Opposizione al decreto di trasferimento

Opposizione al decreto di trasferimento: quando si può fare e quali sono i rischi. Esperienza pratica

L’emissione del decreto di trasferimento è senz’altro il momento più delicato nell’intero procedimento di espropriazione immobiliare.

È il provvedimento che segna il passaggio di proprietà dell’immobile staggito dal debitore esecutato all’aggiudicatario che ha pagato il saldo prezzo.

Ma una volta che viene emesso il decreto di trasferimento c’è qualcosa che il debitore può fare? La risposta è si!

Anzi il debitore non solo “può” ma deve fare qualcosa. E cosa si può fare?

Avverso il decreto di trasferimento il debitore può proporre opposizione ex art. 617 cpc.

Come sappiamo l’opposizione è lo strumento che il debitore può adottare nell’ambito della procedura esecutiva per eccepire e rilevare i vizi propri di ciascun provvedimento e/o atti esecutivi del GE, incluso il decreto di trasferimento.

In caso di mancata opposizione nei termini infatti il decreto di trasferimento acquista definitività e avverso lo stesso non sarà più possibile procedere in alcun modo.

Tra l’altro, all’emissione del decreto di trasferimento segue la liberazione dell’immobile.

Giudizio di opposizione

Le regole dell’opposizione al decreto di trasferimento sono quelle proprie dell’opposizione.

Entro 20 giorni dalla conoscenza legale o di fatto del decreto di trasferimento oppure la conoscenza di un atto o provvedimento che ne presuppone necessariamente l’emanazione (N.B. ad oggi generalmente il decreto di trasferimento viene notificato al legale a cura della cancelleria quando il debitore sia regolarmente costituito) deve essere presentata opposizione agli atti ex art. 617 cpc dinanzi il GE che lo ha emesso.

In ogni caso, entro il limite massimo dell’esaurimento della fase satisfattiva della espropriazione forzata, costituito dalla definitiva approvazione del progetto di distribuzione.

Una volta presentata l’opposizione il GE fisserà l’udienza di discussione, aprendo così la fase cautelare dell’opposizione.

Ricordiamoci infatti che l’opposizione ex art. 617 cpc si compone di due fasi: la prima dinanzi al GE nell’ambito della procedura esecutiva di riferimento ed una seconda eventuale fase di merito con cui viene introdotto un vero e proprio giudizio.

All’esito dell’udienza di discussione il GE dovrà infatti accogliere o meno l’opposizione assegnando in entrambi i casi i termini per l’introduzione del giudizio di merito. Introduzione che verrà eseguita dall’interessato a seconda dell’esito della fase cautelare.

In caso di accoglimento dell’opposizione e quindi di annullamento del decreto di trasferimento saranno il creditore o l’aggiudicatario ad avere interesse affinchè il provvedimento venga ribaltato, viceversa in caso di rigetto sarà il debitore ad avere interesse alla prosecuzione della fase di merito.

Fase di merito che ricordiamo viene presentata e decisa da un giudice diverso dal GE che ha emesso il provvedimento opposto a seguito di un giudizio a cognizione piena.

Possibili motivi di opposizione

È bene sapere che avverso il decreto di trasferimento possono essere eccepiti due ragioni di vizi.

Vizi propri del decreto di trasferimento e vizi derivati.

Per vizi propri si intendono i vizi del provvedimento emesso in sé considerato.

Ad esempio si può proporre opposizione nel caso in cui l’aggiudicatario non abbia adempiuto al saldo prezzo ma sia stato erroneamente comunicato il contrario, oppure ci siano degli evidenti errori del contenuto obbligatorio del decreto, ad esempio relativamente all’identificazione del bene.

In caso di espropriazione immobiliare “delegata” poi (ad oggi la più comune) il decreto di trasferimento è opponibile non solo per vizi suoi propri, ma anche per irregolarità formali delle attività compiute nel corso del subprocedimento di vendita.

Si tratta di vizi che inficiando le operazioni di vendita e/o la fase dell’aggiudicazione inevitabilmente si ripercuotono sul successivo decreto di trasferimento, inficiandolo per riflesso.

Esperienza pratica dello studio

Negli ultimi anni il nostro studio ha assistito numerosi debitori esecutati in procedure immobiliari nelle quali il decreto di trasferimento risultava viziato.

Recentemente, si sono occupati di proporre opposizione ex art. 617 cpc avverso il decreto di trasferimento emesso ai danni del proprio cliente ed i vizi eccepiti nell’opposizione erano interamente vizi derivati. Il decreto di trasferimento come redatto infatti non riportava vizi propri, ma nel corso delle operazioni di vendita e addirittura in sede di aggiudicazione (proprio nel corso dell’asta) sono stati rilevati una serie di anomalie, vizi, irregolarità che inficiando la validità del subprocedimento della vendita inevitabilmente compromettono la validità del successivo decreto di trasferimento.

Un decreto di trasferimento frutto di operazioni di vendita viziate è anch’esso inevitabilmente viziato ad origine.

Conclusioni

Come abbiamo avuto modo di vedere davanti ad un decreto di trasferimento – per quanto faccia paura – il debitore ha ancora un asso nella manica da poter sfruttare.

Ma come per ogni cosa, il tempo è essenziale.

Deve agire in fretta, ma in maniera precisa.

È bene affidarsi ad un professionista esperto e preparato che sappia cosa eccepire, quando contestarlo e in che modo.

FAQ

Entro quanto tempo si può impugnare un decreto di trasferimento?
Entro 20 giorni dalla conoscenza legale o di fatto del provvedimento.

L’opposizione sospende automaticamente gli effetti del decreto?
No, è necessario ottenere un provvedimento del giudice.

Si possono contestare errori commessi durante l’asta?
Sì, se hanno inciso sulla validità della vendita e del successivo decreto di trasferimento.

Dopo il decreto di trasferimento si perde ogni possibilità di difesa?
No. Nei termini di legge è ancora possibile proporre opposizione ex art. 617 c.p.c.

Chi decide l’opposizione?
Prima il giudice dell’esecuzione nella fase cautelare e successivamente il giudice del merito.

avv. Biancamaria Leone de Pertis
(collaboratrice dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche  gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione”   “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”

Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli  “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ o ancora  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” 

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche  “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“

Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.

Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un  modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il  controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”. , sul medesimo argomento per  approfondire la spesso confusa materia riguardante le operazioni di cartolarizzazione del credito e le ripercussioni delle stesse (che per chiarire possono portare fino alla sospensione della procedura esecutiva per difetto di rappresentanza processuale del servicer non iscritto all’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB ), si legga anche “Sospensione dell’esecuzione: inosservanza dell’art. 106 TUB”

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato  al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“,  tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne  al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )