Opposizione agli atti esecutivi immobiliari

Opposizione agli atti esecutivi immobiliari ex art. 617 c.p.c.: termini, procedura, costi e novità della Riforma Cartabia. Guida pratica per il debitore.

Quando un immobile viene pignorato, il debitore spesso vive la procedura esecutiva come un percorso inevitabile e senza possibilità di difesa. In realtà, il processo di esecuzione immobiliare è regolato da norme precise e rigorose, e ogni errore formale commesso dal creditore o dagli organi della procedura può essere contestato attraverso strumenti giuridici specifici.

Tra questi, uno dei più importanti è l’opposizione agli atti esecutivi immobiliari ex art. 617 c.p.c., un rimedio fondamentale per tutelare il debitore contro irregolarità formali del titolo esecutivo, del precetto, del pignoramento e degli altri atti della procedura.

In questo articolo, in quanto avvocati esperti in diritto delle esecuzioni immobiliari, analizzeremo in modo semplice e chiaro quando e come proporre opposizione agli atti esecutivi immobiliari, quali sono i termini, i costi, la procedura, le fasi cautelari e di merito, nonché le principali novità introdotte dalla Riforma Cartabia, con esempi pratici utili per comprendere meglio il funzionamento di questo strumento difensivo.

Le opposizioni nel processo esecutivo: una panoramica generale

Il Codice di procedura civile, nel Titolo V del Libro III, disciplina le principali forme di opposizione nel processo di esecuzione:

• Opposizione all’esecuzione (art. 615 c.p.c.)
• Opposizione agli atti esecutivi (art. 617 c.p.c.)
• Opposizione di terzo (art. 619 c.p.c.)

Accanto a queste, esistono ulteriori rimedi “interni” alla procedura, come:

• l’opposizione agli atti del professionista delegato (art. 591-ter c.p.c.);
• le osservazioni e le note critiche alla perizia del CTU (art. 173-bis disp. att. c.p.c.).

In questo contesto, l’opposizione agli atti esecutivi immobiliari rappresenta lo strumento più utilizzato nella prassi delle esecuzioni immobiliari, perché consente di censurare errori formali che, se accertati, possono portare alla sospensione o addirittura all’estinzione del pignoramento.

Cos’è l’opposizione agli atti esecutivi immobiliari ex art. 617 c.p.c.

L’art. 617 c.p.c. consente di contestare la regolarità formale degli atti del processo esecutivo. Si dice infatti che questa opposizione riguarda il “quomodo” dell’esecuzione, ossia il modo in cui l’esecuzione viene condotta, e non il diritto del creditore di procedere.

In concreto, con l’opposizione agli atti esecutivi immobiliari si possono contestare, ad esempio:

1. Vizi formali del titolo esecutivo (es. decreto ingiuntivo privo dei requisiti di legge);
2. Irregolarità del precetto (es. importi errati, mancanza di indicazioni obbligatorie);
3. Nullità o inesistenza delle notifiche del titolo, del precetto o del pignoramento;
4. Vizi degli atti della procedura esecutiva immobiliare, come:
   • ordinanze del giudice dell’esecuzione;
   • perizia di stima;
   • avvisi di vendita;
   • decreto di trasferimento.

Esempio pratico

Se il debitore scopre che il pignoramento è stato notificato a un indirizzo sbagliato o a un soggetto non legittimato, può proporre opposizione ex art. 617 c.p.c. per far dichiarare la nullità dell’atto.

Differenza tra opposizione all’esecuzione e opposizione agli atti esecutivi immobiliari

La distinzione tra art. 615 e art. 617 c.p.c. è fondamentale.

• Opposizione all’esecuzione (art. 615 c.p.c.)
  Contesta il diritto del creditore di procedere all’esecuzione (ad esempio perché il debito è già stato pagato o è prescritto).
• Opposizione agli atti esecutivi (art. 617 c.p.c.)
  Contesta la legittimità formale degli atti del procedimento esecutivo.

Una errata qualificazione dell’opposizione può avere conseguenze molto gravi, soprattutto in tema di impugnazioni, come vedremo più avanti.

I termini per proporre l’opposizione agli atti esecutivi immobiliari

Il termine per proporre opposizione agli atti esecutivi immobiliari ex art. 617 c.p.c. è perentorio: 20 giorni.

Il termine decorre:

• dalla notificazione del titolo o del precetto (se l’opposizione è preventiva);
• dal primo atto di esecuzione;
• dal compimento o dalla conoscenza dell’atto che si ritiene viziato.

Opposizione al decreto di trasferimento

Una delle questioni più delicate riguarda l’opposizione al decreto di trasferimento dell’immobile.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 4797 del 15 febbraio 2023, ha chiarito che:

• il termine decorre dal momento in cui il soggetto ha avuto conoscenza legale o di fatto del decreto;
• l’opposizione è comunque possibile fino all’approvazione definitiva del progetto di distribuzione.

Tuttavia, spetta al debitore dimostrare quando ha avuto conoscenza dell’atto. Non è sufficiente una semplice dichiarazione: serve una prova concreta.

Opposizione preventiva e opposizione successiva: differenze fondamentali

La distinzione dipende da un momento preciso: la notifica del pignoramento.

