La banca puo pignorare una casa dove vive una persona anziana o disabile?

La banca può pignorare una casa dove vive una persona anziana o disabile? Scopri tutele, limiti e possibili soluzioni al pignoramento

Quando una famiglia si trova in difficoltà economica e non riesce a pagare un debito, una delle preoccupazioni più grandi riguarda la possibilità di perdere la casa.

La questione diventa ancora più delicata quando nell’immobile vive una persona anziana, una persona con disabilità, oppure un soggetto che necessita di particolari cure o di un’abitazione dotata di specifici adattamenti.

È importante, però, chiarire subito un equivoco molto diffuso: la presenza di una persona anziana o disabile non rende automaticamente la casa impignorabile.

In qualità di avvocati specializzati in diritto delle esecuzioni immobiliari, in questo articolo parleremo di cosa può accadere quando una banca avvia un pignoramento immobiliare sull’abitazione nella quale vive una persona anziana o disabile, dei limiti previsti dalla legge e, soprattutto, delle possibili strategie per cercare di evitare o gestire la vendita forzata.

Una persona anziana o disabile rende la casa impignorabile?

In linea generale, no.

L’art. 2740 del codice civile stabilisce che il debitore risponde delle proprie obbligazioni con tutti i suoi beni presenti e futuri, salvo le limitazioni previste dalla legge.

Non esiste, quindi, una disposizione generale secondo cui una casa non possa essere pignorata semplicemente perché al suo interno vive una persona anziana o con disabilità.

Anche la Legge 104/1992, pur prevedendo numerose forme di tutela e agevolazione per le persone con disabilità, non stabilisce che l’immobile nel quale queste persone abitano sia automaticamente sottratto all’esecuzione forzata.

Occorre inoltre distinguere il pignoramento effettuato da una banca o da un altro creditore privato dall’esecuzione promossa dall’agente della riscossione.

La cosiddetta “impignorabilità della prima casa”, infatti, riguarda una specifica disciplina della riscossione esattoriale e non può essere automaticamente estesa ai pignoramenti promossi da una banca.

Pertanto, se il creditore è una banca, la presenza nell’abitazione di un anziano o di una persona disabile non costituisce, da sola, un ostacolo alla procedura esecutiva.

Cosa succede alla famiglia che vive nella casa pignorata?

Il fatto che l’immobile possa essere pignorato non significa che la famiglia debba necessariamente lasciarlo immediatamente.

L’art. 560 c.p.c., nella formulazione applicabile alle procedure interessate dalla riforma Cartabia, prevede che il debitore e i familiari conviventi non perdano il possesso dell’immobile sino alla pronuncia del decreto di trasferimento, salvo le ipotesi nelle quali sia prevista la liberazione anticipata.

Questo significa che, normalmente, la famiglia può continuare ad abitare nell’immobile durante lo svolgimento della procedura esecutiva.

La tutela, tuttavia, non è assoluta.

Il giudice può disporre la liberazione anticipata dell’immobile in presenza di specifiche condizioni, ad esempio quando vengono ostacolate le visite dei potenziali acquirenti, non vengono consentite le attività del custode o degli altri ausiliari, oppure l’immobile non viene adeguatamente conservato.

Per questo motivo è fondamentale collaborare correttamente con la procedura e conoscere gli obblighi posti a carico del debitore.

La presenza di una persona disabile può comunque rendere particolarmente importante la corretta gestione dei tempi e delle modalità della liberazione, soprattutto quando l’immobile presenta barriere architettoniche abbattute, servoscala, bagni adattati o altre caratteristiche indispensabili alla persona che vi abita.

La disabilità può incidere sulla difesa dal pignoramento?

Sì, ma occorre comprendere in che modo.

La disabilità non costituisce automaticamente un motivo per cancellare il pignoramento. Può però assumere rilievo nella valutazione delle concrete possibilità offerte dall’ordinamento.

Il diritto all’abitazione è stato riconosciuto dalla Corte Costituzionale come valore di rilevanza sociale. Questo non significa che l’esecuzione immobiliare debba essere automaticamente sospesa, ma può assumere importanza nei margini di valutazione che la legge riconosce al giudice.

La situazione deve quindi essere esaminata nel suo complesso: ammontare del debito, valore della casa, numero dei creditori, reddito familiare, disponibilità economiche e condizioni della persona che vive nell’immobile.

