Il nuovo ordine di liberazione: opposizione al rilascio anticipato dell’immobile

Dopo le ultime tre riforme per Decreto Legge (dl 132/2014, 83/2015 e 59/2016) dell’esecuzione immobiliare, tutte tese a ridurre i tempi del processo esecutivo, instradato verso il non sempre utile binomio celerità-svendita (si legga al riguardo l’articolo “Perchè il Dl 59/16 (cd Decreto Salva Banche) si rivelerà un fallimento- Le possibili soluzioni per salvare le case dei debitori), una nuova prassi sta cominciando a prendere piede in alcuni Tribunali,  quella di emettere ordine di liberazione dell’immobile una pronunciata l’ordinanza di vendita e ciò  in adesione a quanto sostenuto da dottrina minoritaria (Pasqualina Farina “l’ennesima espropriazione immobiliare efficiente” ) che afferma “che proprio la rapida liberazione dell’immobile pignorato favorisce la fruttuosità dell’espropriazione, consentendo la vendita al prezzo migliore, in tempi brevi, senza che il prezzo del bene venga svilito dagli inevitabili ribassi, tipici delle vendite dei beni occupati dal debitore e dai suoi familiari. Questi i motivi che avrebbero dovuto indurre il legislatore del 2015, sulla falsariga delle modifiche (del d.l. 12 settembre 2014, n. 132, poi caducate in sede di conversione) all’art. 560, comma terzo, c.p.c., ad anticipare l’ordine di liberazione con la pronuncia dell’ordinanza di vendita“,

In realtà si tratta di una interpretazione non condivisibile del nuovo art. 560 cpc (come modificato dal D.l. 59/2016 conv. in L. 119/2016), infatti il fatto stesso che il legislatore abbia previsto col nuovo art 560, fra l’altro recependo quanto già la Cassazione aveva affermato (si veda  Cass. n. 25654 del 17/12/2010), che l’ordinanza di rilascio non sia più inoppugnabile, ma al contrario soggetta all’opposizione agli atti esecutivi, chiarisce definitivamente come quella discrezionalità del giudice nel pronunciarla sia assolutamente limitata, e l’ordinanza può essere pronunciata solo in presenza di validi motivi, che non possono chiaramente essere quelli totalmente generici di una ipotetica vendita al prezzo migliore, in tempi brevi, immaginati dall’autrice della predetta teoria.

D’altronde lo stesso D.L. 59/2016, nel modificare l’art. 560 cpc, se da un lato ha in qualche modo limitato la possibilità della pronuncia immotivata dell’ordine di liberazione, ha ciò fatto, si ritiene in una interpretazione sistematica della modifica, con, da una parte maggior riguardo alla posizione del debitore e della tutela del diritto di abitazione, che abbiamo visto essere tutelato anche a livello comunitario (si legga al riguardo gli articoli Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione e Custodia e diritto all’abitazione dell’immobile pignorato), e dall’altra adottando degli strumenti molto più rapidi per l’effettiva liberazione dell’immobile, quando sia conclusa la procedura oppure ci siano effettivi presupposti e necessità per quella rapida liberazione. Infatti il quarto comma dell’art. 560 cpc è sostituito dal seguente: «Il provvedimento è attuato dal custode secondo   le   disposizioni  del   giudice dell’esecuzione immobiliare, senza l’osservanza delle  formalità  di cui  agli  articoli  605  e  seguenti,  anche  successivamente   alla pronuncia del decreto  di  trasferimento     nell’interesse dell’aggiudicatario o dell’assegnatario se questi  non  lo  esentano. Per l’attuazione dell’ordine il giudice può avvalersi  della  forza pubblica e nominare ausiliari ai sensi dell’articolo 68.».

Dunque maggiori limiti agli ordini di liberazione nel rispetto del superiore diritto all’abitazione, ma allo stesso tempo minori formalità e quindi più celerità nella liberazione effettiva degli immobili una volta che quell’ordine è stato pronunciato. (Per approfondire la tematica del nuovo ordine di liberazione e delle modalità di attuazione legittima dello stesso si legga Ordine di liberazione: tempi e modi di rilascio dell’immobile pignorato”)

Che questa sia l’unica possibile interpretazione della volontà del Legislatore è confermato dalla lettura del disegno di legge 10 marzo 2016, n. 2284 di “delega al Governo recante disposizioni per l’efficienza del processo civile”, in particolare all’art. 1 lett. D) n. 9) si prevede di “anticipare il termine ultimo per l’emanazione dell’ordine di liberazione degli immobili pignorati all’atto della nomina del custode, con esclusione dei soli casi in cui l’immobile pignorato sia la prima casa di abitazione del debitore”.

D’altra parte se l’art. 19 lett. h dell’originario testo del dl 132/2014 che prevedeva appunto la modifica del terzo comma dell’art. 560 cpc nel senso di ordinare la liberazione dell’immobile pignorato al momento dell’autorizzazione alla vendita (ossia l’ordinanza di vendita), è stato poi eliminato dal Parlamento in sede di conversione (l. 162/2014) e se quello stesso Parlamento che tutt’ora sta discutendo la riforma del processo civile (di cui alcuni pezzi sono stati, nell’urgenza del momento che stanno vivendo le nostre Banche, trasferiti nei tre decreti legge: 132/14, 83/15 e 59/16 di riforma del processo esecutivo)  continua ad escludere questa anticipazione dell’ordine di liberazione dell’immobile (almeno per i casi in cui sia pignorata la prima casa di abitazione del debitore), non si capisce perchè certa dottrina o alcuni giudici si possano sostituire a quella che è una chiarissima (nel convertire il dl 132/14) e ribadita (nel disegno di legge delega attualmente al Senato) Volontà del Legislatore!!!

D’altronde, si osserva,  è di certo probabile che un immobile “libero” da qualsivoglia tipo di occupazione assicuri in teoria sempre una procedura di vendita più rapida e soddisfacente per i creditori, ma si deve ritenere che tale motivazione, seppur valida in via generale (ma nemmeno in assoluto, si consideri infatti il possibile deprezzamento che un immobile libero potrebbe comunque subire laddove il debitore, per le spese di trasloco e locazione di un altro immobile, fosse impossibilitato a pagare oneri condominiali, la manutenzione ordinaria, oltre l’onerosissima IMU seconda casa, dovendo egli cambiare residenza, costi che cadendo a carico degli eventuali aggiudicatari comporterebbero un deprezzamento forse anche maggiore di quello che può evitare una liberazione anticipata), non possa esulare dalla concretezza del caso specifico e, per questo, garantire la tutela dei diritti e degli interessi del debitore esecutato. In caso contrario, e cioè se tale motivazione fosse da sola sufficiente a ordinare la liberazione di tutti gli immobili, il legislatore avrebbe previsto sempre (visto che come detto in teoria un immobile libero è sempre più appetibile di uno occupato dal debitore) l’obbligo per il G.E. di ordinare la liberazione stessa. Ma se ciò non ha volutamente fatto, come appena vista, lasciando la discrezionalità al G.E. nel valutare nel caso concreto l’opportunità effettiva di quella liberazione, è chiaro che quel motivo generico non può essere da solo  sufficiente se non supportato da alcun elemento concreto che giustifichi effettivamente tale liberazione.

Si consideri il caso non infrequente in cui siano in corso trattative per un bonario componimento che potrebbe risolvere la procedura senza una vendita all’asta, come si giustificherebbe un ordine di liberazione? E’ dunque l’unico scopo della procedura quello della più rapida svendita dell’immobile? Hanno nessun rilievo le possibilità delle parti di arrivare ad un sufficiente accordo transattivo? E non ha alcun rilievo il diritto dell’esecutato alla prima abitazione almeno fino a quando non si renda effettivamente necessaria la liberazione dell’immobile? La risposta a tutte e tre tali domande è chiaramente negativa ed a proposito dell’ultima domanda ci sovvengono in aiuto i principi dell’ordinamento comunitario. Infatti la perdita di un bene essenziale ed intangibile, quale è la prima casa, come autorevolmente affermato dalla Corte di Giustizia Europea nella sentenza del 10 settembre 2014 III Sezione Causa C-34/13 la quale, per quanto riguarda le conseguenze che comporta l’espulsione del consumatore e della famiglia dall’abitazione, ha evidenziato l’importanza, per il giudice competente, di emanare provvedimenti provvisori atti a garantire l’effettività della tutela del diritto del debitore di conservare la propria casa.

