Pignoramento immobiliare: art 569 cpc, termini e contenuto essenziale dell’ordinanza di vendita, gli errori formali più frequenti per opporla ex art 617 cpc
L’udienza di cui all’articolo 569 cpc è senz’altro un momento delicatissimo e di particolare rilevanza all’interno della procedura esecutiva immobiliare, segnando di fatto il passaggio tra la fase prettamente documentale del pignoramento e la successiva fase della vendita.
Nel corso dell’udienza, il giudice, infatti, verifica la regolarità della documentazione depositata e degli avvisi eseguiti ai creditori iscritti (art. 498 cpc), prende atto della perizia predisposta dall’esperto nominato e sente le parti e le loro osservazioni in merito alla stessa (art. 173 disp.att. cpc) e decide eventuali opposizioni promosse.
All’esito dell’udienza ex art. 569 cpc, il giudice può:
- riservarsi, nelle ipotesi in cui siano state formulate dalle parti eventuali note alla perizia predisposta dall’esperto ex art. 173 bis disp. att. cpc o siano state sollevate contestazioni od opposizioni;
- oppure, al contrario, provvedere immediatamente (sull’istanza di vendita previamente depositata dall’interessato – entro 45 giorni dal pignoramento ex artt. 497 e 567 cpc) disponendo la vendita dell’immobile pignorato con ordinanza.
L’ordinanza di vendita
Il provvedimento con il quale il giudice dell’esecuzione autorizza la vendita assume la forma di ordinanza – opponibile entro 20 giorni ai sensi dell’art. 617 cpc.
In ordine al contenuto dell’ordinanza di vendita, ai sensi dell’art. 569, III comma, cpc il legislatore ha disposto che “Nel caso in cui il giudice disponga con ordinanza la vendita forzata, fissa un termine non inferiore a novanta giorni, e non superiore a centoventi, entro il quale possono essere proposte offerte d’acquisto ai sensi dell’articolo 571 (vendita senza incanto)(secondo cui “ognuno, tranne il debitore, è ammesso a offrire per l’acquisto dell’immobile pignorato” per mezzo di offerta, di regola irrevocabile, salvo casi eccezionali – da presentarsi in busta chiusa, nel termine stabilito dal giudice – che deve contenere l’indicazione del prezzo, del tempo e modo del pagamento e della cauzione). Il giudice con la medesima ordinanza stabilisce le modalità con cui deve essere prestata la cauzione, se la vendita è fatta in uno o più lotti, il prezzo base determinato a norma dell’articolo 568 (il giudice nella determinazione del valore del prezzo deve rispettare il valore di mercato e la perizia dell’esperto già nominato), l’offerta minima, il termine, non superiore a centoventi giorni dall’aggiudicazione, entro il quale il prezzo dev’essere depositato, con le modalità del deposito e fissa, al giorno successivo alla scadenza del termine, l’udienza per la deliberazione sull’offerta e per la gara tra gli offerenti di cui all’articolo 573 (nell’ipotesi in cui siano presentate più offerte, il giudice, al fine di individuare la migliore offerta, invita ad una gara sull’offerta più alta, e decide tenendo conto dell’entità del prezzo, delle cauzioni prestate, delle forme, dei modi e dei tempi del pagamento nonché di ogni altro elemento utile indicato nell’offerta stessa). Quando ricorrono giustificati motivi, il giudice dell’esecuzione può disporre che il versamento del prezzo abbia luogo ratealmente ed entro un termine non superiore a dodici mesi. Il giudice provvede ai sensi dell’articolo 576 (vendita con incanto) solo quando ritiene probabile che la vendita con tale modalità possa aver luogo ad un prezzo superiore della metà rispetto al valore del bene, determinato a norma dell’articolo 568.
Il contenuto essenziale dell’ordinanza di vendita
Con l’ordinanza con la quale dispone la vendita, il giudice dell’esecuzione, a mente del citato III comma dell’art. 569 cpc:
- Fissa un termine non inferiore a 90 giorni e non superiore a 120 giorni entro il quale devono essere proposte le offerte di acquisto dell’immobile pignorato;
- Stabilisce le modalità con le quali deve essere prestata la cauzione;
- Stabilisce se la vendita deve essere fatta in uno o più lotti;
- Determina il prezzo base dell’immobile, avuto riguardo al valore di mercato sulla base degli elementi forniti dalle parti e dall’esperto nominato ai sensi dell’articolo 569, primo comma, cpc (art. 568 cpc);
- Stabilisce l’offerta minima, il termine (non superiore a 120 giorni dall’aggiudicazione) entro il quale deve essere depositato il prezzo e le modalità di deposito dello stesso;
- Fissa la data per la deliberazione sulle offerte e la (eventuale) gara tra offerenti.
