Guida all’acquisto all’asta del parente: rischi e alternative

Guida all’aggiudicazione dell’immobile pignorato da parte del parente: Quali rischi corre? Conseguenze del mancato rispetto del termine e alternative possibili

Casa all’asta: può il  figlio del debitore o un parente ricomprarla?

In occasione della vendita dell’immobile pignorato all’asta, tutti potranno depositare offerte d’acquisto tranne il debitore stesso. Tutti potranno, di conseguenza, aggiudicarsi il bene posto in vendita salvo colui a cui il bene stesso appartiene.

Il divieto in oggetto deriva dall’art. 571 c.p.c. il quale dispone che “…ognuno, tranne il debitore, è ammesso a offrire per l’acquisto dell’immobile pignorato…” e viene puntualmente ribadito dall’art. 579 c.p.c. a mente del quale “…Salvo quanto è disposto nell’articolo seguente, ognuno, eccetto il debitore, è ammesso a fare offerte all’incanto…”.

L’offerta eventualmente depositata dal debitore esecutato, in violazione dell’art. 571 c.p.c., dovrebbe dirsi, pertanto, nulla e priva d’effetto. A ben guardare, le ragioni per le quali gli articoli richiamati escludono la partecipazione del debitore esecutato all’incanto fissato per la vendita del suo immobile sono molteplici.

Il debitore può comprare la sua casa venduta all’asta?

Innanzitutto, la logica del sistema primariamente impone che il debitore, il quale non abbia disponibilità per adempiere spontaneamente alla propria obbligazione (tanto da essere soggetto passivo di un’esecuzione immobiliare), non possa comprare la sua casa all’asta.

In secondo luogo, l’eventuale presenza del debitore esecutato potrebbe dissuadere, in caso di gara tra offerenti ex art. 573 c.p.c., i concorrenti dall’effettuare altri rilanci.

Non in ultimo, qualora il debitore esecutato si aggiudicasse l’immobile o, quantomeno, avesse la possibilità di farlo la stessa vigorosità e serietà dell’esecuzione ne verrebbe indirettamente frustrata.

Dunque, benché al debitore la proposizione dell’offerta di acquisto sia pacificamente preclusa non può dirsi lo stesso per i suoi parenti.

La stessa Suprema Corte, per risalente ma consolidato orientamento, ha confermato che persino la moglie del debitore esecutato ha la possibilità di fare offerte all’asta e divenire aggiudicataria dell’immobile (Cass.Civ. 605/1982). Ne consegue che i parenti tutti del debitore possono fare offerte all’asta per l’acquisto dell’immobile staggito cosi ad esempio un figlio può comprare la casa dei genitori all’asta.

Casa all’asta parenti: quali rischi?

Spesso accade, dunque legittimamente, che i parenti del debitore esecutato siano essi figli, fratelli, congiunti, provino ad acquistare l’immobile oggetto di esecuzione all’asta.

Ciò può capitare per le più svariate ragioni: per il valore affettivo che l’immobile rappresenta per l’acquirente, per non far perdere al debitore esecutato il possesso dello stesso o semplicemente per evitare che questo venga aggiudicato da terzi.

Il rischio che tali soggetti corrono è quello di non riuscire, una volta aggiudicato l’immobile, a versare quanto promesso.

Ciò spesso accade in quanto gli istituti bancari, in sede di richiesta del mutuo, consapevoli del fatto che il richiedente sia collegato al debitore esecutato, sono poco propensi a concederlo soprattutto quando il collegamento tra il richiedente e l’esecutato sia visibile o altrimenti intellegibile (si pensi ai parenti che hanno lo stesso cognome del debitore).  La mancata concessione del mutuo da parte dell’istituto bancario al parente del debitore esecutato che voglia acquistare o abbia acquistato (rectius presentato offerta ed aggiudicato provvisoriamente) l’immobile staggito all’asta, è evenienza nella prassi non infrequente.

Occorre notare che, per “politica aziendale”, le banche tendono a non concedere il mutuo in queste situazioni anche in presenza di tutte le garanzie idonee.

In fin dei conti, senza tale prassi al debitore potrebbe addirittura in alcuni casi, convenire, sospendere il pagamento del mutuo, mettersi in condizione di subire l’esecuzione immobiliare e, in quella sede, acquistare l’immobile per interposta persona pagando non il prezzo pattuito nel contratto di mutuo, ma il valore dell’immobile alla data del pignoramento ottenendo, per tale via, in alcune circostanze volte un grande risparmio.

