Come salvare casa dal pignoramento: soluzioni e cosa fare

Come salvare casa dal pignoramento: elenco di soluzioni al pignoramento, strumenti di difesa e cosa succede dopo il pignoramento immobiliare.

In questo articolo parleremo di come salvare la casa dal pignoramento immobiliare.
In particolare ci soffermeremo sulle possibili soluzioni al pignoramento immobiliare o detto semplicemente come salvare la tua casa dai debiti.

Successivamente parleremo di come proteggere i beni immobili dal pignoramento considerato che, uno dei problemi più ricorrenti, è la corretta difesa preventiva di un immobile.

Prima di entrare nel merito del discorso cerchiamo di comprendere  dopo il pignoramento cosa succede.

Come salvare casa dal pignoramento: dopo il pignoramento che succede?

Prima di tutto bisogna chiedersi quando effettivamente può dirsi iniziato il processo di esecuzione forzata e se il tutto avviene correttamente dal punto di vista procedurale:

Il pignoramento immobiliare si intende eseguito nel momento in cui il relativo atto, contenente gli elementi essenziali indicati all’art. 555 c.p.c, è notificato al debitore/destinatario e trascritto nei pubblici registri immobiliari (ricordiamo che la finalità principale della trascrizione è quella di pubblicità notizia, ossia quella di  rendere noto ai terzi dell’esistenza di un vincolo pignoratizio sul bene immobile, situazione che comporta inevitabilmente rilievi pratici in tema di opponibilità del pignoramento nei confronti di terzi e/o creditori concorrenti).

Eseguita l’ultima notificazione l’ufficiale giudiziario consegna senza ritardo al creditore o al suo avvocato l’atto di pignoramento e la nota di trascrizione che gli è stata restituita dal Conservatore dei Registri Immobiliari. (art 557 cpc)
Entro quindici giorni dalla consegna, da parte dell’ufficiale giudiziario, dell’atto di pignoramento e la nota di trascrizione, il creditore “procedente” deve provvede telematicamente all’iscrizione al ruolo dello stesso, depositando unitamente il contributo unificato e la marca da bollo, per un importo pari ad euro 278,00 il primo ed euro 27,00 la seconda.
Depositato il tutto, il “cancelliere forma il fascicolo dell’esecuzione”.

L’atto di pignoramento va  così coordinato con il successivo atto processuale, per mezzo del quale il creditore “procedente” (o anche “intervenuto” purché munito di titolo esecutivo), presenta ricorso contenente l’istanza di assegnazione o di vendita, così manifestando la propria volontà di portare a compimento il processo espropriativo.
Ai sensi dell’art. 501 del cpc tale istanza non può essere proposta prima che siano decorsi 10 giorni dal pignoramento e non oltre il termine di 45 giorni dallo stesso (tale termine, dal cui rispetto si fa dipendere l’efficacia stessa del pignoramento, decorre dalla data di notifica/trascrizione dell’atto di pignoramento di cui all’art. 555 cpc).
A seguito dell’istanza di vendita, il giudice dell’esecuzione nomina i suoi ausiliari: il custode dell’immobile e il consulente incaricato di relazionare circa la situazione giuridica del bene e di stimarlo; e fissa l’udienza per la comparizione delle parti e dei creditori che hanno ricevuto l’avviso ex art. 498 c.p.c.  che non siano intervenuti nel procedimento.

Dal punto di vista del debitore, pertanto, la prima cosa che succede dopo il pignoramento, in termini concreti, è la visita da parte del custode giudiziario e dell’esperto estimatore.

Questi ausiliari dovranno, il primo, garantire l’accesso all’immobile pignorato, ed il secondo redigere la perizia estimativa del bene.

Alla 1° udienza, se non sorgono contestazioni (come ad esempio le opposizioni all’esecuzione o agli atti esecutivi artt. 615 e 617 cpc) oppure se non vengono eccepite irregolarità (come ad esempio deposito tardivo della perizia, invalidità della perizia etc) o infine se il debitore non ha presentato istanza di conversione del pignoramento (che come vedremo è una delle possibili soluzioni per salvare la propria casa), il giudice emetterà l’ordinanza per l’autorizzazione e la delega della vendita.
Con tale ordinanza il giudice dell’esecuzione delega un professionista iscritto ad apposito Albo alla vendita dell’immobile, che prende il nome di professionista delegato alla vendita.

Tale ausiliare avrà il compito di redigere l’avviso di vendita e fissare gli esperimenti di vendita, curarne la pubblicità e gestire la delibazione delle offerte e l’eventuale fase dei rilanci.

Come salvare casa dal pignoramento: soluzioni al pignoramento

Dopo aver parlato di cosa succede dopo il pignoramento, sarà chiaro che la procedura esecutiva si snoda tramite una serie di fasi.

Ogni fase (iniziale, autorizzazione alla vendita, vendita) è regolata da regole e principi che vanno rispettati e la cui mancata osservanza può condurre in alcuni casi anche all’inefficacia del pignoramento.