Inoltre, ai sensi dell’art. 591 bis cpc, il giudice:
- Fissa il termine finale per il completamento delle operazioni delegate;
- Dispone lo svolgimento, entro il termine di un anno dall’emissione dell’ordinanza, di un numero di esperimenti di vendita non inferiore a tre, secondo i criteri stabiliti dall’articolo 591, secondo comma;
- Stabilisce le modalità di effettuazione della pubblicità,
- Stabilisce il luogo di presentazione delle offerte d’acquisto, ove si procede all’esame delle stesse ed alla gara tra gli offerenti ed alle operazioni dell’eventuale incanto.
Sempre più frequentemente, anche a mente dell’art. 569 cpc in commento, il giudice stabilisce, poi, che le attività di cui sopra – quindi la presentazione delle offerte, il versamento della cauzione, lo svolgimento della gara tra offerenti, l’incanto (nelle rarissime ipotesi previste) ed il pagamento del prezzo – siano effettuate con modalità telematiche, ai sensi dell’art. 161 ter disp.att. cpc (secondo cui è il Ministro della giustizia che, con propri decreti, detta le regole tecnico-operative per lo svolgimento della vendita di beni mediante gara telematica), salvo che, ad ogni modo, non sia pregiudizievoli per gli interessi dei creditori od il celere svolgimento della procedura -attesa la ordinaria lungaggine processuale (secondo l’art. 161 ter disp.att. cpc)
Di regola, con l’ordinanza di vendita il giudice nomina il professionista delegato al compimento delle operazioni di vendita – salvo i casi in cui non sia stato previamente nominato con decreto in occasione del quale il G.E. nomina anche il custode (che in taluni Tribunali converge nella figura del delegato alla vendita) e l’esperto per la redazione della perizia – fissando, al contempo, il termine per lo svolgimento delle operazioni delegate, le modalità della pubblicità, il luogo di presentazione delle offerte, il prezzo base della vendita; in generale il contenuto che dovrà essere necessariamente e pedissequamente riportato nell’avviso di vendita, predisposto dal professionista delegato alla vendita.
Il termine essenziale segnato dall’ordinanza di vendita
L’udienza ex art. 569 cpc, come detto, e la successiva ordinanza di vendita segnano il termine ultimo ed essenziale per lo svolgimento di talune attività nell’ambito della procedura esecutiva immobiliare di particolare rilevanza.
Va precisato, a tal proposito, che molti dei termini che scandiscono la procedura esecutiva dettati dal legislatore sono termini ordinatori, ragion per cui, vuoi il giudice, vuoi le parti, vuoi gli ausiliari del giudice, sempre più frequentemente tendono a non rispettarli.
La previsione di termini essenziali e perentori, quindi, seppur molto limitata, appare determinante.
In tale contesto, la pronuncia dell’ordinanza di vendita segna un momento decisivo, a seguito del quale il legislatore ha precluso talune attività, che attengono generalmente la posizione e gli interessi del debitore esecutato.
In particolare, ai sensi dell’art. 495 cpc, richiamato dall’art. 492 cpc (in tema di contenuto essenziale del pignoramento), è disposto che “Prima che sia disposta la vendita o l’assegnazione a norma degli articoli 530, 552 e 569, il debitore può chiedere di sostituire alle cose o ai crediti pignorati una somma di denaro pari, oltre alle spese di esecuzione, all’importo dovuto al creditore pignorante e ai creditori intervenuti, comprensivo del capitale, degli interessi e delle spese…”
Prima della pronuncia dell’ordinanza di vendita, quindi, il debitore esecutato può presentare l’istanza di conversione.
Si tratta di un termine perentorio e, soprattutto, essenziale per il debitore, decorso il quale gli è preclusa la facoltà/possibilità – nel caso del pignoramento immobiliare – di impedire, con i notevoli benefici dati dalla conversione (soprattutto la rateizzazione fino a 48 mesi) la successiva vendita all’asta della propria abitazione.
La previsione in esame è stata recentemente rafforzata, tra l’altro, dall’art. 569 cpc (modificato dal d.l. 135/2018) che contiene un espresso invito al creditore procedente ed a ciascun creditore intervenuto di notificare (e poi depositare) un atto nel quale è indicato l’ammontare del residuo credito per cui si procede, comprensivo degli interessi maturati e delle spese sostenute fino all’udienza.
Si tratta di un ulteriore strumento offerto al debitore al fine di valutare l’opportunità o meno di richiedere, da ultimo in sede di udienza 569, la conversione del pignoramento, nelle ipotesi di capienza e possibilità economica di sostenere la spesa.
L’udienza 569 cpc è anche termine ultimo per presentare eventuali osservazioni o contestazioni in merito alla perizia di stima dell’immobile pignorato redatta e comunicata dall’esperto.
