Coronavirus e pignoramenti immobiliari: la sospensione delle aste e degli ordini di liberazione con provvedimenti dei Tribunali

Le misure urgenti adottate dal Governo al fine di limitare il contagio del Covid19 hanno avuto ripercussioni importanti, com’è noto, anche sulla gestione del funzionamento della giustizia.

In particolar modo, in data 17 marzo 2020, è stato approvato il decreto-legge n.18 del 2020 recante “misure di potenziamento del servizio sanitario nazionale e di sostegno economico per famiglie, lavoratori e imprese connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19”.

Questi sostituisce, in buona parte, il precedente decreto del 8 marzo che aveva riguardato prettamente l’attività giudiziaria. In particolare, il primo articolo differiva le udienze civili e penali a data successiva al 22 marzo e sospendeva i termini per le attività da compiersi creando il cosiddetto periodo “cuscinetto”, che riguardava tutto quanto detto salvo alcune eccezioni. Delle eccezioni non risultavano far parte le procedure di esecuzione immobiliare, motivo per il quale le udienze fissate per la trattazione delle suddette dovevano ritenersi anch’esse slittate a data da destinarsi, sicuramente dopo il 22 marzo.

Purtuttavia, l’incessante avanzata della pandemia ha costretto gli organi del Governo ad emanare in data 17.03.2020 un nuovo decreto legge n.18/2020 (cd. “Cura Italia” per scaricare il provvedimento integrale si clicchi “DECRETO CURA ITALIA – Dl 18 del 17.3.2020″ ), il cui art.83 ha rimpiazzato le previsioni del precedente, estendendo il periodo “cuscinetto” dal 22 marzo, data prevista dal d.l. precedente, al 15 aprile 2020 (termine ulteriormente prorogato all’11 maggio 2020 dall’art. 36 del dl n. 23 dell’8 aprile 2020).

Quali sono le novita?

Il nuovo art.83 comma primo, di recente menzione, recita: “Dal 9 marzo 2020 al 15 aprile 2020 (termine ulteriormente prorogato all’11 maggio 2020 dall’art. 36 del dl n. 23 dell’8 aprile 2020) le udienze dei procedimenti civili e penali pendenti presso tutti gli uffici giudiziari sono rinviate d’ufficio a data successiva al 15 aprile 2020”.

In punto di sospensione dei termini, il comma secondo: “Dal 9 marzo 2020 al 15 aprile 2020 (termine ulteriormente prorogato all’11 maggio 2020 dall’art. 36 del dl n. 23 dell’8 aprile 2020) è sospeso il decorso dei termini per il compimento di qualsiasi atto dei procedimenti civili e penali. Si intendono pertanto sospesi, per la stessa durata, i termini stabiliti per la fase delle indagini preliminari, per l’adozione di provvedimenti giudiziari e per il deposito della loro motivazione, per la proposizione degli atti introduttivi del giudizio e dei procedimenti esecutivi, per le impugnazioni e, in genere, tutti i termini procedurali. Ove il decorso del termine abbia inizio durante il periodo di sospensione, l’inizio stesso è differito alla fine di detto periodo. Quando il termine è computato a ritroso e ricade in tutto in parte nel periodo di sospensione, è differita l’udienza o l’attività da cui decorre il termine in modo da consentirne il rispetto”.

Dal nuovo decreto-legge discende che:

– le udienze civili e penali pendenti sono rinviate a data successiva al 15 aprile 2020 (termine ulteriormente prorogato all’11 maggio 2020 dall’art. 36 del dl n. 23 dell’8 aprile 2020);

– viene sospeso il decorso dei termini per il compimento di qualsiasi atto dei procedimenti civili e penali ed, in genere, di tutti i termini procedurali;

– Quando il termine abbia inizio nel periodo “cuscinetto” questo decorrerà nuovamente dalla fine dello stesso;

– Quando un termine è computato a ritroso e ricade in tutto o in parte nel periodo di sospensione viene differita l’udienza o l’attività da cui decorre il termine in modo da consentirne il rispetto.

Ciò considerato, si discute se alla luce della recente normativa debbano ritenersi rientranti nello slittamento anche le attività proprie della procedura esecutiva immobiliare quali:

• la vendita dell’immobile
• l’attuazione dell’ordine di liberazione.

È comprensibile lo spavento derivante dalla possibile avanzata delle suddette attività in costanza del disagio creato dalla diffusione massiva dell’agente patogeno. Nel senso che l’eventuale attuazione dell’ordine di liberazione porterebbe l’esecutato ad esporsi ad un possibile contagio, nonché ad avere una rilevante difficoltà nel trovare un nuovo immobile da condurre in locazione considerando l’impossibilità normativa e materiale di muoversi e spostarsi.

Non di meno la (s)vendita dell’immobile, causata dal fatto che l’offerente “medio” è oggi impegnato ad arginare gli effetti devastanti generati dal Virus, renderebbe infruttuosa l’intera procedura esecutiva immobiliare o, al più, invalida. Non è trascurabile che almeno per le vendite che sono state fissate nella modalità classica le attività preordinate ad esse quali la visita dell’immobile, il deposito della busta, il presenziare alle operazioni comporterebbero un rischio notevole di contagio per gli offerenti e per il delegato.

Insomma l’eventuale imperterrita avanzata delle suddette attività è idonea a creare un danno notevole in primis al debitore esecutato, il quale si vedrebbe sfrattato in uno scenario sociale sgradevole e/o vedrebbe svenduto l’immobile con conseguente sopravvivenza di un certo debito residuo non soddisfatto, e non in ultimo per il creditore, il quale dopo aver anticipato spese occorrende all’esecuzione dovrebbe accontentarsi di un ricavo molto mite, probabilmente inidoneo a rimpinguarlo di quanto speso.  Problemi importanti emergono anche dalla eventuale sospensione del pagamento rateale concesso in sede di conversione del pignoramento. Difatti qualora il debitore ometta di versare la rata o la saldi con ritardo superiore a 30 giorni decadrebbe dal beneficio della conversione. Purtroppo, non è chiaro, al di là del suggerimento pervenuto dal Tribunale di Bergamo, di cui si dirà, che sorte avranno detti versamenti e cosa potrebbe capitare nel caso di ritardato/mancato pagamento di una rata.

Tutto ciò considerato, è opportuno fare chiarezza, nel limite di quanto possibile, sul come i maggiori tribunali italiani hanno, fino ad ora, gestito le attività proprie delle procedure esecutive immobiliari in considerazione dell’emergenza virale. E’ bene precisare che tutti i provvedimenti qui elencati “poggiavano” sulle previsioni del Decreto-legge del 9 marzo ormai soppiantato dal successivo D.l. “Cura Italia”. Anche se quest’ultimo risulta, nei fatti, ancor più stringente e garantista del precedente, motivo per il quale si ipotizza che le misure che saranno adottate in virtù della novella garantiranno, rispetto a queste che si elencano, una maggiore prudenza per le attività dipendenti dalle procedure esecutive immobiliari.

Alcuni tribunali hanno precisato che “considerato che quelle di vendita sono da qualificarsi come udienze (art. 631 c.p.c.).” sono pertanto ” da rinviare in base al disposto di cui all’art. 1( del “Decreto Legge n. 11 dell’8.3.2020 “)”. Così come ritenuta “altresì la necessità di disporre la sospensione dello svolgimento di attività che possono comportare pericolo di contagio” è rinviata l’attuazione degli ordini di liberazione emessi (“Tribunale di Nola 9-3-2020″).

Analogamente, il Tribunale di Bari il quale con “Tribunale di Bari 10.3.20“ ha sospeso tutte le attività sopraelencate, ha specificato inoltre che sono sospesi i termini per l’elaborazione peritale, gli accessi dei potenziali acquirenti, i termini per il versamento del saldo.

Lo stesso dicasi per il Tribunale di Roma (Provv. 9.3.2020) per il quale, a differenza dei precedenti, era stata in prima battuta prevista (con provvedimento del 6 marzo) la possibilità di attuazione dell’ordine di liberazione per i soli immobili già aggiudicati e nelle modalità più idonea a tutelare l’incolumità degli ausiliari e dell’occupante.

Qualcosa aggiunge il Tribunale di Bergamo in tema di Conversione del Pignoramento ( ” provvedimento del 10.03.2020“) per il quale, in aggiunta a quanto in precedenza, viene specificato che “ Essendo sospesi, ai sensi dell’art. 1 comma 2 del Decreto Legge n. 11 dell’8.03.2020 i termini per il compimento di qualsiasi atto dei procedimenti indicati al comma 1 (quindi tutti i procedimenti civili e penali in genere), sono da intendersi sospesi sino al 22 marzo 2020 i termini per i versamenti da effettuarsi nelle procedure di conversione del pignoramento, sia che il pagamento sia stato previsto a mezzo di libretto bancario che a mezzo di c/c.”

Il Tribunale di Pavia (“decreto 659/2020 del 9.3.2020″) ha esplicitamente sospeso “ la sottoscrizione dei decreti di trasferimento” fino al 22.03.2020. Saranno inoltre rinviate tutte le aste fissate a data successiva al 31.05.2020 per il Tribunale di Ivrea (“provv 10.3.2020″) . Mentre il Tribunale di Novara (“decreto 14/2020 del 10.3.2020″) ha slittato tutte le aste a data successiva al 15.7.2020 e sospeso la liberazione degli immobili staggiti salvo che, nel corso del periodo “cuscinetto”, pervenga notizia al custode del danneggiamento dell’immobile ad opera del debitore occupante.

Com’è chiaro, benché debbano ritenersi generalmente annullati gli esperimenti di vendita fissati nel periodo successivo all’8 marzo 2020 e, senz’altro, sospesa l’attuazione degli ordini di liberazioni pendenti, salvo per alcuni tribunali ( i quali prevedono la loro attuazione a determinate condizioni : danneggiamento dell’immobile, bene già aggiudicato), allo stato non vi è stato un indirizzo univoco.

Tale incertezza, figlia di una non chiarissimo provvedimento d’urgenza in materia, faceva nascere non pochi dubbi all’interprete oltre che all’operatore, per cui si confidava nella preferenza verso l’interpetazione più prudente tesa a garantire il debitore esecutato.

Sta di fatto che alla luce del Decreto “Cura Italia” tutte le operazioni di vendita e gli ordini di liberazione gia’ differiti a data successiva al 22 marzo, seguiranno un nuovo rinvio a data successiva al 15 aprile (termine ulteriormente prorogato all’11 maggio 2020 dall’art. 36 del dl n. 23 dell’8 aprile 2020), sempre che, nelle more, la situazione non peggiori. Al momento non siamo ancora in grado di raccontare come i Tribunali si organizzeranno in concreto per dare attuazione al decreto poc’anzi approvato, anche se dalla analisi condotta emerge con una certa sicurezza che:

• Le aste fissate dall’8 marzo all’11 maggio verranno rinviate;
• Gli ordini di liberazione  verranno rinviati, tutti a dopo il 30 giugno  infatti l’art. 103, co. 6, del D.L. Cura Italia prevede che “L’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, è sospesa fino al 30 giugno 2020”, (tale termine è stato poi prorogato al 31 dicembre, si legga al proposito “Prorogato al 31 dicembre il blocco degli sfratti”).
• Nel periodo suddetto saranno sospesi gli accessi degli ausiliari presso gli immobili staggiti;
• Nel periodo suddetto saranno sospese le attività di visita degli immobili da parte degli interessati.

Altri provvedimenti dei Tribunali Italiani:

Tribunale di Napoli (circolare coronavirus)

Tribunale di Napoli Nord (provv prot 1411 del 9.3.2020)

Avv. Daniele Giordano

Per un approfondito confronto tra il Dl 18/2020 e il precedente Dl 11/2020 con la descrizione delle innovazioni previste in tema di esecuzioni immobiliari e di rilascio di immobili   si legga anche “Pignoramenti immobiliari: le novità del D.L. 18/2020 “Cura Italia” confronto con il D.L. 11/2020″

Per una trattazione completa di tutti i termini  sospesi nell’ambito del pignoramento immobiliare si rinvia all’articolo “Coronavirus e Dl Cura Italia: gli effetti del decreto su ogni singolo termine dell’esecuzione immobiliare”

Per saperne di più sul nuovo art. 560 cpc entrato in vigore il 28 febbraio 2020 che ha prodotto  l’effetto estendere l’impossibilità di disporre la liberazione degli immobili pignorati (abitati dal debitore e dai suoi familiari) fino al decreto di trasferimento per tutte le procedure in corso si legga “Bloccati gli ordini di liberazione di tutte le procedure esecutive in corso!!! il nuovo art. 560 cpc come modificato dall’art. 18 quater della L. 8/2020 di conversione del Dl 162/2019 Testo e commento”

Per approfondire la nuova ed eccezionale forma di esdebitazione prevista dall’art. 41 bis l 157/2019 per i pignoramenti iniziati dal 2010 al 30 giugno 2019 si legga “Art. 41 bis L 157/2019 di conversione del Dl 124/2019: La rinegoziazione dei mutui ipotecari per l’acquisto di beni immobili destinati a prima casa e oggetto di procedura esecutiva”, Mentre  chi fosse interessato al nuovo  fondo Salvacasa ( approvato, negli stessi giorni dell’art. 41 bis, dal  comma 445 dell’art. 1 della legge di stabilità 2020 [l.160/2019] che modifica la legge sulle cartolarizzazioni, [la L. 130 del 1999])  finalmente approvato e che promette ed indica una direzione nuova (e più attenta alla posizione dei debitori esecutati) del nostro legislatore nella gestione dei crediti in sofferenza e delle relative esecuzioni immobiliari legga “Il nuovo fondo Salvacasa! Articolo 7.1 della l. 130/1999 modificato dall’art. 1 comma 445 della l.160/2019: Testo e commento”

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche  gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione” ,  “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate al 2020- Soluzioni per Salvare casa”

Chi volesse approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive legga gli articoli  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” e   “Rigetto dell’opposizione agli atti esecutivi: il reclamo al collegio e il giudizio di merito”

Per maggiori informazioni sulla procedura per porre rimedio alle situazioni di sovraindebitamento si legga “Sovraindebitamento: tempi e costi delle tre procedure” o anche “Guida al Sovraindebitamento: Il Piano del Consumatore, l’Accordo con i Creditori e la Liquidazione del Patrimonio, differenze tra le tre procedure”, o “Reclamo al collegio avverso rigetto del Piano del consumatore: termini, costi, poteri del Collegio, in particolare sulla sospensione della procedura esecutiva immobiliare pendente, con provvedimento di sospensione e modello di reclamo” mentre sulle possibilità offerte da questa di bloccare o sospendere i pignoramenti immobiliari in corso si legga   “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa” ed anche “La sospensione dell’esecuzione con l’introduzione della procedura da sovraindebitamento ex L. 3/2012“

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando “Lo Studio – Avvocati dal 1880″, per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce  lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“

Per chiedere assistenza, consulenze o un preventivo contattateci visitando la pagina “Contatti” troverete tutte le modalità ed i recapiti compreso un comodo form.

Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”