Insomma, la casistica insegna che, per tutta una serie di ragioni extra-normative (non vi è, del resto, nessuna norma che imponga all’istituto bancario di non concedere il mutuo), ottenere un mutuo per l’acquisto dell’immobile all’asta non risulta una strada in discesa per il parente del debitore esecutato.

Sebbene la mancata concessione del mutuo, di per sé, non conduca ad alcuna conseguenza rilevante, è pur vero che il mancato pagamento del saldo del prezzo entro termini prestabiliti conduce alla revoca dell’aggiudicazione e ad altre rilevanti conseguenze.

Quello che, in breve, ci stiamo chiedendo è a quali rischi si sottopone il parente del debitore, e più in genere l’aggiudicatario, il quale si aggiudichi l’immobile e non versi in tempo il saldo del prezzo dell’aggiudicazione?

Procedendo con ordine, per meglio comprendere gli effetti derivanti dal “non pagare in tempo” il prezzo dell’aggiudicazione occorre fare una premessa: come avviene il pagamento del saldo del prezzo dell’aggiudicazione.

Come funziona l’acquisto del parente all’asta: il pagamento del prezzo

Al termine delle operazioni di vendita, l’aggiudicatario (colui che si è aggiudicato il bene) avrà un termine prestabilito, decorrente dal momento dell’aggiudicazione, per versare il saldo del prezzo dell’aggiudicazione.

Tale termine è perentorio e improrogabile (cfr. Cass.Civ. 32136/2019). Ciò significa che il saldo prezzo dell’aggiudicazione va versato in quel dato tempo, a pena di decadenza dall’aggiudicazione (perentorietà del termine), e che nessun ritardo, sebbene giustificato, può provocare la sua proroga (improrogabilità del termine).

Decadenza dall’aggiudicazione per mancato rispetto del termine

Tornando alla nostra trattazione possiamo adesso ben comprendere quale “impatto” abbia la mancata concessione del mutuo da parte degli Istituti Bancari al parente del debitore esecutato che ne abbia fatto richiesta per l’acquisto dell’immobile posto in vendita.

Non di rado, infatti, capita che tali operazioni, come anticipato, sebbene possano apparire banali e di pronta soluzione, nascondano insidie non irrilevanti.

Le conseguenze, infatti, del mancato pagamento nei termini del saldo prezzo dell’aggiudicazione, come si anticipava, sono tutt’altro che trascurabili.

In merito dispone l’art. 587 c.p.c. qui integralmente riportato “se il prezzo non è depositato nel termine stabilito, il giudice dell’esecuzione con decreto dichiara la decadenza dell’aggiudicatario, pronuncia la perdita della cauzione a titolo di multa e quindi dispone un nuovo incanto. La disposizione di cui al periodo precedente si applica altresì nei confronti dell’aggiudicatario che non ha versato anche una sola rata entro dieci giorni dalla scadenza del termine; il giudice dell’esecuzione dispone la perdita a titolo di multa anche delle rate già versate. Con il decreto adottato a norma del periodo precedente, il giudice ordina altresì all’aggiudicatario che sia stato immesso nel possesso di rilasciare l’immobile al custode; il decreto è attuato dal custode a norma dell’articolo 560, quarto comma.  Per il nuovo incanto si procede a norma degli articoli 576 e seguenti. Se il prezzo che se ne ricava, unito alla cauzione confiscata, risulta inferiore a quello dell’incanto precedente, l’aggiudicatario inadempiente è tenuto al pagamento della differenza.”

L’aggiudicatario che non abbia rispettato il termine di cui all’art. 587 c.p.c. dunque decade dall’aggiudicazione, perde la cauzione versata e potrà essere condannato al pagamento della differenza tra il prezzo della sua aggiudicazione e quella successiva, se inferiore.

Le inesorabili conseguenze di cui all’art. 587 c.p.c. da un lato, e la difficoltà di ricevere il mutuo per le suesposte problematiche dall’altro, fanno di questa operazione una nave destinata, il più delle volte, ad arenarsi senza considerare i notevoli risvolti economici che derivano dal suo fallimento (perdita della cauzione, condanna al pagamento della differenza).

In conclusione, premesso tutto quanto anticipato, incluse le criticità indicate:

il figlio del debitore può partecipare all’asta in quanto ciò non è vietato dall’articolo 571 c.p.c.

Fratello e sorella del debitore possono partecipare all’asta, per le stesse ragioni

Il debitore non può in via diretta ricomprare la propria casa all’asta facendone divieto l’articolo 571 c.p.c.

 

Acquisto all’asta del parente: soluzioni e alternative per salvare il proprio immobile

Insomma, ri-acquistare il proprio immobile all’asta non è possibile.  Farlo acquistare da terzi con patto di retro-vendita deve dirsi ipotesi vietata in quanto elusiva del divieto ex art. 571 c.p.c. L’acquisto dei parenti, in linea retta, conduce spesso, pur in presenza delle idonee garanzie, alla mancata concessione del mutuo e alla decadenza dall’aggiudicazione con tutto ciò che ne consegue.

Eppure, a dispetto di tutto quanto detto, esistono degli istituti cui il debitore può accedere con maggiori probabilità di ottenere un ottimo risultato.

Uno di questi potrebbe sicuramente essere rappresentato dal Piano del Consumatore previsto dalla Legge n. 3 del 2012.

Tramite il piano del consumatore il debitore il quale dimostri di essere sovra-indebitato, e quindi incapace di adempiere le proprie obbligazioni con mezzi ordinari, e meritevole, ossia di essersi indebitato non per “sua colpa”, potrà chiedere al Giudice di essere autorizzato al pagamento rateale del suo debito.

Con il Piano il debitore deve garantire alla banca (creditore ipotecario) almeno quanto questa stessa ricaverebbe dalla vendita all’asta.   Quindi, qualora l’immobile venga posto in vendita al prezzo base di € 150.000,00 (prezzo risultante dalla perizia dell’esperto estimatore, suscettibile di successivi ribassi) il debitore potrà presentare un piano chiedendo di pagare detta cifra in diversi anni e quindi, spesso, solo una parte minima del mutuo stipulato molti anni prima, con buona speranza di essere liberato per il residuo (effetto esdebitativo).

In parole povere, ricorrendo alla procedura prevista dalla legge n.3 del 2012, il debitore/consumatore può arrivare a ottenere di sospendere la procedura esecutiva immobiliare anche in un momento molto avanzato della stessa, può presentare un piano con l’assistenza di un legale e di un O.C.C. (organismo di composizione della crisi) prevedendo il pagamento dilazionato non del debito residuo ma di quello risultante dalla perizia redatta o dalla successiva asta e può essere, infine, liberato per il residuo.

 (per saperne di più  si legga “Omologato piano del consumatore in corso di pignoramento immobiliare”  oppure “Sovraindebitamento: tempi e costi delle tre procedure” o anche “Guida al Sovraindebitamento: Il Piano del Consumatore, l’Accordo con i Creditori e la Liquidazione del Patrimonio, differenze tra le tre procedure”, mentre sulle possibilità offerte da questa di bloccare o sospendere i pignoramenti immobiliari in corso si legga   “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa” ed anche “La sospensione dell’esecuzione con l’introduzione della procedura da sovraindebitamento ex L. 3/2012)

Anzi, è fondamentale sapere che ci sono diverse e importanti soluzioni al pignoramento, soluzioni che se ben orchestrate possono, anche nelle situazioni apparentemente più buie, portare a salvare la casa dal pignoramento.

Infatti il nostro ordinamento prevede diversi strumenti per non perdere la casa all’asta come ad esempio:

• la conversione del pignoramento ex art. 495 c.p.c.;

• Con la conversione il debitore può (ne ha diritto) pagare il debito dando un anticipo di 1/6 in un’unica soluzione e pagando la residua parte in massimo 48 mesi. E’ questo uno strumento veramente straordinario per risolvere il pignoramento immobiliare nel caso in cui il debitore esecutato abbia la possibilità di rateizzare quanto richiesto.
• accordi transattivi come il saldo e stralcio (in tema si legga Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“)
• soluzioni temporanee, come ad esempio la rinegoziazione del mutuo e la sospensione ex art. 54 ter D.L. 18/2020.

In buona sostanza, come anticipato, gli strumenti oggi esistenti consentono, grazie ad una buona difesa, di aumentare sensibilmente la possibilità di salvare casa dal pignoramento.

In conclusione, tra le possibilità offerte al debitore che non voglia perdere la propria casa l’aggiudicazione del parente, risulta sicuramente quella più ostica sia per le poche chance di successo sia per gli effetti economici del suo fallimento (perdita della cauzione, condanna alla differenza).

