Pignoramenti immobiliari: le novità del D.L. 18/2020 “Cura Italia” confronto con il D.L. 11/2020

A causa del continuo dilagare e della diffusione massiva del COVID-19, il Governo è stato costretto a tornare sul tema del funzionamento della giustizia a pochi giorni dall’ultimo provvedimento che ne frenava già fortemente l’andamento. Il decreto-legge n.18 del 17 marzo 2020 recante le “misure di potenziamento del servizio sanitario nazionale e di sostegno economico per famiglie, lavoratori e imprese connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19” (per il testo dell’intero decreto legge clicca D.L. del 17 marzo 2020 n. 18) ha sostituito le disposizioni in materia di giustizia civile, penale ed amministrativa contenute nel precedente decreto del 9 marzo che aveva riguardato prettamente l’attività giudiziaria. Le principali differenze, per quanto più ci interessa, tra le disposizioni contenute nel nuovo decreto e quelle contenute nel precedente, riguardano fondamentalmente la proroga del periodo “cuscinetto” fino al 15 aprile e la sospensione di tutti i termini “procedurali” fino a pari data. Inoltre all’art.103 co.6 è stata inserita la disposizione per cui verranno sospesi tutti i provvedimenti di rilascio fino al 30 giugno 2020.

La modifiche operate dalla novellata normativa sono sicuramente da salutare con favore soprattutto considerando che, a differenza della precedente, risultano più esaustive e sicuramente idonee a placare i dubbi di chi, in tempo di Coronavirus, temeva di incorrere in decadenze e preclusioni,o peggio di essere sfrattato.

 

Le principali novità

Il confronto tra la precedente normativa e quella attualmente vigente offre lo spunto per una serie di considerazioni importanti in punto di procedure esecutive immobiliari. Tali verranno analizzate progressivamente al fine di ricostruire un quadro chiaro, per quanto consentito dai tempi, dello stato dell’arte delle procedure esecutive al tempo del coronavirus.

  1. Rinvio delle udienze

La prima importante differenza risulta dal confronto tra l’art.83 co.1 del D.l. 18 del 17.03.2020 (Dal 9 marzo 2020 al 15 aprile 2020 le udienze dei procedimenti civili e penali pendenti presso tutti gli uffici giudiziari sono rinviate d’ufficio a data successiva al 15 aprile 2020) e l’art.1 comma primo del D.l. 11 del 8.3.2020 (a decorrere dal giorno successivo alla data di entrata in vigore del presente decreto e sino al 22 marzo 2020 le udienze dei procedimenti civili e penali pendenti presso tutti gli uffici giudiziari, con le eccezioni indicate all’articolo 2, comma 2, lettera g), sono rinviate d’ufficio a data successiva al 22 marzo 2020).

Dal confronto emerge che il termine del 22 marzo è stato sposato al 15 aprile. Per tale motivo le udienze fissate saranno rinviate d’ufficio a data successiva al 15 aprile, senza necessità che vi sia un’istanza di parte. La proroga del periodo “cuscinetto” si è resa necessaria dato l’avvicinarsi della data del 22 marzo e non si sottace che, stando così le cose, tale termine possa essere ulteriormente prorogato nei prossimi giorni.

Come prescritto dall’art.3, le disposizioni sul rinvio delle udienze, di cui si è detto, e sulla sospensione dei termini di cui si dirà, non riguarderanno la trattazione di alcune cause specificatamente individuate dal D.l. 18/2020.

Esse sono, a norma dell’art.83 comma terzo le “cause di competenza del tribunale per i minorenni relative alle dichiarazioni di adottabilità, ai minori stranieri non accompagnati, ai minori allontanati dalla famiglia ed alle situazioni di grave pregiudizio; le cause relative ad alimenti o ad obbligazioni alimentari derivanti da rapporti di famiglia, di parentela, di matrimonio o di affini; i procedimenti cautelari aventi ad oggetto la tutela di diritti fondamentali della persona; i procedimenti per l’adozione di provvedimenti in materia di tutela, di amministrazione di sostegno, di interdizione, di inabilitazione nei soli casi in cui viene dedotta una motivata situazione di indifferibilita’ incompatibile all’adozione di provvedimenti provvisori, e sempre che l’esame diretto della persona del beneficiario, dell’interdicendo e dell’inabilitando non risulti incompatibile con le sue condizioni di eta’ e salute; i procedimenti di cui all’articolo 35 della legge 23 dicembre 1978, n. 833; i procedimenti di cui all’articolo 12 della legge 22 maggio 1978, n. 194;i procedimenti per l’adozione di ordini di protezione contro gli abusi familiari; nei procedimenti di convalida dell’espulsione, allontanamento e trattenimento di cittadini di paesi terzi e dell’Unione europea; nei procedimenti di cui all’articolo 283, 351 e 373 del codice di procedura civile e, in genere, in tutti i procedimenti la cui ritardata trattazione puo’ produrre grave pregiudizio alle parti. In quest’ultimo caso, la dichiarazione di urgenza e’ fatta dal capo dell’ufficio giudiziario o dal suo delegato in calce alla citazione o al ricorso, con decreto non impugnabile e, per le cause gia’ iniziate, con provvedimento del giudice istruttore o del presidente del collegio, egualmente non impugnabile

Viene dunque previsto, nell’ultimo periodo, la possibilità di proseguire la trattazione di quei procedimenti la cui trattazione può produrre “ grave pregiudizio alle parti”. Tale dichiarazione di urgenza sarà fatta dal capo dell’ufficio giudiziario con decreto non impugnabile prima della sua trattazione, e, in pendenza del procedimento dal giudice istruttore steso.

  1. Sospensione dei termini

La modifica più attesa e richiesta in tema di giustizia civile, soprattutto per chi temeva di poter incorrere involontariamente (data l’oscurità della norma) in decadenze e preclusioni, era quella relativa alla sospensione dei termini. Il comma secondo dell’art.1 del d.l. precedente non pareva essere troppo felice nella sua formulazione. (A decorrere dal giorno successivo alla data di entrata in vigore del presente decreto e sino al 22 marzo 2020 sono sospesi i termini per il compimento di qualsiasi atto dei procedimenti indicati al comma 1, ferme le eccezioni richiamate. Ove il decorso abbia inizio durante il periodo di sospensione, l’inizio stesso e’ differito alla fine di detto periodo).

 

Difatti la norma riguardava esplicitamente il termine per il compimento di “qualsiasi atto” senza far intendere che sorte capitasse ai termini che non dipendessero da un’atto o quelli che fossero promanazione di un provvedimento del giudice o della legge. L’art.83 comma secondo appare sicuramente più esaustivo e completo e garantisce una certa linearità di trattamento. (Dal 9 marzo 2020 al 15 aprile 2020 è sospeso il decorso dei termini per il compimento di qualsiasi atto dei procedimenti civili e penali. Si intendono pertanto sospesi, per la stessa durata, i termini stabiliti per la fase delle indagini preliminari, per l’adozione di provvedimenti giudiziari e per il deposito della loro motivazione, per la proposizione degli atti introduttivi del giudizio e dei procedimenti esecutivi, per le impugnazioni e, in genere, tutti i termini procedurali. Ove il decorso del termine abbia inizio durante il periodo di sospensione, l’inizio stesso è differito alla fine di detto periodo. Quando il termine è computato a ritroso e ricade in tutto o in parte nel periodo di sospensione, è differita l’udienza o l’attività da cui decorre il termine in modo da consentirne il rispetto. Si intendono altresì sospesi, per la stessa durata indicata nel primo periodo, i termini per la notifica del ricorso in primo grado innanzi alle Commissioni tributarie e il termine di cui all’articolo 17-bis, comma 2 del decreto legislativo 31 dicembre 1992 n. 546 .)

Esso, infatti, esplicita una serie di considerazioni che eliminano parte dei dubbi sorti con la precedente decretazione d’urgenza. Il periodo che più interessa, ai fini della presente analisi, risulta essere quello in cui viene definita l’estensione della sospensione dei termini. (Si intendono pertanto sospesi, per la stessa durata, i termini stabiliti per la fase delle indagini preliminari, per l’adozione di provvedimenti giudiziari e per il deposito della loro motivazione, per la proposizione degli atti introduttivi del giudizio e dei procedimenti esecutivi, per le impugnazioni e, in genere, tutti i termini procedurali. Ove il decorso del termine abbia inizio durante il periodo di sospensione, l’inizio stesso è differito alla fine di detto periodo. Quando il termine è computato a ritroso e ricade in tutto o in parte nel periodo di sospensione, è differita l’udienza o l’attività da cui decorre il termine in modo da consentirne il rispetto).

 

In guisa del secondo comma vengono sospesi, oltre a quelli specificatamente elencati (adozione di provvedimenti giudiziari; deposito motivazione; proposizione degli atti introduttivi del giudizio e dei procedimenti esecutivi, impugnazioni) tutti i termini “procedurali”. Con procedurale si intendono, a parere di chi scrive, tutti i termini propri della procedura con ciò volendo estendere, al massimo potenziale, la sospensione in oggetto. Difatti l’inciso “in genere, tutti i termini procedurali esprime positivamente la volontà del legislatore di fermare, bloccare, sospendere tutti i termini che dalla procedura possano derivare senza alcuna esclusione. Tale scelta appare consona e tesa a garantire certezza nelle procedure e nei processi pendenti. In un periodo in cui molti si chiedevano se i termini decorressero ancora, la scelta di scrivere “in genere, (sono sospesi) tutti i termini procedurali” ha forse risposto alle critiche della lacunosità della precedente decretazione.

Alla luce di quanto osservato, e per quanto concerne il focus del presente articolo, possiamo ricavare dal confronto tra la normativa precedente e successiva che: il termine per l’iscrizione a ruolo del pignoramento, il termine per l’istanza di vendita, per il deposito della documentazione ipocatastale/relazione notarile, il termine per l’espletazione della consulenza tecnica, il termine per il pagamento della rata di conversione del pignoramento, il termine del saldo del prezzo di aggiudicazione etc.. siano sospesi dalla data del 9 marzo 2020 fino al 15 aprile 2020. Per una trattazione congiunta dei termini complessivamente sospesi si rinvia all’articolo “Coronavirus e Dl Cura Italia: gli effetti del decreto su ogni singolo termine dell’esecuzione immobiliare”. Motivo per il quale, sempre che non vi siano novità in merito, dal 16 aprile 2020 continueranno a decorrere i predetti termini dormienti.

  1. Sospensione dei provvedimenti di rilascio

Con il decreto “Cura Italia” sono stati sospesi i provvedimenti di rilascio fino al 30.06.2020. Mentre il precedente decreto nulla diceva circa quei provvedimenti che prevedevano l’attuazione degli ordini di liberazione e degli sfratti, tanto che alcuni Tribunali, come spiegato nell’ articolo “Coronavirus e pignoramenti immobiliari: la sospensione delle aste e degli ordini di liberazione con provvedimenti dei Tribunali”, continuavano ad eseguirli nel caso di avvenuta aggiudicazione o danni all’immobile, adesso questi saranno sospesi fino al 30 giugno 2020.

La disposizione in commento è situata all’art.103 comma sesto del d.l. n.18/2020 (L’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, è sospesa fino al 30 giugno 2020) e stabilisce che fino alla data del 30 giugno 2020 anche per gli immobili ad uso non abitativo (commerciali) non potranno essere eseguiti i provvedimenti di rilascio. Meravigliava infatti, come accennato, la possibilità prospettata da alcuni Tribunali di eseguire gli ordini di liberazione in tempo di Coronavirus, oltre che per la disumanità annessa al trattamento de quo in un periodo di particolare gravità mondiale, anche per le conseguenze sociali che l’esecuzione dei provvedimenti di rilascio avrebbe provocato. Da notare che il Legislatore utilizza la formula “provvedimenti di rilascio” con ciò omni-comprendendo tutte le forme con cui detto provvedimento può avverarsi.

