Tribunale di Milano: Ottenuta l’estinzione del pignoramento immobiliare e guadagnato tempo per saldo e stralcio

Il caso che raccontiamo riguarda una procedura esecutiva immobiliare davanti al Tribunale di Milano, nella quale il nostro Studio ha ottenuto l’estinzione della prima procedura esecutiva, originariamente avente ad oggetto il 50% dell’immobile, a seguito della mancata tempestiva riassunzione del processo esecutivo dopo l’estinzione del giudizio di divisione.

La vicenda dimostra quanto sia importante, quando si riceve un pignoramento immobiliare, non limitarsi a guardare alla situazione apparente, ma ricostruire con attenzione la storia della procedura, verificando atti, termini, sospensioni, riassunzioni, pignoramenti successivi e rapporti tra le diverse procedure esecutive.

In qualità di avvocati specializzati nel diritto delle esecuzioni immobiliari e nella difesa del debitore, in questo articolo parleremo di un caso concreto seguito dal nostro Studio, spiegando come l’analisi della successione degli eventi processuali abbia consentito di far dichiarare estinta una delle procedure esecutive e di creare, nella vicenda complessiva, un margine temporale utile per arrivare successivamente alla definizione del debito mediante saldo e stralcio.

Un pignoramento inizialmente limitato al 50% dell’immobile

Il caso riguardava un immobile di proprietà di due coniugi.

Il debito, nella fase iniziale della vicenda, riguardava esclusivamente la moglie e, proprio per questa ragione, il creditore aveva proceduto al pignoramento della quota del 50% dell’immobile di proprietà della debitrice.

L’immobile era quindi intestato ad entrambi i coniugi, mentre l’esecuzione era stata originariamente promossa nei confronti di uno solo dei proprietari e riguardava esclusivamente la quota della moglie.

Si trattava di una situazione particolarmente delicata, perché la presenza di una comproprietà e di un pignoramento limitato a una sola quota rendeva necessario seguire con particolare attenzione gli sviluppi della procedura.

In situazioni di questo tipo è fondamentale non limitarsi a seguire passivamente l’evoluzione dell’esecuzione, ma analizzare attentamente tutti gli atti e verificare quali strumenti processuali possano essere utilizzati per tutelare il debitore e, soprattutto, per evitare che la procedura arrivi alla vendita dell’immobile senza che siano state previamente valutate tutte le possibili alternative.

Il giudizio di divisione e la sospensione della prima procedura

Proprio perché il pignoramento aveva inizialmente ad oggetto soltanto la quota del 50% appartenente alla debitrice, veniva instaurato un giudizio di divisione dell’immobile.

La prima procedura esecutiva rimaneva conseguentemente sospesa in attesa della definizione del giudizio divisionale.

Il giudizio si è protratto per diverso tempo.

Nel frattempo, tuttavia, la situazione processuale subiva una significativa evoluzione.

La banca che aveva concesso il mutuo garantito da ipoteca sull’immobile avviava infatti una distinta e autonoma procedura esecutiva, sottoponendo a pignoramento l’intero bene.

La nuova procedura veniva successivamente riunita a quella precedentemente instaurata sulla sola quota del 50%.

La riunione delle procedure, tuttavia, non significava che i diversi pignoramenti perdessero necessariamente la propria autonomia.

Questo aspetto si è rivelato centrale nella vicenda, perché ha reso necessario verificare separatamente la situazione processuale delle due procedure e, in particolare, gli effetti dell’estinzione del giudizio di divisione sulla prima esecuzione.

A seguito del nuovo pignoramento dell’intero immobile, venivano meno le ragioni che avevano determinato l’instaurazione del giudizio di divisione, che veniva quindi dichiarato estinto.

Ed è proprio a seguito dell’estinzione del giudizio di divisione che si è presentata la questione processuale sulla quale si è concentrata la difesa.

La prima procedura avrebbe dovuto essere riassunta

La prima procedura esecutiva, originariamente promossa sulla quota del 50% della moglie e rimasta sospesa a seguito dell’instaurazione del giudizio di divisione, avrebbe dovuto essere tempestivamente riassunta una volta venuta meno la causa della sospensione.

Tale adempimento, tuttavia, non veniva effettuato nei termini previsti.

La mancata tempestiva riassunzione ha quindi aperto la strada a una specifica iniziativa processuale da parte della difesa.

Il nostro Studio, esaminata la successione degli eventi processuali e verificato il decorso del termine previsto per la prosecuzione dell’esecuzione sospesa, ha fatto valere l’estinzione della prima procedura esecutiva.

L’eccezione veniva accolta dal Tribunale di Milano.

