Preliminare su immobile abusivo: si può ottenere la sentenza ex art. 2932 c.c.?

Preliminare di compravendita di un immobile abusivo: il promissario acquirente può ottenere dal giudice il trasferimento della proprietà?

La firma di un contratto preliminare di compravendita immobiliare rappresenta, normalmente, il momento nel quale venditore e acquirente assumono l’impegno di arrivare alla successiva stipula del rogito definitivo.

Ma cosa accade se, dopo la sottoscrizione del preliminare, emerge che l’immobile presenta un abuso edilizio, una difformità urbanistica o una situazione catastale non perfettamente corrispondente allo stato dei luoghi?

E soprattutto: se il venditore si rifiuta di stipulare il definitivo, il promissario acquirente può comunque rivolgersi al giudice e chiedere una sentenza ex art. 2932 c.c., cioè una pronuncia capace di produrre gli stessi effetti del contratto definitivo?

La risposta non può essere semplicemente sì o no.

La presenza di un abuso edilizio, infatti, non determina automaticamente l’impossibilità di agire ai sensi dell’art. 2932 c.c.. Allo stesso tempo, però, la concreta situazione urbanistica dell’immobile può impedire al giudice di pronunciare una sentenza sostitutiva del contratto definitivo.

La domanda fondamentale diventa quindi un’altra: al momento della decisione, esistono tutti i presupposti urbanistici e giuridici necessari affinché la sentenza possa produrre validamente l’effetto traslativo della proprietà?

In qualità di avvocati specializzati nella tutela del debitore, nella difesa dal pignoramento immobiliare e nelle procedure esecutive immobiliari, in questo articolo parleremo del rapporto tra preliminare di compravendita, abuso edilizio e sentenza ex art. 2932 c.c., analizzando quali verifiche devono essere effettuate prima di intraprendere un’azione giudiziaria.

Preliminare e contratto definitivo: perché la distinzione è fondamentale

Per comprendere il problema è necessario partire dalla differenza tra contratto preliminare e contratto definitivo.

Con il preliminare, le parti si obbligano a concludere successivamente un contratto definitivo. Di regola, quindi, il preliminare non determina ancora il trasferimento della proprietà dell’immobile.

Se una delle parti, senza una valida ragione, si rifiuta di procedere alla stipula, l’altra può chiedere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre, prevista dall’art. 2932 c.c.

La norma stabilisce che, quando colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie alla propria obbligazione, l’altra parte può ottenere, quando possibile e se non escluso dal titolo, una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.

La sentenza ex art. 2932 c.c. svolge quindi una funzione sostitutiva rispetto al contratto definitivo che una delle parti si rifiuta di sottoscrivere.

Ed è proprio questa caratteristica a rendere particolarmente delicata la questione quando l’immobile presenta irregolarità urbanistiche o abusi edilizi.

Il giudice può sostituire il consenso del venditore che non vuole più stipulare il rogito.

Non può, però, utilizzare la sentenza per aggirare la normativa urbanistica.

Immobile abusivo: il preliminare è automaticamente nullo?

Una delle prime domande che si pone chi scopre un abuso edilizio dopo avere firmato un preliminare è se il contratto debba considerarsi automaticamente nullo.

La risposta non può essere automatica.

La presenza di un abuso edilizio non consente, da sola, di affermare che il preliminare sia necessariamente nullo.

È fondamentale distinguere gli effetti obbligatori del preliminare dagli effetti traslativi che sono propri del contratto definitivo.

Il preliminare obbliga le parti a concludere il definitivo; quest’ultimo è invece destinato a realizzare il trasferimento della proprietà.

Di conseguenza, quando si chiede al giudice di pronunciare una sentenza ex art. 2932 c.c., diventa essenziale verificare la situazione urbanistica dell’immobile e la possibilità che il trasferimento possa essere validamente realizzato.

La giurisprudenza di legittimità ha riconosciuto, in determinate situazioni, la possibilità che la documentazione urbanistica necessaria venga prodotta anche successivamente alla conclusione del preliminare e nel corso del giudizio, purché sussistano i requisiti richiesti al momento della decisione.

Per questo motivo è sbagliato ragionare secondo lo schema: “L’immobile è abusivo, quindi il preliminare non vale e il 2932 è impossibile”.

La questione deve essere esaminata sulla base delle caratteristiche concrete dell’immobile e della sua situazione urbanistica.

La vera questione: il giudice può trasferire l’immobile?

È questo il punto centrale.

L’art. 2932 c.c. permette al giudice di pronunciare una sentenza che produca gli effetti del contratto definitivo non concluso.

Perché ciò sia possibile, tuttavia, deve essere giuridicamente possibile realizzare il trasferimento.

La sentenza non può diventare uno strumento attraverso il quale trasferire un bene in violazione delle norme che disciplinano la circolazione degli immobili.

La regolarità urbanistica assume quindi un ruolo decisivo.

La giurisprudenza ha evidenziato che gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria possono assumere rilievo quale condizione dell’azione ex art. 2932 c.c.

La conseguenza pratica è importante: la situazione urbanistica dell’immobile deve essere verificata nell’ambito del processo e la relativa documentazione deve essere valutata con attenzione.

Non è sufficiente, quindi, dimostrare l’esistenza di un preliminare e il rifiuto del venditore di stipulare il rogito.

Occorre verificare anche se il trasferimento richiesto sia concretamente e giuridicamente realizzabile.

Cosa significa concretamente “immobile abusivo”?

L’espressione “immobile abusivo” viene spesso utilizzata in modo generico.

Dal punto di vista giuridico, però, possono esistere situazioni molto diverse tra loro.

Un conto è un immobile costruito integralmente senza il necessario titolo edilizio; altro caso è quello di un immobile originariamente assistito da un titolo edilizio nel quale siano state successivamente realizzate modifiche o interventi non conformi.

Occorre quindi ricostruire con precisione la storia urbanistica dell’immobile.

In particolare, è opportuno verificare:

• quale fosse il titolo edilizio originario;
• se siano state realizzate opere successivamente;
• se tali opere siano conformi o difformi rispetto al titolo;
• se l’irregolarità riguardi l’intero fabbricato oppure soltanto una parte;
• se sia stata presentata una domanda di sanatoria;
• se la sanatoria sia stata accolta;
• se sia stato rilasciato un provvedimento di sanatoria;
• se esistano ulteriori problematiche urbanistiche;
• se l’immobile sia correttamente individuato anche sotto il profilo catastale.

La definizione di “abuso edilizio”, quindi, non è sufficiente per risolvere la questione.

Ogni situazione deve essere analizzata sulla base della documentazione concreta.

Abuso edilizio e art. 2932 c.c.: il principio da ricordare

Il principio fondamentale può essere sintetizzato in questo modo:

la presenza di un abuso edilizio non deve essere valutata in astratto, ma in relazione alla possibilità giuridica di realizzare il trasferimento immobiliare richiesto con la sentenza ex art. 2932 c.c.

Questo significa che, prima di promuovere la causa, è necessario esaminare il preliminare e ricostruire la situazione urbanistica dell’immobile.

Il giudice dovrà verificare la documentazione necessaria e accertare se sussistano i presupposti affinché la propria pronuncia possa produrre gli effetti del contratto definitivo.

La documentazione urbanistica, pertanto, non rappresenta un elemento meramente formale.

Può incidere direttamente sulla possibilità di ottenere l’accoglimento della domanda.

Cosa succede se nel preliminare non sono indicati correttamente i titoli edilizi?

Un problema frequente riguarda i preliminari nei quali gli estremi del titolo edilizio non siano indicati, oppure siano indicati in maniera incompleta o non corretta.

Immaginiamo il caso di un acquirente che sottoscriva un preliminare per acquistare un appartamento e che, successivamente, scopra alcune irregolarità nella documentazione edilizia.

Il venditore, nel frattempo, si rifiuta di stipulare il definitivo.

L’acquirente potrebbe quindi valutare la proposizione della domanda ex art. 2932 c.c.

L’assenza, nel preliminare, di una corretta indicazione della documentazione urbanistica non significa necessariamente che ogni possibilità sia definitivamente preclusa.

La giurisprudenza ha infatti riconosciuto, in determinate condizioni, che la documentazione relativa al titolo edilizio possa essere prodotta successivamente, anche nel corso del giudizio.

Il punto decisivo è verificare che al momento della decisione siano presenti i requisiti necessari per il trasferimento.

Per questo, ogni causa deve essere preceduta da un esame accurato della documentazione.

Immobile costruito senza permesso: cosa cambia?

La situazione diventa più delicata quando l’immobile sia stato realizzato senza il necessario titolo edilizio e non esista una situazione di regolarizzazione idonea a consentire il trasferimento.

In questo caso il giudice non può semplicemente ignorare l’abuso e disporre il trasferimento della proprietà.

La sentenza ex art. 2932 c.c. deve infatti poter produrre un trasferimento giuridicamente valido.

Particolare attenzione deve essere prestata agli abusi che riguardano la stessa realizzazione dell’immobile, rispetto alle ipotesi nelle quali l’irregolarità derivi invece da interventi o modifiche realizzati successivamente.

La distinzione può avere conseguenze molto importanti.

Per questo non è sufficiente affermare che l’immobile è “abusivo”: occorre comprendere in cosa consista concretamente l’abuso e quale sia la sua incidenza sulla possibilità di trasferire il bene.

Domanda di sanatoria e sanatoria ottenuta: non sono la stessa cosa

Un altro aspetto fondamentale riguarda la presenza di una domanda di sanatoria.

È necessario distinguere la semplice presentazione di una domanda dal conseguimento della sanatoria.

La domanda, infatti, non significa necessariamente che l’immobile sia già stato regolarizzato.

Occorre verificare quale procedimento sia stato avviato, quale normativa trovi applicazione, quando sia stata presentata la domanda, quale sia il suo contenuto e se l’amministrazione abbia già adottato un provvedimento.

Anche l’eventuale presenza di condizioni o adempimenti ancora da completare deve essere valutata.

La domanda da porsi è sempre la stessa:

qual è la situazione giuridica dell’immobile al momento in cui il giudice deve decidere?

È sulla base di questa situazione concreta che deve essere valutata la possibilità di ottenere il trasferimento.

La situazione urbanistica può cambiare durante il processo

Un elemento particolarmente importante è rappresentato dal momento nel quale devono essere verificati i requisiti necessari per il trasferimento.

La situazione dell’immobile può infatti essere diversa tra il momento della firma del preliminare e quello della decisione giudiziale.

La documentazione urbanistica necessaria può, in determinate condizioni, essere prodotta anche successivamente alla stipula del preliminare e nel corso del processo.

Questo significa che bisogna distinguere tra:

la situazione dell’immobile al momento del preliminare e la situazione dell’immobile al momento della decisione.

La differenza può essere determinante.

Un immobile che presentava una determinata irregolarità al momento della firma del preliminare potrebbe trovarsi, successivamente, in una situazione giuridica differente in conseguenza di una regolarizzazione intervenuta nel frattempo.

Anche per questo motivo, prima di rinunciare a ogni possibilità di ottenere il trasferimento, è necessario analizzare l’intera vicenda documentale e amministrativa.

Un esempio concreto

Immaginiamo che un acquirente sottoscriva un preliminare per acquistare un’abitazione.

Dopo la firma scopre che una parte dell’immobile presenta una difformità edilizia.

Il venditore, anziché procedere alla regolarizzazione e alla successiva stipula del definitivo, comunica di non voler più concludere l’operazione.

L’acquirente valuta quindi di chiedere al giudice l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre.

Prima di pronunciare la sentenza, dovranno essere esaminati diversi aspetti: la validità del preliminare, l’esatta individuazione dell’immobile, il titolo edilizio originario, le eventuali difformità, l’esistenza di una sanatoria e la situazione della relativa procedura.

Dovrà inoltre essere verificato se l’acquirente abbia adempiuto alle proprie obbligazioni oppure abbia effettuato la necessaria offerta della propria prestazione e, soprattutto, se il trasferimento giudiziale della proprietà sia giuridicamente possibile.

Solo dopo questa verifica sarà possibile stabilire se sussistano i presupposti per la pronuncia ex art. 2932 c.c.

Catasto e urbanistica: due verifiche diverse

Un errore piuttosto frequente consiste nel ritenere che la corretta situazione catastale sia sufficiente a dimostrare la regolarità dell’immobile.

Non è così.

Catasto e urbanistica sono due profili distinti.

La documentazione catastale non sostituisce il titolo edilizio e non consente, da sola, di risolvere le problematiche relative alla regolarità urbanistica.

Per questo, nell’ambito di una domanda ex art. 2932 c.c., è necessario effettuare una verifica complessiva.

Anche l’esatta individuazione dell’immobile assume grande importanza. La sentenza che dispone il trasferimento deve infatti riguardare un bene precisamente identificato.

Il preliminare deve quindi contenere gli elementi necessari per individuare senza incertezze l’immobile oggetto della futura pronuncia.

Situazione urbanistica e identificazione catastale sono verifiche differenti, ma entrambe essenziali.

Il giudice può sanare l’abuso con la sentenza ex art. 2932 c.c.?

No. Questo punto deve essere particolarmente chiaro.

La sentenza ex art. 2932 c.c. non è un provvedimento di sanatoria edilizia.

Il giudice civile, pronunciandosi sulla domanda di esecuzione in forma specifica, non trasforma un immobile abusivo in un immobile urbanisticamente regolare.

La regolarizzazione dell’immobile segue il proprio procedimento amministrativo.

Il compito del giudice è invece quello di verificare se sussistano i presupposti affinché la sentenza possa produrre gli effetti del contratto definitivo.

Di conseguenza, la questione della sanatoria deve essere affrontata autonomamente e documentata adeguatamente.

Abuso sanabile e sentenza ex art. 2932 c.c.: perché le due cose non coincidono

C’è un passaggio che, nella pratica, viene spesso sottovalutato.

Dire che un abuso edilizio è astrattamente sanabile non significa necessariamente che il promissario acquirente possa ottenere la sentenza ex art. 2932 c.c.

Le due questioni, infatti, devono essere tenute distinte.

La possibilità teorica di regolarizzare un abuso deve essere verificata alla luce della concreta situazione dell’immobile, della normativa applicabile, della documentazione disponibile e dell’eventuale procedimento amministrativo già avviato.

Il punto non è quindi soltanto stabilire se l’abuso possa, in astratto, essere sanato.

Occorre chiedersi se la possibilità di regolarizzazione sia sufficientemente concreta, documentata e compatibile con la pronuncia di una sentenza che produca l’effetto traslativo della proprietà.

Questo aspetto assume particolare importanza quando la sanatoria non sia ancora stata ottenuta, ma sia soltanto oggetto di una domanda pendente o di una valutazione tecnica.

In questi casi non è sufficiente affermare: “L’abuso è sanabile, quindi il giudice può trasferire l’immobile”. Tra le due affermazioni esiste una differenza significativa.

La concreta possibilità di regolarizzazione deve essere verificata considerando, tra gli altri elementi, la natura dell’abuso, l’effettiva sanabilità, lo stato della pratica amministrativa, la documentazione disponibile, i tempi necessari per la regolarizzazione e la possibilità concreta di ottenere una pronuncia giudiziale di trasferimento.

Si tratta di una verifica che può incidere anche sulla scelta della strategia processuale.

In altre parole, un abuso sanabile non equivale automaticamente a un 2932 ottenibile.

Abuso originario e difformità successive: perché la distinzione è importante

È inoltre necessario distinguere tra un immobile originariamente privo del necessario titolo edilizio e un immobile regolarmente assentito, sul quale siano state successivamente realizzate opere difformi.

Le due situazioni possono presentare problematiche differenti. Per comprendere quale sia la disciplina applicabile occorre ricostruire almeno quattro elementi: il titolo edilizio originario, le opere effettivamente realizzate, l’epoca dell’abuso e la normativa applicabile.

A questi elementi deve aggiungersi la verifica della concreta possibilità di regolarizzazione.

Una difformità parziale o un intervento successivo non possono quindi essere automaticamente assimilati a un immobile realizzato integralmente in assenza del necessario titolo. Anche in questo caso, tuttavia, non esistono formule valide per ogni situazione. La valutazione deve essere effettuata sulla documentazione relativa al singolo immobile.

Per questo motivo, prima di promuovere un giudizio ex art. 2932 c.c., la domanda non dovrebbe essere semplicemente: “Posso fare causa per ottenere il 2932?”

La domanda più corretta è: “Dopo avere esaminato il preliminare, la situazione urbanistico-edilizia, la natura dell’abuso, la documentazione disponibile e l’eventuale possibilità di regolarizzazione, esistono concretamente i presupposti per ottenere una sentenza che trasferisca la proprietà?”

È una distinzione importante anche sotto il profilo della strategia processuale.

Una causa relativa a un immobile con problematiche urbanistiche può infatti essere lunga e complessa. Per questo è opportuno valutare preventivamente non soltanto la possibilità teorica di ottenere il trasferimento, ma anche la consistenza documentale e urbanistica della posizione.

La verifica preventiva dell’immobile può quindi essere decisiva quanto l’analisi del preliminare.

E se il venditore si era impegnato a regolarizzare l’immobile?

Può accadere che nel preliminare il venditore si sia espressamente impegnato a regolarizzare l’immobile prima del rogito.

Se il venditore non adempie a tale obbligo e successivamente rifiuta di stipulare il definitivo, il promissario acquirente potrebbe valutare l’azione ex art. 2932 c.c.

Anche in questo caso, però, non è possibile prescindere dalla situazione urbanistica.

Occorre analizzare il contenuto del preliminare e verificare quale obbligo sia stato concretamente assunto dal venditore, se la regolarizzazione rappresentasse una condizione per il definitivo, se la sanatoria sia stata richiesta, se sia ottenibile e se, nella situazione concreta, il trasferimento possa essere validamente realizzato.

Il contenuto del preliminare diventa quindi determinante.

L’adempimento del promissario acquirente

L’art. 2932 c.c. pone attenzione anche alla posizione dell’acquirente.

Quando il contratto ha ad oggetto il trasferimento della proprietà di un immobile, la domanda non può essere accolta se l’acquirente non ha eseguito la propria prestazione o non ne ha fatto offerta nei modi previsti dalla legge, salvo che la prestazione non sia ancora esigibile.

È quindi necessario verificare anche che cosa preveda il preliminare sul pagamento del prezzo.

Se, ad esempio, il saldo del prezzo era previsto al momento del rogito, la situazione sarà diversa rispetto al caso in cui il pagamento fosse già divenuto esigibile.

Anche questo elemento deve essere valutato prima di intraprendere l’azione giudiziaria.

La trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c.

Quando il preliminare riguarda un immobile e si apre una controversia sulla stipula del definitivo, un ulteriore aspetto da non sottovalutare è quello della trascrizione della domanda giudiziale ex art. 2932 c.c.