Opposizione preventiva

• Proposta prima del pignoramento;
• Si introduce con atto di citazione;
• È un procedimento a fase unica;
• Prevede il pagamento del contributo unificato di €168 + marca da €27.

Opposizione successiva

• Proposta dopo il pignoramento;
• Si introduce con ricorso al giudice dell’esecuzione;
• Ha struttura bifasica:
  1. fase cautelare;
  2. eventuale giudizio di merito;
• Nessun contributo unificato per la fase cautelare.

La struttura bifasica dell’opposizione successiva

1. La fase cautelare

È la fase più delicata e urgente. Il giudice dell’esecuzione valuta:

• il fumus boni iuris (probabile fondatezza dell’opposizione);
• il periculum in mora (pregiudizio derivante dalla prosecuzione dell’esecuzione).

Se sussistono “gravi motivi”, il giudice può sospendere la procedura esecutiva ex art. 624 c.p.c.

Esempio pratico

Se l’immobile sta per essere venduto all’asta sulla base di un atto palesemente nullo, la sospensione evita un danno irreversibile al debitore.

Il giudice decide con ordinanza, nella quale fissa il termine per introdurre il giudizio di merito.

1. Il giudizio di merito

Il giudizio di merito:

• non è automatico;
• deve essere introdotto dalla parte interessata entro un termine perentorio (di solito 90 o 120 giorni);
• comporta il pagamento del contributo unificato.

Se nessuna parte introduce il giudizio di merito dopo la sospensione, il processo esecutivo si estingue e il pignoramento viene cancellato.

Il giudizio di merito dopo la Riforma Cartabia

La Riforma Cartabia (in vigore dal 28 febbraio 2023) ha inciso anche sul giudizio di merito delle opposizioni esecutive.

Tra le principali novità:

• rafforzamento dei principi di chiarezza e sinteticità degli atti;
• riduzione dei termini processuali;
• nuova scansione delle memorie integrative;
• modifiche ai termini di comparizione e costituzione delle parti.

Il giudizio si conclude con sentenza.

Impugnazioni degli atti che definiscono l’opposizione agli atti esecutivi immobiliari

La sentenza che definisce l’opposizione agli atti esecutivi immobiliari non è appellabile.

L’unico rimedio è:

• ricorso per Cassazione.

Questo aspetto distingue radicalmente l’art. 617 c.p.c. dall’opposizione ex art. 615 c.p.c., la cui sentenza è invece appellabile.

La Cassazione (ordinanza n. 25707/2023) ha ribadito che l’inammissibilità dell’appello può essere rilevata in ogni stato e grado del giudizio, anche d’ufficio.

Il reclamo contro l’ordinanza cautelare

Contro l’ordinanza del giudice dell’esecuzione che concede o nega la sospensione è ammesso reclamo ex art. 669-terdecies c.p.c. entro 15 giorni.

Il reclamo:

• non sospende automaticamente gli effetti dell’ordinanza;
• è deciso dal collegio;
• non è impugnabile né ricorribile in Cassazione.

Conclusioni

L’opposizione agli atti esecutivi immobiliari è uno strumento potente, ma anche estremamente tecnico. Un errore di impostazione, un termine perso o una qualificazione sbagliata dell’azione possono compromettere definitivamente la difesa del debitore, con gravi conseguenze economiche.

Per questo motivo, non basta “opporsi”: serve una strategia difensiva complessiva, costruita caso per caso, che tenga conto non solo delle opposizioni esecutive, ma anche di soluzioni alternative come accordi con i creditori, conversione del pignoramento, saldo e stralcio o procedure di composizione della crisi.

Il nostro studio legale, D’Ambrosio Borselli, è specializzato esclusivamente in diritto delle esecuzioni immobiliari e tutela del debitore. Affianchiamo i nostri assistiti in ogni fase del pignoramento, valutando con attenzione se, quando e come proporre opposizione, con l’obiettivo concreto di bloccare la procedura, ridurre il danno o salvare l’immobile.

Se stai subendo un pignoramento immobiliare o temi che possa iniziare a breve, contattaci per una consulenza mirata: una scelta tempestiva e consapevole può fare la differenza tra perdere la casa e difendere efficacemente i tuoi diritti.

Per ulteriori approfondimenti si consiglia la lettura dei seguenti articoli: “Opposizione agli atti ex art. 617 c.p.c. Guida Completa”; “Opposizione ex art 615 c.p.c. ed ex art. 617 c.p.c.: Tutte le differenze”; “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme”; “Modello di opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 cpc”.

Avv. p. Silvia Bizzi

(collaboratrice dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato  al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“,  tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne  al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche  gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione”   “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”

Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli  “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ o ancora  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” 

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche  “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“

Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.

Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un  modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il  controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”. , sul medesimo argomento per  approfondire la spesso confusa materia riguardante le operazioni di cartolarizzazione del credito e le ripercussioni delle stesse (che per chiarire possono portare fino alla sospensione della procedura esecutiva per difetto di rappresentanza processuale del servicer non iscritto all’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB ), si legga anche “Sospensione dell’esecuzione: inosservanza dell’art. 106 TUB”

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

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Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare  ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”.   pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina  del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta,  manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.

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Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”