Ho fatto da garante e il debitore non paga: possono pignorare la mia casa?

Hai fatto da garante e il debitore non paga? Scopri quando la banca può pignorare la casa del fideiussore e quali tutele possono essere valutate.

Quando una banca concede un mutuo o un finanziamento, può richiedere, oltre alle garanzie reali come l’ipoteca, anche una garanzia personale prestata da un terzo. È il caso della fideiussione, con la quale una persona si impegna nei confronti della banca a garantire l’adempimento di un debito contratto da un’altra persona.

La fideiussione viene spesso sottoscritta da un familiare: un genitore garantisce il mutuo del figlio, un coniuge garantisce il finanziamento dell’altro oppure un socio presta garanzia per le obbligazioni della società.

Proprio perché il garante non riceve direttamente il denaro del finanziamento, può accadere che la portata della firma venga sottovalutata. In realtà, la fideiussione può avere conseguenze importanti sul patrimonio del garante, fino a coinvolgere anche beni immobili di sua proprietà.

Cosa succede se il debitore principale non paga? La banca può pignorare la casa del fideiussore? Il garante deve necessariamente pagare l’intero debito? Esistono termini entro i quali la banca deve agire?

Oggi parleremo della responsabilità del fideiussore, dei limiti della garanzia e delle verifiche che possono essere effettuate quando il creditore pretende il pagamento o minaccia di procedere con il pignoramento immobiliare.

Che cos’è la fideiussione?

Procedendo con ordine, andiamo a ricordare cos’è la fideiussione. 

L’articolo 1936 c.c. definisce fideiussore “colui che, obbligandosi personalmente nei confronti del creditore, garantisce l’adempimento di un’obbligazione altrui”.

In termini semplici, il fideiussore assume una propria obbligazione nei confronti del creditore, garantendo il pagamento del debito contratto dal debitore principale.

La caratteristica fondamentale è che si tratta di una garanzia personale. A differenza dell’ipoteca, infatti, la fideiussione non vincola necessariamente un determinato bene del garante.

Questo non significa, però, che il patrimonio del fideiussore sia automaticamente estraneo alla vicenda.

Se il debitore principale non paga e la fideiussione è validamente azionabile, il creditore può rivolgersi al garante secondo quanto previsto dalla legge e dal contratto. Di conseguenza, il patrimonio del fideiussore può essere esposto alle iniziative esecutive del creditore.

Fideiussione e ipoteca: qual è la differenza?

È importante distinguere fideiussione e ipoteca, perché si tratta di due garanzie profondamente diverse.

L’ipoteca è una garanzia reale: viene iscritta su uno specifico immobile e segue le vicende dell’immobile e consente al creditore, in presenza dei presupposti previsti dalla legge, di procedere all’espropriazione del medesimo bene.

La fideiussione è invece una garanzia personale. Il garante non indica necessariamente un determinato immobile come oggetto della garanzia, ma assume un’obbligazione personale nei confronti del creditore.

Per questo motivo, se il garante non adempie spontaneamente e il creditore dispone di un titolo esecutivo valido, può essere possibile procedere all’esecuzione forzata sui beni del fideiussore, compreso, in presenza dei necessari presupposti, un immobile di sua proprietà – chiaramente nei limiti di quanto da esso garantito, se previsto dal contratto.

La conseguenza pratica è quindi importante: aver prestato una fideiussione può esporre anche la casa del garante a un successivo pignoramento, ma ciò non significa che il pignoramento sia sempre possibile o automaticamente legittimo.

Occorre prima verificare la validità, l’estensione e l’efficacia della garanzia.

Se il debitore non paga, la banca può pignorare la casa del garante?

La risposta dipende dalle caratteristiche della fideiussione e dalla posizione concreta del creditore.

Il fatto che il debitore principale abbia smesso di pagare non significa, infatti, che la banca possa automaticamente pignorare qualsiasi bene del garante.

Prima di arrivare all’esecuzione immobiliare devono essere verificati diversi elementi:

• esistenza e validità dell’obbligazione garantita;
• contenuto della fideiussione;
• importo garantito;
• eventuali limiti;
• scadenze;
• clausole contrattuali;
• presupposti per agire contro il fideiussore.

Un ruolo particolare può avere anche il modo in cui è stata disciplinata l’obbligazione del garante.

L’articolo 1944 c.c. stabilisce, come regola generale, l’obbligazione solidale del fideiussore con il debitore principale. Tuttavia, il contratto può prevedere – e di solito lo prevede – il cosiddetto beneficio di escussione, con la conseguenza che il creditore deve preventivamente agire nei confronti del debitore principale secondo le modalità stabilite.

Per comprendere se la banca possa rivolgersi direttamente al garante, quindi, è indispensabile leggere il contratto.

Il garante deve pagare sempre l’intero debito?

Non necessariamente.

L’estensione della responsabilità del fideiussore deve essere individuata sulla base del contenuto della garanzia.

La fideiussione può riguardare una determinata obbligazione oppure essere prestata entro un determinato importo massimo. L’articolo 1938 c.c. disciplina anche le fideiussioni relative a obbligazioni future o condizionali, prevedendo specifiche condizioni.

Per questo motivo è fondamentale individuare il massimale della fideiussione, quando previsto, e verificare quali somme siano effettivamente comprese nella garanzia.

Anche interessi, spese e ulteriori oneri devono essere esaminati alla luce del contratto e della disciplina applicabile.

La domanda da porsi non è quindi soltanto quanto sia il debito del soggetto finanziato, ma quale debito sia stato effettivamente garantito e fino a quale importo.

Il limite dei termini: l’articolo 1957 del Codice civile

Uno degli aspetti più delicati riguarda l’articolo 1957 c.c., che disciplina gli effetti della scadenza dell’obbligazione principale sulla posizione del fideiussore.

La norma prevede, in via generale, che il fideiussore rimanga obbligato anche dopo la scadenza dell’obbligazione principale, purché il creditore abbia proposto le proprie istanze contro il debitore entro il termine previsto dalla legge e le abbia diligentemente continuate.

Regola vuole che il creditore deve proporre le proprie “istanze” contro il debitore entro sei mesi dalla scadenza dell’obbligazione– a pena di decadenza dal suo diritto verso quest’ultimo.

La disposizione assume particolare importanza perché impedisce, in determinate condizioni, che il fideiussore rimanga indefinitamente esposto alle pretese del creditore.

Tuttavia, non è corretto affermare che dopo sei mesi il garante sia sempre automaticamente liberato.

La verifica deve essere effettuata caso per caso, considerando la natura della fideiussione, le clausole contrattuali, la data di scadenza dell’obbligazione, le comunicazioni intervenute e le iniziative concretamente assunte dal creditore.

Questo controllo diventa particolarmente importante quando la banca formula una richiesta di pagamento molti anni dopo la sottoscrizione della fideiussione.

Le clausole della fideiussione possono cambiare la situazione

Una fideiussione bancaria non deve essere valutata soltanto sulla base delle disposizioni generali del Codice civile.

I contratti possono contenere clausole relative, ad esempio, al pagamento a prima richiesta, alla reviviscenza della garanzia, alla sopravvivenza dell’obbligazione oppure alla disciplina dell’articolo 1957 c.c.

La validità e l’efficacia di queste clausole devono essere verificate concretamente.

Il tema è particolarmente rilevante per alcune fideiussioni bancarie predisposte secondo modelli riconducibili allo schema ABI oggetto del provvedimento della Banca d’Italia n. 55 del 2005.

Per anni la giurisprudenza di merito e di legittimità ha oscillato tra diverse soluzioni.  Il punto di svolta si è avuto con la sentenza n. 41994 del 30 dicembre 2021 delle Sezioni Unite. In questa pronuncia, la Corte ha affermato che i contratti “a valle” di un’intesa anticoncorrenziale – come le fideiussioni che riproducono le clausole ABI censurate – possono essere dichiarati nulli, ma in via parziale, limitatamente alle clausole illecite, restando viceversa valido il contratto di fideiussione omnibus. 

