Cos’è la cartolarizzazione a valenza sociale?      

Cartolarizzazione a valenza sociale: normativa. Applicazione pratica. Vantaggi e utilità. Il processo di re-inclusione del sovraindebitato 

Introduzione e contesto normativo

La cartolarizzazione a valenza sociale è un istituto introdotto in Italia con la legge di Bilancio 2020, che ha modificato l’articolo 7.1 e introdotto l’art. 8 bis e ss della legge 30 aprile 1999, n. 130, relativa alla cartolarizzazione dei crediti.

È uno strumento giuridico-finanziario concepito come un meccanismo di salvataggio per chi si trova in difficoltà economiche e non riesce a saldare i propri debiti, anche in caso di esecuzione immobiliare già avviata.

Rappresenta un’evoluzione delle operazioni di cartolarizzazione tradizionali.

Si concentra, infatti, sull’inclusione finanziaria di soggetti vulnerabili e sovraindebitati, adattando la normativa della cartolarizzazione a finalità etico-sociali.

Cos’è la cartolarizzazione a valenza sociale?

La cartolarizzazione a valenza sociale, in termini pratici, è un’operazione finanziaria che consente al debitore che si trova in difficoltà di cedere il proprio mutuo ipotecario in sofferenza (o in generale il proprio debito), dando in garanzia la proprietà del proprio immobile, ma continuando ad abitarvi per mezzo di un contratto di locazione ad hoc stipulato con opzione rent to buy, ossia un contratto di locazione che alla scadenza prevede la possibilità di riacquistare il bene ceduto.

Consente, quindi, di evitare a fronte di posizioni debitorie importanti l’esecuzione forzata e la conseguente svendita dell’immobile all’asta, siccome l’immobile viene venduto sul mercato libero preservando il suo valore patrimoniale e garantendo al contempo il soddisfacimento delle ragioni creditorie che non vanno a totale danno del debitore.

Chi può accedervi?

Il soggetto sovraindebitato.

Il soggetto sovraindebitato ai sensi dell’articolo 2 del CCII è quel soggetto che non è in grado di adempiere alle proprie obbligazioni con regolarità, pur liquidando il suo intero patrimonio.

Vuoi persona fisica, vuoi piccola o media impresa.

Per aderire alla cartolarizzazione sociale quindi è necessario:

• trovarsi in una situazione di credito deteriorato, ossia avere almeno sei mesi di rate non pagate;
• presentare apposita istanza alla banca creditrice – adesione dell’istituto di credito che però (perlomeno allo stato) è facoltativa.

Ma come funziona l’operazione?

L’operazione di cartolarizzazione a valenza sociale si compone di una serie di fasi:

• manifestazione di volontà del debitore di accedere alla procedura (istanza formale);
• cessione del credito deteriorato a una SPV ai sensi della Legge 130/1999;
• l’acquisizione dell’immobile da parte della REOCO (Real Estate Owned company) quale società veicolo d’appoggio ad hoc costituita;
• stipula di un contratto di locazione tra la REOCO ed il debitore, con opzione di riacquisto (rent-to-buy);
• esecuzione del piano di rientro elaborato: impiego dei canoni di locazione per la restituzione del credito.

Vediamo cosa succede nella pratica

Tutto inizia su istanza del debitore sovraindebitato, assistito da una associazione di promozione sociale (APS).

Il debitore presenta per prima cosa istanza di cessione del credito deteriorato.

Una volta presentata la domanda e accolta, avviene la cessione del credito deteriorato con immobile costituito a garanzia dell’operazione alla SPV (società veicolo per la cartolarizzazione).

La società veicolo quindi acquista il credito deteriorato da una banca o da altra società di veicolo interessata e lo cartolarizza.

A questo punto, anziché agire coattivamente per il recupero del credito acquisito (come succede nella maggior parte dei casi) costituisce ad hoc una società veicolo di appoggio (REOCO).

