La Cassazione blocca il pignoramento immobiliare!?

Breve commento alla sentenza della Cassazione a Sezioni Unite n. 9479 del 6 aprile 2023, a quale casistica si riferisce e le condizioni per ottenere la sospensione del pignoramento immobiliare.

La Suprema Corte di Cassazione, a Sezioni Unite,  con una sentenza storica – la numero 9479 del 6 aprile 2023 – ha enunciato un importantissimo principio di diritto per il quale in alcune situazioni sarà possibile effettivamente ottenere la sospensione del pignoramento immobiliare anche per molto tempo, sospensione finalizzata a che il debitore esecutato possa opporre il decreto ingiuntivo non opposto anche a distanza di molti anni.

Detto in maniera “semplice”, la Cassazione ha spiegato che in tutti quei casi in cui l’esecuzione immobiliare viene portata avanti anche grazie ad un decreto ingiuntivo non opposto, che sia stato concesso malgrado la presenza di clausole abusive, il Giudice dell’Esecuzione deve bloccare il pignoramento per consentire al debitore di opporsi.

La sentenza è in effetti rivoluzionaria nel senso che, prima del 6 aprile 2023, la certezza del titolo esecutivo era un dogma e nessun giudice dell’esecuzione avrebbe mai sospeso un pignoramento per dare la possibilità al debitore di opporsi ad un decreto ingiuntivo magari di 10 anni prima!

Anche se la sentenza è rivoluzionaria bisogna tenere conto del fatto che la stessa è applicabile SOLO AL RICORRERE DI ALCUNE CONDIZIONI. 

Infatti:

1. Il principio enunciato è applicabile solo nei casi in cui ci sia un creditore munito di un titolo esecutivo che sia un decreto ingiuntivo non opposto 

Pertanto, in tutti gli altri casi , ad esempio: credito accertato con sentenza passata in giudicato; credito derivante da atto pubblico o ricevuto da notaio ex art. 474 c.p.c. (e quindi il mutuo ) il debitore non potrà andare dal giudice e chiedere di rimettere in discussione il credito o almeno non potrà farlo utilizzando la giurisprudenza di cui si sta discutendo.

Ciò non significa che il debitore è privo di strumenti per contestare il pignoramento (a tale proposito si invita a leggere l’ultimo paragrafo) ma solo che tra gli strumenti non può essere utilizzata la recente pronuncia della Cassazione a Sezioni Unite!

2. La seconda condizione è questa: non basta che il decreto ingiuntivo non sia opposto, ma occorre altresì che questo sia stato concesso senza una previa valutazione su eventuali clausole abusive che avrebbero potuto avere un effetto sull’esistenza/entità del credito.

Pertanto se il decreto ingiuntivo è stato concesso su un credito la cui entità non sia messa in discussione dalla presenza di una clausola abusiva, la pronuncia delle Sezioni Unite non avrà alcuna efficacia su detta situazione.

Per esempio, se il decreto ingiuntivo è stato concesso per il mancato pagamento dell’assegno di mantenimento è quasi inverosimile ritenere che la sua entità sia o possa essere influenzata da una clausola abusiva.

Oppure se il decreto ingiuntivo è stato concesso per il mancato pagamento delle rate di un finanziamento e non vi è alcuna clausola abusiva all’interno del relativo contratto, ugualmente non potrà avere alcuna applicazione la pronuncia in commento.

Insomma, non è tutto oro quello che luccica.

La sentenza n. 9479 del 6 aprile 2023 malgrado rivoluzionaria (lo si ripete) non deve essere interpretata come la panacea di tutti i mali in quanto (anche all’esito di questo breve commento) sarà palese che la stessa è riferita a situazioni limitate.

Per ottenere il blocco del pignoramento da parte del Giudice dell’Esecuzione sarà infatti necessario:

1. Che il creditore procedente o un creditore intervenuto siano muniti di un decreto ingiuntivo non opposto
2. Che il decreto sia stato concesso malgrado la presenza di clausole abusive che, se valutate, ne avrebbero modificato l’entità o avrebbero portato alla mancata emissione

Caso tipico – e oggetto della pronuncia – è quello del decreto ingiuntivo emesso per un credito dovuto in forza di una fideiussione omnibus. 