La durata del processo può infatti creare un rischio: il venditore potrebbe tentare di alienare l’immobile a un terzo mentre la causa è ancora pendente.

La trascrizione della domanda giudiziale svolge una funzione di tutela del promissario acquirente nell’ambito del sistema della pubblicità immobiliare.

In presenza dei relativi presupposti, essa consente di rendere opponibile al terzo l’esito del giudizio secondo le regole previste dalla legge.

Per questo motivo la trascrizione non dovrebbe essere considerata un semplice adempimento formale.

È uno degli strumenti attraverso i quali il promissario acquirente può proteggere la propria posizione durante il giudizio.

Se il venditore vende l’immobile durante la causa

Supponiamo che il promissario acquirente abbia proposto la domanda ex art. 2932 c.c. e l’abbia trascritta.

Se il venditore successivamente vende l’immobile a un terzo, la trascrizione della domanda può assumere una funzione decisiva nell’ambito delle regole sulla pubblicità immobiliare.

La situazione deve naturalmente essere verificata alla luce delle formalità esistenti e della loro anteriorità o posteriorità rispetto alla trascrizione della domanda.

Anche sotto questo profilo, quindi, la tempestività può essere importante.

La gestione della controversia non deve limitarsi alla sola predisposizione dell’atto giudiziario, ma deve comprendere una verifica complessiva della situazione dell’immobile e delle formalità presenti nei registri immobiliari.

Le cinque verifiche fondamentali prima di agire

Prima di proporre una domanda ex art. 2932 c.c. relativa a un immobile che presenta problematiche edilizie, è opportuno effettuare almeno cinque verifiche fondamentali.

• Il preliminare
  Bisogna analizzare con precisione ciò che le parti hanno promesso, le condizioni previste per il definitivo, il termine per la stipula e le obbligazioni assunte.
• La storia urbanistica
  Occorre ricostruire la storia edilizia dell’immobile, dal titolo originario fino alla situazione attuale.
• L’eventuale sanatoria
  Devono essere verificate eventuali domande di sanatoria, i provvedimenti già adottati e gli eventuali adempimenti ancora necessari.
• La situazione catastale
  L’immobile deve essere esattamente individuabile e la documentazione catastale deve essere esaminata insieme alla documentazione urbanistica.
• La possibilità concreta del trasferimento
  La domanda decisiva è se, al momento della decisione, il giudice possa validamente produrre attraverso la propria sentenza gli effetti del contratto definitivo.

Quindi, si può ottenere il 2932 su un immobile abusivo?

La risposta corretta è: non sempre, ma neppure mai.

Il semplice fatto che il preliminare riguardi un immobile definito “abusivo” non consente di concludere automaticamente che l’azione ex art. 2932 c.c. sia impossibile.

Allo stesso modo, però, non è possibile ritenere che il giudice possa sempre disporre il trasferimento ignorando le irregolarità urbanistiche.

Occorre verificare quale sia l’abuso, quale sia il titolo edilizio, se esista una sanatoria e, soprattutto, se al momento della decisione sussistano i requisiti necessari per il valido trasferimento dell’immobile.

Se tali requisiti mancano, la sentenza ex art. 2932 c.c. non può essere utilizzata per realizzare un trasferimento contrario alla normativa urbanistica.

Se, invece, la situazione urbanistica è stata regolarizzata o sussistono i presupposti giuridici necessari per il trasferimento, la questione dovrà essere valutata sulla base delle concrete circostanze del caso.

Perché è importante analizzare il caso concreto

Quando un abuso edilizio viene scoperto dopo la firma del preliminare, uno degli errori più frequenti è considerare automaticamente chiusa la vicenda con la semplice affermazione:

“La casa è abusiva, quindi il contratto non vale.” La realtà può essere molto più complessa.

Potrebbe esistere un preliminare ancora valido, un obbligo di regolarizzazione assunto dal venditore, una sanatoria già richiesta, una situazione urbanistica suscettibile di regolarizzazione oppure una domanda ex art. 2932 c.c. ancora proponibile.

In altri casi, invece, potrebbe effettivamente mancare la possibilità giuridica di ottenere il trasferimento. La differenza tra queste situazioni può avere conseguenze economiche molto rilevanti.

Per questo motivo, prima di decidere se procedere giudizialmente, rinunciare all’acquisto o adottare altre iniziative, è opportuno esaminare la documentazione contrattuale, urbanistica, catastale e ipotecaria e ricostruire l’intera vicenda.

Esperienza pratica dello Studio

Le controversie che riguardano immobili con irregolarità urbanistiche, preliminari non eseguiti e richieste di trasferimento giudiziale richiedono un esame coordinato della documentazione contrattuale e della situazione dell’immobile.

L’esperienza professionale del nostro Studio deriva da quella suo fondatore, l’Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli. L’Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli è un avvocato esperto nella difesa dal pignoramento immobiliare e nelle esecuzioni immobiliari, con attività professionale rivolta alla tutela dei debitori e del patrimonio immobiliare. Opera professionalmente a Napoli, Roma e Milano e, attraverso la propria organizzazione professionale, su tutto il territorio nazionale.

È Partner del Sole 24 Ore e membro della Commissione Mercati e Strumenti Finanziari del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Napoli. È inoltre autore del “Manuale Completo sulla Difesa dal Pignoramento Immobiliare”, opera dedicata agli strumenti giuridici utilizzabili dal debitore per contrastare, sospendere o gestire una procedura di pignoramento immobiliare.

L’esperienza maturata nella gestione delle procedure esecutive immobiliari ci consente di affrontare il pignoramento non soltanto dal punto di vista strettamente processuale, ma anche valutando le diverse possibilità che possono essere concretamente utilizzate per tutelare il patrimonio del debitore.

Nel caso di un preliminare relativo a un immobile con problematiche urbanistiche, questo approccio consente di esaminare la vicenda nella sua complessità, verificando contratto, documentazione urbanistica e catastale, situazione del bene e possibili strumenti di tutela.

Conclusioni

Un preliminare di compravendita relativo a un immobile abusivo non significa, automaticamente, che sia impossibile ottenere una sentenza ex art. 2932 c.c.

Allo stesso tempo, il giudice non può disporre il trasferimento della proprietà senza verificare che sussistano i presupposti necessari affinché la propria pronuncia produca validamente gli effetti del contratto definitivo.

La questione deve quindi essere affrontata caso per caso, prestando particolare attenzione al titolo edilizio, alla natura dell’eventuale abuso, alla presenza di una sanatoria, alla documentazione urbanistica e catastale, all’esatta individuazione dell’immobile e agli obblighi assunti dalle parti nel preliminare.

La domanda fondamentale non è soltanto: “L’immobile è abusivo?”

La domanda corretta è: “Alla luce della concreta situazione urbanistica e della documentazione disponibile, l’immobile può essere validamente trasferito attraverso una sentenza ex art. 2932 c.c.?”

È dalla risposta a questa domanda che dipende la possibilità di ottenere il trasferimento giudiziale della proprietà.

Se ti trovi in una situazione analoga, è importante non assumere decisioni sulla base della sola esistenza di un abuso edilizio. Una valutazione giuridica preventiva può consentire di comprendere quali siano le possibilità concrete di tutela e quali iniziative possano essere intraprese per proteggere i propri interessi e il proprio patrimonio.

Lo Studio legale d’Ambrosio Borselli è specializzato in diritto delle esecuzioni immobiliari e difesa del debitore. Contattaci per una consulenza personalizzata: analizzeremo la tua situazione, la documentazione disponibile e le possibili soluzioni giuridiche, valutando il caso concreto con particolare attenzione alle problematiche relative agli immobili, alle controversie sulla proprietà e alla tutela del patrimonio.