Una volta costituita la REOCO (Real Estate Owned Company) questa acquista l’immobile del debitore – accollandosi il debito nei confronti della SPV e liberando integralmente il debitore nei suoi confronti – e contestualmente stipula con il debitore un contratto di locazione dello stesso immobile con opzione rent to buy, ossia di futuro riacquisto.

Da questo momento il debitore diventa conduttore dell’immobile in precedenza venduto, pagando canoni mensili sostenibili (determinati secondo un piano di rientro su misura: in base al valore dell’immobile e alle capacità reddituali) – che corrispondono alla quota del debito accollato dalla REOCO che deve essere ripagata nel tempo – con in futuro la possibilità di riacquistarlo e nelle more continuare ad abitarlo.

Al termine del contratto, infatti, il debitore potrà esercitare l’opzione di acquisto dell’immobile (secondo la formula del c.d. ‘rent to buy’) a un prezzo predeterminato, pari al valore più basso tra il residuo debito e la valutazione aggiornata dell’immobile.

Facciamo un esempio pratico: Un debitore ha un mutuo in sofferenza di 200.000 euro. A seguito di istanza e acquisto da parte della SPV del credito, la REOCO acquista l’immobile, liberando il debitore. Quest’ultimo paga un canone mensile di 800 euro per 15 anni, estinguendo il debito progressivamente e mantenendo la possibilità di riacquistare l’immobile al termine del contratto. Alla scadenza del contratto potrà ricomprare il suo immobile versando la differenza tra quanto versato e il valore del bene, eventualmente rimodulato e concordato tra le parti.

Ma perché “a valenza sociale”?

La valenza sociale deriva da i vari fattori che caratterizzano l’operazione:

1. l’istanza da parte del debitore;
2. la necessaria partecipazione di un’associazione di promozione sociale (APS) che deve assistere il debitore nella stipula del contratto di locazione con la società veicolo di appoggio;
3. la finalità dell’acquisto dell’immobile: concedere in locazione allo stesso debitore l’immobile costituito a garanzia del credito ceduto (permettendo quindi al debitore di continuare ad abitare nella stessa casa).

Vantaggi e criticità applicative

Lo strumento della cartolarizzazione sociale porta con sé enormi vantaggi, ma allo stesso tempo delle criticità applicative per le quali in molti auspicano un intervento regolamentare o interpretativo.

Intervento che senz’altro chiarendo taluni aspetti potrebbe portare ad una diffusione più ampia e sicura di queste operazioni – attualmente al vaglio delle Istituzioni.

La cartolarizzazione, come abbiamo avuto modo di vedere, genera benefici concreti soprattutto se si tiene presente cosa mira ad evitare, ossia la vendita all’asta degli immobili dei soggetti debitori interessati.

Le aste giudiziarie non portano vantaggi pratici a nessuno: né al debitore che spesso e volentieri all’esito di una lunga procedura esecutiva si ritrova ad aver perso la propria abitazione ed essere ancora indebitato siccome il ricavato dalla vendita è risultato insufficiente a coprire tutta la sua esposizione debitoria, né di riflesso al creditore il cui credito viene soddisfatto generalmente solo in parte.

Il debito non si estingue, così come il relativo credito, ma la casa del debitore è persa.

Con la cartolarizzazione sociale, invece, si evita la vendita all’asta dell’immobile, in generale l’instaurazione di una procedura esecutiva a danno del debitore, e tutte le conseguenze ad essa connesse: il debitore non viene sfrattato, resta ad abitare nell’immobile e lo riscatta nel tempo.

Dal punto di vista fiscale, inoltre, il legislatore ha previsto un regime agevolato per queste operazioni:

• imposte ipotecaria, catastale e di registro in misura fissa;
• esenzione da IMU sull’immobile trasferito alla REOCO, sempre se l’immobile continua a essere utilizzato come abitazione principale del debitore;
• esonero temporaneo per la documentazione edilizia (urbanistica e fiscale) per la cessione a condizione che venga avviata un’istruttoria entro sei mesi e conclusa entro trentasei.

