Tutto sull’Iscrizione a Ruolo del Pignoramento Immobiliare

Ottobre 10, 2025by Redazione

Cos’è l’iscrizione al ruolo del pignoramento, come si effettua, entro quando va fatta, quali documenti servono e quanto costa: guida chiara e completa, con anche gli aggiornamenti alla Riforma Cartabia e al suo Correttivo.

Quando un creditore decide di avviare pignoramento immobiliare per recuperare una somma di denaro, uno dei passaggi fondamentali è l’iscrizione al ruolo del pignoramento immobiliare, che ovviamente segue la notifica del precetto e del pignoramento.

Spesso si pensa che basti notificare l’atto di pignoramento per avviare la procedura, ma non è così: la notifica è solo il primo passo. Affinché l’esecuzione possa realmente proseguire, è necessario completare l’iscrizione al ruolo presso il tribunale competente.

In questo articolo spieghiamo, come avvocati esperti in diritto dell’esecuzione forzata, in modo semplice e chiaro, cosa succede dopo la notifica del pignoramento, come si effettua l’iscrizione, quali costi comporta, entro quando va fatta e quali adempimenti servono.

Cosa succede dopo aver notificato il pignoramento

Notificato il titolo esecutivo e l’atto di precetto (ex artt. 479 c.p.c.) (per ulteriori approfondimenti si leggano i seguenti articoli: “Atto di precetto e Riforma Cartabia: cosa cambia?”; “Opposizione al Precetto dopo la Riforma Cartabia”), se il debitore non adempie nel termine di 10 giorni, il creditore ha 90 giorni di tempo dalla notifica del precetto per notificare il pignoramento (ex art. 555 c.p.c.) al debitore inadempiente.

Dopo la notifica dell’atto di pignoramento al debitore (e, se previsto, al terzo pignorato), il creditore deve depositare la documentazione presso la cancelleria del tribunale competente.

Questo passaggio serve per formare il fascicolo dell’esecuzione e consentire al giudice di procedere con le successive fasi.

In altre parole, la notifica segna l’inizio dell’esecuzione, ma senza l’iscrizione al ruolo il pignoramento rimane “incompleto” e non produce effetti concreti. Se il creditore non iscrive la procedura nei tempi previsti, il pignoramento perde efficacia e sarà necessario ripetere tutto da capo, con ulteriore perdita di tempo e spese aggiuntive.

Per il pignoramento immobiliare il creditore procedente ha 15 giorni a disposizione per l’iscrizione a ruolo; termine che decorre dalla data di ritiro dell’atto di pignoramento notificato presso l’UNEP competente.

Come si iscrive al ruolo il pignoramento

Entro 15 giorni dal ritiro, quindi, il creditore deve iscrivere a ruolo il pignoramento. Il cancelliere, al momento del deposito, formerà il fascicolo d’ufficio e fornirà il numero di ruolo del pignoramento eseguito e regolarmente iscritto.

A tal proposito, l’art. 557 c.p.c., rubricato “Deposito dell’atto di pignoramento”, recita:

“Eseguita l’ultima notificazione, l’ufficiale giudiziario consegna senza ritardo al creditore l’atto di pignoramento e la nota di trascrizione restituitagli dal conservatore dei registri immobiliari. La conformità di tali copie è attestata dall’avvocato del creditore ai soli fini del presente articolo. Il creditore deve depositare nella cancelleria del tribunale competente per l’esecuzione la nota di iscrizione a ruolo, con copie conformi del titolo esecutivo, del precetto, dell’atto di pignoramento e della nota di trascrizione entro quindici giorni dalla consegna dell’atto di pignoramento. Nell’ipotesi di cui all’articolo 555, ultimo comma, il creditore deve depositare la nota di trascrizione appena restituitagli dal conservatore dei registri immobiliari. Il cancelliere forma il fascicolo dell’esecuzione. Il pignoramento perde efficacia quando la nota di iscrizione a ruolo e le copie dell’atto di pignoramento, del titolo esecutivo e del precetto sono depositate oltre il termine di quindici giorni dalla consegna al creditore”.

