Pignoramento della nuda proprietà: cosa rischiano nudo proprietario e usufruttuario?

Nuda proprietà e usufrutto: effetti del pignoramento, diritti dei soggetti coinvolti e possibili soluzioni per tutelare il patrimonio immobiliare

Introduzione

Quando su uno stesso immobile convivono nuda proprietà e usufrutto, la situazione può diventare particolarmente delicata nel momento in cui uno dei titolari riceve un atto di pignoramento.

La prima questione da chiarire è che nudo proprietario e usufruttuario sono titolari di diritti diversi.
La proprietà, infatti, può essere gravata dal diritto di usufrutto: in questo caso il nudo proprietario conserva la titolarità della proprietà, mentre all’usufruttuario spettano il godimento del bene e la possibilità di percepirne i frutti secondo quanto previsto dalla legge.

Questa distinzione assume un’importanza decisiva quando interviene una procedura esecutiva immobiliare. Il creditore può infatti aggredire il diritto che appartiene al proprio debitore, ma non può automaticamente estendere il pignoramento ai diritti appartenenti a soggetti estranei al debito.

In questo articolo parleremo di cosa accade quando il pignoramento riguarda un immobile sul quale esistono nuda proprietà e usufrutto, distinguendo le diverse situazioni che possono verificarsi e gli strumenti che possono essere utilizzati per tutelare il patrimonio.

Nuda proprietà e usufrutto: due diritti distinti

Prima di entrare nel vivo della discussione andiamo a ricordare cosa sono e in cosa si distinguono la nuda proprietà ed il diritto di usufrutto.

L’usufrutto è disciplinato dagli articoli 978 e seguenti del codice civile. L’usufruttuario ha il diritto di godere della cosa e di trarne le utilità nel rispetto della sua destinazione economica.

La sua durata non può eccedere la vita dell’usufruttuario (quando si tratta di persona fisica).

La nuda proprietà, invece, rappresenta la proprietà sull’immobile, privata temporaneamente delle facoltà di godimento delle stesse attribuite all’usufruttuario. Con l’estinzione dell’usufrutto, normalmente per morte dell’usufruttuario, le facoltà di godimento si ricongiungono alla proprietà.

Questa distinzione è essenziale nell’esecuzione immobiliare perché il creditore può pignorare ciò che appartiene al debitore, non ciò che appartiene a un soggetto diverso.

Cosa rischiano concretamente il nudo proprietario e l’usufruttuario?

La risposta dipende innanzitutto da chi è il debitore.

Se il debitore è il nudo proprietario, il suo creditore può, in linea generale, aggredire la nuda proprietà. La procedura esecutiva non dovrebbe però trasformarsi in una vendita della piena proprietà se l’usufrutto appartiene a un soggetto diverso e il relativo diritto è opponibile alla procedura.

Se, invece, il debitore è l’usufruttuario, il creditore può aggredire l’usufrutto, mentre la nuda proprietà appartenente a un terzo estraneo al debito rimane, in linea di principio, fuori dalla procedura.

La situazione cambia ancora quando nudo proprietario e usufruttuario sono entrambi debitori, oppure quando uno dei diritti è stato costituito, trasferito o modificato in prossimità del pignoramento. In questi casi diventa fondamentale ricostruire la sequenza delle vicende e delle relative trascrizioni.

È quindi sbagliato considerare il semplice riferimento catastale all’“immobile” come sufficiente per capire che cosa sia stato effettivamente pignorato. Occorre verificare quale diritto reale appartenga al debitore e quale sia concretamente l’oggetto indicato nell’atto di pignoramento.

Quando viene pignorata la nuda proprietà

Se il debitore è titolare della sola nuda proprietà, il fatto che l’immobile sia gravato da usufrutto non rende automaticamente il diritto del debitore impignorabile.

Il creditore può aggredire il diritto patrimoniale appartenente al debitore e la procedura può quindi proseguire sulla nuda proprietà.

La conseguenza pratica più importante riguarda l’oggetto della vendita.

Se l’usufrutto appartiene a un terzo e risulta opponibile alla procedura, l’eventuale aggiudicatario subentra nella posizione giuridica che il debitore poteva effettivamente trasferire attraverso la vendita forzata, ossia non la proprietà piena dell’immobile ma solo la nuda proprietà.

Per questo motivo la data di costituzione e di trascrizione dell’usufrutto assume un’importanza fondamentale.

Un diritto reale validamente costituito e opponibile anteriormente al pignoramento non può essere trattato allo stesso modo di un diritto costituito successivamente alla trascrizione del pignoramento. L’articolo 2913 del codice civile disciplina proprio l’inefficacia, nei confronti del creditore pignorante e dei creditori intervenuti, degli atti di alienazione dei beni sottoposti a pignoramento.

Diventa quindi essenziale ricostruire la cronologia delle trascrizioni e non limitarsi alla situazione risultante da una semplice visura catastale.

Quando viene pignorato l’usufrutto

Anche l’usufrutto può essere oggetto di aggressione esecutiva, ma nei limiti della sua natura e della sua durata.

Questo significa che se il debitore è usufruttuario di un immobile e la nuda proprietà appartiene a un’altra persona, il creditore non può semplicemente considerare il bene come se appartenesse interamente al debitore.

L’oggetto dell’esecuzione deve essere individuato nel diritto di usufrutto spettante al debitore.

La situazione è particolarmente importante quando l’usufruttuario è una persona anziana e la nuda proprietà appartiene, ad esempio, a un figlio. L’età dell’usufruttuario può infatti incidere anche sulla valutazione economica del diritto, soprattutto quando si tratta di usufrutto vitalizio.

L’acquirente all’asta acquista un diritto la cui durata è collegata alla vita dell’usufruttuario originario. Non si tratta, quindi, della stessa posizione giuridica di chi acquista la piena proprietà dell’immobile.

Cosa succede al pignoramento quando muore l’usufruttuario?

La morte dell’usufruttuario rappresenta un evento particolarmente importante.

Se l’usufrutto costituisce l’unico diritto oggetto del pignoramento e l’usufruttuario muore prima della vendita, occorre quindi verificare le conseguenze dell’estinzione del diritto e l’eventuale sopravvenuta mancanza dell’oggetto della procedura.

Se l’usufruttuario decede prima o durante l’asta, l’usufrutto si estingue e la procedura esecutiva sul solo usufrutto deve chiudersi.

La morte dell’usufruttuario però estingue la procedura esecutiva (avente ad oggetto l’usufrutto) non anche il debito. Questo significa che il creditore dovrà poi agire su altri bene appartenenti al debitore, nei confronti poi degli eredi.

Il creditore dell’usufruttuario può vendere la piena proprietà?

In linea generale, no.

Se il debitore è titolare esclusivamente dell’usufrutto e la nuda proprietà appartiene a un terzo estraneo al debito, l’esecuzione deve essere circoscritta al diritto appartenente al debitore.

Il nudo proprietario non diventa debitore semplicemente perché il proprio diritto insiste sullo stesso immobile.

Questo principio è particolarmente importante nella pratica perché, nelle procedure immobiliari, occorre distinguere tra la descrizione materiale dell’immobile e l’effettivo diritto reale oggetto del pignoramento.

Un errore nell’individuazione dell’oggetto della procedura può avere conseguenze rilevanti sull’avviso di vendita, sulla perizia e sulle condizioni della vendita.

Per questo, nell’ambito di una esecuzione immobile, è opportuno verificare immediatamente:

• quale diritto risulta intestato al debitore;
• quale diritto è indicato nell’atto di pignoramento;
• quali diritti risultano dalle trascrizioni;
• se usufrutto e nuda proprietà siano anteriori o successivi al pignoramento;
• come il diritto sia stato considerato nella successiva perizia estimativa.

E in caso di pignoramento dell’intero il nudo proprietario può difendersi?

Sì.

Se il nudo proprietario non è il debitore e il creditore dell’usufruttuario tenta di coinvolgere anche il suo diritto, il primo (terzo estraneo) ha a disposizione strumenti di difesa offerti dall’ordinamento.

Tra questi assume particolare rilievo l’opposizione di terzo all’esecuzione, disciplinata dall’articolo 619 del codice di procedura civile, quando il terzo fa valere un diritto di proprietà o altro diritto reale sui beni pignorati incompatibile con l’esecuzione.
Per maggiori approfondimenti si consiglia la lettura dell’articolo Guida all’opposizione di terzo nel pignoramento immobiliare

Per questo è importante non attendere troppo tempo per interessarsi delle giuste verifiche.

Come viene determinato il valore della nuda proprietà e dell’usufrutto

Un altro profilo spesso sottovalutato riguarda la stima economica del diritto pignorato.

La nuda proprietà non può essere semplicemente considerata equivalente alla piena proprietà quando sull’immobile esiste un usufrutto opponibile.

Analogamente, il valore dell’usufrutto non coincide con il valore dell’intero immobile.

La determinazione del valore deve tenere conto della natura del diritto, della durata dell’usufrutto e, nel caso dell’usufrutto vitalizio, dell’età dell’usufruttuario e dei parametri normativi applicabili.