È importante sottolineare che la questione riguardava specificamente la prima procedura, quella originariamente instaurata sulla quota del 50% dell’immobile, e non l’intera vicenda esecutiva relativa al bene.

L’estinzione della prima procedura esecutiva

Il risultato ottenuto è stato significativo: il Tribunale di Milano ha dichiarato estinta la prima procedura esecutiva, originariamente instaurata sul 50% dell’immobile appartenente alla moglie debitrice.

La pronuncia, tuttavia, non ha determinato l’estinzione della distinta procedura promossa dalla banca sull’intero immobile, che traeva origine da un autonomo pignoramento.

Questo passaggio è particolarmente importante per comprendere correttamente il contenuto del provvedimento.

La riunione delle procedure non aveva infatti eliminato l’autonomia dei singoli pignoramenti. Di conseguenza, l’estinzione della prima procedura non comportava automaticamente l’estinzione della seconda.

L’esito ottenuto ha però eliminato la prima procedura, impedendo che la stessa potesse ulteriormente proseguire nonostante la mancata tempestiva riassunzione.

La vicenda dimostra quindi quanto, nelle procedure esecutive immobiliari caratterizzate dalla presenza di più creditori, più pignoramenti e procedimenti collegati, sia fondamentale ricostruire con precisione la successione cronologica e processuale di ogni singolo procedimento.

Un risultato che ha fatto guadagnare tempo prezioso al debitore

Il valore del risultato ottenuto non deve essere valutato soltanto sotto il profilo strettamente processuale.

L’articolata vicenda e l’estinzione della prima procedura hanno infatti contribuito a creare un margine temporale importante per il debitore.

Nelle procedure esecutive immobiliari il tempo può essere determinante.

Avere a disposizione un periodo ulteriore può consentire al debitore di riorganizzare la propria situazione finanziaria, reperire le risorse necessarie, negoziare con i creditori, formulare una proposta transattiva, valutare un saldo e stralcio oppure, quando ne ricorrano i presupposti, prendere in considerazione gli strumenti previsti dalla disciplina del sovraindebitamento.

Ed è ciò che è accaduto nella vicenda in esame.

Dal pignoramento al saldo e stralcio

Il tempo maturato nel corso della complessa vicenda processuale, unitamente al risultato ottenuto attraverso l’estinzione della prima procedura, ha consentito al debitore di riorganizzare la propria situazione finanziaria.

Successivamente è stato possibile raggiungere una soluzione negoziale con il creditore e definire il debito attraverso un accordo a saldo e stralcio.

Il risultato finale, quindi, non è stato semplicemente quello di ottenere l’estinzione di una procedura esecutiva.

L’attività svolta sulla procedura ha contribuito a modificare concretamente la posizione del debitore, creando le condizioni temporali che hanno consentito di lavorare successivamente alla definizione del debito.

Questo dimostra quanto sia importante considerare una procedura esecutiva non come una sequenza necessariamente destinata alla vendita dell’immobile, ma come una vicenda processuale nella quale devono essere attentamente valutati atti, termini, adempimenti, eventuali vizi e possibili soluzioni alternative.

Perché è importante analizzare ogni singolo passaggio del pignoramento

Una procedura esecutiva immobiliare può protrarsi nel tempo e, proprio per questo, può essere caratterizzata da numerosi passaggi processuali.

Ogni fase può comportare specifici adempimenti per le parti.

Il mancato rispetto di uno di questi adempimenti può, quando ne ricorrano i presupposti, determinare conseguenze rilevanti sulla prosecuzione della procedura.

Nel caso seguito dal nostro Studio, l’attenzione si è concentrata proprio sulla successione degli eventi: il pignoramento iniziale della sola quota del 50%, l’instaurazione del giudizio di divisione e la conseguente sospensione della prima esecuzione, il successivo pignoramento dell’intero immobile nell’ambito di una distinta procedura promossa dalla banca, la riunione delle due esecuzioni e, infine, l’estinzione del giudizio di divisione.

Proprio quest’ultimo evento rendeva necessario verificare quale attività dovesse essere compiuta per consentire la prosecuzione della prima procedura esecutiva rimasta sospesa.

L’analisi del fascicolo ha consentito di accertare che la necessaria riassunzione non era avvenuta tempestivamente e di far valere la conseguente estinzione della procedura.

Non sempre bisogna arrivare all’asta

Uno degli errori più frequenti di chi riceve un pignoramento immobiliare è quello di considerare la vendita all’asta come un evento inevitabile.

Non è necessariamente così.

Ogni procedura deve essere esaminata individualmente.

In alcuni casi possono emergere vizi degli atti o della procedura che consentono di proporre opposizioni o istanze; in altri possono essere valutate soluzioni negoziali con il creditore; in altri ancora possono assumere rilievo gli strumenti previsti dalla normativa sul sovraindebitamento.

