Stop agli sfratti fino al 1 settembre: attenzione agli abusi

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Lo Stop ai provvedimenti di rilascio di tutti gli immobili sarebbe automatico: ma non per qualche Ivg, il caso Cagliari, come difendersi

 

“l’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, è sospesa fino al 1° settembre 2020” (art.103 co.6 L.n.27/2020)

L’art. 103 co.6 della Legge n. 27/2020, di conversione del d.l. Cura Italia, ha disposto la sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, fino al 1° settembre 2020.  L’inciso “1° settembre 2020” è stato modificato in sede di conversione, laddove il decreto-legge Cura Italia prevedeva, invece, la sospensione soltanto sino al 30 giugno 2020.

La norma in esame arresta l’esecuzione di tutti i provvedimenti di rilascio e ciò indipendentemente dal modo in cui essi si siano formati (convalida di sfratto, ordine di liberazione, sentenza che accerti l’occupazione sine titulo etc.…), e pertanto, durante il periodo indicato 30 aprile-1° settembre 2020, nessun rilascio “dovrebbe” essere eseguito.

Detta sospensione è:

  1. generale (applicandosi ad ogni provvedimento di rilascio)
  2. automatica (non necessitando di alcuna dichiarazione del giudice e/o istanza di parte)
  3. incondizionata (non essendovi condizioni per la sua applicazione)

Essa è differente e, non va dunque confusa, con la sospensione semestrale delle procedure esecutive immobiliari recentemente introdotta dall’art.54 ter L.n. 27/2020 (per approfondimenti su tale tipo di sospensione clicca  “Guida alla sospensione del pignoramento ex art 54 ter L. 27/2020″)

La ratio della disposizione è chiara e comprensibile: impedire il rilascio degli immobili in un periodo di grande sofferenza per il Paese e per la sua economia. (per una interpretazione minoritaria della norma che alcuni Tribunali hanno ritenuto non applicabile alle attuazioni degli ordini di liberazione da parte dei Custodi si legga “Sfratti bloccati fino a settembre? La legge non è uguale per tutti”)

Del resto, subire uno “sfratto” oggi significherebbe dover trovare, in tempi rapidi, una soluzione alternativa, impresa ardua nell’Italia della fase 2. Se solo pensiamo alle garanzie da fornire per la stipula di un contratto di locazione e, contestualmente, ai grandi licenziamenti delle ultime settimane possiamo ben comprendere la portata del fenomeno che si è teso, in ultima istanza, evitare.

Or bene, benché la norma sembri elementare laddove prescrive l’automaticità della sospensione (“l’esecuzione…è sospesa”), la stessa non è stata recepita in maniera uniforme.

Ci si riferisce, in particolare, ad un episodio recentemente accaduto. L’Istituto Vendite Giudiziarie del circondario del Tribunale di Cagliari, nominato custode per una procedura esecutiva immobiliare pendente, nonostante la previsione fosse connotata da un’indubbia chiarezza, ha comunque “tentato” di eseguire il provvedimento di rilascio. E ciò con tutto stupore dell’esecutata, la quale, sicura del divieto, mai avrebbe pensato che alla sua porta si presentasse, a tale scopo, il custode!

Il tentativo, sciaguratamente non isolato (essendo capitato pochi giorni fa similmente per un’altra procedura esecutiva immobiliare pendente), è stato tempestivamente opposto nei modi in cui si dirà.

Or bene, non si dubita che alcuni stiano agendo in spregio al divieto di esecuzione dei provvedimenti di rilascio e, parimenti, non si ignora che non tutte le storie abbiano un simile lieto fine. Si pensi a tutte quelle situazioni in cui, in mancanza di una difesa tecnica o di un difensore consapevole, si riesca ad eseguire lo sfratto senza che vengano sollevate eccezioni in merito. Evenienza non inconsueta considerando che, giunti alle porte dell’esecuzione immobiliare, molti esecutati “gettano la spugna”.

Ciò che si ritiene piuttosto discutibile è il comportamento di chi, violando una norma a tutela del debitore, provi ad ottenere il rilascio di un immobile in un periodo in cui la coscienza imporrebbe una certa prudenza.

Il sistema delle liberazioni

In tema di esecuzioni immobiliari, avevamo già abbondantemente criticato la scelta di affidare la liberazione dell’immobile al custode, del quale l’ I.V.G. rappresenta una forma aggregata.

(clicca qui per leggere:  Ordine di liberazione: tempi e modi di rilascio dell’immobile pignorato”)

Ciò che più ci preoccupava era (ed è!) , in particolare, la libertà concessa al custode. Mentre all’Ufficiale Giudiziario nell’esecuzione del provvedimento di rilascio è richiesto l’adempimento di tutta una serie di formalità descritte dagli artt. 605 e ss., il custode è libero di agire nei limiti delle disposizioni del giudice dell’esecuzione, potendo “tentare” l’accesso senza preavviso alcuno.

Pertanto, non sorprende che tale maggiore libertà sfoci, come nella descritta evenienza, in abusi ed esagerazioni.

Tali condotte, a parere di chi scrive, sono in grado di rasentare la più ampia fattispecie criminosa dell’abuso d’ufficio. L’art. 323 del codice penale, infatti, punisce con la reclusione da 1 a 4 anni l’incaricato di pubblico servizio che nello svolgimento delle sue mansioni arrechi ad altri un danno ingiusto, in violazione di norme di legge.

Or bene, potrebbe accadere che il custode il quale violi la legge, nello specifico il divieto di cui all’art.103 co.6 L.n. 27/2020, nello svolgimento delle sue mansioni, possa essere considerato anche penalmente responsabile del suo comportamento.

Come reagire?

La parte che dovesse subire un accesso durante la sospensione, e dunque fino al 1° settembre 2020, potrà dolersene tramite un’istanza al Giudice dell’esecuzione. La stessa non prevede il pagamento del contributo unificato, attestandosi come una semplice richiesta.

In tal senso, si potrà avanzare un’istanza (non è infatti ammissibile proporre direttamente ricorso ex art. 617 contro un atto di un ausiliario del giudice quale è il custode cfr Cass 8150/2020) al Giudice dell’esecuzione per lamentarsi dell’abusivo accesso.  Tanto potrebbe bastare per mettere le cose “in chiaro” ed evitare, nel perdurare della sospensione, altri fastidi.

Se nemmeno ciò  fosse sufficiente resterebbe la via dell’opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 contro il provvedimento del Ge che rifiuti di applicare l’art. 103 alle liberazioni attuate dal custode

Avv. Daniele Giordano

(collaboratore dello Studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Per saperne di più sul nuovo art. 560 cpc entrato in vigore il 28 febbraio 2020 che ha prodotto  l’effetto estendere l’impossibilità di disporre la liberazione degli immobili pignorati (abitati dal debitore e dai suoi familiari) fino al decreto di trasferimento per tutte le procedure in corso si legga “Bloccati gli ordini di liberazione di tutte le procedure esecutive in corso!!! il nuovo art. 560 cpc come modificato dall’art. 18 quater della L. 8/2020 di conversione del Dl 162/2019 Testo e commento”

Per approfondire la nuova ed eccezionale forma di esdebitazione prevista dall’art. 41 bis l 157/2019 per i pignoramenti iniziati dal 2010 al 30 giugno 2019 si legga Art. 41 bis L 157/2019 di conversione del Dl 124/2019: La rinegoziazione dei mutui ipotecari per l’acquisto di beni immobili destinati a prima casa e oggetto di procedura esecutiva”Mentre  chi fosse interessato al nuovo  fondo Salvacasa ( approvato, negli stessi giorni dell’art. 41 bis, dal  comma 445 dell’art. 1 della legge di stabilità 2020 [l.160/2019] che modifica la legge sulle cartolarizzazioni, [la L. 130 del 1999])  finalmente approvato e che promette ed indica una direzione nuova (e più attenta alla posizione dei debitori esecutati) del nostro legislatore nella gestione dei crediti in sofferenza e delle relative esecuzioni immobiliari legga “Il nuovo fondo Salvacasa! Articolo 7.1 della l. 130/1999 modificato dall’art. 1 comma 445 della l.160/2019: Testo e commento”

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche  gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione” ,  Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate al 2020- Soluzioni per Salvare casa”

Chi volesse approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive legga gli articoli  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” e   “Rigetto dell’opposizione agli atti esecutivi: il reclamo al collegio e il giudizio di merito”

Per maggiori informazioni sulla procedura per porre rimedio alle situazioni di sovraindebitamento si legga Sovraindebitamento: tempi e costi delle tre procedure” o anche Guida al Sovraindebitamento: Il Piano del Consumatore, l’Accordo con i Creditori e la Liquidazione del Patrimonio, differenze tra le tre procedure”, o “Reclamo al collegio avverso rigetto del Piano del consumatore: termini, costi, poteri del Collegio, in particolare sulla sospensione della procedura esecutiva immobiliare pendente, con provvedimento di sospensione e modello di reclamo” mentre sulle possibilità offerte da questa di bloccare o sospendere i pignoramenti immobiliari in corso si legga   “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa” ed anche La sospensione dell’esecuzione con l’introduzione della procedura da sovraindebitamento ex L. 3/2012

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

Ad ogni modo se avete subito un pignoramento immobiliare (o a maggior ragione se siete in procinto di subirne uno) e volete sapere come difendervi, tutelarvi, evitare di perdere casa, rafforzando la vostra posizione nei confronti di un creditore che oggi sembra non voler sentir ragioni, ma che domani o dopodomani, quando i tempi e i costi a cui l’avrete costretto si saranno dilatati a dismisura, comincerà finalmente a ragionare e parlare la vostra lingua e quindi a trattare con voi su basi accettabili, se anche soltanto volesse rimanere anni in più ad abitare la vostra casa perchè non avreste dove altro andare, o soltanto volete e pretendete che chi vi voglia prendere la casa frutto di tanti sacrifici, debba essere costretto a farlo rispettando la procedura prevista dalla legge (cosa che ovviamente non avviene se non in maniera molto sommaria, laddove uno non si difenda) e quindi tutti i tempi (e i relativi costi), contattateci per un primo preventivo gratuito che vi illustrerà i possibili benefici di una eventuale assistenza difensiva (per il contenzioso immobiliare siamo domiciliati in tutti i Tribunali italiani), oltre ai costi e alle possibili rateizzazioni per questo tipo di procedure.
Per approfondire la materia dei pignoramenti immobiliari e della tutela del debitore nell’ambito degli stessi si cerchi su google la parola “pignoramento” associata a “studioassociatoborselli.it” o a “dirittoimmobiliare.org” per reperire innumerevoli articoli sulla materia.

Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando Lo Studio – Avvocati dal 1880, per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce  lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi

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