Si tratta di una materia tecnica nella quale il contenuto effettivo della fideiussione può fare una differenza significativa.

Per maggiori approfondimenti si consiglia la lettura dei seguenti articoli La nullità totale della fideiussione omnibus, Fideiussione ABI: profili di nullità, storia e aggiornamenti, Fideiussione nulla: come liberare il garante dai debiti

Quando il fideiussore può essere liberato?

Il Codice civile prevede diverse situazioni nelle quali la posizione del fideiussore può essere tutelata.

L’articolo 1955 c.c., ad esempio, stabilisce che la fideiussione si estingue quando, per fatto del creditore, non può avere effetto la surrogazione del fideiussore nei diritti, nel pegno, nelle ipoteche e nei privilegi del creditore.

Anche l’articolo 1956 c.c. disciplina una specifica ipotesi relativa alle obbligazioni future. Il fideiussore può essere liberato quando il creditore, senza una speciale autorizzazione del garante, concede ulteriore credito al debitore pur conoscendo un peggioramento delle sue condizioni patrimoniali tale da rendere notevolmente più difficile il soddisfacimento del credito.

La disciplina dimostra quindi che la responsabilità del garante non deve essere considerata in modo astratto: anche il comportamento del creditore può assumere rilevanza.

Cosa succede se la banca chiede il pagamento al garante?

Quando il fideiussore riceve una richiesta di pagamento, soprattutto se riferita a un debito risalente a molti anni prima, è opportuno evitare di considerare la richiesta della banca come automaticamente fondata.

Prima di procedere a un pagamento o di assumere altre iniziative, occorre ricostruire la posizione.

È importante esaminare:

• il contratto di fideiussione;
• il contratto principale di finanziamento o mutuo;
• eventuali modifiche e rinnovi;
• le comunicazioni inviate dalla banca;
• le richieste di pagamento e le eventuali messe in mora;
• gli atti giudiziari eventualmente notificati;
• i pagamenti già effettuati;
• le clausole relative all’articolo 1957 c.c.;
• l’eventuale presenza di un massimale della garanzia.

Soltanto attraverso l’esame complessivo della documentazione è possibile comprendere se la pretesa sia ancora azionabile e quale sia l’effettiva responsabilità del fideiussore.

Se la banca pignora la casa del garante

Il problema diventa ancora più delicato quando il creditore non si limita a chiedere il pagamento, ma avvia un’esecuzione forzata nei confronti del fideiussore.

In presenza dei presupposti previsti dalla legge, il creditore può infatti agire sul patrimonio del garante e, se viene individuato un immobile aggredibile, può arrivare anche al pignoramento immobiliare.

Ma anche in questa fase non bisogna dare per scontato che la procedura sia necessariamente corretta.

La posizione del fideiussore deve essere esaminata verificando, tra gli altri aspetti, il titolo esecutivo, l’effettiva esistenza e misura del credito, la validità della fideiussione, le clausole contrattuali, il rispetto dei termini e la regolarità degli atti della procedura esecutiva.

In presenza dei presupposti, possono inoltre essere valutati gli strumenti processuali di tutela previsti dall’ordinamento.

Per questo motivo, quando il garante riceve un atto di precetto o un atto di pignoramento immobiliare, è importante intervenire tempestivamente e far esaminare la documentazione da un professionista esperto di esecuzioni immobiliari.

Il fideiussore che paga può rivalersi sul debitore?

Il pagamento effettuato dal garante non determina necessariamente la fine della vicenda.

Il Codice civile riconosce al fideiussore che ha pagato strumenti per rivalersi nei confronti del debitore principale, attraverso la surrogazione nei diritti del creditore e il regresso.

In termini semplici, il garante che paga il debito può avere diritto a recuperare dal debitore quanto corrisposto, nei limiti previsti dalla legge.

