Sovraindebitamento e pignoramento: com’è cambiata la procedura e come salvare la casa

Sovraindebitamento e casa pignorata: quando è possibile evitare l’asta, come funziona la procedura e quali sono le soluzioni per salvare l’immobile

Il sovraindebitamento, introdotto in Italia con la Legge n. 3 del 2012, ha compiuto negli anni un percorso lungo e complesso, che ha portato progressivamente a rendere questa procedura uno degli strumenti più interessanti per chi si trova in una grave situazione debitoria.

L’obiettivo originario era quello di consentire anche a chi non poteva accedere alle procedure concorsuali tradizionali di affrontare la propria crisi e, al termine del percorso, ottenere la liberazione dai debiti residui, cioè l’esdebitazione.

Nel corso degli anni, tuttavia, sono emerse numerose difficoltà interpretative e applicative. Problemi che, soprattutto nei casi in cui il debitore fosse proprietario di una casa pignorata e avesse un creditore ipotecario, rendevano estremamente difficile utilizzare il sovraindebitamento per evitare la vendita dell’immobile.

Oggi, fortunatamente, la situazione è profondamente cambiata.

Il problema del creditore ipotecario

Una delle principali difficoltà incontrate nei primi anni di applicazione della normativa riguardava proprio il creditore ipotecario.

Il principio fondamentale è che il creditore assistito da ipoteca deve essere soddisfatto, nei limiti previsti dalla legge, in misura non inferiore a quanto potrebbe ottenere attraverso la liquidazione del bene sul quale grava la garanzia, tenendo conto del valore effettivo della garanzia stessa.

Il problema, quindi, non era soltanto stabilire quanto pagare la banca, ma soprattutto in quanto tempo.

Nelle prime interpretazioni della normativa, infatti, si sono affermate posizioni particolarmente restrittive sulla possibilità di dilazionare nel tempo il pagamento del creditore ipotecario.

In alcune situazioni si arrivava a ipotizzare tempi estremamente brevi, incompatibili con la reale capacità economica di una famiglia sovraindebitata.

È facile comprendere quale fosse il problema.

Se una famiglia aveva, ad esempio, un debito ipotecario di 200.000 euro e disponeva di una capacità di pagamento di 1.000 o 1.500 euro al mese, imporre un pagamento in tempi troppo ravvicinati significava, di fatto, rendere impossibile qualsiasi piano destinato a conservare la casa.

Il paradosso era evidente: una procedura nata per consentire al debitore di uscire dalla crisi rischiava di non poter essere utilizzata proprio nei casi più delicati, quelli in cui era in corso il pignoramento dell’abitazione.

Il problema dei debiti professionali, imprenditoriali, IVA e INPS

Un’altra grande criticità riguardava la natura dei debiti.

Nella disciplina originaria, il cosiddetto piano del consumatore era riservato a determinate situazioni e la presenza di debiti derivanti dall’attività imprenditoriale o professionale poteva impedire l’accesso alla procedura.

La questione era particolarmente importante per i titolari di partita IVA.

Molti professionisti, piccoli imprenditori e lavoratori autonomi, infatti, si trovavano contemporaneamente ad avere:

• debiti bancari;
• mutui e finanziamenti;
• cartelle esattoriali;
• debiti IVA;
• contributi INPS non versati;
• debiti professionali o derivanti dall’attività svolta.

Questa situazione rendeva particolarmente complesso utilizzare il piano per salvare l’abitazione.

Nel tempo, però, la normativa e soprattutto l’interpretazione giurisprudenziale hanno progressivamente ampliato le possibilità di accesso alle procedure di regolazione della crisi.

Il risultato è che oggi anche situazioni che in passato apparivano difficilmente gestibili possono essere affrontate attraverso una corretta costruzione del piano.

Dal piano del consumatore alla ristrutturazione dei debiti

Con l’entrata in vigore del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza, la disciplina è stata profondamente riorganizzata.

Il vecchio piano del consumatore è stato sostituito dalla ristrutturazione dei debiti del consumatore, inserita in un sistema più organico di strumenti destinati a consentire al debitore di affrontare la propria situazione di crisi.

Ed è proprio questa evoluzione ad avere reso il sovraindebitamento particolarmente interessante anche nel settore delle esecuzioni immobiliari.

Oggi, in presenza dei necessari presupposti, può essere possibile costruire un piano che consenta al debitore di destinare una parte del proprio reddito al pagamento dei creditori per un periodo anche molto lungo.

In concreto, quindi, una famiglia che non sarebbe mai stata in grado di soddisfare immediatamente il proprio debito può arrivare a proporre un pagamento distribuito su 10, 15, 20 anni o anche oltre, quando ciò sia compatibile con la normativa, con la situazione concreta e con la valutazione del tribunale.

Questo può fare una differenza enorme.

Perché significa trasformare una situazione apparentemente senza via d’uscita — casa pignorata, debiti elevati e rischio concreto di vendita all’asta — in un progetto di rientro sostenibile, con la possibilità di conservare l’immobile.

Esperienza pratica e predente importante: il primo piano con debito ipotecario ottenuto dallo Studio

Lo Studio Associato Borselli ha seguito sin dalle prime fasi l’evoluzione di queste procedure.

Nel 2017, presso il Tribunale di Nola, lo Studio ha ottenuto un provvedimento particolarmente significativo in materia di piano con presenza di debito ipotecario, contribuendo concretamente all’evoluzione di un orientamento che negli anni successivi avrebbe trovato sempre maggiore spazio nella prassi dei tribunali.

Quell’esperienza ha rappresentato un passaggio importante perché ha dimostrato concretamente come, attraverso una corretta costruzione del piano e un’adeguata valutazione della posizione del creditore ipotecario, fosse possibile perseguire una soluzione diversa dalla vendita forzata dell’immobile.

Da allora, la disciplina e la giurisprudenza sono ulteriormente cambiate.

E oggi il sovraindebitamento può rappresentare, in numerosi casi, una delle strade da valutare quando una casa è stata pignorata.

Sovraindebitamento e pignoramento: perché bisogna muoversi prima

Il sovraindebitamento, però, non deve essere considerato una procedura da attivare all’ultimo momento, quando la casa è ormai prossima alla vendita.

Al contrario, il fattore tempo è fondamentale.

Quando esiste già un pignoramento immobiliare, è necessario studiare contemporaneamente:

• la situazione debitoria;
• il valore dell’immobile;
• l’importo del debito ipotecario;
• lo stato della procedura esecutiva;
• il reddito del debitore e della famiglia;
• le spese necessarie al mantenimento;
• gli eventuali altri beni;
• la presenza di ulteriori creditori;
• la possibilità concreta di sostenere il piano.

Occorre inoltre valutare, quando possibile e secondo gli strumenti processuali concretamente disponibili, eventuali iniziative per rallentare o sospendere l’esecuzione immobiliare, in modo da creare lo spazio temporale necessario per predisporre una proposta seria e sostenibile.

Non basta, infatti, rivolgersi all’OCC e chiedere semplicemente di “fare un piano”.

La procedura deve essere costruita sulla situazione concreta del debitore.

Perché è importante essere assistiti da un avvocato

L’OCC svolge un ruolo fondamentale nella procedura, ma il debitore che ha una casa pignorata si trova spesso ad affrontare contemporaneamente due problemi diversi:

1. la procedura esecutiva immobiliare;
2. la procedura di sovraindebitamento.

Sono due procedimenti che devono essere coordinati.

Per questo, soprattutto quando è già iniziato un pignoramento, è importante che il debitore venga assistito da un professionista che sappia leggere entrambe le situazioni e costruire una strategia complessiva.

Il rischio, altrimenti, è quello di arrivare all’OCC con una situazione già compromessa, oppure con documentazione o movimentazioni finanziarie che avrebbero dovuto essere preventivamente analizzate e spiegate.

