Mutuo non pagato: casistiche e possibili scenari

Mutuo non pagato? Scopri cosa succede in caso di mancato pagamento del mutuo e quali soluzioni legali possono tutelare i tuoi diritti e il tuo patrimonio.

Quando ci si trova nella situazione di un mutuo non pagato, possono verificarsi diversi scenari a seconda delle circostanze specifiche. In genere, il mancato versamento anche di una sola rata comporta conseguenze più o meno gravi, che è importante conoscere per poter intervenire tempestivamente.

In qualità di avvocati specializzati in diritto delle esecuzioni immobiliari, nei paragrafi che seguono illustreremo in modo semplice e comprensibile cosa accade in caso di mancato pagamento del mutuo e quali strategie possono essere adottate per affrontare al meglio la situazione.

È fondamentale ricordare che, accanto ai rischi e alle conseguenze legate all’inadempimento, esistono anche soluzioni giuridiche e strumenti di tutela a disposizione del debitore. La cosa più importante è rivolgersi a professionisti esperti, in grado di fornire un’assistenza qualificata e di individuare il percorso più adeguato per proteggere i propri diritti e il proprio patrimonio.

Mutuo non pagato: quali sono le conseguenze?

Quando un debitore non rispetta gli obblighi di pagamento nei confronti della banca, possono derivarne diverse conseguenze di natura economica e giuridica. A tutela del proprio credito, l’istituto finanziatore dispone infatti di vari strumenti previsti dall’ordinamento.

La prima misura che la banca tende ad applicare è l’addebito degli interessi di mora, ossia una maggiorazione calcolata su ciascuna rata non corrisposta entro la scadenza. Si tratta di un tasso aggiuntivo, generalmente compreso tra il 2% e il 4%, che ha la funzione di compensare il creditore per il ritardo nel pagamento.

Qualora l’inadempimento si protragga nel tempo, il debitore può essere segnalato al Sistema di Informazioni Creditizie (SIC), una banca dati che raccoglie informazioni sui rapporti di credito di cittadini, privati e imprese. La segnalazione come cattivo pagatore comporta conseguenze rilevanti: in particolare, la difficoltà – se non l’impossibilità – di ottenere nuovi finanziamenti o mutui in futuro.

Nei casi più gravi, e purtroppo non rari, la banca può procedere con l’esecuzione forzata sul bene ipotecato. In concreto, ciò significa che l’immobile a garanzia del mutuo viene pignorato e successivamente venduto all’asta giudiziaria, al fine di soddisfare il credito vantato dall’istituto.

Quante rate del mutuo si possono non pagare?

Sebbene gli scenari precedentemente descritti siano effettivamente possibili, è importante precisare che nessuna delle misure di tutela a favore della banca può essere applicata in modo arbitrario o immediato. Prima che il creditore possa intervenire, è infatti necessario che si verifichino determinate condizioni e che trascorra un periodo minimo di tempo.

Le conseguenze del mancato pagamento delle rate del mutuo non scattano quindi automaticamente, ma solo al raggiungimento di specifiche soglie previste dalla legge o dal contratto. In particolare, se il ritardo nel pagamento è inferiore a 30 giorni, non viene applicata alcuna sanzione. Tuttavia, anche un solo giorno di ritardo oltre tale termine comporta l’addebito dei già menzionati interessi di mora, calcolati sull’importo della rata non saldata.

Nel caso in cui il mancato pagamento si protragga e le rate insolute diventino due, l’intestatario del mutuo può essere segnalato al CRIF, cioè il principale sistema di informazioni creditizie in Italia. È bene precisare, tuttavia, che tale segnalazione può avvenire solo dopo due mesi consecutivi di inadempienza, mai prima.

Se la situazione dovesse aggravarsi ulteriormente, e il ritardo arrivasse a 180 giorni (ossia circa sei mesi, equivalenti a sette rate non corrisposte), la banca potrà valutare la risoluzione del contratto di mutuo. In tal caso, il debitore sarà tenuto a restituire l’intero importo residuo del finanziamento concesso.

Per quanto riguarda il pignoramento dell’immobile ipotecato, questo è possibile soltanto per i contratti stipulati prima del 2016. Il motivo risiede nell’introduzione, proprio in quell’anno, di una disciplina specifica contenuta nel decreto legislativo n. 72 del 21 aprile 2016, che ha modificato le regole sui mutui inadempiuti.

In base a tale normativa, affinché l’immobile possa essere oggetto di espropriazione forzata, è necessario che le rate non pagate siano almeno 18.

Nel prossimo paragrafo analizzeremo invece quali strumenti e strategie può adottare il debitore per prevenire tali rischi e tutelarsi efficacemente in caso di difficoltà economiche.

Quali soluzioni si possono trovare in caso di mutuo non pagato?

Quando non si riesce più a sostenere il pagamento del mutuo o a saldare i propri debiti, esistono diverse strategie per evitare conseguenze più gravi.  Tra le possibili soluzioni una delle più efficaci è quella di giocare d’anticipo, procedendo con la vendita dell’immobile prima che venga pignorato.

Si tratta di un’operazione delicata, che richiede attenzione e competenze specifiche per essere gestita correttamente e nel rispetto delle norme. Per questo motivo è fondamentale affidarsi a un team di professionisti esperti, in grado di assistere il debitore in ogni fase del percorso.

Il nostro studio associato d’Ambrosio Borselli, con una consolidata esperienza nel settore immobiliare, offre consulenza e assistenza legale in materia di sovraindebitamento e gestione del rischio derivante da operazioni immobiliari, incluse le vendite di immobili a rischio di pignoramento.

Per ricevere una consulenza personalizzata e valutare la soluzione più adatta alla tua situazione, puoi contattare il nostro studio attraverso la sezione dedicata sul nostro sito tramite la nostra pagina contatti.

Per ulteriori approfondimenti sul tema, si consiglia la lettura dei seguenti articoli:

“Mutuo in sofferenza: possibili soluzioni“; “Guida alla decadenza dal beneficio del termine del mutuo“; “Il mutuo fondiario va notificato insieme al precetto?“; “Dopo quante rate insolute scatta il pignoramento- Art 40 T.U.B.“; “Sospensione rate del mutuo: i due strumenti a disposizione dei debitori“.

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche  gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione”   “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”

Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli  “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ o ancora  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” 

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche  “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“

Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.

Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un  modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il  controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”. , sul medesimo argomento per  approfondire la spesso confusa materia riguardante le operazioni di cartolarizzazione del credito e le ripercussioni delle stesse (che per chiarire possono portare fino alla sospensione della procedura esecutiva per difetto di rappresentanza processuale del servicer non iscritto all’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB ), si legga anche “Sospensione dell’esecuzione: inosservanza dell’art. 106 TUB”

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato  al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“,  tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne  al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )

Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare  ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”.   pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina  del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta,  manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.

Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando “Lo Studio – Avvocati dal 1880″, per informazioni sulla Partnership dello Studio  con il prestigioso quotidiano “il Sole 24 Ore”, in qualità di Expertise (esperti specializzati) in Diritto Immobiliare e Rapporti di Locazione e Gestione Immobiliare, Crisi di Impresa, Composizione Negoziale e Gestione della Crisi si legga “Partner 24 Ore”,  per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce  lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“, per contattarci si visiti la pagina “Diventa Cliente- Contattaci”

Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”