Tuttavia, l’istituto presenta ancora diverse criticità operative e giuridiche. Infatti, non è chiaramente definito:

• chi attribuisca formalmente la “valenza sociale” all’operazione;
• chi ne verifichi la sussistenza dei requisiti e presupposti;
• la documentazione necessaria per attestare l’istanza del debitore;
• a chi debba essere rivolta l’istanza: se direttamente alla SPV che deve acquisire il credito o all’associazione di promozione sociale che dovrebbe guidarlo per tutta la fase successiva;
• i criteri per l’assistenza dell’APS;
• se sia ammissibile che una medesima REOCO prenda parte sia a operazioni di cartolarizzazione a valenza sociale sia a operazioni ordinarie, trattando quindi crediti con finalità e presupposti differenti.

Conclusioni

Nonostante le incertezze, tra l’altro facilmente superabili con un adeguamento normativo ad oggi in fase di vaglio, la cartolarizzazione a valenza sociale rappresenta un potenziale strumento innovativo e alternativo rispetto alle ordinarie procedure concorsuali o esecutive a favore del debitore sovraindebitato.

A ben vedere, l’obiettivo dell’istituto della cartolarizzazione a valenza sociale è quello di salvaguardare le famiglie in difficoltà e nel tempo re-includerle nel sistema finanziario del mercato.

Questo offrendo soluzioni più sostenibili per i debitori in difficoltà e per l’effetto ai rispettivi loro creditori e senz’altro innovativi, permettendo di trasformare situazioni di crisi in opportunità di riqualificazione e protezione sociale.

Del resto l’opportunità per il debitore di estinguere il proprio debito e contemporaneamente evitare la vendita all’asta dell’immobile, con la possibilità di continuare a vivere nella stessa casa, attraverso formule di riscatto agevolato è l’obiettivo (e spesso il risultato) cui mira ogni giorno lo studio d’Ambrosio Borselli, vuoi per mezzo degli strumenti di correzione e controllo delle procedure esecutive offerti dal legislatore, vuoi per mezzo degli strumenti della ristrutturazione dei debiti.

Infatti, senz’altro questo istituto potrebbe snellire le procedure previste dal CCII del sovraindebitamento.

Sicuramente, come detto, sono ancora necessari adeguamenti normativi e/o operativi al fine di rendere più chiara e lineare possibile la procedura nell’interesse di tutte la parti coinvolte.

Ma del resto questo si era reso necessario anche per le procedure da sovraindebitamento disciplinate dalla legge 3 del 2012 che non era completa, chiara ed infatti era poco utilizzata. Appena le procedure sono state meglio disciplinate dal Codice della Crisi come abbiamo detto più volte lo strumento è stato finalmente portato al massimo dei livelli. Questo si auspica possa essere l’evoluzione anche di questo nuovo strumento.

FAQ

1. Chi può richiedere la cartolarizzazione sociale?
Persone fisiche e piccole e medie imprese sovraindebitate, con almeno sei mesi di rate non pagate.

2. Quali vantaggi fiscali sono previsti?
Imposte fisse su registro, ipotecaria e catastale; esenzione IMU se abitazione principale; esonero temporaneo documentazione edilizia.

3. Quanto dura il contratto di locazione con opzione rent-to-buy?
In media dai 10 ai 20 anni, con canoni sostenibili secondo piano personalizzato.

4. Chi verifica la “valenza sociale” dell’operazione?
Attualmente non è chiarito dalla normativa; il ruolo dell’APS è centrale nell’assistenza al debitore.