La Cassazione, infatti, con la sentenza a Sezioni Unite n. 41994 del 2021 ha chiarito che le fideiussioni omnibus che ricalcano il modello ABI del 2003 sono parzialmente illegittime in quanto contenenti clausole abusive e pertanto ne va dichiarata la nullità parziale.

Ora se un debitore subisce un pignoramento immobiliare a causa di un decreto ingiuntivo non opposto – basato su una fideiussione omnibus “incriminata – questo debitore potrà oggi, malgrado siano trascorsi per esempio 10 anni dal decreto ingiuntivo, proporre opposizione tardiva ex art. 650 c.p.c. e “recuperare” pertanto il potere di mettere in discussione quel credito.

Nel tempo necessario a che la questione venga risolta il Giudice dell’Esecuzione dovrà sospendere il pignoramento immobiliare.

Per approfondire il discorso relativo ai decreti ingiuntivi non opposti relativi a fideiussioni nulle e ai compiti del Giudice dell’Esecuzione si legga l’articolo “Fideiussioni nulle e sospensione del pignoramento immobiliare”. 

Quali soluzioni per salvare casa?

Al di là della sentenza di cui si è detto (che certamente può rappresentare una soluzione concreta per moltissime situazioni ma, come detto, non per tutte) vi sono all’attualità diverse strade percorribili per salvare casa.

In primo luogo va detto che il pignoramento immobiliare vive una vita propria nel corso del quale capita, piu spesso di quanto si pensi, che il creditore commetta errori e violazioni della legge o che il giudice valuti in maniera sbagliata una determinata situazione. Eccepire tali assenze, tali mancanze e tali violazione è il primo vero passo dal quale deve partire la difesa nel pignoramento immobiliare, il primo vero passo che, indipendentemente dagli esiti, frutterà quantomeno un guadagno di tempo, primo ingrediente per ogni soluzione ipotizzabile.

Inoltre, ad oggi vi sono una serie di strumenti (la conversione del pignoramento – l’accordo di ristrutturazione dei debiti [ex piano del consumatore], un saldo e stralcio, una vendita contestuale, il riacquisto all’asta di un familiare, parente o finanziatore,   tra i tanti) che possono essere utilissimi in alcune circostanze e consentire al debitore di salvare casa  (si legga in merito alle prime due suzioni  l’articolo “Piano del Consumatore e pignoramento: l 14/19 procedura, durata” o sulla conversione “Art 495: la conversione del pignoramento del pignoramento immobiliare”  mentre in riferimento al saldo e stralcio si legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione” o sul riacquisto del parente “Guida all’acquisto all’asta del parente: rischi e alternative” 

Altri rimedi e strumenti di difesa al pignoramento immobiliare possono essere letti e approfonditi , per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare  ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, tramite la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”.  pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina  del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta,  manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.

Per ulteriori approfondimenti si consiglia la lettura del seguente articolo: “Cause di nullità del pignoramento immobiliare“.

Avv. Daniele Giordano

(collaboratore dello Studio d’Ambrosio Borselli per la Sede di Napoli)

Per leggere la pronuncia della Cassazione dello scorso 28 febbraio (ordinanza n. 6083) con cui la Suprema Corte ha riconosciuto le tesi portate avanti dallo studio d’Ambrosio Borselli e confermato che tutte le aste svoltesi nel circondario del Tribunale di Brescia fino al 2016 erano totalmente illegittime si legga “Per la Cassazione irregolari le aste bandite a Brescia fino al 2016”.

Per approfondire l’eccezionale risultato ottenuto dallo studio che, tra le altre, ha recentemente ottenuto l’omologa di un piano del consumatore proposto in corso di pignoramento, salvando in tal modo la casa del debitore, con il pagamento del solo 37% del mutuo originariamente dovuto in 7 anni da parte sua si legga “Omologato piano del consumatore in corso di pignoramento immobiliare”

Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche  “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“

Per approfondire la tematica della sospensione della procedura esecutiva a seguito dell’introduzione di una delle procedure previste dalla legge 3/2012 si legga anche “La sospensione dell’esecuzione con l’introduzione della procedura da sovraindebitamento ex L. 3/2012“.

