Art. 591 bis cpc: delega delle operazioni di vendita

Delega delle operazioni di vendita. Come avviene? Cosa dice la legge? Quali operazioni vengono delegate? La figura e l’operato del professionista delegato 

La delega delle operazioni di vendita nell’ambito delle procedure esecutive immobiliari, ad oggi, è diventata sostanzialmente obbligatoria; di regola, infatti, non viene disposta solo quando, per tutelare gli interessi delle parti coinvolte, il GE non ravvisi l’esigenza di procedere direttamente e personalmente.

In generale, la ratio della disciplina contenuta nell’art. 591 bis cpc risiede nell’esigenza di rendere più efficienti e rapide le procedure di esecuzione immobiliare.
La ragione sembrerebbe più che di diritto, pratica. I giudici hanno una gran mole di lavoro ed è per questa ragione che seguire tutte le fasi di ogni procedura assegnata, soprattutto quelle della vendita, che possono essere alquanto lunghe, comporterebbe un notevole rallentamento della procedura stessa.

Se ciò non bastasse, va ricordato che sono necessarie competenze tecniche, informatiche, di calcolo (che i professionisti iscritti acquisiscono mediante continui corsi di aggiornamento) che non sono richieste al giudice nello svolgimento delle proprie funzioni.

Come avviene?

La delega delle operazioni di vendita viene disposta dal GE che, in occasione dell’ordinanza con la quale dispone la vendita – salvo non vi siano rallentamenti all’ordinario iter della procedura – all’esito dell’udienza ex art. 569 cpc, nomina il suo ausiliare, ossia colui che materialmente gestirà e seguirà il sub procedimento della vendita forzata.

Per approfondimenti si legga Provvedimento per l’autorizzazione della vendita: art 569 cpc

Il professionista delegato alla vendita potrà essere un notaio o avvocato o commercialista, purché regolarmente iscritto negli appositi elenchi ex art 179 ter disp. atti. cpc. istituiti presso ogni tribunale.

Qual è il ruolo del delegato alla vendita?

Il professionista delegato è un ausiliario del giudice, tuttavia sui generis.

Questo perché il suo ruolo supera i meri compiti di assistenza o di collaborazione subordinata, che caratterizza di regola gli ausiliari, ma appare più che altro quale “sostituto” del giudice, seppur con delle limitazioni, gli atti compiuti dal delegato infatti producono gli stessi effetti che produrrebbero se posti in essere dal GE.

Del resto gli atti del delegato sono, al pari di quelli del giudice, contestabili dalle parti – seppur con uno strumento diverso rispetto a quello offerto avverso i provvedimenti del GE.

Cosa dice la legge?

Il professionista delegato alla vendita non assume i poteri del GE, ma si limita a svolgere una serie di attività ed operazioni di vendita delegate da quest’ultimo entro dei confini ben definiti nell’ordinanza di vendita, ossia seguendo le modalità all’uopo indicate.

In particolare, il GE fissa le modalità con cui deve svolgersi la vendita, se con incanto (solo in presenza di condizioni eccezionali) o senza incanto, e ancora se sincrona telematica, asincrona telematica o sincrona mista – per approfondimenti si legga Aste giudiziarie telematiche: errori, vizi e difetti -, il termine entro il quale le operazioni devono essersi completate, il numero di esperimenti di vendita che possono essere svolti – non inferiore a tre – in un anno, le modalità di effettuazione delle pubblicità della vendita dell’immobile pignorato, il luogo di presentazione delle offerte e della gara tra gli offerenti, il valore dell’immobile.

Quali operazioni vengono delegate?

Ai sensi dell’art. 591 bis cpc il professionista delegato provvede ad eseguire (sempre nel rispetto delle linee guida impartite dal GE) una serie di attività ed operazioni relative al sub procedimento della vendita e della successiva fase distributiva.