Anche questa possibilità, tuttavia, deve essere valutata concretamente.

Se il debitore principale non dispone di beni o redditi aggredibili, il diritto di regresso può risultare difficile da soddisfare nella pratica.

Cosa controllare prima di firmare una fideiussione

La fideiussione non dovrebbe essere considerata una semplice formalità.

Prima di sottoscriverla è opportuno verificare con attenzione quale obbligazione viene garantita, qual è l’importo massimo, quali somme sono comprese, quale sia la durata della garanzia e quali condizioni regolino l’intervento del creditore.

È inoltre importante comprendere se la garanzia riguarda un singolo finanziamento oppure anche obbligazioni future e se siano presenti clausole particolari relative all’articolo 1957 c.c.

Una verifica preventiva può essere particolarmente importante quando il garante possiede immobili di valore, perché una responsabilità personale non adeguatamente valutata può avere conseguenze anche sul patrimonio immobiliare.

Conclusioni

Essere fideiussore non significa automaticamente essere obbligati a pagare qualsiasi somma richiesta dalla banca né significa che la propria casa possa essere pignorata senza verifiche.

La posizione del garante deve essere esaminata alla luce del contratto di fideiussione, dell’obbligazione principale, dei termini previsti dalla legge, delle clausole sottoscritte e delle iniziative concretamente intraprese dal creditore.

Quando è già stato notificato un atto di precetto o un pignoramento immobiliare, la tempestività diventa particolarmente importante. Una verifica professionale può consentire di ricostruire la posizione del garante e valutare, caso per caso, le possibili forme di tutela.

Il nostro Studio, specializzato nel diritto delle esecuzioni immobiliari e nella difesa del debitore, assiste i clienti nella valutazione delle procedure di pignoramento e delle possibili soluzioni alternative alla vendita forzata.

Per comprendere concretamente quali siano le possibilità di tutela nel proprio caso, è possibile contattare lo Studio per una consulenza personalizzata e sottoporre all’esame dei professionisti la fideiussione, gli atti ricevuti e la documentazione relativa al debito.

FAQ 

Se il debitore non paga, possono pignorare la casa del garante?
Sì, in presenza dei necessari presupposti, il creditore può agire sul patrimonio del fideiussore e anche sull’immobile di sua proprietà. Occorre però verificare validità, limiti ed efficacia della fideiussione.

La banca deve prima pignorare la casa del debitore principale?
Non necessariamente. Dipende anche dalle clausole della fideiussione e, in particolare, dall’eventuale previsione del beneficio di escussione.

Dopo sei mesi dalla scadenza il garante è sempre liberato?
No. L’articolo 1957 c.c. deve essere applicato considerando il contenuto della fideiussione, le iniziative del creditore e le eventuali clausole contrattuali.

È possibile contestare una fideiussione bancaria?
In determinate situazioni possono essere sollevate contestazioni sulla validità o efficacia della fideiussione e sulle singole clausole. È necessario esaminare il contratto concreto.

Cosa fare se ho ricevuto un pignoramento della mia casa come fideiussore?
È opportuno far esaminare tempestivamente fideiussione, titolo esecutivo e atti della procedura, per verificare se esistano strumenti di tutela e quali iniziative possano essere intraprese.

avv. Biancamaria Leone de Pertis

(collaboratrice dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Esperienza pratica dello Studio

L’esperienza professionale del nostro Studio deriva da quella suo fondatore, l’Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli. L’Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli è un avvocato esperto nella difesa dal pignoramento immobiliare e nelle esecuzioni immobiliari, con attività professionale rivolta alla tutela dei debitori e del patrimonio immobiliare.

Opera professionalmente a Napoli, Roma e Milano e, attraverso la propria organizzazione professionale, su tutto il territorio nazionale. È Partner del Sole 24 Ore e membro della Commissione Mercati e Strumenti Finanziari del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Napoli.

