Preliminare di compravendita spiegazione + fac simile

Preliminare di compravendita immobiliare: disciplina, effetti e vantaggi del compromesso immobiliare con modello ( preliminare di compravendita fac simile)

In questo articolo parleremo del contratto preliminare di vendita immobiliare, indicando le obbligazioni derivanti dallo stesso, le formalità necessarie e l’utilità di tale accordo fornendo un modello ( preliminare di compravendita fac simile)

In quanto avvocati esperti di diritto immobiliare, tenteremo di spiegarvi quanto sopra con esempi semplici e chiari e riferimenti normativi.

Preliminare di compravendita immobiliare: introduzione

La vendita di un immobile, ovvero il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa verso il corrispettivo di un prezzo, è una scelta particolarmente importante in quanto implica tendenzialmente una spesa rilevante ed in quanto gli immobili, tutt’oggi, rappresentano un’ importante fonte di ricchezza.

Conseguentemente, il legislatore ha previsto, ai fini della conclusione di tale contratto, una serie di formalità per la sua validità e per la sua pubblicità così da spingere i contraenti a ponderare attentamente tale scelta, tutelando l’acquisto effettuato.

Ad esempio, ai sensi dell’art. 1350 c.c. :

“Devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità:

• i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili […] ”

Premesso quanto sopra, vediamo che talvolta le parti piuttosto che stipulare immediatamente un contratto definitivo di compravendita, decidono di concludere un preliminare dello stesso.

Vediamo, dunque, di cosa si tratta e quali possono essere i suoi vantaggi fornendo un modello (preliminare di compravendita fac simile)

Per approfondimenti leggere Preliminare di compravendita: va registrato?,  Profili generali del contratto preliminare di compravendita ,  Fallimento e contratto preliminare di vendita e La caparra confirmatoria e il preliminare: Come funziona?

Preliminare di compravendita fac simile: definizione e vantaggi

Un preliminare di compravendita immobiliare è un contratto tramite il quale le parti si impegnano a trasferire la proprietà di un determinato bene e a versare il relativo corrispettivo in un momento successivo rispetto a quello della stipula del contratto.

L’utilità di ciò risiede nella circostanza per cui talvolta, ad esempio, l’acquirente non ha immediatamente la disponibilità economica necessaria per comprare il bene e, dunque, necessita di tempo per ottenere la somma necessaria o, ancora, in quanto il venditore ha bisogno di tempo per ritrovare una nuova casa in cui abitare.

Si tratta, dunque, non di un contratto ad effetti reali come la vendita vera e propria dove viene trasferito il diritto di proprietà ma di un contratto con effetti obbligatori dove semplicemente le parti si impegnano a eseguire le reciproche obbligazioni di trasferimento della proprietà e versamento del prezzo in un momento futuro.

Individuata la natura di tale contratto in generale, approfondiamo quale debba essere il suo contenuto e successivamente forniremo un modello di tale contratto ( preliminare di compravendita fac simile)

Preliminare di compravendita fac simile: contenuto e caparra

Il codice civile non indica esattamente il contenuto del contratto preliminare di compravendita ma, considerata l’importanza dello stesso, vanno indicati in modo chiaro:

• gli elementi identificativi del bene oggetto di compravendita;
• le sue caratteristiche costruttive e giuridiche;
• il prezzo pattuito;
• gli eventuali anticipi e come vanno imputati;
• le conseguenze in caso di mancata stipula del rogito definitivo
• l’eventuale caparra

In merito all’ultimo punto, le parti possono convenire che il potenziale acquirente versi una caparra che:

• in caso di adempimento del preliminare verrà imputata al presso totale da versare
• in caso di inadempimento del potenziale acquirente verrà trattenuta dal potenziale venditore
• In caso di inadempimento del potenziale venditore verrà restituita al potenziale acquirente

Per consultare un modello di preliminare di compravendita cliccare preliminare di compravendita fac simile

Verifichiamo ora cosa accade quando il preliminare di compravendita rimane inadempiuto.

Preliminare di compravendita fac simile: conseguenze in caso di inadempimento

Essendo il preliminare di compravendita un contratto ad effetti obbligatori, in caso di inadempimento, la parte diligente potrà:

• chiedere il risarcimento del danno subito per l’inadempimento dell’altra parte
• avanzare domanda di esecuzione in forma specifica dell’obbligo a contrarre ex art. 2932 c.c., tramite la quale, in presenza di determinate condizioni, si può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.

Una volta esaminati i tratti essenziali del preliminare di compravendita, vediamo le formalità necessarie per la sua validità e pubblicità.