Per ulteriori approfondimenti si consiglia la lettura dei seguenti articoli: “Guida all’azione ex art. 2932 c.c. a seguito di preliminare non adempiuto”; “Pignoramento immobile abusivo: è possibile?”; “Preliminare di compravendita spiegazione + fac simile”.

FAQ – Preliminare su immobile abusivo e art. 2932 c.c.

Si può chiedere il 2932 per un immobile abusivo?
Sì, ma solo se ricorrono i presupposti di legge e il trasferimento è giuridicamente possibile.

Il preliminare su un immobile abusivo è nullo?
Non necessariamente. La validità del preliminare va distinta dalla possibilità di ottenere il trasferimento.

La sanatoria consente di ottenere il 2932?
Può consentirlo, ma occorre verificare che la regolarizzazione sia effettiva e giuridicamente idonea al trasferimento.

La semplice domanda di sanatoria è sufficiente?
Non necessariamente. La richiesta di sanatoria non equivale al suo ottenimento.

Cosa verificare prima di iniziare una causa?
È fondamentale controllare preliminare, situazione urbanistica, titoli edilizi, eventuali sanatorie e documentazione dell’immobile.

Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

 

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche  gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione”   “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”

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Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un  modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il  controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”. , sul medesimo argomento per  approfondire la spesso confusa materia riguardante le operazioni di cartolarizzazione del credito e le ripercussioni delle stesse (che per chiarire possono portare fino alla sospensione della procedura esecutiva per difetto di rappresentanza processuale del servicer non iscritto all’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB ), si legga anche “Sospensione dell’esecuzione: inosservanza dell’art. 106 TUB”

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato  al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“,  tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne  al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )

Quando si sceglie l’avvocato per la propria esecuzione immobiliare, non  si sta scegliendo solo un giurista: si sta scegliendo qualcuno che ha vissuto sul campo centinaia di procedure in tutta Italia. Perché la vera differenza non sta solo nelle norme — quelle sono solo il 30-40% del lavoro — ma nell’esperienza pratica: conoscere la psicologia dei giudici, dei custodi, delle controparti, e sapere esattamente quando muoversi. La stessa istanza, presentata al momento giusto o a quello sbagliato, può cambiare completamente l’esito di una procedura. È un’arte fatta di tempismo, intuizione e stratagemmi maturati anno dopo anno, procedura dopo procedura — qualcosa che nessun manuale, e nemmeno la più avanzata intelligenza artificiale, potrà mai sostituire. Con oltre mille procedure seguite in tutta Italia, il nostro studio mette questa esperienza al servizio di debitori e investitori, per trasformare ogni criticità in un’opportunità concreta. Affidati a chi la procedura la conosce davvero, non solo sulla carta.

Il nostro Studio, inoltre, collabora con una società specializzata nell’acquisto di immobili pignorati, che può intervenire quando ricorrono i presupposti per salvare l’abitazione del debitore. Dopo un’attenta valutazione della procedura e della situazione economica, individuiamo la soluzione più conveniente e, se praticabile, coinvolgiamo la società per formulare una proposta di acquisto. L’obiettivo è consentire al debitore di evitare la perdita del possesso della casa e, in molti casi, di conservarne la possibilità di un futuro riacquisto, sempre sotto la tutela legale dello Studio.

Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare  ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”.   pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina  del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta,  manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.

Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando “Lo Studio – Avvocati dal 1880″, per informazioni sulla Partnership dello Studio  con il prestigioso quotidiano “il Sole 24 Ore”, in qualità di Expertise (esperti specializzati) in Diritto Immobiliare e Rapporti di Locazione e Gestione Immobiliare, Crisi di Impresa, Composizione Negoziale e Gestione della Crisi si legga “Partner 24 Ore”,  per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce  lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“, per contattarci si visiti la pagina “Diventa Cliente- Contattaci”

Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”