000 euro, in considerazione del rischio che correrebbe a vendere all’asta a 20-30 mila euro, impiegando diversi anni e soprattutto con spese di esecuzione che, aggirandosi sui 20-30 mila euro anch’esse, finirebbero con l’erodere completamente la somma incassata che alla fine coprirebbe, appunto, quasi solo esclusivamente i costi, anticipati dal creditore per vendere all’asta l’immobile, senza che lo stesso creditore recuperi quindi nulla del proprio credito originario).

In conclusione l’importo da offrire potrà essere leggermente inferiore a quello di stima del bene ipotecato a garanzia del mutuo (leggermente inferiore in ragione del fatto che la banca, dopo aver guardato l’essenziale elemento, appena descritto, del valore del bene, ha un’occhio anche al fattore tempo, preferendo perdere qualcosa, diciamo un 10-20%, ma senza attendere i lunghi tempi e le complicazioni di una esecuzione immobiliare, specie se il debitore si difende adeguatamente, complicando la vita alla banca che deve portare avanti la procedura esecutiva immobiliare).

Ovviamente il prezzo di stima del bene potrà essere provato, se l’esecuzione non è ancora iniziata, con una perizia giurata o più spesso proponendo alla banca di far fare una nuova perizia  (essendo presumibilmente passati diversi anni dalla perizia che viene fatta al momento di concedere il mutuo da parte di un tecnico dell’istituto di credito) attraverso un tecnico dalla stessa incaricato, mentre se l’esecuzione è iniziata il prezzo di stima cui far riferimento è quello indicato dal perito del tribunale o, nel caso in cui la procedura sia in uno stato avanzato (in cui ci siano già stati diversi tentativi di vendita all’asta andati deserti con i relativi ribassi), quello dell’asta immediatamente successiva alla proposta da presentare.

Veniamo ora ai tempi in cui e possibile proporre (con buona probabilità di vedere accogliere la propria proposta) rateizzare l’importo offerto: il tempo è, come abbiamo appena visto, il secondo fattore determinante nella scelta della banca di accettare o meno una proposta transattiva a saldo e stralcio, va da se che l’offerta in un’unica soluzione è quella preferita dal creditore (e su cui, di conseguenza, si potrà ottenere il massimo sconto), ma se il debitore in alternativa volesse rateizzare l’importo (presentando quindi un offerta di un 10-20% più alta di quella che potrebbe presentare pagando in un’unica soluzione), che tipo di dilazione potrà chiedere?

Stiamo sempre parlando di ipotesi in cui il debitore, non avendo pagato un minimo di  sette rate, sia stato dichiarato decaduto dal beneficio del termine (e quindi gli sia stata esclusa la possibilità del rimborso rateale, chiedendogli di corrispondere l’intero importo residuo, oltre le spese e gli interessi di mora) e non venga più presa in considerazione dalla banca (o dalla società di recupero crediti che, come spesso accade con i crediti in sofferenza, abbia acquistato il credito dalla banca che aveva concesso il mutuo) la possibilità di rimettere in bonis il debitore (ossia consentirgli, saldando le rate arretrate non pagate, di riprendere regolarmente a pagare le rate del mutuo, come originariamente previste dal piano di ammortamento); in quanto tempo dunque si potrà proporre di rateizzare il proprio saldo e stralcio con la possibilità di vedere accolta la propria proposta? la risposta, nel caso sia già in corso l’esecuzione, ci viene direttamente dall’art. 624 bis del codice di procedura civile che, dando al creditore la possibilità di sospendere al massimo per 24 mesi la procedura esecutiva in corso, e per non più di una volta sola, detta i tempi massimi in cui si deve formulare una proposta di saldo e stralcio rateizzato che abbia buone possibilità di essere presa in considerazione dalla banca: dunque 24 mesi, con l’offerta di una prima rata più consistente, (nell’ordine almeno del 20% dell’importo complessivo proposto a saldo e stralcio), al fine di dimostrare concretamente alla banca, che dovrà mandare il proprio avvocato a chiedere la sospensione di 24 mesi, la serietà della propria offerta.

Nel caso in cui l’esecuzione non sia ancora iniziata, sebbene non viga la rigidità del termine dell’art. 624 bis (che impedisce al creditore di accettare una rateizzazione più lunga pena il rischio che, una volta trascorsi i 24 mesi, il Giudice dell’esecuzione, non potendo prolungare la sospensione, lo metta nella scelta tra il proseguire la procedura, il che non è ovviamente possibile a fronte di un accordo scritto a saldo e stralcio che il debitore abbia rispettato, e l’estinguerla senza aver incassato nel frattempo l’intero importo concordato, esponendosi quindi al rischio che un eventuale inadempimento del debitore dopo l’estinzione della procedura lo costringa a ricominciare da capo una nuova procedura, con consistente aggravio dei costi da anticipare, e notevole allungamento dei tempi), si consiglia di proporre una rateizzazione che comunque non superi i 24 mesi (solo eccezionalmente si potrà avere qualche accettazione con pagamento in 36 rate mensili) che per prassi ed esperienza è il termine più lungo che banche e società di recupero crediti (anzi queste ultime per politica tendono a rinunciare a qualcosa in più quanto all’importo, acquistando mediamente i crediti coperti da ipoteca intorno al 20% del loro valore nominale,  in favore di una maggior rapidità nel pagamento) tendono ad accettare in ipotesi di offerta a saldo e stralcio dilazionata in più rate.

Riassumendo, un’offerta a saldo e stralcio, per un mutuo ipotecario in cui si è diventati inadempienti, può essere fatta, quanto agli importi:

A) se il bene ipotecato ha un valore molto maggiore del debito residuo, per un importo al max del 20% inferiore al credito vantato (debito residuo 100.000 e immobile capiente, quindi di valore molto superiore ai 100.000, offerta in unica soluzione di importo minimo 80.000, offerta rateizzata in 24 mesi, importo minimo 90.000)

B) se il bene ipotecato è incapiente (importo pari o inferiore al credito residuo della banca) l’offerta dovrà essere parametrata al valore del bene (con un’offerta leggermente inferiore al valore del bene se si paga in unica soluzione o pari a quello del bene se si propone una rateizzazione in 24 mesi)

Ricordando sempre che  una offerta in unica soluzione può consentire una riduzione di un 10% circa rispetto ad un’offerta dilazionata (senza superare mai i 2 anni di dilazione per vedersi accettata la proposta).

Quanto alle clausole da inserire nella transazione alleghiamo 2 modelli di proposta transattiva, il primo scaricabile cliccando “Modello proposta transattiva Saldo e Stralcio accettata” con relativa accettazione da parte della Banca (scaricabile cliccando Modello accettazione Proposta transattiva Saldo e stralcio”) ed il secondo (che può essere scaricato cliccando “Modello Proposta Transattiva Saldo e Stralcio”) con relativa non accettazione della Banca (si tenga presente che il creditore non ha alcun obbligo di rispondere per cui potrebbe anche non pervenire alcuna risposta, che equivale ovviamente ad una mancata accettazione) che normalmente piuttosto che formulare essa stessa una proposta per iscritto invita genericamente il debitore a formulare una proposta migliorativa come si evince cliccando Modello rigetto proposta transattiva a saldo e stralcio”

Superfluo sottolineare che un ulteriore elemento che può incidere nella decisione del creditore di accettare un’offerta più bassa è dato dalle complicazioni (e i conseguenti ritardi) che una adeguata difesa del debitore può imporre al creditore (più il creditore vedrà le complicazioni possibili aumentare ed i tempi di realizzo allungarsi in prospettiva di una lunga battaglia legale, più sarà disposto ad accontentarsi)

Per tale motivo una adeguata difesa del debitore da parte di un avvocato esperto nella materia delle esecuzioni immobiliari, non solo tutelerà il debitore stesso nel presentare l’offerta più congrua e nel garantirne il rispetto (accade di frequente che il debitore, nel concludere la transazione non si tuteli adeguatamente, con la conseguenza di rimanere esposto alle richieste della banca per il residuo del debito stralciato, dopo aver pagato l’intero importo, per non aver rispettato qualche cavillo o qualche clausola che non si era valutata e ritenuta essenziale, subendo quindi, oltre al danno di aver pagato tutto l’importo concordato, anche la beffa di vedere ugualmente svenduto all’asta l’immobile senza poterlo impedire) e l’effettiva integrale liberazione (con cancellazione di ipoteche pignoramenti, segnalazioni in banche dati nei tempi previsti dalla legge ecc.), ma gli consentirà  anche  (quando come spesso accade ciò sarà necessario) di guadagnare il tempo necessario per far fronte economicamente alla proposta che si vuol presentare (spesso senza avere materialmente la disponibilità della somma per cui ci si impegna) , è intuitivo capire che  in tempi più lunghi (determinati da una adeguata difesa tecnica) , può accadere che una situazione di temporanea difficoltà economica venga risolta e pertanto è sempre utile ed opportuno farsi assistere adeguatamente in una trattativa con la banca.

Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”

Se si ha già in corso un pignoramento immobiliare ma l’immobile non è ancora stato messo all’asta e, per difendersi o giungere ad una buona proposta a saldo e stralcio, si voglia approfondire tutto quanto c’è da sapere sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc nonchè sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni per impedire l’emissione dell’ordinanza stessa, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche l’articolo  Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate al 2019- Soluzioni per Salvare casa”

Per conoscere i motivi per cui gli immobili vengono svenduti alle aste ad un prezzo molto inferiore a quello che si potrebbe ricavare sul mercato ordinario si legga I rischi nell’acquisto all’asta – come tutelarsi adeguatamente

Va ricordato che è sempre possible vendere l’immobile pignorato privatamente (e a maggior ragione è possibile se è solo ipotecato), per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato  al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga dunque  “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva

Per approfondire la tematica del saldo e stralcio come strumento per acquistare gli immobili pignorati fuori asta ad un prezzo molto inferiore a quello di mercato e quali competenze sono necessarie per non commettere errori che compromettano l’esito di tali operazioni si legga Guida al saldo e stralcio come forma di investimento immobiliare”.

Per maggiori informazioni sulla procedura per porre rimedio alle situazioni di sovraindebitamento si legga “Sovraindebitamento: tempi e costi delle tre procedure”o anche “Guida al Sovraindebitamento: Il Piano del Consumatore, l’Accordo con i Creditori e la Liquidazione del Patrimonio, differenze tra le tre procedure”, mentre sulle possibilità offerte da questa di bloccare o sospendere i pignoramenti immobiliari in corso si legga   “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa” ed anche La sospensione dell’esecuzione con l’introduzione della procedura da sovraindebitamento ex L. 3/2012

Chi non fosse debitore principale del mutuo ma solo fideiussore e volesse maggiori informazioni circa la possibile nullità della fideiussione prestata legga La Cassazione 13846/2019 conferma la nullità delle fideiussioni omnibus redatte secondo lo schema Abi”

Chi volesse approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive legga gli articoli  “l’Opposizione agli atti esecutivi, come e quando va proposta”e “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme

Chi fosse interessato, oltre alle attività difensive nell’ambito delle esecuzioni immobiliari,  alla possibilità di trovare un investitore pronto ad acquistare il proprio immobile per poi locarglielo con la possibilità di riacquistarlo, (conserviamo infatti una banca dati di potenziali investitori al fine di poter far incontrare, quando se ne realizzano le condizioni concrete,  nell’interesse di entrambe le parti, le domande di investimento di potenziali compratori e la volontà di vendere a chi possa offrire la possibilità di restare in locazione nell’immobile dei debitori esecutati nostri assistiti ) legga “Come comprare casa all’asta in accordo col debitore e ottenere grande redditività”

Per approfondire la materia dei pignoramenti immobiliari del sovraindebitamento e della tutela del debitore nell’ambito degli stessi si cerchi su google la parola “pignoramento” o “sovraindebitamento”associata a “studioassociatoborselli.it” o a “dirittoimmobiliare.altervista.org” per reperire innumerevoli articoli sulla materia.
Ad ogni modo se avete subito un pignoramento immobiliare (o a maggior ragione se siete in procinto di subirne uno) e volete sapere come difendervi, tutelarvi, evitare di perdere casa, rafforzando la vostra posizione nei confronti di un creditore che oggi sembra non voler sentir ragioni, ma che domani o dopodomani, quando i tempi e i costi a cui l’avrete costretto si saranno dilatati a dismisura, comincerà finalmente a ragionare e parlare la vostra lingua e quindi a trattare con voi su basi accettabili, se anche soltanto volesse rimanere anni in più ad abitare la vostra casa perchè non avreste dove altro andare, o soltanto volete e pretendete che chi vi voglia prendere la casa frutto di tanti sacrifici, debba essere costretto a farlo rispettando la procedura prevista dalla legge (cosa che ovviamente non avviene se non in maniera molto sommaria, laddove uno non si difenda) e quindi tutti i tempi (e i relativi costi), contattateci per un primo preventivo gratuito che vi illustrerà i possibili benefici di una eventuale assistenza difensiva (per il contenzioso immobiliare siamo domiciliati in tutti i Tribunali italiani), oltre ai costi e alle possibili rateizzazioni per questo tipo di procedure.
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