La strategia, pertanto, non può essere identica per tutti.

Deve essere costruita sulla base della storia concreta del pignoramento, della posizione del debitore, degli atti presenti nel fascicolo e della fase raggiunta dalla procedura.

Estinguere, sospendere o intervenire sulla procedura: perché il tempo può essere decisivo

Il caso del Tribunale di Milano dimostra un principio pratico particolarmente importante.

L’obiettivo della difesa non deve necessariamente essere soltanto quello di ottenere immediatamente la cancellazione definitiva del debito.

In determinate situazioni può essere altrettanto importante intervenire sulla procedura esecutiva per guadagnare tempo.

Quel tempo può infatti essere utilizzato per costruire una soluzione definitiva.

Nel caso in esame, l’estinzione della prima procedura esecutiva, originariamente promossa sulla quota del 50% dell’immobile, ha rappresentato uno dei passaggi che hanno consentito al debitore di disporre del tempo necessario per riorganizzarsi e arrivare successivamente alla definizione del debito attraverso il saldo e stralcio.

Naturalmente, ogni procedura presenta caratteristiche proprie e non è possibile affermare che l’estinzione di un procedimento conduca automaticamente a una soluzione negoziale. Il risultato dipende dalla situazione concreta, dalla posizione dei creditori e dalle condizioni economiche e processuali del debitore.

La vendita all’asta non è sempre l’unica strada

La vendita all’asta non è sempre l’unica strada. Ogni situazione debitoria va valutata caso per caso. Lo Studio analizza la procedura, l’entità dei debiti e la posizione del debitore per verificare se esistano margini per una trattativa con i creditori, un accordo a saldo e stralcio o una soluzione alternativa alla vendita forzata.

In determinate situazioni può essere valutato anche il coinvolgimento di un investitore, tra le società collegate allo Studio, verificando la sostenibilità economica dell’operazione, la possibilità per il debitore di continuare a vivere nell’immobile attraverso una locazione e, quando possibile, un eventuale riacquisto dopo 5 o 10 anni.

Non si tratta di una soluzione automatica, ma di un’operazione che deve essere costruita e verificata sotto il profilo giuridico ed economico.

Per questo è fondamentale intervenire il prima possibile: quando la procedura è ancora in una fase nella quale esistono margini di negoziazione, possono esserci maggiori possibilità di individuare una soluzione alternativa alla vendita forzata.

Esperienza pratica dello Studio

L’esperienza professionale del nostro Studio deriva da quella suo fondatore, l’Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli.

L’Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli è un avvocato esperto nella difesa dal pignoramento immobiliare e nelle esecuzioni immobiliari, con attività professionale rivolta alla tutela dei debitori e del patrimonio immobiliare.

Opera professionalmente a Napoli, Roma e Milano e, attraverso la propria organizzazione professionale, su tutto il territorio nazionale. È Partner del Sole 24 Ore e membro della Commissione Mercati e Strumenti Finanziari del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Napoli.

È inoltre autore del “Manuale Completo sulla Difesa dal Pignoramento Immobiliare”, opera dedicata agli strumenti giuridici utilizzabili dal debitore per contrastare, sospendere o gestire una procedura di pignoramento immobiliare.

L’esperienza maturata nella gestione delle procedure esecutive immobiliari ci consente di affrontare il pignoramento non soltanto dal punto di vista strettamente processuale, ma anche valutando le diverse possibilità che possono essere concretamente utilizzate per tutelare il patrimonio del debitore.

Il caso del Tribunale di Milano rappresenta proprio un esempio di questo approccio: l’analisi puntuale della procedura ha consentito di individuare una questione processuale rilevante e di ottenere l’estinzione della prima esecuzione, contribuendo a creare il tempo necessario per lavorare successivamente alla definizione del debito.

Conclusioni

Il caso esaminato dimostra quanto sia importante non sottovalutare mai una procedura di pignoramento immobiliare.

La presenza di più procedure, la riunione delle esecuzioni, un giudizio di divisione, una sospensione o la mancata riassunzione possono incidere in modo significativo sul successivo sviluppo del procedimento.

Per questo motivo, davanti a un pignoramento immobiliare è fondamentale analizzare l’intero fascicolo e ricostruire con precisione ogni passaggio, verificando se siano stati rispettati termini e adempimenti e se esistano strumenti processuali o negoziali utilizzabili.

L’obiettivo non è soltanto quello di affrontare l’asta, ma di verificare preventivamente se esistano concrete possibilità di intervenire sulla procedura e tutelare il patrimonio del debitore.

Lo Studio Legale d’Ambrosio Borselli, specializzato nel diritto delle esecuzioni immobiliari e nella difesa del debitore, assiste i propri clienti nell’analisi delle procedure esecutive e nella valutazione delle possibili strategie processuali e negoziali.

Se hai ricevuto un pignoramento immobiliare o sei già coinvolto in una procedura esecutiva, è importante intervenire tempestivamente. Contatta lo Studio per una consulenza personalizzata e per verificare concretamente quali strumenti possano essere utilizzati nel tuo caso.

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Per ulteriori approfondimenti si consiglia la lettura dei seguenti articoli:

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Il provvedimento del Tribunale di Milano

Di seguito è possibile consultare il provvedimento del Tribunale di Milano relativo alla vicenda descritta.

FAQ – Ottenuta l’estinzione della procedura

L’estinzione di una procedura esecutiva determina automaticamente l’estinzione di tutti i pignoramenti?

No. Quando esistono più pignoramenti e più procedure, occorre verificare autonomamente la posizione di ciascuna procedura.

La riunione di due procedure significa che diventano una sola?

Non necessariamente. La riunione non elimina automaticamente l’autonomia dei singoli pignoramenti e deve essere analizzata la situazione processuale di ciascuna procedura.

Cosa succede se una procedura sospesa non viene tempestivamente riassunta?

Quando ricorrono i presupposti previsti dalla legge, la mancata tempestiva riassunzione può determinare l’estinzione della procedura esecutiva.

Dopo l’estinzione di una procedura è ancora possibile arrivare al saldo e stralcio?

Sì, ma dipende dalla situazione concreta e dalla posizione degli altri creditori e delle eventuali procedure ancora pendenti. L’estinzione di una procedura non comporta automaticamente la definizione del debito.

È possibile evitare la vendita all’asta?

In alcuni casi possono essere valutate opposizioni, istanze, trattative, saldo e stralcio o altre soluzioni alternative, ma è necessario esaminare tempestivamente la singola procedura.

Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli  “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ o ancora  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” 

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche  “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“

Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.

Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un  modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il  controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”. , sul medesimo argomento per  approfondire la spesso confusa materia riguardante le operazioni di cartolarizzazione del credito e le ripercussioni delle stesse (che per chiarire possono portare fino alla sospensione della procedura esecutiva per difetto di rappresentanza processuale del servicer non iscritto all’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB ), si legga anche “Sospensione dell’esecuzione: inosservanza dell’art. 106 TUB”

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato  al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“,  tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne  al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )

Quando si sceglie l’avvocato per la propria esecuzione immobiliare, non  si sta scegliendo solo un giurista: si sta scegliendo qualcuno che ha vissuto sul campo centinaia di procedure in tutta Italia. Perché la vera differenza non sta solo nelle norme — quelle sono solo il 30-40% del lavoro — ma nell’esperienza pratica: conoscere la psicologia dei giudici, dei custodi, delle controparti, e sapere esattamente quando muoversi. La stessa istanza, presentata al momento giusto o a quello sbagliato, può cambiare completamente l’esito di una procedura. È un’arte fatta di tempismo, intuizione e stratagemmi maturati anno dopo anno, procedura dopo procedura — qualcosa che nessun manuale, e nemmeno la più avanzata intelligenza artificiale, potrà mai sostituire. Con oltre mille procedure seguite in tutta Italia, il nostro studio mette questa esperienza al servizio di debitori e investitori, per trasformare ogni criticità in un’opportunità concreta. Affidati a chi la procedura la conosce davvero, non solo sulla carta.

Il nostro Studio, inoltre, collabora con una società specializzata nell’acquisto di immobili pignorati, che può intervenire quando ricorrono i presupposti per salvare l’abitazione del debitore. Dopo un’attenta valutazione della procedura e della situazione economica, individuiamo la soluzione più conveniente e, se praticabile, coinvolgiamo la società per formulare una proposta di acquisto. L’obiettivo è consentire al debitore di evitare la perdita del possesso della casa e, in molti casi, di conservarne la possibilità di un futuro riacquisto, sempre sotto la tutela legale dello Studio.

Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare  ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”.   pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina  del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta,  manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.

Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando “Lo Studio – Avvocati dal 1880″, per informazioni sulla Partnership dello Studio  con il prestigioso quotidiano “il Sole 24 Ore”, in qualità di Expertise (esperti specializzati) in Diritto Immobiliare e Rapporti di Locazione e Gestione Immobiliare, Crisi di Impresa, Composizione Negoziale e Gestione della Crisi si legga “Partner 24 Ore”,  per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce  lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“, per contattarci si visiti la pagina “Diventa Cliente- Contattaci”

Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”