In altre parole, la presenza di una persona disabile non rappresenta uno “scudo” contro il pignoramento, ma può diventare un elemento importante nella costruzione della strategia difensiva.

Quali sono le possibili soluzioni per evitare la vendita della casa?

Non esiste un’unica soluzione valida per tutte le situazioni.

Quando una casa è stata pignorata, occorre verificare tempestivamente se esistano strumenti per fermare la vendita, sostituire il bene pignorato, ristrutturare i debiti oppure ottenere una soluzione alternativa alla vendita all’asta.

Tra le principali possibilità possono rientrare la conversione del pignoramento, le procedure di sovraindebitamento, le opposizioni all’esecuzione e agli atti esecutivi e, quando ne ricorrono i presupposti, la vendita diretta dell’immobile.

La conversione del pignoramento

L’art. 495 c.p.c. consente al debitore di chiedere la conversione del pignoramento, sostituendo all’immobile una somma di denaro corrispondente a quanto dovuto ai creditori, comprensivo di capitale, interessi e spese.

L’istanza deve essere presentata tempestivamente e, per essere ammissibile, deve essere accompagnata dal versamento della somma iniziale prevista dalla legge.

In presenza dei presupposti, il giudice può consentire il pagamento del residuo attraverso una rateizzazione, entro i limiti previsti dalla normativa.

È uno strumento particolarmente importante quando il debito è relativamente contenuto rispetto al valore della casa e la famiglia dispone di una capacità concreta di reperire la somma necessaria.

Non è invece una soluzione da scegliere sulla base della sola volontà di “guadagnare tempo”: occorre verificare attentamente se le rate siano realmente sostenibili, perché la decadenza dal beneficio può comportare la prosecuzione della procedura.

Il sovraindebitamento può salvare la casa?

In determinate situazioni può essere valutata anche una procedura di ristrutturazione dei debiti del consumatore, disciplinata dal Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza.

A differenza della conversione, che riguarda principalmente il singolo pignoramento, il sovraindebitamento consente di affrontare l’esposizione debitoria nel suo complesso.

La soluzione può assumere particolare rilievo quando il debitore ha più creditori e una situazione economica che non consente di far fronte integralmente ai debiti.

La procedura richiede una valutazione specifica dei presupposti e il coinvolgimento dell’Organismo di Composizione della Crisi (OCC).

In presenza delle condizioni previste dalla legge, possono inoltre essere richieste misure protettive idonee a impedire o sospendere le azioni esecutive individuali.

Anche in questo caso, tuttavia, non è possibile affermare in astratto che il sovraindebitamento consenta sempre di conservare la casa.

Occorre confrontare il valore dell’immobile con l’ammontare dei debiti, valutare il reddito disponibile e verificare la sostenibilità del piano.

Quando è possibile fare opposizione al pignoramento?

Un’altra possibilità consiste nella verifica della legittimità della procedura esecutiva.

Se esistono effettivi vizi del titolo, del precetto, del pignoramento o del diritto del creditore di procedere, possono essere valutati gli strumenti di opposizione previsti dal codice di procedura civile.

L’opposizione all’esecuzione ex art. 615 c.p.c. riguarda, in particolare, la contestazione del diritto del creditore di procedere esecutivamente.

L’opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c., invece, riguarda i vizi formali degli atti della procedura e deve essere proposta nel rispetto degli specifici termini previsti dalla legge.

È fondamentale, però, non confondere un’effettiva ragione di opposizione con la semplice volontà di rinviare la vendita.

Le opposizioni devono essere fondate su vizi concreti e documentabili e devono essere valutate rapidamente, perché i termini processuali possono essere molto brevi.

E se la vendita della casa non può essere evitata?

Anche quando non esistono le condizioni per bloccare il pignoramento, non significa necessariamente che il debitore debba assistere passivamente alla vendita all’asta.

La riforma Cartabia ha introdotto la vendita diretta prevista dall’art. 568-bis c.p.c., attraverso la quale, al ricorrere dei presupposti e nel rispetto delle condizioni e dei termini stabiliti dalla legge, il debitore può proporre un acquirente e un prezzo non inferiore a quello indicato nella relazione di stima.

Si tratta di uno strumento che può assumere particolare importanza quando l’obiettivo non è più conservare l’immobile, ma evitare una vendita forzata a condizioni economicamente meno favorevoli e ottenere un ricavato maggiore da destinare alla sistemazione della posizione debitoria e alla ricerca di una nuova abitazione.