Per approfondire le tre procedure di composizione della crisi e le differenze tra le stesse si legga” Sovraindebitamento: Il Piano del Consumatore, l’Accordo con i Creditori e la Liquidazione del Patrimonio, procedure e differenze”

Per approfondire i costi e i tempi delle tre Procedure di Composizione della Crisi da Sovraindebitamento si legga “Sovraindebitamento: tempi e costi delle tre procedure”

Per  il tema dell’ammissibilità di una seconda procedura quando sia stata dichiarata inammissibile una procedura nei cinque anni precedenti si legga “Il sovraindebitamento può essere riproposto nel quinquiennio se la domanda era stata dichiarata inammissibile”

Per approfondire il tema del reclamo al collegio esperibile avverso il rigetto del piano si legga “Reclamo al collegio avverso rigetto del Piano del consumatore: termini, costi, poteri del Collegio, in particolare sulla sospensione della procedura esecutiva immobiliare pendente, con provvedimento di sospensione e modello di reclamo”

Chi fosse interessato al nuovo  fondo Salvacasa   finalmente approvato e che promette ed indica una direzione nuova (e più attenta alla posizione dei debitori esecutati) del nostro legislatore nella gestione dei crediti in sofferenza e delle relative esecuzioni immobiliari legga “Il nuovo fondo Salvacasa! Articolo 7.1 della l. 130/1999 modificato dall’art. 1 comma 445 della l.160/2019: Testo e commento”

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche l’articolo «Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate – Soluzioni per Salvare casa»

Chi volesse approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive legga gli articoli  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” ,    “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“, e “Opposizione ex art 615 c.p.c. ed ex art. 617 c.p.c.: Tutte le differenze”

Per approfondire la materia dei pignoramenti immobiliari e della tutela del debitore nell’ambito degli stessi si cerchi su google la parola “pignoramento immobiliare” associata a “studioassociatoborselli.it” o a “www.dirittoimmobiliare.org” per reperire innumerevoli articoli sulla materia.

Ad ogni modo se avete subito un pignoramento immobiliare (o a maggior ragione se siete in procinto di subirne uno) e volete sapere come difendervi, tutelarvi, evitare di perdere casa, rafforzando la vostra posizione nei confronti di un creditore che oggi sembra non voler sentir ragioni, ma che domani o dopodomani, quando i tempi e i costi a cui l’avrete costretto si saranno dilatati a dismisura, comincerà finalmente a ragionare e parlare la vostra lingua e quindi a trattare con voi su basi accettabili, se anche soltanto volesse rimanere anni in più ad abitare la vostra casa perchè non avreste dove altro andare, o soltanto volete e pretendete che chi vi voglia prendere la casa frutto di tanti sacrifici, debba essere costretto a farlo rispettando la procedura prevista dalla legge (cosa che ovviamente non avviene se non in maniera molto sommaria, laddove uno non si difenda) e quindi tutti i tempi (e i relativi costi), contattateci per un primo preventivo gratuito che vi illustrerà i possibili benefici di una eventuale assistenza difensiva (per il contenzioso immobiliare siamo domiciliati in tutti i Tribunali italiani), oltre ai costi e alle possibili rateizzazioni per questo tipo di procedure.

Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare  ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”.   pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina  del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta,  manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.

Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando “Lo Studio – Avvocati dal 1880″, per informazioni sulla Partnership dello Studio  con il prestigioso quotidiano “il Sole 24 Ore”, in qualità di Expertise (esperti specializzati) in Diritto Immobiliare e Rapporti di Locazione e Gestione Immobiliare, Crisi di Impresa, Composizione Negoziale e Gestione della Crisi si legga “Partner 24 Ore”,  per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce  lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“, per contattarci si visiti la pagina “Diventa Cliente- Contattaci”

Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”

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