Sfratto per finita locazione: quando si verifica, come tutelarsi e quali alternative ci sono. Tempi e costi della procedura.
Ancora prima di analizzare la casistica riguardante lo sfratto per finita locazione, è necessario ricapitolare il significato di sfratto.
Si tratta sostanzialmente di un provvedimento emesso dal giudice, con cui viene imposto all’inquilino di lasciare l’appartamento e/o il locale fittato. (per approfondimenti si legga Lo Sfratto dopo la Riforma Cartabia)
Ciò implica la restituzione dell’immobile al legittimo proprietario. La casistica più comune in materia di sfratto riguarda lo sfratto per morosità, ossia la condizione in cui si ritrova l’inquilino insolvente (in altre parole l’inquilino che non paga regolarmente al proprietario i canoni d’affitto, per approfondimenti si consiglia la lettura dell’articolo Art 660 cpc, la notifica dello sfratto per morosità, Guida a tempi e cautele, Guida allo sfratto per morosità: l’art 658 cpc).
Ciò che verrà analizzato a breve è certamente un caso molto meno comune. Ma non per questo motivo, immeritevole di menzione e approfondimento.
Quando subentra lo sfratto per finita locazione?
La disciplina dello sfratto per finita locazione è dettata dall’art. 657 e ss cpc. In generale parlare di sfratto per finita locazione significa che il conduttore pur pagando deve andare via dalla casa perché è conclusa la durata contrattualmente prevista del contratto. Di conseguenza, occorre che l’inquilino abbandoni l’immobile locato per la scadenza del contratto che lo autorizzava a permanere nell’immobile.
La norma, invero, presenta due casi di sfratto per finita locazione a seconda del momento in cui viene notificata l’intimazione.
Lo sfratto per finita locazione infatti può essere notificato dopo la scadenza del contratto di locazione oppure prima.
Nel primo caso, la procedura inizia con la notifica al conduttore dell’intimazione di liberare l’immobile e contestuale citazione dello stesso dinanzi il Tribunale competente (tribunale del luogo in cui si trovi l’immobile locato) per ottenerne la convalida. Tra il giorno della notifica dell’intimazione e quello dell’udienza devono intercorrere non meno di 20 giorni. In caso di urgenza però, il Giudice può decidere di ridurre i tempi di attesa. La citazione deve contenere l’avvertimento che in caso di mancata comparizione o mancata opposizione il giudice provvederà a convalidare lo sfratto.
Se all’udienza, quindi, l’intimato (l’inquilino) non compare o comparendo non si oppone, il giudice potrà procedere con lo sfratto (ciò sarà ovviamente valido, solamente nel caso in cui l’assenza dell’intimato dovesse essere ritenuta volontaria).
Nel secondo caso, il procedimento per la convalida dello sfratto si apre con un’intimazione fatta prima della scadenza del contratto, per impedire che lo stesso si rinnovi. In questo caso il locatore introduce il procedimento ancor prima che sia scaduto il contratto, in quanto verosimilmente spaventato dal fatto che il conduttore non abbandonerà l’immobile alla scadenza dello stesso.
E’ chiaro che, in questo caso, la citazione per la convalida andrà sempre fissata nel rispetto dei termini di legge e di quelli di scadenza del contratto di locazione in questione.
Come ci si può tutelare?
Nel caso in cui venga notificata una intimazione di sfratto, ci si può tutelare seguendo diverse opzioni.
Sicuramente la più valida è quella della opposizione con cui l’inquilino potrà sollevare eventuali vizi e/o eccepire particolari circostanze di fatto, come il mancato rispetto degli obblighi cui il proprietario dell’immobile deve adempiere in occasione dello sfratto in parola o l’assenza, ad esempio, di una disdetta. A questo proposito:
- Lo sfratto deve essere comunicato contestualmente al primo rinnovo, e non prima;
- Deve essere garantito un preavviso di almeno 6 mesi;
- La necessità dello sfratto deve essere prevista dalla legge, per esempio abitazione o cessione;
- La motivazione della disdetta deve essere formalizzata entro 12 mesi.
Nel caso in cui almeno uno di questi punti non dovesse essere rispettato dal locatore, l’inquilino non potrà essere sfrattato. Il rinnovo non dovrà inoltre essere implicito, ma dovrà a sua volta essere comunicato formalmente.
Se ciò non dovesse essere fatto, allora l’inquilino potrà portare avanti la sua contestazione. Solitamente, per prassi, le lettere di sfratto per finita locazione devono essere inviate tramite raccomandata o tramite posta elettronica certificata (Pec).
Sfratto per finita locazione: tempistiche e costi
Chiaramente, bisogna mettere in conto che sarà senz’altro necessario sostenere delle spese per promuovere un giudizio di sfratto, spese come notifiche e marca da bollo che all’esito del giudizio solitamente vengono addebitate alla parte soccombente del processo, ma inizialmente da anticipare.
A queste si affianca l’onorario da riconoscere all’avvocato.
Per quanto riguarda invece le tempistiche, queste possono essere molto più brevi e immediate, rispetto ad uno sfratto per morosità dell’inquilino, aggirandosi mediamente intorno ai 6 mesi o un anno (nel caso di eventuali opposizioni), ma si tratta sempre di un procedimento dinanzi il Tribunale e spesso a seconda del Tribunale competente i tempi possono essere più o meno dilatati.
Come tutelarsi grazie ad un avvocato
La cosa migliore da fare, sia nel caso in cui si ricopra il ruolo di parte lesa che agente è quella di rivolgersi ad un avvocato. Possibilmente un avvocato esperto del settore che sappia consigliare la strada migliore da seguire a seconda del caso prospettato. Ed è qui che entra in gioco il nostro studio associato d’Ambrosio Borselli, specializzato nel diritto immobiliare ed esecuzioni.
Quest’ultimo aspetto sarà particolarmente utile, per coloro che si trovano a prendere parte ad un processo come quello appena descritto. Richiedere un consulto legale specifico per questi casi è molto semplice.
Ti basterà infatti compilare il form di contatto presente sul nostro sito ufficiale. Sullo stesso sito sono presenti inoltre le varie sedi a cui rivolgersi, con in allegato i vari indirizzi e i numeri di telefono da contattare.
Per maggiori informazioni ed approfondimenti sul contratto preliminare di compravendita si legga anche “Profili generali del contratto preliminare di compravendita”.
Per saperne di più sullo scioglimento del contratto preliminare, in particolare dovuto al Coronavirus, si legga l’articolo “Lo scioglimento del contratto preliminare a causa del Coronavirus”.
Per approfondimenti sul tema delle tutele relative al contratto preliminare, ed in particolare della delicata materia della tutela del promissario acquirente di un immobile in costruzione si legga “Contratto preliminare: La Fideiussione del Costruttore“
Se dovete acquistare la prima casa e volete sapere come darla in locazione senza perdere le agevolazioni fiscali o i requisiti necessari per usufruire delle detrazioni fiscali per gli interessi del mutuo leggete “Agevolazioni prima casa: mutuo e locazione”
Per saperne di più sul cd rent to buy si legga “Contratto di affitto con riscatto come funziona dopo l’art. 23 DL 133/14 – le soluzioni alternative con maggior profitto e tutele”
Per la tematica condominiale del riparto delle relative alle riparazioni dei muri di cinta/contenimento dei giardini privati nei condomini o supercondomini si legga “A chi spettano i costi per la riparazione del muro di cinta nel condominio o supercondominio”
Per la tematica delle difformità, più o meno gravi, che incidono sulla conformità urbanistica, o regolarità edilizia e creano non pochi problemi e costi all’acquirente fino a giungere alla nullità assoluta dello stesso atto di acquisto si legga “Conformità urbanistica e catastale: quali rischi corre chi acquista un immobile”
Per approfondire il tema dei vizi si legga “Vizi occulti dell’immobile acquistato: come tutelarsi”
Per approfondimenti sull’azione di manutenzione che tutela chi è stato molestato nel possesso di un immobile si legga anche “l’azione di manutenzione: tempi e procedura”
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Per approfondire la tematica del saldo e stralcio come strumento per acquistare gli immobili pignorati fuori asta ad un prezzo molto inferiore a quello di mercato e quali competenze sono necessarie per non commettere errori che compromettano l’esito di tali operazioni si legga “Guida al saldo e stralcio come forma di investimento immobiliare”
In sede di consulenza studiamo i singoli casi concreti e tutte le possibili soluzioni alternative, sia al livello contrattuale che fiscale (potendovi offrire infinite opportunità di risparmio fiscale sia al momento dell’acquisto che in quello successivo della messa a reddito dell’immobile, si legga al riguardo per approfondire l’argomento l’articolo “Investimenti immobiliari regole e suggerimenti per fare profitto ”)
Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione” “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”
Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ o ancora “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare”
Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”
Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“
Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.
Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”. , sul medesimo argomento per approfondire la spesso confusa materia riguardante le operazioni di cartolarizzazione del credito e le ripercussioni delle stesse (che per chiarire possono portare fino alla sospensione della procedura esecutiva per difetto di rappresentanza processuale del servicer non iscritto all’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB ), si legga anche “Sospensione dell’esecuzione: inosservanza dell’art. 106 TUB”
Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”
Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“, tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )
Per approfondire la materia dei pignoramenti immobiliari e della tutela del debitore nell’ambito degli stessi si cerchi su google la parola “pignoramento immobiliare” associata a “studioassociatoborselli.it” o a “www.dirittoimmobiliare.org” per reperire innumerevoli articoli sulla materia, nonché articoli sui numerosissimi risultati ottenuti dallo Studio nell’interesse dei nostri clienti esecutati.
Ad ogni modo se avete subito un pignoramento immobiliare (o a maggior ragione se siete in procinto di subirne uno) e volete sapere come difendervi, tutelarvi, evitare di perdere casa, rafforzando la vostra posizione nei confronti di un creditore che oggi sembra non voler sentir ragioni, ma che domani o dopodomani, quando i tempi e i costi a cui l’avrete costretto si saranno dilatati a dismisura, comincerà finalmente a ragionare e parlare la vostra lingua e quindi a trattare con voi su basi accettabili, se anche soltanto volesse rimanere anni in più ad abitare la vostra casa perchè non avreste dove altro andare, o soltanto volete e pretendete che chi vi voglia prendere la casa frutto di tanti sacrifici, debba essere costretto a farlo rispettando la procedura prevista dalla legge (cosa che ovviamente non avviene se non in maniera molto sommaria, laddove uno non si difenda) e quindi tutti i tempi (e i relativi costi), contattateci per un primo preventivo gratuito che vi illustrerà i possibili benefici di una eventuale assistenza difensiva (per il contenzioso immobiliare siamo domiciliati in tutti i Tribunali italiani), oltre ai costi e alle possibili rateizzazioni per questo tipo di procedure.
Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”. pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta, manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.
Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando “Lo Studio – Avvocati dal 1880″, per informazioni sulla Partnership dello Studio con il prestigioso quotidiano “il Sole 24 Ore”, in qualità di Expertise (esperti specializzati) in Diritto Immobiliare e Rapporti di Locazione e Gestione Immobiliare, Crisi di Impresa, Composizione Negoziale e Gestione della Crisi si legga “Partner 24 Ore”, per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“, per contattarci si visiti la pagina “Diventa Cliente- Contattaci”
Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli
Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”