Precisamente, almeno 30 giorni prima della udienza fissata per l’autorizzazione alla vendita e comparizione delle parti, l’esperto nominato è tenuto (ai sensi dell’art. 173 bis disp.att. cpc) a trasmettere ai creditori e debitore esecutato l’elaborato predisposto.
Entro 15 giorni dalla udienza, le parti interessate possono trasmettere note ed osservazioni, a pena di decadenza.
In mancanza della suddetta preventiva attività, infatti, gli è preclusa la facoltà di sollevare contestazioni in sede di udienza.
Quindi, eventuali imprecisioni, errori, inesattezze della perizia, se non preventivamente denunciate, non potranno essere riproposte e, in ogni caso, non potranno essere motivo di successiva opposizione, superata l’udienza 569 e la pronuncia dell’ordinanza di vendita.
Inoltre, ai sensi dell’art. 615 II comma, terzo periodo cpc, sempre citato dall’art. 492 cpc, come sopra, è disposto che “l’opposizione è inammissibile se è proposta dopo che è stata disposta la vendita o l’assegnazione a norma degli articoli 530, 552 e 569, salvo che sia fondata su fatti sopravvenuti ovvero che l’opponente dimostri di non aver potuto proporla tempestivamente per causa a lui non imputabile”.
La norma in esame contempla l’ipotesi di opposizione all’esecuzione quando la parte contesta il diritto del creditore di procedere all’esecuzione oppure contesta l’impignorabilità dei beni sottoposti ad esecuzione.
Anche in questo caso, lo strumento offerto dal legislatore a tutela dell’esecutato trova un limite temporale segnato dall’udienza ex art. 569 cpc all’esito della quale il giudice ordina la vendita dell’immobile pignorato.
In tema di opposizioni, al comma 2 dell’art. 569 cpc, il legislatore espressamente prevede all’udienza 569 cpc la decadenza delle parti interessate dal proporre opposizione agli atti esecutivi, relativamente al loro regolare svolgimento fino a quel momento (salvo, ad ogni modo, il rispetto del termine dei 20 giorni dal loro compimento).
L’ordinanza di vendita si pone anche come termine ultimo entro il quale il debitore esecutato può denunziare vicende estintive della procedura in corso.
A titolo meramente esemplificativo, il pignoramento perde efficacia se non è iscritto a ruolo entro 15 giorni dal ritiro dell’atto di pignoramento notificato da parte dell’ufficiale giudiziario (art. 557 cpc); ancora, quando il creditore (procedente o intervenuto) non richiede disporsi la vendita entro il termine di 45 giorni dal pignoramento (artt. 497 e 562 cpc); nell’ipotesi in cui il creditore procedente non deposita entro i successivi 45 giorni dalla documentazione ipocatastale o, in alternativa, il certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari degli ultimi 20 anni (art. 567 cpc, recentemente modificato dalla Riforma Cartabia); oppure per inattività delle parti ex art. 630 cpc.
Opposizione all’ordinanza di vendita ex art. 617 cpc: gli errori formali più frequenti
L’ordinanza di vendita, in quanto provvedimento del giudice, è opponibile ai sensi dell’art. 617 cpc. entro il termine di 20 giorni dalla sua pronuncia.
Il termine di 20 giorni è un termine perentorio.
Ai sensi dell’art. 617, II comma cpc, l’opposizione si propone con ricorso dinanzi al giudice dell’esecuzione che provvede ai sensi della norma successiva. (L’art 618 cpc recita “Il giudice dell’esecuzione fissa con decreto l’udienza di comparizione delle parti davanti a sé e il termine perentorio per la notificazione del ricorso e del decreto, e dà, nei casi urgenti, i provvedimenti opportuni. All’udienza dà con ordinanza i provvedimenti che ritiene indilazionabili ovvero sospende la procedura. In ogni caso fissa un termine perentorio per l’introduzione del giudizio di merito, previa iscrizione a ruolo a cura della parte interessata, osservati i termini a comparire di cui all’articolo 163-bis, o altri se previsti, ridotti della metà. La causa è decisa con sentenza non impugnabile. Sono altresì non impugnabili le sentenze pronunciate a norma dell’articolo precedente primo comma”).
Generalmente, gli errori contenuti nell’ordinanza di vendita sono errori formali.
Infatti, così come il delegato alla vendita è tenuto al rispetto delle indicazioni dettate dal giudice in ordinanza nell’espletamento delle sue funzioni, allo stesso modo il giudice quando dispone la vendita con ordinanza, è tenuto al rispetto e l’osservanza di quanto previamente dettato dal legislatore.
A titolo meramente esemplificativo e non esaustivo, gli errori in cui può cadere il giudice disponendo la vendita, che possono, quindi, essere oggetto di opposizione da parte dell’interessato sono i seguenti:
- La mancata trascrizione del pignoramento eseguito da parte del creditore procedente, siccome in questo caso il pignoramento non sarebbe stato regolarmente eseguito (in ossequio a quando disposto dall’art. 555 cpc per cui “Il pignoramento immobiliare si esegue mediante notificazione al debitore e successiva trascrizione di un atto nel quale gli si indicano esattamente […] i beni e i diritti immobiliari che si intendono sottoporre a esecuzione”);
- Il mancato deposito della nota di trascrizione del pignoramento nel fascicolo telematico dell’esecuzione (Per approfondimenti sulle attività del professionista delegato alla vendita si leggano gli articoli “Il Tribunale di Salerno segue la Cassazione: estinto pignoramento per il mancato deposito della nota di trascrizione entro 15 giorni!” per un caso in cui è stata accolta la tesi dell’estinzione, e “Revocata ordinanza di vendita per il mancato deposito della nota di trascrizione” per un caso in cui si è preferito salvare la procedura dall’estinzione revocando, in ogni caso, l’ordinanza di vendita già emessa);
- Gli errori/imprecisioni risultanti dalla documentazione ipocatastale o dal certificato notarile dell’immobile pignorato depositato in atti, come la mancata continuità delle trascrizioni nel ventennio precedente alla trascrizione del pignoramento, la mancata trascrizione dell’accettazione espressa o tacita dell’eredità quando il trasferimento dell’immobile sia avvenuto per causa di morte, l’errata indicazione dei dati catastali relativi all’immobile sottoposto ad esecuzione che non permettono la verifica della corretta ricostruzione della proprietà;
- La determinazione del prezzo base dell’immobile in spregio all’art. 568 cpc (ossia quando il giudice quantifica il prezzo dell’immobile senza tener conto del valore di mercato e della perizia di stima redatta dall’esperto).
Avv. Biancamaria Leone de Pertis
(collaboratrice dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)
Per ulteriori approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”
In merito al pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si leggano anche gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione” , “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa” o il suo completamento, più approfondito nella parte della procedura successiva all’ordinanza di vendita, ( e aggiornato con tutte le con le modifiche della Riforma Cartabia) “Guida all’esecuzione immobiliare: tutta la procedura termini ed opposizioni”
Per approfondire le conseguenze del mancato pagamento delle rate del mutuo, che comporta la decadenza del beneficio del termine, che condurranno al precetto e poi al pignoramento immobiliare, si legga l’articolo “Guida alla decadenza dal beneficio del termine del mutuo”
Per approfondire tra le tante cause di estinzione quella conseguente alla mancata messa in sicurezza dell’immobile pignorato si legga “Estinzione del pignoramento per la mancata messa in sicurezza dell’immobile pignorato“
Per approfondire l’ammissibilità e soprattutto le rilevantissime conseguenze della trascrizione della domanda giudiziale di opposizione a decreto di trasferimento si legga “La trascrizione della domanda giudiziale di opposizione a decreto di trasferimento”
Chi abbia una prima casa pignorata o potenzialmente pignorabile e voglia approfondire caratteristiche e particolari tutele di cui gode la prima casa rispetto agli altri immobili legga “Guida alle caratteristiche e tutele del Pignoramento immobiliare della prima casa”
Per approfondire la possibilità di ottenere la revoca dell’aggiudicazione già compiuta per la difformità tra l’ordinanza e l’avviso di vendita con relativo provvedimento di revoca del Tribunale ottenuto dalla Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Revocata aggiudicazione per difformità tra ordinanza e avviso di vendita”)
Per maggiori informazioni sulla procedura per porre rimedio alle situazioni di sovraindebitamento si legga “Sovraindebitamento: tempi e costi delle tre procedure”
Per approfondire l’eccezionale risultato ottenuto dallo studio che, tra le altre, ha recentemente ottenuto l’omologa di un piano del consumatore proposto in corso di pignoramento, salvando in tal modo la casa del debitore, con il pagamento del solo 37% del mutuo originariamente dovuto in 7 anni da parte sua si legga “Omologato piano del consumatore in corso di pignoramento immobiliare”
Per approfondire le tre procedure di composizione della crisi e le differenze tra le stesse si legga” Sovraindebitamento: Il Piano del Consumatore, l’Accordo con i Creditori e la Liquidazione del Patrimonio, procedure e differenze”
Per conoscere tutte le modifiche introdotte dalla L.n. 176 del 2020 alla L.n. 3 del 2012 si legga “Approvato il nuovo sovraindebitamento”
Chi volesse approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive legga gli articoli “l’Opposizione agli atti esecutivi, come e quando va proposta” e “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ e “Rigetto dell’opposizione agli atti esecutivi: il reclamo al collegio e il giudizio di merito”
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