È bene chiarire che l’OCC è un organismo imparziale e indipendente che non agisce come difensore del debitore e non ha il compito di perseguire il risultato più favorevole possibile per lui. Il suo ruolo è quello di svolgere le funzioni che la legge gli attribuisce, verificando la situazione del debitore, la documentazione prodotta e la sussistenza dei presupposti previsti dalla normativa, oltre a svolgere gli adempimenti e le attestazioni di propria competenza.

L’avvocato, invece, è il professionista che sta dalla parte del debitore. Il suo compito è tutelarne gli interessi, analizzare preventivamente la situazione, individuare i rischi, coordinare la procedura di sovraindebitamento con quella esecutiva e lavorare alla soluzione che, nel rispetto della legge, sia il più possibile favorevole al cliente.

Questo significa, ad esempio, valutare come strutturare la proposta, quali alternative siano concretamente percorribili, quali tempistiche possano essere più vantaggiose e come preservare, quando possibile, il patrimonio e l’abitazione del debitore.

In altre parole, OCC e avvocato non svolgono lo stesso ruolo: l’OCC deve mantenere la propria posizione di imparzialità e svolgere le funzioni previste dalla legge; l’avvocato, al contrario, ha il compito di difendere e rappresentare gli interessi del debitore, accompagnandolo nelle scelte e costruendo insieme a lui la strategia più efficace per affrontare la situazione debitoria e, quando possibile, salvaguardare la casa.

Le movimentazioni sul conto corrente possono diventare un problema

Uno degli aspetti che più frequentemente emergono durante l’analisi della documentazione bancaria riguarda proprio gli estratti conto.

Il debitore può pensare che alcune operazioni siano irrilevanti.

Per il professionista che deve valutare la fattibilità del piano, invece, possono essere molto importanti.

Pensiamo, ad esempio, a consistenti somme destinate a:

• scommesse sportive;
• giochi online;
• trasferimenti a familiari;
• pagamenti preferenziali;
• restituzioni di prestiti;
• pagamenti effettuati poco prima della presentazione della domanda;
• operazioni non immediatamente giustificabili.

Non significa che una singola operazione determini automaticamente l’impossibilità di accedere alla procedura.

Significa, però, che ogni operazione significativa deve essere conosciuta, spiegata e correttamente contestualizzata.

Il caso delle scommesse e della ludopatia

Particolarmente delicato può essere il caso in cui dagli estratti conto emergano somme rilevanti destinate al gioco o alle scommesse.

Una situazione del genere può porre problemi nella valutazione della condotta del debitore e delle cause che hanno determinato o aggravato il sovraindebitamento.

Ma anche in questo caso è necessario distinguere le situazioni.

La presenza di giocate non significa automaticamente che il debitore sia privo dei requisiti necessari.

In alcuni casi può infatti emergere una vera e propria patologia da gioco d’azzardo, documentata da certificazioni mediche e da un percorso terapeutico.

La corretta rappresentazione della situazione può quindi consentire di spiegare al giudice le ragioni di determinate movimentazioni e di valutare il comportamento del debitore alla luce della sua effettiva condizione.

La lezione è semplice: mai nascondere all’avvocato le movimentazioni bancarie.

È molto meglio conoscere preventivamente un problema e poterlo gestire che scoprirlo quando gli estratti conto sono già stati depositati nella procedura.

I pagamenti effettuati prima della procedura

Un altro tema particolarmente delicato riguarda i pagamenti effettuati poco prima della presentazione della domanda.

Può capitare che il debitore, in un momento di grave difficoltà, abbia restituito denaro a un familiare, pagato un professionista, saldato un creditore o corrisposto somme a chi lo aveva aiutato durante la crisi.

Anche queste operazioni devono essere attentamente ricostruite.

Il problema non è soltanto quanto è stato pagato, ma anche a chi, quando, perché e con quali risorse.

La trasparenza è quindi fondamentale.

Il debitore deve mettere il proprio professionista nelle condizioni di conoscere l’intera situazione prima che la documentazione venga sottoposta all’OCC e, successivamente, al tribunale.

I figli e gli altri familiari

Un’altra questione che può emergere riguarda la situazione familiare e, in particolare, il contributo economico dei figli conviventi o di altri componenti del nucleo familiare.

Anche qui la situazione va valutata concretamente.

Un eventuale contributo familiare deve essere effettivamente sostenibile e non può essere considerato automaticamente una risorsa certa e permanente.

Occorre quindi valutare, ad esempio:

• l’età del figlio;
• la convivenza;
• il rapporto familiare;
• la stabilità del reddito;
• la prevedibilità della permanenza nel nucleo familiare;
• eventuali cambiamenti futuri della situazione abitativa.

Lo stesso discorso vale quando una parte della sostenibilità del piano dipende dall’aiuto dei genitori del debitore.

Se si tratta di persone anziane, ad esempio, è necessario valutare con particolare attenzione quanto a lungo tale contributo possa realisticamente essere garantito.

E se il debitore si separa?

Anche la situazione familiare futura può incidere sulla sostenibilità del piano.

Un’eventuale separazione può determinare un aumento significativo delle spese: nuova abitazione, affitto, utenze, mantenimento dei figli e ulteriori costi collegati alla nuova organizzazione familiare.

Per questo un piano serio non può limitarsi a fotografare il reddito e le spese del debitore nel giorno in cui viene presentato.

Deve, per quanto possibile, dimostrare che l’equilibrio economico è realisticamente sostenibile nel tempo.

Gli interessi del creditore ipotecario: un’altra questione da valutare

Un ulteriore tema che può presentarsi riguarda la quantificazione degli interessi richiesti dal creditore ipotecario.

Non tutto ciò che viene richiesto dalla banca deve necessariamente essere trattato allo stesso modo nell’ambito della procedura.

Occorre distinguere la sorte del credito garantito dall’ipoteca dalle componenti del credito che, per la loro natura, possono essere soggette a un diverso trattamento.

In determinate situazioni, quindi, una richiesta apparentemente molto elevata per interessi può essere oggetto di una specifica verifica e di una diversa collocazione nel piano.

È un aspetto tecnico, ma può avere conseguenze economiche molto importanti.

Una richiesta di 30.000 euro, ad esempio, non deve essere semplicemente accettata senza verificare a quale titolo quelle somme siano richieste e quale sia il loro effettivo trattamento giuridico nella procedura.

Salvare la casa è possibile, ma il piano deve essere costruito bene

L’esperienza maturata negli anni dimostra che il sovraindebitamento può oggi rappresentare una concreta opportunità per chi rischia di perdere la propria abitazione.

Ma non esistono automatismi.

Non basta avere una casa pignorata e un debito elevato.

Occorre dimostrare che esiste una soluzione economicamente sostenibile, rispettosa dei diritti dei creditori e compatibile con la disciplina del Codice della crisi.

È necessario conoscere in anticipo le possibili criticità e affrontarle prima che diventino un ostacolo all’omologazione.

La vera forza di un piano di sovraindebitamento non sta soltanto nella sua presentazione, ma nella sua costruzione.

Conclusione: dal pignoramento a un progetto per conservare la casa

Il percorso compiuto dal sovraindebitamento in Italia è stato lungo e non privo di difficoltà.

Da una disciplina inizialmente caratterizzata da numerose incertezze si è arrivati a uno strumento molto più maturo, capace in numerose situazioni di consentire al debitore di affrontare la propria esposizione debitoria attraverso un piano sostenibile.

Per chi ha la casa pignorata, questo può significare qualcosa di particolarmente importante: avere ancora una possibilità concreta di evitare la vendita dell’immobile.

La strategia, però, deve iniziare prima possibile.

Bisogna analizzare il pignoramento, verificare il valore della casa, ricostruire tutti i debiti, esaminare gli estratti conto, individuare eventuali criticità, valutare il reddito familiare e costruire un piano che possa essere sostenuto nel tempo.

Perché, in molti casi, la domanda non è più soltanto:

“Come posso fermare il pignoramento della mia casa?”

La domanda corretta può diventare:

“Esiste un piano di sovraindebitamento che mi permetta di pagare i miei debiti in modo sostenibile e, contemporaneamente, di conservare la mia casa?”