L’iscrizione al ruolo del pignoramento oggi avviene in modalità telematica attraverso il Processo Civile Telematico (PCT).

Il legale del creditore deposita un’apposita nota di iscrizione a ruolo, accompagnata dai principali documenti che dimostrano la legittimità dell’azione esecutiva:

copia dell’atto di pignoramento notificato al debitore;
copia del titolo esecutivo notificato (es. una sentenza, un decreto ingiuntivo o una cambiale);
copia dell’atto di precetto notificato;
prova del pagamento del contributo unificato e dei diritti di cancelleria;
Copia conforme della nota di trascrizione del pignoramento presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari competente.

L’aspetto relativo al deposito della nota di trascrizione merita però una particolare attenzione perché il Correttivo della Riforma Cartabia ha inciso sull’articolo 557 c.p.c. imponendo, almeno apparentemente, il deposito della medesima contestualmente all’iscrizione a ruolo.

Difatti la norma commina la inefficacia del pignoramento in mancanza di deposito della nota di trascrizione insieme agli altri documenti entro i 15 giorni dalla restituzione della notifica. Tuttavia, secondo alcuni, sarebbe unicamente necessario che nel tempo intercorrente tra la restituzione dell’atto e l’iscrizione a ruolo venga effettuata la trascrizione e non anche depositata la relativa nota.

In sostanza mentre la legge sembrerebbe disporre che la “ricevuta” della trascrizione debba essere già pronta e depositata all’iscrizione al ruolo, parte della giurisprudenza ritiene che invece a quella data basta solo che la trascrizione sia stata fatta (Si legga Ordinanza del Tribunale di Verona del 19.12.2024 per cui” Il termine di quindici giorni dalla consegna dell’atto di pignoramento al creditore per il deposito della nota di trascrizione previsto a pena di inefficacia del pignoramento dall’art. 557, comma 2, c.p.c. – nella formulazione risultante a seguito delle modifiche introdotte dal d.lgs. 31 ottobre 2024, n. 164 – si riferisce al solo caso in cui all’espletamento della formalità pubblicitaria provveda l’ufficiale giudiziario, sicché, quando l’incombente sia evaso direttamente dal creditore, è sufficiente che, nel termine stabilito dall’art. 567, comma 2, c.p.c., sia stata effettuata la trascrizione (documentabile con qualunque mezzo idoneo), mentre la nota di trascrizione potrà essere prodotta fino all’udienza fissata ai sensi dell’art. 569 c.p.c.”

Una volta depositata tutta la documentazione, la cancelleria assegna un numero di ruolo generale dell’esecuzione (R.G.E.) e il procedimento può ufficialmente proseguire.

Per ulteriori approfondimenti si consiglia la lettura del seguente articolo: “Guida all’esecuzione immobiliare: tutta la procedura termini ed opposizioni”.

Contributo unificato per l’iscrizione al ruolo del pignoramento

Per l’iscrizione al ruolo è necessario versare il contributo unificato, un’imposta che varia in base al valore del credito oggetto dell’esecuzione.

Gli importi attualmente previsti sono:

€ 43,00 se il credito non supera € 2.500,00;
€ 139,00 se il credito è compreso tra € 2.500,01 e € 10.000,00;
€ 278,00 se il credito supera € 10.000,00.

Il creditore che decide di intraprendere la strada del pignoramento immobiliare deve essere consapevole del fatto che la forma del pignoramento immobiliare è sicuramente quella più onerosa (anche perché al di là del contributo unificato si dovranno anticipare ingentissimi costi come quelli per gli ausiliari).

Nel caso di esecuzioni immobiliari o di pignoramenti presso terzi, infatti, l’importo ordinario è generalmente di € 278,00.

A ciò si aggiungono i diritti di cancelleria e una marca da bollo € 27,00 per spese telematiche.