È inoltre autore del “Manuale Completo sulla Difesa dal Pignoramento Immobiliare”, opera dedicata agli strumenti giuridici utilizzabili dal debitore per contrastare, sospendere o gestire una procedura di pignoramento immobiliare.

Nel caso della fideiussione e del pignoramento della casa del garante, l’esperienza maturata nella gestione delle procedure esecutive immobiliari consente di analizzare la posizione del fideiussore non soltanto sotto il profilo dell’obbligazione assunta, ma anche verificando il rapporto tra la pretesa del creditore e la successiva eventuale attività esecutiva.

L’analisi della fideiussione, del titolo esecutivo e degli atti della procedura può infatti essere fondamentale per individuare tempestivamente eventuali criticità e valutare gli strumenti di tutela concretamente utilizzabili.

La vendita all’asta non è sempre l’unica strada

La vendita all’asta non è sempre l’unica strada. Ogni situazione debitoria va valutata caso per caso. Lo Studio analizza la procedura, l’entità dei debiti e la posizione del debitore per verificare se esistano margini per una trattativa con i creditori, un accordo a saldo e stralcio o una soluzione alternativa alla vendita forzata. In determinate situazioni può essere valutato anche il coinvolgimento di un investitore, tra le società collegate allo Studio, verificando la sostenibilità economica dell’operazione, la possibilità per il debitore di continuare a vivere nell’immobile attraverso una locazione e, quando possibile, un eventuale riacquisto dopo 5 o 10 anni. Non si tratta di una soluzione automatica, ma di un’operazione che deve essere costruita e verificata sotto il profilo giuridico ed economico. Per questo è fondamentale intervenire il prima possibile: quando la procedura è ancora in una fase nella quale esistono margini di negoziazione, possono esserci maggiori possibilità di individuare una soluzione alternativa alla vendita forzata.

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche  gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione”   “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”

Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli  “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ o ancora  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” 

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche  “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“

Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.

Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un  modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il  controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”. , sul medesimo argomento per  approfondire la spesso confusa materia riguardante le operazioni di cartolarizzazione del credito e le ripercussioni delle stesse (che per chiarire possono portare fino alla sospensione della procedura esecutiva per difetto di rappresentanza processuale del servicer non iscritto all’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB ), si legga anche “Sospensione dell’esecuzione: inosservanza dell’art. 106 TUB”

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato  al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“,  tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne  al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )

Quando si sceglie l’avvocato per la propria esecuzione immobiliare, non  si sta scegliendo solo un giurista: si sta scegliendo qualcuno che ha vissuto sul campo centinaia di procedure in tutta Italia. Perché la vera differenza non sta solo nelle norme — quelle sono solo il 30-40% del lavoro — ma nell’esperienza pratica: conoscere la psicologia dei giudici, dei custodi, delle controparti, e sapere esattamente quando muoversi. La stessa istanza, presentata al momento giusto o a quello sbagliato, può cambiare completamente l’esito di una procedura. È un’arte fatta di tempismo, intuizione e stratagemmi maturati anno dopo anno, procedura dopo procedura — qualcosa che nessun manuale, e nemmeno la più avanzata intelligenza artificiale, potrà mai sostituire. Con oltre mille procedure seguite in tutta Italia, il nostro studio mette questa esperienza al servizio di debitori e investitori, per trasformare ogni criticità in un’opportunità concreta. Affidati a chi la procedura la conosce davvero, non solo sulla carta.

Il nostro Studio, inoltre, collabora con una società specializzata nell’acquisto di immobili pignorati, che può intervenire quando ricorrono i presupposti per salvare l’abitazione del debitore. Dopo un’attenta valutazione della procedura e della situazione economica, individuiamo la soluzione più conveniente e, se praticabile, coinvolgiamo la società per formulare una proposta di acquisto. L’obiettivo è consentire al debitore di evitare la perdita del possesso della casa e, in molti casi, di conservarne la possibilità di un futuro riacquisto, sempre sotto la tutela legale dello Studio.

Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare  ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”.   pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina  del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta,  manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.

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Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”