Questo aspetto può incidere direttamente sulla base d’asta e, conseguentemente, sull’esito economico della procedura.

Se la perizia attribuisce al debitore un diritto più ampio di quello realmente posseduto, oppure non considera correttamente l’usufrutto gravante sull’immobile, è necessario esaminare la relazione del consulente e valutare tempestivamente le eventuali contestazioni.
Per approfondimenti sull’argomento si consiglia la lettura degli articoli La perizia di stima nelle esecuzioni immobiliari, Le note alla perizia ex art 173 bis disp.att. cpc.

Cosa controllare quando arriva un pignoramento

Quando viene notificato un pignoramento relativo a un immobile sul quale esistono nuda proprietà e usufrutto, non è sufficiente verificare l’importo del debito.

È necessario ricostruire l’intera situazione dell’immobile.

In particolare, occorre confrontare atto di pignoramento, titolo di provenienza, visure ipotecarie, trascrizioni, situazione catastale, relazione notarile e perizia del CTU.

Bisogna inoltre verificare la successione temporale degli atti: quando è stata costituita la nuda proprietà? Quando è stato costituito l’usufrutto? Quando sono stati trascritti? Quando è sorto il credito? Quando è stato notificato e trascritto il pignoramento?

La risposta a queste domande può cambiare significativamente la posizione del debitore e quella del terzo titolare dell’altro diritto reale.

Anche per questo, nella difesa dal pignoramento immobiliare, la tempestività è essenziale.

La vendita all’asta non è sempre l’unica strada

La vendita all’asta non è sempre l’unica strada. Ogni situazione debitoria va valutata caso per caso. Lo Studio analizza la procedura, l’entità dei debiti e la posizione del debitore per verificare se esistano margini per una trattativa con i creditori, un accordo a saldo e stralcio o una soluzione alternativa alla vendita forzata. In determinate situazioni può essere valutato anche il coinvolgimento di un investitore, tra le società collegate allo Studio, verificando la sostenibilità economica dell’operazione, la possibilità per il debitore di continuare a vivere nell’immobile attraverso una locazione e, quando possibile, un eventuale riacquisto dopo 5 o 10 anni. Non si tratta di una soluzione automatica, ma di un’operazione che deve essere costruita e verificata sotto il profilo giuridico ed economico. Per questo è fondamentale intervenire il prima possibile: quando la procedura è ancora in una fase nella quale esistono margini di negoziazione, possono esserci maggiori possibilità di individuare una soluzione alternativa alla vendita forzata.

Esperienza pratica dello Studio

L’esperienza professionale del nostro Studio deriva da quella suo fondatore, l’Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli. L’Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli è un avvocato esperto nella difesa dal pignoramento immobiliare e nelle esecuzioni immobiliari, con attività professionale rivolta alla tutela dei debitori e del patrimonio immobiliare. Opera professionalmente a Napoli, Roma e Milano e, attraverso la propria organizzazione professionale, su tutto il territorio nazionale. È Partner del Sole 24 Ore e membro della Commissione Mercati e Strumenti Finanziari del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Napoli. È inoltre autore del “Manuale Completo sulla Difesa dal Pignoramento Immobiliare”, opera dedicata agli strumenti giuridici utilizzabili dal debitore per contrastare, sospendere o gestire una procedura di pignoramento immobiliare. L’esperienza maturata nella gestione delle procedure esecutive immobiliari ci consente di affrontare il pignoramento non soltanto dal punto di vista strettamente processuale, ma anche valutando le diverse possibilità che possono essere concretamente utilizzate per tutelare il patrimonio del debitore.

Nel caso di un immobile gravato da usufrutto e nuda proprietà, l’approccio che lo studio adotta maturato negli anni consente di esaminare contemporaneamente la situazione del debitore, la posizione dell’eventuale terzo titolare del diritto reale e le concrete prospettive della procedura esecutiva.

FAQ

La nuda proprietà può essere pignorata?
Sì. La nuda proprietà costituisce una posizione giuridica economicamente valutabile e, in presenza dei presupposti dell’esecuzione forzata, può essere oggetto di pignoramento. La presenza di un usufrutto appartenente a un terzo incide però sul contenuto e sul valore del diritto posto in vendita.

Se viene pignorato l’usufrutto, si perde anche la nuda proprietà?
Non automaticamente. Se la nuda proprietà appartiene a un soggetto estraneo al debito, il pignoramento dell’usufrutto non attribuisce al creditore il diritto di aggredire anche la nuda proprietà del terzo.