Il Diritto all’abitazione, lo ricordiamo, nel diritto dell’Unione Europeaè un diritto fondamentale garantito dall’articolo 7 della Carta” (Cit. Corte di Giustizia Ue –  sent. n. C-34/13 del 10/09/14) il quale prevede Ogni individuo ha diritto al rispetto della propria vita privata e familiare, del proprio domicilio e delle sue comunicazioni”. La particolare attenzione che la Corte di Giustizia UE ha posto su questo, ha delle dirette implicazioni sulle interpretazioni normative di diritto interno e che su di esso vanno ad incidere. Pertanto risulta chiaro che il diritto all’abitazione difficilmente potrà essere compresso dal contrapposto interesse economico del creditore. In questo senso, va anche  la recentissima sentenza del Tribunale Taranto, sez. II,  n° 2690 del 18.09.2014 che, di fronte alla richiesta di un creditore di porre a carico dei debitori un corrispettivo per il godimento del bene pignorato,  ha parlato di “ tendenziale prevalenza del diritto di abitazione sul diritto di credito in conflitto dei creditori” ed ha pure testualmente affermato che se non emerge la necessità di liberare l’immobile, perché ad esempio i debitori ostacolino la vendita non permettendone l’accesso, prevale la salvaguardia del diritto all’abitazione; ciò in coerenza con l’indubbio favor per la protezione di questo diritto rinvenibile nel nostro ordinamento, che lo pone in posizione sovraordinata rispetto al contrapposto diritto dei creditori”.

Dunque esiste un indubbio favor per il diritto all’abitazione tanto nel nostro ordinamento che nel Diritto dell’Unione Europea, come affermato sia dal Tribunale di Taranto che dalla Corte di Giustizia Ue, tale favor va tutelato nell’ambito del processo di esecuzione, anche in considerazione del fatto che il debitore esecutato, specie quando partecipa al processo di esecuzione difendendosi anche con l’intento di arrivare ad una soluzione transattiva della propria posizione debitoria, quel diritto potrebbe non perderlo affatto, e non si vede perché si debba liberare anticipatamente un immobile, aggravando la situazione di difficoltà economica di famiglie già in crisi, se poi quell’immobile finirà comunque per restare di proprietà del debitore, una volta trovata una adeguata soluzione transattiva nel corso del processo.

Chi scrive auspica pertanto che nell’emanazione di tali provvedimenti i Giudici dell’esecuzione tengano conto di tutte queste variabili, oltre che del comportamento tenuto dai debitori (quello si se ostativo è giusto provochi l’ordine di liberazione), anche nella ricerca di eventuali soluzioni per mantenere l’immobile (accordi transattivi, ma anche procedure da sovraindebitamento ex l. 3/2012) che verrebbero probabilmente pregiudicate da ordini immotivati, soluzioni, inutile sottolinearlo, solitamente più vantaggiose per gli stessi creditori rispetto ad una svendita all’asta.

Fermo restando che laddove tali provvedimenti fossero inopinatamente emessi al debitore resta la possibilità (espressamente prevista dal nuovo art. 560 cpc come modificato dal dl 59/2016) di proporre opposizione agli atti esecutivi e successivo reclamo al collegio.

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche l’articolo «Pignoramento immobiliare costi e tempi dopo le modifiche dei Dl 132/14, 83/15 e 59/16- Soluzioni per Salvare casa», per i Limiti a Equitalia nell’esecuzione immobiliare da procedente e da intervenuto si legga invece “I limiti a Equitalia nell’esecuzione immobiliare: quando può pignorare l’immobile e le conseguenze in caso di pagamento dei creditori privati quando l’agente della Riscossione è intervenuto nella procedura .

Per le soluzioni al pignoramento attraverso la legge sulla cd esdebitazione si legga “La sospensione dell’esecuzione con l’introduzione della procedura da sovraindebitamento ex L. 3/2012”.

Per conoscere il ruolo dell’esperto che compie la stima dell’immobile e sapere come ottenere una migliore valutazione e quali vantaggi questa può dare si legga “Il Ruolo dell’Esperto (Consulente Tecnico d’Ufficio) Nell’Esecuzione Immobiliare

Per approfondire la direttiva mutui 2014/17/UE del 4 febbraio 2014 dell’Unione Europea che impone agli stati membri di predisporre le opportune misure per ottenere il miglior prezzo dall’immobile pignorato si legga La direttiva mutui dell’UE e le misure per ottenere il miglior prezzo dall’immobile pignorato

Per un modello di opposizione agli atti esecutivi da scaricare si legga  “Modello di opposizione agli atti esecutivi per deposito tardivo dell’istanza di vendita – Accoglimento del Ge ed estinzione del pignoramento”

Chi fosse interessato al problema dei mutui dei pignoramenti e della crisi che il settore immobiliare sta vivendo negli ultimi anni sul piano politico e dei possibili interventi legislativi anche alla luce delle norme a tutela dei debitori in crisi presenti negli altri ordinamenti giuridici può approfondire l’argomento leggendo anche l’articolo che abbiamo pubblicato sulla prestigiosa Rivista giuridico-economica Online “Forexinfo” dal titolo (una delle tante prestigiose riviste giuridico-economiche per le quali pubblichiamo articoli ed approfondimenti) dal Titolo:
L’aumento dei pignoramenti immobiliari e le possibili soluzioni legislative o processuali per salvare le case degli italiani sovraindebitati.
Per approfondire la materia dei pignoramenti immobiliari e della tutela del debitore nell’ambito degli stessi si cerchi su google la parola “pignoramento” associata a “studioassociatoborselli.it” o a “dirittoimmobiliare.altervista.org” per reperire innumerevoli articoli sulla materia.

La conoscenza approfondita e specialistica del diritto immobiliare, in cui questo studio si è specializzato (siamo probabilmente l’unico studio che opera sull’intero territorio nazionale ad occuparsi solo ed esclusivamente di diritto immobiliare come può evincersi dalla lettura della nostro sito web alla pagina Chi Siamoe come confermato nell’articolo “nessun segreto sul diritto immobiliare” pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, che può essere letto nella pagina Area di Attività- il Diritto Immobiliare) ci consente di far ottenere ai nostri clienti , tutte le opportune ed adeguate tutele, sia in sede giudiziale anche in fase di asta, che stragiudiziale attraverso accordi transattivi molto vantaggiosi, anche di fronte a questioni che possano apparire estremamente complesse, consentendo loro di mantenere il proprio immobile molto più a lungo, col duplice vantaggio di non dover trovare ed investire in un nuovo immobile dove vivere e di poter trovare, col trascorrere del tempo, soluzioni che prevedano accordi con consistenti tagli del debito che quello stesso trascorrere del tempo consentirà di realizzare attraverso un risparmio (o con l’opportuna organizzazione per ottenere un nuovo finanziamento) che nei giusti tempi può essere realizzato da un debitore trovatosi in un momento, superabile appunto col giusto arco temporale, di difficoltà economica.

Per approfondire anche la secolare la storia dello studio si legga la pagina  “Lo Studio – Avvocati dal 1880″

Per tutelarsi da un’esecuzione immobiliare e saperne di più sulle competenze dello studio e sul tipo di assistenza offerta si visiti la pagina Esecuzioni Immobiliari

Per contattarci telefonicamente o inviare una richiesta di preventivo si visiti la pagina Diventa Cliente – Contattaci

Categorie