Benché non direttamente appartenente al profilo del pignoramento immobiliare, pur essendone la principale causa, è da evidenziare che il decreto “cura italia” ha notevolmente esteso la possibilità di sospendere il mutuo. Infatti con l’art. 54 e 55 sono stati rivisitati in chiave estensiva i requisiti del fondo di solidarietà mutui “Prima Casa” e del “fondo Gasparrini” prevedendo addirittura la possibilità di accedervi senza presentare l’indicatore della situazione economica equivalente (ISEE).

Provvedimenti dei Tribunali Italiani

Sull’orma di quanto novellato, alcuni Tribunali italiani hanno già integrato e sostituito le precedenti circolari relative alle esecuzioni immobiliari. Il Tribunale di Napoli con circolare del 18.03.2020 [per scaricare il testo della circolare cliccare “Circolare Tribunale di Napoli del 18.03.2020″] ha disposto la sospensione di ogni attività inerente le esecuzioni immobiliari ed ha chiarito che” gli avvisi di vendita non ancora integralmente pubblicati devono essere sospesi anche qualora sia stato previsto l’esperimento della vendita in data successiva al 15/04/2020” ciò fino a nuova comunicazione. E che” la successiva calendarizzazione delle vendite avrà luogo solo a seguito di nuovo provvedimento generale dei giudici dell’esecuzione”.

Il Tribunale di Roma invece, rivedendo la posizione espressa alcuni giorni fà, ha sottolineato [per scaricare il testo cliccare “Circolare Tribunale di Roma del 13.03.2020″] di dover sospendere l’attuazione degli ordini di liberazione anche per “gli immobili aggiudicati”e comunque di revocare gli esperimenti di vendita fino al 31.7.2020.

Per il Tribunale di Firenze [per scaricare il testo cliccare “decreto 37.2020 Tribunale di Firenze”] invece, mentre risulta assolutamente impedita la partecipazione alle aste che avverranno presso lo studio del professionista, lo stesso non può dirsi per quelle da svolgersi in modalità telematica. Queste infatti verranno svolte allorquando il termine per le visite sia trascorso prima della vigenza del 9 marzo. Il Tribunale di Livorno [per scaricare il testo cliccare “Circolare Tribunale di Livorno del 18.03.2020″] ha invece precisato che, per il periodo corrente, i delegati potranno porre in essere quelle operazioni preliminari al progetto di distribuzione sempre che sia stato venduto un lotto di valore non inferiore a 40.000 euro.

Come si riteneva, il termine per il saldo dell’aggiudicazione è sospeso, fino al 15 Aprile 2020 ossia la data in cui, come avallato dal Tribunale di Novara [per scaricare il testo cliccare cliccare decreto 17.2020 Tribunale di Novara”], tornerà a decorrere.

Si reputa invece degna di nota per completezza la circolare [ per scaricare il testo cliccare Circolare attuativa Tribunale di Civitavecchia del 19.03.2020″] del Tribunale di Civitavecchia per la quale: le cauzioni versate andranno restituite e le vendite revocate e potranno essere emessi i decreti di trasferimento. Si legge inoltre che “ i debitori esecutati che intendano presentare istanza di conversione procederanno al deposito telematico dell’istanza con allegata la prova del versamento per accedere al beneficio, il Giudice valuterà l’ammissibilità dell’istanza con apposito atto e fisserà l’udienza dopo il 30 giungo 2020 precisando che la valutazione ammissibilità dell’istanza resterà ferma alla data del provvedimento del G.E. nonostante il lasso temporale intercorrente tra la valutazione di ammissibilità e la data dell’udienza.”

 

Concludendo, si ritiene che l’esaustività del decreto-legge n.18/2020 abbia arginato le derive di alcuni Tribunali, nate sicuramente dalla non felice statuizione del precedente decreto, statuendo che su tutto il territorio nazionale si applichino le medesime sospensioni e i medesimi differimenti. Non ci resta che osservare come verranno, nei fatti, applicate le menzionate misure e se, nonostante il black out voluto dal legislatore, qualcosa si muoverà ancora.

avv. Daniele Giordano

(collaboratore dello Studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Per saperne di più sul nuovo art. 560 cpc entrato in vigore il 28 febbraio 2020 che ha prodotto  l’effetto estendere l’impossibilità di disporre la liberazione degli immobili pignorati (abitati dal debitore e dai suoi familiari) fino al decreto di trasferimento per tutte le procedure in corso si legga “Bloccati gli ordini di liberazione di tutte le procedure esecutive in corso!!! il nuovo art. 560 cpc come modificato dall’art. 18 quater della L. 8/2020 di conversione del Dl 162/2019 Testo e commento”

Per approfondire la nuova ed eccezionale forma di esdebitazione prevista dall’art. 41 bis l 157/2019 per i pignoramenti iniziati dal 2010 al 30 giugno 2019 si legga Art. 41 bis L 157/2019 di conversione del Dl 124/2019: La rinegoziazione dei mutui ipotecari per l’acquisto di beni immobili destinati a prima casa e oggetto di procedura esecutiva”Mentre  chi fosse interessato al nuovo  fondo Salvacasa ( approvato, negli stessi giorni dell’art. 41 bis, dal  comma 445 dell’art. 1 della legge di stabilità 2020 [l.160/2019] che modifica la legge sulle cartolarizzazioni, [la L. 130 del 1999])  finalmente approvato e che promette ed indica una direzione nuova (e più attenta alla posizione dei debitori esecutati) del nostro legislatore nella gestione dei crediti in sofferenza e delle relative esecuzioni immobiliari legga “Il nuovo fondo Salvacasa! Articolo 7.1 della l. 130/1999 modificato dall’art. 1 comma 445 della l.160/2019: Testo e commento”

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche  gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione” ,  Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate al 2020- Soluzioni per Salvare casa”

Chi volesse approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive legga gli articoli  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” e   “Rigetto dell’opposizione agli atti esecutivi: il reclamo al collegio e il giudizio di merito”

Per maggiori informazioni sulla procedura per porre rimedio alle situazioni di sovraindebitamento si legga Sovraindebitamento: tempi e costi delle tre procedure” o anche Guida al Sovraindebitamento: Il Piano del Consumatore, l’Accordo con i Creditori e la Liquidazione del Patrimonio, differenze tra le tre procedure”, o “Reclamo al collegio avverso rigetto del Piano del consumatore: termini, costi, poteri del Collegio, in particolare sulla sospensione della procedura esecutiva immobiliare pendente, con provvedimento di sospensione e modello di reclamo” mentre sulle possibilità offerte da questa di bloccare o sospendere i pignoramenti immobiliari in corso si legga   “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa” ed anche La sospensione dell’esecuzione con l’introduzione della procedura da sovraindebitamento ex L. 3/2012

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

Ad ogni modo se avete subito un pignoramento immobiliare (o a maggior ragione se siete in procinto di subirne uno) e volete sapere come difendervi, tutelarvi, evitare di perdere casa, rafforzando la vostra posizione nei confronti di un creditore che oggi sembra non voler sentir ragioni, ma che domani o dopodomani, quando i tempi e i costi a cui l’avrete costretto si saranno dilatati a dismisura, comincerà finalmente a ragionare e parlare la vostra lingua e quindi a trattare con voi su basi accettabili, se anche soltanto volesse rimanere anni in più ad abitare la vostra casa perchè non avreste dove altro andare, o soltanto volete e pretendete che chi vi voglia prendere la casa frutto di tanti sacrifici, debba essere costretto a farlo rispettando la procedura prevista dalla legge (cosa che ovviamente non avviene se non in maniera molto sommaria, laddove uno non si difenda) e quindi tutti i tempi (e i relativi costi), contattateci per un primo preventivo gratuito che vi illustrerà i possibili benefici di una eventuale assistenza difensiva (per il contenzioso immobiliare siamo domiciliati in tutti i Tribunali italiani), oltre ai costi e alle possibili rateizzazioni per questo tipo di procedure.
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