Formalità legate al preliminare di compravendita fac simile

La legge, nonostante tramite il preliminare di compravendita non vi sia l’immediato trasferimento del diritto di proprietà,  prevede anche per esso una serie di formalità necessarie per la sua validità e pubblicità.

In particolare, l’art. 1351 c.c. prevede che:

“Il contratto preliminare è nullo, se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo”

Dal tenore della norma citata, vediamo che il preliminare di compravendita immobiliare deve essere concluso tramite atto pubblico o scrittura privata, ai fini della sua validità, essendo, come abbiamo visto questa la forma ad substantiam richiesta per i contratti di vendita definitivi.

Considerata la necessità anche per i contratti preliminari di essere conclusi seguendo delle specifiche formalità, vediamo quale sia la specifica disciplina sulla trascrizione prevista dal legislatore per gli stessi.

Trascrizione del preliminare di compravendita fac simile

Rispetto alla trascrizione dei contratti preliminari di compravendita, il legislatore ha previsto una specifica disciplina stabilendo all’art. 2645 bis che:

“ I contratti preliminari aventi ad oggetto la conclusione di taluno dei contratti di cui ai numeri 1), 2), 3) e 4) dell’articolo 2643, anche se sottoposti a condizione o relativi a edifici da costruire o in corso di costruzione, devono essere trascritti se risultano da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autentica o accertata giudizialmente”

Dunque, anche i contratti preliminari di compravendita immobiliare quando conclusi tramite atto pubblico o scrittura privata con sottoscrizione autentica o accertata giudizialmente vanno trascritti.

La trascrizione del contratto preliminare di compravendita, inoltre, comporta successivamente che:

• la trascrizione del contratto definitivo
• la trascrizione di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare,
• la trascrizione della sentenza che accoglie la domanda diretta ad ottenere l’esecuzione in forma specifica dello stesso

prevalgono sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare.

Infine, gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita:

• la trascrizione del contratto definitivo
• la trascrizione di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare
• la trascrizione della domanda giudiziale diretta a ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo a contrarre

Oltre alla trascrizione vediamo che altro adempimento importante concernente il preliminare di compravendita è la registrazione.

Registrazione del preliminare di compravendita immobiliare 

La registrazione del preliminare di compravendita che va effettuata presso l’Agenzia delle Entrate ai sensi del DPR 131/1986 entro:

• entro trenta giorni dalla data dell’atto se formato in Italia
• entro sessanta giorni se formato all’estero

Il mancato rispetto dei termini comporta sanzioni fiscali, proporzionate al ritardo e la registrazione va effettuata dalle parti contraenti se si tratta di scrittura semplice mentre negli altri casi deve procedere il notaio.

Inoltre, seppur la registrazione non è necessaria per la validità del contratto, permette di evitare sanzioni fiscali e attribuisce allo stesso data certa con importanti vantaggi.

Conclusioni

Come abbiamo visto, la vendita immobiliare riveste ancora oggi una importante rilevanza essendo i beni immobili possibile mezzo e fonte di ricchezza ed essendo necessario, spesso, investire somme considerevoli per il loro acquisto.

Conseguentemente, è importante conoscere la disciplina sottostante tali contratti e anche quella relativa ai preliminari di vendita immobiliare in quanto, come esposto, rappresentano degli utili strumenti per avere tempo al fine di disporre della somma necessaria per l’acquisto del bene, contemporaneamente creando dei rilevanti obblighi tra le parti.

Qualora avessi bisogno di assistenza, contattaci.

Avv. Gabriella Alfieri

(collaboratrice presso lo Studio D’Ambrosio Borselli, presso la sede di Napoli)

Per verificare la concreta possibilità  con una adeguata difesa specialistica di ottenere la  revoca dell’aggiudicazione già compiuta per la  difformità tra l’ordinanza e l’avviso di vendita con relativo provvedimento di revoca del Tribunale ottenuto tra i tanti dallo Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Revocata aggiudicazione per difformità tra ordinanza e avviso di vendita”

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche  gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione”   “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”

Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli  “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ o ancora  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” 

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche  “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“

Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.

Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un  modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il  controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”. , sul medesimo argomento per  approfondire la spesso confusa materia riguardante le operazioni di cartolarizzazione del credito e le ripercussioni delle stesse (che per chiarire possono portare fino alla sospensione della procedura esecutiva per difetto di rappresentanza processuale del servicer non iscritto all’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB ), si legga anche “Sospensione dell’esecuzione: inosservanza dell’art. 106 TUB”

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

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Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”