Il creditore può pignorare la piena proprietà se il debitore ha solo l’usufrutto?
In linea generale, l’esecuzione deve riguardare il diritto effettivamente appartenente al debitore. Se il debitore è titolare del solo usufrutto, la nuda proprietà appartenente a un terzo non può essere automaticamente ricompresa nella vendita forzata.

Cosa succede se muore l’usufruttuario durante la procedura?
L’usufrutto si estingue secondo le regole previste dal codice civile. Se era proprio l’usufrutto l’oggetto del pignoramento, occorre valutare le conseguenze processuali della sopravvenuta estinzione del diritto. La morte dell’usufruttuario, tuttavia, non determina di per sé l’estinzione del debito.

Il nudo proprietario estraneo al debito deve necessariamente subire la procedura?
No. Se la procedura coinvolge illegittimamente il diritto di un terzo estraneo al debito, possono esistere strumenti processuali per far valere la propria posizione, tra cui, ricorrendone i presupposti, l’opposizione di terzo all’esecuzione.

Conclusioni

Il pignoramento della nuda proprietà e il pignoramento dell’usufrutto richiedono un’analisi molto più precisa rispetto a quella che può emergere dalla semplice lettura di una visura catastale o dell’atto di pignoramento.

La domanda fondamentale è sempre: quale diritto appartiene al debitore e quale diritto appartiene invece a un soggetto terzo?

Da questa distinzione dipendono l’oggetto dell’esecuzione, il valore del bene, la posizione dell’eventuale usufruttuario o nudo proprietario non debitore e gli strumenti processuali che possono essere utilizzati.

Per questo motivo, quando viene notificato un pignoramento immobiliare, è importante intervenire tempestivamente e far esaminare l’atto (o la procedura nell’ipotesi in cui questa sia già iniziata) da professionisti che si occupano specificamente di esecuzioni immobiliari e di tutela del debitore.

Lo Studio, attraverso la propria esperienza nella gestione delle procedure esecutive, può analizzare la documentazione, verificare la correttezza del pignoramento, valutare la posizione dei diversi titolari dei diritti sull’immobile e individuare, quando esistono, le possibili strategie di difesa e alternative alla vendita forzata.

Contattare lo Studio per una consulenza personalizzata consente di analizzare la situazione concreta e comprendere quali strumenti giuridici possano essere utilizzati per tutelare il debitore e il patrimonio immobiliare.

avv. Biancamaria Leone de Pertis
(collaboratrice dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

 

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche  gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione”   “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”

Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli  “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ o ancora  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” 

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche  “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“

Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.

Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un  modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il  controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”. , sul medesimo argomento per  approfondire la spesso confusa materia riguardante le operazioni di cartolarizzazione del credito e le ripercussioni delle stesse (che per chiarire possono portare fino alla sospensione della procedura esecutiva per difetto di rappresentanza processuale del servicer non iscritto all’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB ), si legga anche “Sospensione dell’esecuzione: inosservanza dell’art. 106 TUB”

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato  al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“,  tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne  al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )

Quando si sceglie l’avvocato per la propria esecuzione immobiliare, non  si sta scegliendo solo un giurista: si sta scegliendo qualcuno che ha vissuto sul campo centinaia di procedure in tutta Italia. Perché la vera differenza non sta solo nelle norme — quelle sono solo il 30-40% del lavoro — ma nell’esperienza pratica: conoscere la psicologia dei giudici, dei custodi, delle controparti, e sapere esattamente quando muoversi. La stessa istanza, presentata al momento giusto o a quello sbagliato, può cambiare completamente l’esito di una procedura. È un’arte fatta di tempismo, intuizione e stratagemmi maturati anno dopo anno, procedura dopo procedura — qualcosa che nessun manuale, e nemmeno la più avanzata intelligenza artificiale, potrà mai sostituire. Con oltre mille procedure seguite in tutta Italia, il nostro studio mette questa esperienza al servizio di debitori e investitori, per trasformare ogni criticità in un’opportunità concreta. Affidati a chi la procedura la conosce davvero, non solo sulla carta.

Il nostro Studio, inoltre, collabora con una società specializzata nell’acquisto di immobili pignorati, che può intervenire quando ricorrono i presupposti per salvare l’abitazione del debitore. Dopo un’attenta valutazione della procedura e della situazione economica, individuiamo la soluzione più conveniente e, se praticabile, coinvolgiamo la società per formulare una proposta di acquisto. L’obiettivo è consentire al debitore di evitare la perdita del possesso della casa e, in molti casi, di conservarne la possibilità di un futuro riacquisto, sempre sotto la tutela legale dello Studio.

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Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”