Ed è proprio questa la verifica che deve essere effettuata caso per caso, prima che la procedura esecutiva arrivi a un punto dal quale sia molto più difficile tornare indietro.

Contattaci oggi stesso per richiedere una consulenza personalizzata.

Per saperne di più su un caso concreto affrontato e risolto dal nostro studio si legga il seguente articolo: “Sovraindebitamento risolto: caso pratico e strategia”.

Per ulteriori approfondimenti si consiglia la lettura dei seguenti articoli: “Sovraindebitamento: tempi e costi delle tre procedure”; “Quanto dura una procedura da sovraindebitamento?”; “Guida al nuovo sovraindebitamento: le procedure familiari”; “Guida alla riforma del sovraindebitamento: l’esdebitazione senza utilità”.

FAQ – sul sovraindebitamento e il pignoramento della casa

Il sovraindebitamento può salvare una casa pignorata?

Sì, in alcuni casi il piano può consentire di evitare la vendita dell’immobile, se ricorrono i presupposti di legge.

Posso accedere al sovraindebitamento se la casa è già pignorata?

Sì, il pignoramento non esclude automaticamente la procedura. Occorre però valutare lo stato dell’esecuzione e intervenire tempestivamente.

Posso salvare la casa anche se ho un mutuo non pagato?

In alcuni casi sì, attraverso una soluzione che consenta di soddisfare il creditore ipotecario secondo le modalità previste dalla legge.

Posso usare il sovraindebitamento se ho debiti IVA e INPS?

La presenza di debiti IVA, INPS o professionali non esclude automaticamente il ricorso agli strumenti di regolazione della crisi. Va individuata la procedura applicabile al caso concreto.

Le scommesse possono impedire il sovraindebitamento?

Non necessariamente. Le movimentazioni legate a scommesse e gioco devono però essere analizzate e adeguatamente spiegate.

 

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche  gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione”   “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”

Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli  “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ o ancora  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” 

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche  “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“

Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.

Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un  modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il  controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”. , sul medesimo argomento per  approfondire la spesso confusa materia riguardante le operazioni di cartolarizzazione del credito e le ripercussioni delle stesse (che per chiarire possono portare fino alla sospensione della procedura esecutiva per difetto di rappresentanza processuale del servicer non iscritto all’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB ), si legga anche “Sospensione dell’esecuzione: inosservanza dell’art. 106 TUB”

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato  al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“,  tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne  al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )

Quando si sceglie l’avvocato per la propria esecuzione immobiliare, non  si sta scegliendo solo un giurista: si sta scegliendo qualcuno che ha vissuto sul campo centinaia di procedure in tutta Italia. Perché la vera differenza non sta solo nelle norme — quelle sono solo il 30-40% del lavoro — ma nell’esperienza pratica: conoscere la psicologia dei giudici, dei custodi, delle controparti, e sapere esattamente quando muoversi. La stessa istanza, presentata al momento giusto o a quello sbagliato, può cambiare completamente l’esito di una procedura. È un’arte fatta di tempismo, intuizione e stratagemmi maturati anno dopo anno, procedura dopo procedura — qualcosa che nessun manuale, e nemmeno la più avanzata intelligenza artificiale, potrà mai sostituire. Con oltre mille procedure seguite in tutta Italia, il nostro studio mette questa esperienza al servizio di debitori e investitori, per trasformare ogni criticità in un’opportunità concreta. Affidati a chi la procedura la conosce davvero, non solo sulla carta.

Il nostro Studio, inoltre, collabora con una società specializzata nell’acquisto di immobili pignorati, che può intervenire quando ricorrono i presupposti per salvare l’abitazione del debitore. Dopo un’attenta valutazione della procedura e della situazione economica, individuiamo la soluzione più conveniente e, se praticabile, coinvolgiamo la società per formulare una proposta di acquisto. L’obiettivo è consentire al debitore di evitare la perdita del possesso della casa e, in molti casi, di conservarne la possibilità di un futuro riacquisto, sempre sotto la tutela legale dello Studio.

Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare  ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”.   pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina  del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta,  manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.

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Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”