Innanzitutto, compito principale del professionista delegato è quello di redigere e pubblicare l’avviso di vendita, nel quale saranno indicati:

• la data di esperimento dell’asta;
• le modalità di vendita da seguire, già impartite in ordinanza dal GE;
• il valore dell’immobile, determinato sulla scorta di quanto disposto dal GE e le risultanze della CTU;
• il contenuto delle offerte e le modalità di versamento della cauzione;
• il termine di presentazione delle offerte, luogo di presentazione e le regole di deliberazione delle stesse;
• le modalità di versamento del prezzo;

A seguito dell’asta deve redigere il verbale delle operazioni di vendita.
In caso di aggiudicazione sarà tenuto a verificare il corretto adempimento dell’aggiudicatario al versamento del saldo prezzo, o viceversa a comunicare il mancato adempimento.
Una volta versato il prezzo da parte dell’aggiudicatario sarà tenuto a redigere la bozza di decreto di trasferimento e successivamente a formare il progetto di distribuzione che dovrà poi essere approvato dal GE.

Per approfondimenti si legga Pignoramento immobiliare: guida alle attività del delegato

Ferme queste sue attività di maggior rilievo, il professionista delegato è tenuto anche a presentare periodicamente un rapporto/relazione sulle sue attività e l’andamento della procedura.

Chi vigila sull’operato del professionista delegato? Cosa succede se commette errori?

Il GE vigila sul regolare e tempestivo svolgimento delle attività delegate e sull’operato del professionista delegato, al quale può in ogni momento richiedere informazioni sulle operazioni di vendita.

In caso di mancato rispetto dei termini, delle direttive imposte, di errori, sempre che siano a lui direttamente imputabili, il GE può disporne la sostituzione.

Inoltre, avverso gli atti del professionista delegato è ammesso il reclamo ex art. 591 ter cpc sul quale provvede il GE con ordinanza opponibile ex art. 617 cpc (per le procedure introdotte prima della Riforma Cartabia avverso il provvedimento del GE si propone reclamo al collegio ex art. 669 terdecies cpc)

Per approfondimenti si legga Come opporsi all’avviso di vendita:  opposizione agli atti esecutivi o ricorso ex art 591 ter? , Avviso di vendita: gli errori più comuni e come riconoscerli, Modello di reclamo art 591 ter accolto: asta revocata

Conclusioni

Il professionista delegato svolge un ruolo cruciale nel corso della procedura. Per tale ragione è tenuto al rispetto di regole dettate vuoi dalla legge, vuoi dal GE.

Tuttavia, può capitare che, nonostante le sue competenze e preparazione, possa commettere degli errori.

In questi casi è abilità e compito del legale del debitore (che in questa sede ci interessa) tutelare i diritti del proprio assistito affinché la procedura si svolga in modo regolare, al fine di garantirne il miglior risultato in termini economico-pratici.

Dal punto di vista prettamente strategico, contestare e rilevare ogni irregolarità della procedura ne comporta inevitabilmente un ritardo e/o rallentamento che, di riflesso, permette di guadagnare tempo: più tempo per restare nella propria casa (risultato che non tutti riescono ad ottenere), più tempo per mettere da parte una somma di denaro potenzialmente sufficiente per trovare un accordo extra giudiziale con il creditore per risolvere la vicenda.

Per tali ragioni consigliamo sempre di affidarvi sin da subito ad un professionista esperto, un avvocato che conosca approfonditamente la materia e che sappia tutelare al meglio gli interessi e diritti del proprio assistito, debitore esecutato.

avv. Biancamaria Leone de Pertis

(collaboratrice dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche  gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione”   “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”

Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli  “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ o ancora  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” 

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche  “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“

Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.

Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un  modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il  controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”. , sul medesimo argomento per  approfondire la spesso confusa materia riguardante le operazioni di cartolarizzazione del credito e le ripercussioni delle stesse (che per chiarire possono portare fino alla sospensione della procedura esecutiva per difetto di rappresentanza processuale del servicer non iscritto all’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB ), si legga anche “Sospensione dell’esecuzione: inosservanza dell’art. 106 TUB”

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato  al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“,  tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne  al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )