Pignoramento immobiliare : dall’udienza 569 c.p.c. al progetto di distribuzione del ricavato

Guida al pignoramento immobiliare 2025:  dall’udienza 569 c.p.c. alla distribuzione del ricavato ai creditori

In questo articolo parleremo dei casi in cui il creditore non riesce ad ottenere l’adempimento spontaneo del credito da parte del debitore e, dunque, ricorre al procedimento di esecuzione forzata.

L’esecuzione forzata è un procedimento disciplinato dagli artt. 474 e segg.  del codice di procedura civile e, quando ha ad oggetto i beni immobili del debitore, viene definita “ pignoramento immobiliare” .

Qui tratteremo del pignoramento immobiliare dall’udienza 569 c.p.c. alla distribuzione del ricavato della vendita. Per approfondimenti sulla prima fase del pignoramento , antecedente l’udienza 569 c.p.c. leggere l’articolo “Guida al Pignoramento Immobiliare nel 2025”

Come avvocati esperti in diritto dell’esecuzione forzata, proveremo a spiegarvi quanto sopra con esempi semplici e chiari e riferimenti normativi.

Udienza 569 c.p.c. cosa fare

L’udienza 569 c.p.c. è considerata un importante “spartiacque” nel pignoramento immobiliare, perché solo prima di essa è possibile esercitare una serie di diritti , svolgere una serie di attività a tutela del creditore e del debitore, come ben descritto nell’articolo precedentemente citato.

In particolare, dopo aver notificato al debitore titolo esecutivo, precetto, atto di pignoramento e aver trascritto quest’ultimo nei modi stabiliti dalla legge, il creditore procedente, entro 45 giorni dalla notifica del pignoramento, deve, ai sensi dell’art. 567 c.p.c., sia avanzare istanza di vendita che depositare la documentazione ipocatastale, a pena di inefficacia del pignoramento.

A seguito dell’istanza di vendita ,  il giudice dell’esecuzione, entro quindici giorni dal deposito della documentazione ipocatastale, nomina l’esperto che presta giuramento in cancelleria mediante sottoscrizione del verbale di accettazione e fissa l’udienza 569 c.p.c. per la comparizione delle parti e dei creditori che non siano intervenuti e che vantano un diritto di prelazione sui beni pignorati risultante da pubblici registri.

Tanto premesso brevemente sulla prima fase dell’esecuzione forzata,  vediamo adesso cosa succede qualora si dovesse procedere alla vendita all’asta, ossia tutti quei passaggi che portano l’esecuzione alla sua naturale fine.

Ordinanza di vendita: il regolamento della vendita

Come abbiamo appena esposto, all’udienza 569 c.p.c. il giudice, deve verificare l’ammissibilità dell’istanza di vendita e la regolarità della documentazione depositata e, in caso di esito positivo, dispone con ordinanza la vendita forzata, fissando un termine non inferiore a 90 e non superiore a 120 giorni, entro il quale possono essere proposte offerte d’acquisto.

Le parti possono fare osservazioni circa il tempo e le modalità della vendita, e debbono proporre, a pena di decadenza, le opposizioni agli atti esecutivi, se non sono già decadute dal diritto di proporle.

Il giudice con la medesima ordinanza stabilisce i termini in cui deve svolgersi l’esecuzione forzata , ad esempio,  indicando :

• le modalità con cui deve essere prestata la cauzione;
• se la vendita è fatta in uno o più lotti;
• il prezzo base determinato a norma dell’articolo 568 c.p.c.;
• l’offerta minima (ovvero ¼ del prezzo base);
• il termine entro il quale il prezzo dev’essere depositato, con le modalità del deposito ;
• l’udienza per la deliberazione sull’offerta e per la gara tra gli offerenti;
• il termine entro il quale l’ordinanza di vendita deve essere notificata dal creditore procedente ai creditori di cui all’articolo 498 c.p.c. che non sono comparsi.

Con la stessa ordinanza, il giudice stabilisce, salvo che sia pregiudizievole per gli interessi dei creditori o per il sollecito svolgimento della procedura, che siano svolte in modalità telematica diverse attività legate all’esecuzione quali il versamento della cauzione, la presentazione delle offerte, lo svolgimento della gara tra gli offerenti   nonché il pagamento del prezzo, nel rispetto della normativa regolamentare di cui all’articolo 161-ter delle disposizioni per l’attuazione del presente codice

Quando ricorrono giustificati motivi, il giudice dell’esecuzione può disporre che il versamento del prezzo  abbia luogo ratealmente ed entro un termine non superiore a dodici mesi.

Dell’ordine di vendita è dato dal cancelliere  pubblico avviso contenente diverse informazioni tra cui ad esempio l’indicazione degli estremi  richiesti dal codice civile per l’individuazione dell’immobile ipotecato, il suo valore, il sito Internet sul quale è pubblicata la relativa relazione di stima, l’identità e i contatti del custode, con l’avvertimento che maggiori informazioni possono essere fornite dalla cancelleria del tribunale a chiunque vi abbia interesse .

Delega delle operazioni di vendita 

Dopo aver esposto e descritto la natura dell’ordinanza di vendita e prima di passare alla trattazione della vera e propria fase della vendita, dobbiamo sottolineare che il giudice dell’esecuzione, usualmente, ai sensi dell’art 591 bis c.p.c. ,  delega ad un notaio  o a un avvocato ovvero a un commercialista, iscritti negli appositi registri  , il compimento delle operazioni di vendita secondo le modalità indicate nell’ordinanza di vendita.

Il giudice non dispone la delega ove, sentiti i creditori, ravvisi l’esigenza di procedere direttamente alle operazioni di vendita a tutela degli interessi delle parti.

Il giudice, in particolare, con l’ordinanza di vendita :

• fissa il termine finale per il completamento delle operazioni delegate;
• dispone lo svolgimento, entro il termine di un anno dall’emissione dell’ordinanza, di un numero di esperimenti di vendita non inferiore a tre, secondo i criteri stabiliti dall’articolo 591, secondo comma.;
• stabilisce le modalità di effettuazione della pubblicità;
• il luogo di presentazione delle offerte d’acquisto ;
• il luogo ove si procede all’esame delle stesse;
• indica le modalità di svolgimento della gara tra gli offerenti.

Nomina del professionista delegato alla vendita

Come abbiamo compreso, con l’ordinanza di delega viene nominato un ausiliare del giudice il professionista delegato alla vendita.

Il professionista delegato, in particolare,  deve pubblicare un avviso di vendita ai sensi degli artt. 570 e 591 bis c. 3 n. 2 , che dovrà essere conforme all’ordinanza di vendita  specificando ad esempio le modalità della vendita, lo stato di occupazione dell’immobile, la sua regolarità urbanistica, formalità non suscettive di cancellazione con il decreto di trasferimento, gravami di natura condominiale, regime fiscale della vendita.  Visto che l’avviso di vendita potrebbe essere viziato perché ad esempio non rispetta le condizioni previste dall’ordinanza del giudice, è importante sapere che a tale atto ci si può opporre. Per approfondimenti si legga l’articolo “Come opporsi all’avviso di vendita:  opposizione agli atti esecutivi o ricorso ex art 591 ter?”

Successivamente alla vendita, come meglio vedremo nel prosieguo, l’acquirente aggiudicatario deve versare il prezzo della vendita entro un determinato termine e se non lo fa, , il professionista delegato ne dà tempestivo avviso al giudice, trasmettendogli il fascicolo. Al contrario, se il versamento del prezzo avviene regolarmente , il professionista delegato predispone il decreto di trasferimento e trasmette senza indugio al giudice dell’esecuzione il relativo fascicolo (contro il decreto di trasferimento è proponibile l’opposizione di cui all’articolo 617 c.p.c. . rispetto a cui è possibile    leggere l’articolo “Opposizione agli atti ex art. 617 c.p.c. Guida Completa”).

Infine, avverso gli atti del professionista delegato è ammesso reclamo delle parti e degli interessati, da proporre con ricorso al giudice dell’esecuzione nel termine perentorio di venti giorni dal compimento dell’atto o dalla sua conoscenza. Il ricorso non sospende le operazioni di vendita, salvo che il giudice dell’esecuzione, concorrendo gravi motivi, disponga la sospensione.

Per approfondimenti sulla disciplina della delega leggere l’articolo “Art. 591 bis cpc: delega delle operazioni di vendita”

Vendita senza incanto

Una volta individuata la disciplina relativa all’ordinanza di vendita e compreso che ordinariamente la fase della vendita vera e propria viene gestita da un professionista delegato, in virtù delle istruzioni del giudice dell’esecuzione, analizziamo la disciplina sulla vendita e, in particolare, sulla vendita senza incanto.

Tratteremo della vendita senza incanto prevista dagli artt. 570 e segg. c.p.c. in quanto trattasi del tipo di vendita più diffusa.

Come, inoltre, abbiamo anticipato nel paragrafo sull’ordinanza di vendita,  se il giudice lo prevede tramite ordinanza di vendita e ciò non pregiudica  gli interessi dei creditori o il sollecito svolgimento della procedura , la vendita  può svolgersi in modalità telematica e, generalmente,  infatti, si svolge secondo tale modalità.

Al fine di inquadrare la disciplina sulla vendita dobbiamo premettere che l’ordinanza di vendita  rappresenta il regolamento su cui si basa l’esecuzione, la sua lex specialis, e, infatti, successivamente alla stessa,  la vendita va eseguita secondo le modalità stabilite da tale importante provvedimento.

Modalità di presentazione dell’offerta

In particolare, ognuno, tranne il debitore, è ammesso a offrire per l’acquisto dell’immobile pignorato personalmente o a mezzo di procuratore legale, presentando nella cancelleria dichiarazione contenente l’indicazione del prezzo, del tempo e modo del pagamento e ogni altro elemento utile alla valutazione dell’offerta.

L’offerta non è efficace se:

• perviene oltre il termine stabilito nell’ordinanza di vendita;
• è inferiore di oltre un quarto al prezzo stabilito nell’ordinanza;
• se l’offerente non presta cauzione, con le modalità stabilite nell’ordinanza di vendita o se la presta in misura inferiore al decimo del prezzo da lui proposto.

Una volta indicato come si possono avanzare le offerte, vediamo come si svolge la vendita.

Vendita sincrona e asincrona

La vendita può essere sia sincrona che asincrona. Nel primo caso, con l’ordinanza di vendita viene fissato un giorno specifico per la presentazione delle offerte mentre nel secondo viene stabilito un termine di diversi giorni entro cui le stesse potranno essere presentate.

La vendita si svolge secondo le presenti modalità:

1. Se vi sono più offerte, si svolge una gara sull’offerta più alta e, se il giudice lo prevede, si stabilisce la possibilità di rilanciare .  L’offerta deve essere depositata in  buste che vengono poi aperte ad una specifica udienza dove il giudice dell’esecuzione, sentite le parti e i creditori iscritti non intervenuti,  accoglie l’offerta più alta se la stessa è pari o superiore al valore dell’immobile stabilito nell’ordinanza di vendita.
2. Al contrario, se l’offerta migliore è inferiore al valore dell’immobile stabilito nell’ordinanza di vendita e sono state presentate istanze di assegnazione a norma dell’articolo 588 , il giudice non fa luogo alla vendita e procede all’assegnazione;
3. Infine, se il prezzo migliore offerto è inferiore rispetto al prezzo stabilito nell’ordinanza di vendita in misura non superiore ad un quarto (offerta minima) , il giudice può far luogo alla vendita quando ritiene che non vi sia seria possibilità di conseguire un prezzo superiore con una nuova vendita e non sono state presentate istanze di assegnazione ai sensi dell’articolo 588.

Ai fini dell’individuazione della migliore offerta, il giudice tiene conto dell’entità del prezzo, delle cauzioni prestate, delle forme, dei modi e dei tempi del pagamento nonché di ogni altro elemento utile indicato nell’offerta stessa.

Il giudice dell’esecuzione, quando fa luogo alla vendita, dispone con decreto il modo del versamento del prezzo e il termine, dalla comunicazione del decreto, entro il quale il versamento deve farsi, e, quando questo è avvenuto, pronuncia il decreto previsto nell’articolo 586 ovvero il decreto di trasferimento. Quest’ultimo è il provvedimento con cui il giudice, a seguito della vendita e successiva aggiudicazione, prevede il trasferimento del diritto di proprietà dell’immobile dal debitore all’acquirente aggiudicatario.

Se, però,  il prezzo non è depositato nei termini stabiliti dal giudice dell’esecuzione, quest’ultimo con decreto, dichiara la decadenza dell’aggiudicatario

Progetto di distribuzione del ricavato

Al termine delle operazioni di vendita descritte nel paragrafo precedente, successivamente all’aggiudicazione con conseguente trasferimento del bene tramite decreto, se nel pignoramento immobiliare sono intervenuti ulteriori creditori oltre al creditore pignorante, bisogna elaborare un progetto di distribuzione del ricavato.

Il professionista delegato, che come abbiamo visto gestisce, salvo casi particolari, la fase della vendita alla luce delle istruzioni fornite dal g.e. con l’ordinanza di vendita,  entro trenta giorni dal versamento del prezzo, provvede, secondo le direttive impartite dal giudice dell’esecuzione, alla formazione di un progetto di distribuzione, anche parziale, contenente la graduazione dei creditori che vi partecipano, e alla sua trasmissione al giudice dell’esecuzione.

Entro dieci giorni dal deposito del progetto, il giudice dell’esecuzione esamina lo stesso e, apportate le eventuali variazioni, lo deposita nel fascicolo della procedura perché possa essere consultato dai creditori e dal debitore e ne dispone la comunicazione al professionista delegato.

Modalità di approvazione del progetto e distribuzione

Quest’ultimo, infine, fissa innanzi a sé entro trenta giorni l’audizione delle parti per la discussione sul progetto di distribuzione  e la mancata comparizione per la discussione sul progetto di distribuzione innanzi al professionista delegato importa approvazione del progetto per gli effetti di cui all’articolo 598.

Se il progetto è approvato o si raggiunge l’accordo tra tutte le parti,  il professionista o nei casi eccezionali in cui non sia stato nominato,  il giudice dell’esecuzione,  ordina il pagamento agli aventi diritto delle singole quote entro sette giorni.

Infine, Se vengono sollevate contestazioni innanzi al professionista delegato, questi ne dà conto nel processo verbale e rimette gli atti al giudice dell’esecuzione, il quale provvede con ordinanza e, se lo ritiene opportuno, sospende l’attività di distribuzione.

In questo articolo, in quanto avvocati esperti di diritto immobiliare,  abbiamo trattato di diversi aspetti dell’esecuzione forzata avente ad oggetto beni immobili tra cui la vendita e la distribuzione del ricavato.

Lo Studio Legale d’Ambrosio Borselli offre assistenza dedicata a chi ha ricevuto un pignoramento o teme di perdere la casa, con interventi mirati per verificare la regolarità degli atti e difendere il patrimonio familiare.

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avv. Gabriella Alfieri

(collaboratrice dello studio D’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Per verificare la concreta possibilità  con una adeguata difesa specialistica di ottenere la  revoca dell’aggiudicazione già compiuta per la  difformità tra l’ordinanza e l’avviso di vendita con relativo provvedimento di revoca del Tribunale ottenuto tra i tanti dallo Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Revocata aggiudicazione per difformità tra ordinanza e avviso di vendita”

Per verificare inoltre come si possa effettivamente ottenere, con la giusta difesa tecnica,   persino l’annullamento del decreto di trasferimento (ennesimo, tra i tanti provvedimento conseguito dallo Studio d’Ambrosio Borselli) e dei motivi di opposizione al decreto di trasferimento che hanno portato a un tale eccezionale risultato si legga “617 cpc: Ottenuto l’annullamento del decreto di trasferimento”

Per prendere visione dell’ennesima revoca di una ordinanza di vendita già pronunciata, ottenuta  dallo Studio d’Ambrosio Borselli anche su un Tribunale importante come quello di Milano si legga “Revocata ordinanza di vendita per il mancato deposito della nota di trascrizione”

Per il modello fac simile di un reclamo ex art 591 ter che ha consentito allo Studio di ottenere la revoca dell’asta a due giorni dalla vendita presso il Tribunale di Como a causa di alcune irregolarità nell’avviso di vendita si legga “Modello di reclamo art 591 ter accolto: asta revocata”

Per maggiori  approfondimenti in materia di sospensione o annullamento di aste e avvisi di vendita per vizi della procedura si legga l’articolo Guida alla sospensione delle aste giudiziarie prima casa ed  i provvedimenti allegati, tutti conseguiti dallo studio associato d’Ambrosio Borselli a bloccare le relative procedure.

Per gli spunti e le novità interpretative dati dal Tribunale di Como che ha sospeso l’ennesimo pignoramento immobiliare a seguito di un piano del consumatore (ora “accordo di ristrutturazione dei debiti del consumatore) proposto dallo Studio legale d’Ambrosio Borselli si legga “Tribunale di Como blocca il pignoramento con la legge 3/2012″

Per scoprire come con un piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore (ex piano del consumatore) si sia riusciti a salvare la casa del debitore dall’asta si legga “Sovraindebitamento e pignoramento immobiliare: salva la casa all’asta“

Per comprendere quanto sia importante, nei frequentissimi casi di cessione del credito, verificare che il creditore abbia depositato la corposa documentazione attestante l’avvenuta cessione, e come si sia riusciti ad ottenere in mancanza di questa, con apposita opposizione ex art 615 cpc, la sospensione della procedura si legga “Bloccato pignoramento per carenza di legittimazione”

Per approfondire come gli errori contenuti nell’avviso di vendita (determinante è una approfondita analisi dell’avviso, in comparazione con l’ordinanza, e la perfetta conoscenza delle norme e delle prassi dei vari tribunali in tal senso) ci abbiano consentito di ottenere l’ennesima revoca del decreto di trasferimento si legga “Revocato decreto di trasferimento per vizi della vendita”

Per l’ennesima sospensione di una procedura esecutiva immobiliare ottenuta, peraltro, a pochissime ore dalla celebrazione dell’asta stessa, grazie all’ammissione dell’ennesima proposta di ristrutturazione dei debiti del consumatore portata  con soddisfazione a compimento dallo Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Bloccato pignoramento con ammissione piano del consumatore”

Ritornando alle irregolarità degli avvisi di vendita ed al loro strumento tipico di contestazione ( il ricorso ex art 591 ter cpc) che ne consente se ben motivato la revoca si legga “Revocata vendita all’asta per assenza di foto degli interni” che tratta con dovizia di particolari un caso in cui il Tribunale di Pescara ha  revocato l’esperimento di vendita per violazione, da parte del delegato, degli oneri pubblicitari prescritti nell’apposita ordinanza.

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Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”