E’ dunque fondamentale comprendere che essere difesi dall’inizio del pignoramento è essenziale per poter vigilare sulla procedura esecutiva immobiliare  e far rispettare il procedimento previsto dalla legge. 

Una buona difesa non solo saprà eccepire i vizi del pignoramento immobiliare, ma potrà soprattutto valutare di procedere con uno o più strumenti per conseguire il massimo risultato utile (sia esso quello di salvare casa dal pignoramento, sia esso quello di ottenere la liberazione dai debiti).

Solo per citare alcuni dei risultati raggiunti dallo Studio legale d’Ambrosio Borselli in questa attività di verifica si leggano:

l’articolo “Mancato deposito della nota: revocata ordinanza di vendita” che tratta della revoca di un’ordinanza di vendita per il mancato deposito della nota di trascrizione del pignoramento immobiliare;

l’articolo “Revocata aggiudicazione per difformità tra ordinanza di vendita e avviso di vendita“ che tratta della revoca di un’aggiudicazione per la difformità tra l’avviso di vendita e l’ordinanza di vendita.

Ciò che cerchiamo di spiegare in questo articolo è, infatti, che avere casa pignorata non significa automaticamente perderla e non significa dover essere esposti a vita al debito. 

Anzi, è fondamentale sapere che ci sono diverse e importanti soluzioni al pignoramento, soluzioni che se ben orchestrate possono, anche nelle situazioni apparentemente più buie, portare a salvare la casa dal pignoramento.

Infatti il nostro ordinamento prevede diversi strumenti per non perdere la casa all’asta come ad esempio:

• la conversione del pignoramento ex art. 495 c.p.c.;

Con la conversione il debitore può (ne ha diritto) pagare il debito dando un anticipo di 1/6 in un’unica soluzione e pagando la residua parte in massimo 48 mesi. E’ questo uno strumento veramente straordinario per risolvere il pignoramento immobiliare nel caso in cui il debitore esecutato abbia la possibilità di rateizzare quanto richiesto.

• il ricorso alle procedure previste dalla L. 3/2012 (sovraindebitamento)

La L.n. 3/2012 si snoda attraverso il piano del consumatore (oggi piano di ristrutturazione dei debiti), accordo di composizione della crisi (ora concordato minore) e liquidazione del patrimonio. In buona sostanza la legge sul sovraindebitamento consente, in talune circostanze, al debitore di salvare casa dal pignoramento pagando, nel caso del piano del consumatore, la cd. rata comoda che tiene conto delle entrate del debitore e di quanto necessario per sopravvivere.

(per maggiori informazioni sulla procedura per porre rimedio alle situazioni di sovraindebitamento si legga “Sovraindebitamento: tempi e costi delle tre procedure” o anche “Guida al Sovraindebitamento: Il Piano del Consumatore, l’Accordo con i Creditori e la Liquidazione del Patrimonio, differenze tra le tre procedure”, mentre sulle possibilità offerte da questa di bloccare o sospendere i pignoramenti immobiliari in corso si legga   “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa” ed anche “La sospensione dell’esecuzione con l’introduzione della procedura da sovraindebitamento ex L. 3/2012“);

• la vendita diretta;

Venuta alla luce con la Riforma Cartabia la vendita diretta consente al debitore di vendere privatamente l’immobile durante la procedura esecutiva immobiliare grazie ad accordo con un terzo nell’ambito della procedura stessa. Anche se tale procedura è sostanzialmente nuova non si esclude che la stessa possa avere un ruolo nella soluzione del pignoramento immobiliare almeno in determinate situazioni.

• accordi transattivi come il saldo e stralcio (in tema si legga Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“) 

Nel tempo “guadagnato” da una corretta difesa immobiliare è possibile, anche grazie ai ribassi, ottenere un ottimo stralcio del debito e pertanto concludere il pignoramento immobiliare tramite il pagamento del creditore. Questi accordi, come anticipato, non possono prescindere da una corretta difesa che farà rilevare al creditore non solo il vantaggio di chiudere la posizione transattivamente ma anche i vizi del pignoramento che potrebbero essere eccepiti nel caso in cui la proposta non venga accettata.

Da questo punto di vista è molto più semplice che un creditore accetti un cattivo accordo (magari ad un prezzo più basso di quello ritenuto congruo) quando è in rischio la prosecuzione del pignoramento immobiliare (considerate anche le altissime spese dallo stesso anticipate!).

• soluzioni temporanee, come ad esempio la rinegoziazione del mutuo e la sospensione ex art. 54 ter D.L. 18/2020.

In buona sostanza, come anticipato, gli strumenti oggi esistenti consentono, grazie ad una buona difesa, di aumentare sensibilmente la possibilità di salvare casa dal pignoramento.

Casa pignorata, cosa fare?