L’esperienza, come si anticipava, ci ha insegnato che bisognerebbe diffidare dalle operazioni “fai-da-te” restando sempre preferibile affidarsi a mani esperte.

Avv. Daniele Giordano

(collaboratore dello studio legale d’Ambrosio Borselli per la sede di Napoli)

Se si ha già in corso un pignoramento immobiliare ma l’immobile non è ancora stato messo all’asta e, per difendersi o giungere ad una buona proposta a saldo e stralcio, si voglia approfondire tutto quanto c’è da sapere sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc nonchè sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni per impedire l’emissione dell’ordinanza stessa, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche l’articolo  “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche  Soluzioni per Salvare casa”

 Mentre  chi fosse interessato al nuovo  fondo Salvacasa ( approvato, negli stessi giorni dell’art. 41 bis, dal  comma 445 dell’art. 1 della legge di stabilità 2020 [l.160/2019] che modifica la legge sulle cartolarizzazioni, [la L. 130 del 1999])  finalmente approvato e che promette ed indica una direzione nuova (e più attenta alla posizione dei debitori esecutati) del nostro legislatore nella gestione dei crediti in sofferenza e delle relative esecuzioni immobiliari legga “Il nuovo fondo Salvacasa! Articolo 7.1 della l. 130/1999 modificato dall’art. 1 comma 445 della l.160/2019: Testo e commento”

Per approfondire la tematica del saldo e stralcio come strumento per acquistare gli immobili pignorati fuori asta ad un prezzo molto inferiore a quello di mercato e quali competenze sono necessarie per non commettere errori che compromettano l’esito di tali operazioni si legga “Guida al saldo e stralcio come forma di investimento immobiliare”.

Chi non fosse debitore principale del mutuo ma solo fideiussore e volesse maggiori informazioni circa la possibile nullità della fideiussione prestata legga “La Cassazione 13846/2019 conferma la nullità delle fideiussioni omnibus redatte secondo lo schema Abi”

Chi volesse approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive legga gli articoli  “l’Opposizione agli atti esecutivi, come e quando va proposta”e “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“

Chi fosse interessato, oltre alle attività difensive nell’ambito delle esecuzioni immobiliari,  alla possibilità di trovare un investitore pronto ad acquistare il proprio immobile per poi locarglielo con la possibilità di riacquistarlo, (conserviamo infatti una banca dati di potenziali investitori al fine di poter far incontrare, quando se ne realizzano le condizioni concrete,  nell’interesse di entrambe le parti, le domande di investimento di potenziali compratori e la volontà di vendere a chi possa offrire la possibilità di restare in locazione nell’immobile dei debitori esecutati nostri assistiti ) legga “Come comprare casa all’asta in accordo col debitore e ottenere grande redditività”

Per approfondire la materia dei pignoramenti immobiliari del sovraindebitamento e della tutela del debitore nell’ambito degli stessi si cerchi su google la parola “pignoramento” o “sovraindebitamento”associata a “studioassociatoborselli.it” o a “www.dirittoimmobiliare.org” per reperire innumerevoli articoli sulla materia.

Ad ogni modo se avete subito un pignoramento immobiliare (o a maggior ragione se siete in procinto di subirne uno) e volete sapere come difendervi, tutelarvi, evitare di perdere casa, rafforzando la vostra posizione nei confronti di un creditore che oggi sembra non voler sentir ragioni, ma che domani o dopodomani, quando i tempi e i costi a cui l’avrete costretto si saranno dilatati a dismisura, comincerà finalmente a ragionare e parlare la vostra lingua e quindi a trattare con voi su basi accettabili, se anche soltanto volesse rimanere anni in più ad abitare la vostra casa perchè non avreste dove altro andare, o soltanto volete e pretendete che chi vi voglia prendere la casa frutto di tanti sacrifici, debba essere costretto a farlo rispettando la procedura prevista dalla legge (cosa che ovviamente non avviene se non in maniera molto sommaria, laddove uno non si difenda) e quindi tutti i tempi (e i relativi costi), contattateci per un primo preventivo gratuito che vi illustrerà i possibili benefici di una eventuale assistenza difensiva (per il contenzioso immobiliare siamo domiciliati in tutti i Tribunali italiani), oltre ai costi e alle possibili rateizzazioni per questo tipo di procedure.

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