Il pagamento viene effettuato tramite modello F23 o F24 o, più frequentemente, in modalità digitale attraverso i sistemi di pagamento del Processo Civile Telematico.

Entro quando si deve iscrivere al ruolo il pignoramento

Come abbiamo già visto, il termine per l’iscrizione al ruolo è di 15 giorni dalla consegna (restituzione) dell’atto di pignoramento notificato. La regola è prevista dall’articolo 518 c.p.c. per i pignoramenti mobiliari e dagli articoli 543 e 557 c.p.c. per i pignoramenti immobiliari e presso terzi.

Rispettare questo termine è essenziale: se si lascia decorrere il periodo senza effettuare il deposito, il pignoramento diventa inefficace. In tal caso, il creditore dovrà procedere a una nuova notifica, con inevitabili ritardi e ulteriori costi.

Adempimenti necessari per iscrivere al ruolo il pignoramento

Riassumendo, per completare correttamente l’iscrizione al ruolo è necessario:

Notificare l’atto di pignoramento al debitore e, se necessario, al terzo;
Effettuare il pagamento del contributo unificato e dei diritti di cancelleria;
Predisporre la nota di iscrizione a ruolo con tutti i documenti allegati;
Depositare telematicamente tutta la documentazione entro 15 giorni dalla restituzione della notifica;
Verificare l’iscrizione e la corretta assegnazione del numero di ruolo presso la cancelleria.

Solo dopo questi passaggi il giudice potrà fissare la prima udienza o procedere con le successive fasi dell’esecuzione.

Conclusione: l’importanza dell’assistenza legale nella fase di iscrizione

L’iscrizione al ruolo del pignoramento è una fase tecnica ma fondamentale del processo esecutivo.

Un errore formale o un ritardo può comportare la perdita di efficacia dell’intera procedura, con la necessità di ripetere tutto da capo.

Per questo motivo è sempre consigliabile affidarsi ad avvocati esperti in materia esecutiva, come noi del team dello Studio legale d’Ambrosio Borselli, in grado di gestire ogni adempimento con precisione e tempestività, assicurando che il recupero del credito avvenga nel pieno rispetto dei termini e delle norme processuali.

Contattaci per approfondire la tua situazione.

Per saperne di più sulla procedura del pignoramento immobiliare, si leggano i seguenti articoli: “Guida all’Iscrizione a ruolo del pignoramento immobiliare”; “Pignoramento immobiliare costi e tempi e procedura”; “Guida al Pignoramento Immobiliare nel 2025”; “Guida alla trascrizione del pignoramento immobiliare: costi, durata e termine”.

p.avv. Silvia Bizzi

(collaboratrice dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Per ulteriori approfondimenti sull’opposizione al precetto si leggano i seguenti articoli: “Opposizione a precetto art 615 cpc o art 617 cpc”, “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma”, “Modello di opposizione all’esecuzione ex art 615 c.p.c.”.

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione” “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”

Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ o ancora “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare”

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“

Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.

Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”. , sul medesimo argomento per approfondire la spesso confusa materia riguardante le operazioni di cartolarizzazione del credito e le ripercussioni delle stesse (che per chiarire possono portare fino alla sospensione della procedura esecutiva per difetto di rappresentanza processuale del servicer non iscritto all’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB ), si legga anche “Sospensione dell’esecuzione: inosservanza dell’art. 106 TUB”

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“, tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )

Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”. pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta, manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.

Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando “Lo Studio – Avvocati dal 1880″, per informazioni sulla Partnership dello Studio con il prestigioso quotidiano “il Sole 24 Ore”, in qualità di Expertise (esperti specializzati) in Diritto Immobiliare e Rapporti di Locazione e Gestione Immobiliare, Crisi di Impresa, Composizione Negoziale e Gestione della Crisi si legga “Partner 24 Ore”, per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“, per contattarci si visiti la pagina “Diventa Cliente- Contattaci”