Abbiamo in questo approfondimento spiegato cosa succede dopo il pignoramento immobiliare e quali sono le soluzioni al pignoramento immobiliare almeno quelle generalmente intese.

Comprendiamo che il debitore, una volta raggiunto da un atto comunque “psicologicamente” importante, si trovi tendenzialmente spiazzato rispetto a quelle che sono le sue alternative e, almeno in una prima fase, sia convinto che la sua abitazione sia perduta e non ci sia più nulla da fare.

E’ invece vero che, come anticipato, una buona difesa può aumentare sensibilmente la possibilità di salvare la casa dal pignoramento immobiliare sia tramite gli strumenti citati sia tramite una strategia che, richiedendo al giudice il rispetto della procedura prevista dalla legge, consegua quanto meno un guadagno di tempo, tempo che risulta essere il primo vero ingrediente per ogni strategia difensiva. 

Succede spesso, infatti, che situazioni tragiche e senza alcuna via d’uscita si trasformino, a distanza di anni, in situazioni più o meno rosee o che comunque il debitore, a distanza di anni dal pignoramento, si risollevi economicamente e che possa magari o proporre un saldo e stralcio oppure sia nella possibilità di intraprendere la strada del sovraindebitamento oppure ancora di chiedere la conversione del pignoramento.

Insomma, le soluzioni anzidette (che troverete analiticamente nel Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare) rappresentano ottimi, straordinari strumenti per risolvere il pignoramento immobiliare, strumenti che però da soli restano lettera morta e che necessitano per funzionare non solo di un avvocato specializzato, ma di una consapevolezza da parte del debitore, la consapevolezza che nulla è perduto! 

Avv. p. Alessandra Verde

(collaboratrice dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Per chi volesse conoscere delle principali novità introdotte dalla Riforma Cartabia nel processo esecutivo può farlo leggendo l’articolo ““Esecuzione immobiliare: le novità dopo la riforma cartabia”

In merito al pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si leggano anche  gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione” ,  “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

Per approfondimenti su tutte le preclusioni all’ordinanza di vendita nell’ambito di una procedura esecutiva immobiliare si legga l’articolo: “Art. 569 cpc: tutte le preclusioni dell’ordinanza di vendita”

Per approfondimenti sull’improrogabilità del termine per il saldo prezzo dell’aggiudicazione, e sulla prassi “scorretta” del Tribunale di Bergamo a concedere proroghe (immediatamente arrestata dopo che lo studio d’Ambrosio Borselli ha sollevato contestazioni a una aggiudicazione il cui termine era stato prorogato), si legga l’articolo:            “Improrogabilità del termine per il saldo prezzo dell’aggiudicazione”

Chi volesse approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive legga gli articoli  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” ,    “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“, e “Opposizione ex art 615 c.p.c. ed ex art. 617 c.p.c.: Tutte le differenze”

Per approfondire la tematica del saldo e stralcio come strumento per acquistare gli immobili pignorati fuori asta ad un prezzo molto inferiore a quello di mercato e quali competenze sono necessarie per non commettere errori che compromettano l’esito di tali operazioni si legga “Guida al saldo e stralcio come forma di investimento immobiliare”.

Ad ogni modo, se avete subito un pignoramento immobiliare (o a maggior ragione se siete in procinto di subirne uno) e volete sapere come difendervi, tutelarvi, evitare di perdere casa, rafforzando la vostra posizione nei confronti di un creditore che oggi sembra non voler sentir ragioni, ma che domani o dopodomani, quando i tempi e i costi a cui l’avrete costretto si saranno dilatati a dismisura, comincerà finalmente a ragionare e parlare la vostra lingua e quindi a trattare con voi su basi accettabili, se anche soltanto volesse rimanere anni in più ad abitare la vostra casa perché non avreste dove altro andare, o soltanto volete e pretendete che chi vi voglia prendere la casa frutto di tanti sacrifici, debba essere costretto a farlo rispettando la procedura prevista dalla legge (cosa che ovviamente non avviene se non in maniera molto sommaria, laddove uno non si difenda) e quindi tutti i tempi (e i relativi costi), contattateci per un primo preventivo gratuito che vi illustrerà i possibili benefici di una eventuale assistenza difensiva (per il contenzioso immobiliare siamo domiciliati in tutti i Tribunali italiani), oltre ai costi e alle possibili rateizzazioni per questo tipo di procedure.

Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare  ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”.   pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina  del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta,  manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.

Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando “Lo Studio – Avvocati dal 1880″, per informazioni sulla Partnership dello Studio  con il prestigioso quotidiano “il Sole 24 Ore”, in qualità di Expertise (esperti specializzati) in Diritto Immobiliare e Rapporti di Locazione e Gestione Immobiliare, Crisi di Impresa, Composizione Negoziale e Gestione della Crisi si legga “Partner 24 Ore”,  per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce  lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“, per contattarci si visiti la pagina “Diventa Cliente- Contattaci”

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