Vendita immobiliare: definizione ed efficacia della scrittura privata per compravendita immobiliare, opponibilità a terzi e cenni a compromesso di vendita
In questo articolo parleremo della compravendita immobiliare, dei modi per realizzarla efficacemente e del ruolo che ha la scrittura privata.
Come esperti del diritto immobiliare, tenteremo di spiegarvi quanto sopra con esempi semplici e chiari e riferimenti normativi.
Scrittura privata per compravendita immobiliare
La compravendita immobiliare è un tipo di contratto disciplinato dagli artt. 1537 e segg. c.c con cui una parte, il venditore, trasferisce all’altra, l’acquirente, il diritto di proprietà su un bene immobile dietro corrispettivo di un prezzo.
Il nostro ordinamento attribuisce particolare rilevanza a tale accordo in quanto, seppur oggi le fonti di maggiore ricchezza per un soggetto possono essere rinvenute anche nella proprietà di importanti beni mobili ( si pensi alle azioni, alla proprietà di redditizie applicazioni web) , la proprietà immobiliare rappresenta comunque un’importante risorsa economica.
Per tale ragione, la legge prevede che il trasferimento di tale diritto reale possa avvenire solo in presenza di specifiche formalità, prima fra tutte la forma scritta ad substantiam per cui se un atto non è realizzato in forma scritta, lo stesso risulta invalido.
In particolare, ai sensi dell’art. 1350 cc : “Devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata , sotto pena di nullità : 1) i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili […]”
Dalla norma citata, oltretutto, emerge che il diritto di proprietà non solo va trasferito tramite un atto avente la forma scritta ma specificamente tramite un atto pubblico o una scrittura privata per compravendita immobiliare.
Per approfondimenti sulle cause di invalidità del contratto di compravendita immobiliare e sulle garanzie per evizione leggere “ La nullità del contratto di compravendita immobiliare “ e “Garanzia per evizione nella compravendita e nel pignoramento”.
La scrittura privata per compravendita immobiliare
La scrittura privata per compravendita immobiliare è un documento sottoscritto dalle parti con cui le stesse si obbligano reciprocamente a eseguire le rispettive prestazioni di trasferimento del diritto di proprietà sul bene immobile e di pagamento del corrispettivo della vendita.
Per cui, in caso di inadempimento di una delle parti, la parte adempiente può solo chiedere il risarcimento del danno eventualmente subito.
Essa non richiede l’intervento di un pubblico ufficiale per essere valida e, ai sensi dell’art. 2702 c.c. ha pieno valore legale fino a querela di falso della provenienza delle dichiarazioni da chi l’ha sottoscritta se questi la riconosce o se la scrittura è legalmente riconosciuta tramite, ad esempio, una procedura di verificazione.
Purtuttavia, la scrittura privata per compravendita immobiliare non è sufficiente al fine di opporre la vendita a terzi, effetto che si realizza solo tramite la trascrizione.
Trascrizione
La trascrizione dell’atto di trasferimento del diritto di proprietà su un bene immobile è, infatti, un adempimento fondamentale per permettere a terzi di venire a conoscenza della vendita intervenuta.
Sul punto, l’art. 2643 c.c. prevede che “Si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione : 1) i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili”
Per comprendere la rilevanza di tale adempimento dobbiamo considerare l’art. 2644 c.c. in virtù del quale “Gli atti enunciati nell’articolo precedente non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi . Seguita la trascrizione, non può avere effetto contro colui che ha trascritto alcuna trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore, quantunque l’acquisto risalga a data anteriore”
In considerazione della lettera della legge comprendiamo che la trascrizione permette, dunque, non solo ai terzi soggetti di venire a conoscenza della vendita intervenuta ma anche di opporre agli stessi l’atto di vendita realizzato per cui, qualora il proprietario di un immobile abbia concluso più scritture private con diversi soggetti per il trasferimento del diritto di proprietà , prevarrà la vendita trascritta prima.
Autenticazione della scrittura privata
Una volta compresa l’importanza della trascrizione, dobbiamo verificare come va trascritta la scrittura privata per compravendita immobiliare relativa alla vendita di un bene immobile.
L’art. 2657 c.c. sul punto prevede che “La trascrizione non si può eseguire se non in forza di sentenza, di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente . Le sentenze e gli atti eseguiti in paese estero devono essere legalizzati”
Da ciò deduciamo che, ai fini della trascrizione, è necessario che la scrittura privata per compravendita immobiliare sia autenticata ovvero che un pubblico ufficiale, previo accertamento dell’identità dei sottoscrittori, attesti che le sottoscrizioni sono state apposte in sua presenza. In tal caso si ha per riconosciuta la sottoscrizione autenticata dal notaio o da altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato .
Solo dopo l’autenticazione, è possibile trascrivere la scrittura.
Contenuto scrittura privata per compravendita immobiliare
Esaminati gli aspetti fondamentali della scrittura per compravendita immobiliare e le sue criticità vediamo che la scrittura deve indicare:
- dati identificativi delle parti;
- dati identificativi dell’immobile oggetto di vendita;
- caratteristiche costruttive e giuridiche dell’immobile;
- prezzo dell’immobile;
- modalità di pagamento;
- termini di consegna;
- eventuali penali in caso di inadempienze.
Compromesso di vendita (contratto di vendita preliminare)
Alla luce di quanto esposto precedentemente, possiamo, quindi, comprendere che la conclusione di una scrittura privata per compravendita immobiliare è prodromica per la vendita solo se seguita da autenticazione e trascrizione, essendo tali passaggi fondamentali per l’opponibilità a terzi dell’atto.
Purtuttavia, la scrittura privata nell’ambito della vendita di un bene immobile può risultare utile per concludere un preliminare di vendita ovvero un contratto con cui le parti promettono di concludere successivamente un contratto definitivo con cui vi è il trasferimento del diritto di proprietà su un immobile dietro pagamento di un prezzo.
Per approfondimenti sullo stesso leggere l’articolo “Profili generali del contratto preliminare di compravendita” e “Guida all’azione ex art. 2932 c.c. a seguito di preliminare non adempiuto”
Conclusioni
In conclusione possiamo affermare che la vendita di beni immobili è un tipo di contratto che richiede una serie di formalità e adempimenti per la sua validità e la sua opponibilità a terzi che, se non effettuati, possono comportare gravi conseguenze come l’evizione .
E’ dunque importante affidarsi a professionisti che possano guidare nella suddetta attività.
Qualora avessi bisogno di assistenza per la compravendita di un bene immobile, contattaci per approfondire la tua questione.
avv. Gabriella Alfieri
(collaboratrice dello studio legale D’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)
Per verificare inoltre come si possa effettivamente ottenere, con la giusta difesa tecnica, persino l’annullamento del decreto di trasferimento (ennesimo, tra i tanti provvedimento conseguito dallo Studio d’Ambrosio Borselli) e dei motivi di opposizione al decreto di trasferimento che hanno portato a un tale eccezionale risultato si legga “617 cpc: Ottenuto l’annullamento del decreto di trasferimento”
Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione” “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”
Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ o ancora “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare”
Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”
Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“
Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.
Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”. , sul medesimo argomento per approfondire la spesso confusa materia riguardante le operazioni di cartolarizzazione del credito e le ripercussioni delle stesse (che per chiarire possono portare fino alla sospensione della procedura esecutiva per difetto di rappresentanza processuale del servicer non iscritto all’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB ), si legga anche “Sospensione dell’esecuzione: inosservanza dell’art. 106 TUB”
Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”
Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“, tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )
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Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli
Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”