5. La procedura è obbligatoria per le banche?
No, l’adesione della banca è facoltativa, anche se fortemente consigliata.

avv. Biancamaria Leone de Pertis
(collaboratrice dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Per verificare la concreta possibilità  con una adeguata difesa specialistica di ottenere la  revoca dell’aggiudicazione già compiuta per la  difformità tra l’ordinanza e l’avviso di vendita con relativo provvedimento di revoca del Tribunale ottenuto tra i tanti dallo Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Revocata aggiudicazione per difformità tra ordinanza e avviso di vendita”

Per verificare inoltre come si possa effettivamente ottenere, con la giusta difesa tecnica,   persino l’annullamento del decreto di trasferimento (ennesimo, tra i tanti provvedimento conseguito dallo Studio d’Ambrosio Borselli) e dei motivi di opposizione al decreto di trasferimento che hanno portato a un tale eccezionale risultato si legga “617 cpc: Ottenuto l’annullamento del decreto di trasferimento”

Per prendere visione dell’ennesima revoca di una ordinanza di vendita già pronunciata, ottenuta  dallo Studio d’Ambrosio Borselli anche su un Tribunale importante come quello di Milano si legga “Revocata ordinanza di vendita per il mancato deposito della nota di trascrizione”

Per il modello fac simile di un reclamo ex art 591 ter che ha consentito allo Studio di ottenere la revoca dell’asta a due giorni dalla vendita presso il Tribunale di Como a causa di alcune irregolarità nell’avviso di vendita si legga “Modello di reclamo art 591 ter accolto: asta revocata”

Per maggiori  approfondimenti in materia di sospensione o annullamento di aste e avvisi di vendita per vizi della procedura si legga l’articolo Guida alla sospensione delle aste giudiziarie prima casa ed  i provvedimenti allegati, tutti conseguiti dallo studio associato d’Ambrosio Borselli a bloccare le relative procedure.

Per gli spunti e le novità interpretative dati dal Tribunale di Como che ha sospeso l’ennesimo pignoramento immobiliare a seguito di un piano del consumatore (ora “accordo di ristrutturazione dei debiti del consumatore) proposto dallo Studio legale d’Ambrosio Borselli si legga “Tribunale di Como blocca il pignoramento con la legge 3/2012″

Per scoprire come con un piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore (ex piano del consumatore) si sia riusciti a salvare la casa del debitore dall’asta si legga “Sovraindebitamento e pignoramento immobiliare: salva la casa all’asta“

Per comprendere quanto sia importante, nei frequentissimi casi di cessione del credito, verificare che il creditore abbia depositato la corposa documentazione attestante l’avvenuta cessione, e come si sia riusciti ad ottenere in mancanza di questa, con apposita opposizione ex art 615 cpc, la sospensione della procedura si legga “Bloccato pignoramento per carenza di legittimazione”

Per approfondire come gli errori contenuti nell’avviso di vendita (determinante è una approfondita analisi dell’avviso, in comparazione con l’ordinanza, e la perfetta conoscenza delle norme e delle prassi dei vari tribunali in tal senso) ci abbiano consentito di ottenere l’ennesima revoca del decreto di trasferimento si legga “Revocato decreto di trasferimento per vizi della vendita”

Per l’ennesima sospensione di una procedura esecutiva immobiliare ottenuta, peraltro, a pochissime ore dalla celebrazione dell’asta stessa, grazie all’ammissione dell’ennesima proposta di ristrutturazione dei debiti del consumatore portata  con soddisfazione a compimento dallo Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Bloccato pignoramento con ammissione piano del consumatore”

Ritornando alle irregolarità degli avvisi di vendita ed al loro strumento tipico di contestazione ( il ricorso ex art 591 ter cpc) che ne consente se ben motivato la revoca si legga “Revocata vendita all’asta per assenza di foto degli interni” che tratta con dovizia di particolari un caso in cui il Tribunale di Pescara ha  revocato l’esperimento di vendita per violazione, da parte del delegato, degli oneri pubblicitari prescritti nell’apposita ordinanza.