Per una famiglia nella quale vive una persona disabile, questo aspetto può essere particolarmente importante quando occorre reperire un’altra abitazione dotata delle caratteristiche necessarie.

La presenza di una persona anziana cambia la situazione?

La risposta è simile a quella relativa alla disabilità.

L’età avanzata del soggetto che vive nell’immobile non rende automaticamente impignorabile la casa.

Può però essere un elemento da rappresentare nell’ambito della gestione della procedura, soprattutto quando esistono particolari esigenze personali, sanitarie o assistenziali.

Anche in questi casi, quindi, non bisogna basare la propria difesa esclusivamente sulla condizione di fragilità della persona che abita nell’immobile.

È molto più importante verificare tempestivamente quali strumenti giuridici siano ancora concretamente utilizzabili.

La vendita all’asta non è sempre l’unica strada

La vendita all’asta non è sempre l’unica strada. Ogni situazione debitoria va valutata caso per caso. Lo Studio analizza la procedura, l’entità dei debiti e la posizione del debitore per verificare se esistano margini per una trattativa con i creditori, un accordo a saldo e stralcio o una soluzione alternativa alla vendita forzata.

In determinate situazioni può essere valutato anche il coinvolgimento di un investitore, tra le società collegate allo Studio, verificando la sostenibilità economica dell’operazione, la possibilità per il debitore di continuare a vivere nell’immobile attraverso una locazione e, quando possibile, un eventuale riacquisto dopo 5 o 10 anni.

Non si tratta di una soluzione automatica, ma di un’operazione che deve essere costruita e verificata sotto il profilo giuridico ed economico.

Per questo è fondamentale intervenire il prima possibile: quando la procedura è ancora in una fase nella quale esistono margini di negoziazione, possono esserci maggiori possibilità di individuare una soluzione alternativa alla vendita forzata.

Esperienza pratica dello Studio

L’esperienza professionale del nostro Studio deriva da quella del suo fondatore, l’Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli.

L’Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli è un avvocato esperto nella difesa dal pignoramento immobiliare e nelle esecuzioni immobiliari, con attività professionale rivolta alla tutela dei debitori e del patrimonio immobiliare.

Opera professionalmente a Napoli, Roma e Milano e, attraverso la propria organizzazione professionale, su tutto il territorio nazionale. È Partner del Sole 24 Ore e membro della Commissione Mercati e Strumenti Finanziari del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Napoli.

È inoltre autore del “Manuale Completo sulla Difesa dal Pignoramento Immobiliare”, opera dedicata agli strumenti giuridici utilizzabili dal debitore per contrastare, sospendere o gestire una procedura di pignoramento immobiliare.

L’esperienza maturata nella gestione delle procedure esecutive immobiliari consente al nostro Studio di affrontare il pignoramento non soltanto dal punto di vista strettamente processuale, ma anche valutando le diverse possibilità che possono essere concretamente utilizzate per tutelare il patrimonio del debitore.

Nel caso di una casa nella quale vive una persona anziana o disabile, questo approccio assume particolare importanza: occorre infatti valutare contemporaneamente la posizione debitoria, la procedura esecutiva, il valore dell’immobile, le esigenze abitative della famiglia e gli eventuali strumenti alternativi alla vendita.

Conclusione

La presenza di una persona anziana o disabile nella casa pignorata non determina automaticamente l’impossibilità per la banca di procedere, ma non significa neppure che il debitore debba necessariamente rassegnarsi alla vendita dell’immobile.

La situazione deve essere analizzata nel suo complesso, verificando il debito, il valore della casa, la posizione dei creditori, la fase della procedura, la situazione economica della famiglia e le esigenze abitative della persona fragile.

Il momento in cui si interviene può essere determinante: alcune possibilità possono essere esercitate soltanto entro specifiche scadenze e una valutazione tardiva può ridurre sensibilmente le alternative disponibili.

Lo Studio Legale d’Ambrosio Borselli, è specializzato esclusivamente nel diritto delle esecuzioni immobiliari e nella difesa del debitore, può esaminare la tua posizione e valutare gli strumenti concretamente applicabili al tuo caso.

Se hai ricevuto un atto di pignoramento immobiliare o la tua casa è già coinvolta in una procedura esecutiva, il nostro Studio può analizzare la situazione concreta e verificare quali strumenti giuridici e negoziali siano effettivamente percorribili.

Contattaci per una consulenza personalizzata: una valutazione tempestiva della procedura può consentire di individuare le soluzioni ancora disponibili e di affrontare il pignoramento con una strategia costruita sulle caratteristiche specifiche del caso.

Per ulteriori approfondimenti si consiglia la lettura dei seguenti articoli: “Invalidità della notifica del precetto e pignoramento“; “Pignorabilità prima casa: come funziona?“; “Pignoramento di quota immobiliare indivisa: Quali soluzioni?“; “Se non pago il mutuo mi pignorano lo stipendio?“.

FAQ – Casa pignorata e persona anziana o disabile

La banca può pignorare una casa dove vive una persona disabile?

Sì. La disabilità di una persona residente nell’immobile non rende automaticamente la casa impignorabile.

Una persona anziana può impedire il pignoramento della casa?

No. L’età avanzata non impedisce, da sola, l’esecuzione immobiliare.

La famiglia può rimanere nella casa pignorata?

In linea generale, il debitore e i familiari conviventi possono rimanere nell’immobile sino al decreto di trasferimento, salvo i casi di liberazione anticipata previsti dalla legge.

È possibile evitare la vendita della casa?

In alcune situazioni sì. Occorre verificare, tra le altre possibilità, conversione del pignoramento, opposizioni, sovraindebitamento, trattative con i creditori o altre soluzioni negoziali.

Cosa bisogna fare se la casa è già stata pignorata?

È importante far esaminare immediatamente la procedura, perché alcuni strumenti sono soggetti a termini precisi e possono diventare inutilizzabili se si interviene troppo tardi.

Avv. p. Silvia Bizzi

(collaboratrice dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche  gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione”   “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”

Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli  “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ o ancora  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” 

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche  “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“

Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.

Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un  modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il  controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”. , sul medesimo argomento per  approfondire la spesso confusa materia riguardante le operazioni di cartolarizzazione del credito e le ripercussioni delle stesse (che per chiarire possono portare fino alla sospensione della procedura esecutiva per difetto di rappresentanza processuale del servicer non iscritto all’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB ), si legga anche “Sospensione dell’esecuzione: inosservanza dell’art. 106 TUB”

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato  al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“,  tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne  al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )

Quando si sceglie l’avvocato per la propria esecuzione immobiliare, non  si sta scegliendo solo un giurista: si sta scegliendo qualcuno che ha vissuto sul campo centinaia di procedure in tutta Italia. Perché la vera differenza non sta solo nelle norme — quelle sono solo il 30-40% del lavoro — ma nell’esperienza pratica: conoscere la psicologia dei giudici, dei custodi, delle controparti, e sapere esattamente quando muoversi. La stessa istanza, presentata al momento giusto o a quello sbagliato, può cambiare completamente l’esito di una procedura. È un’arte fatta di tempismo, intuizione e stratagemmi maturati anno dopo anno, procedura dopo procedura — qualcosa che nessun manuale, e nemmeno la più avanzata intelligenza artificiale, potrà mai sostituire. Con oltre mille procedure seguite in tutta Italia, il nostro studio mette questa esperienza al servizio di debitori e investitori, per trasformare ogni criticità in un’opportunità concreta. Affidati a chi la procedura la conosce davvero, non solo sulla carta.

Il nostro Studio, inoltre, collabora con una società specializzata nell’acquisto di immobili pignorati, che può intervenire quando ricorrono i presupposti per salvare l’abitazione del debitore. Dopo un’attenta valutazione della procedura e della situazione economica, individuiamo la soluzione più conveniente e, se praticabile, coinvolgiamo la società per formulare una proposta di acquisto. L’obiettivo è consentire al debitore di evitare la perdita del possesso della casa e, in molti casi, di conservarne la possibilità di un futuro riacquisto, sempre sotto la tutela legale dello Studio.

Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare  ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”.   pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina  del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta,  manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.

Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando “Lo Studio – Avvocati dal 1880″, per informazioni sulla Partnership dello Studio  con il prestigioso quotidiano “il Sole 24 Ore”, in qualità di Expertise (esperti specializzati) in Diritto Immobiliare e Rapporti di Locazione e Gestione Immobiliare, Crisi di Impresa, Composizione Negoziale e Gestione della Crisi si legga “Partner 24 Ore”,  per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce  lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“, per contattarci si visiti la pagina “Diventa Cliente- Contattaci”

Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”