Difesa del debitore nelle aste giudiziarie

Difesa del debitore nelle aste giudiziarie: cosa fare se la casa è pignorata, tempi della procedura, diritti del debitore e soluzioni per salvare l’immobile

Scoprire che la propria casa è stata pignorata e rischia di essere venduta all’asta giudiziaria è un evento che segna profondamente la vita di una persona. La casa non è solo un bene economico: è il luogo in cui si vive, si cresce una famiglia, si costruiscono ricordi e stabilità. Per questo motivo, la notifica di un pignoramento immobiliare genera spesso paura, confusione e un senso di impotenza.

Nel nostro studio legale, specializzato in diritto delle esecuzioni immobiliari e difesa del debitore nelle aste giudiziarie, riceviamo quotidianamente richieste di aiuto da parte di persone che si trovano in questa situazione e che ci pongono la stessa, semplice ma drammatica domanda:
“Ho la casa all’asta: cosa devo fare?”

Questo articolo nasce per rispondere in modo chiaro, concreto e comprensibile a questo interrogativo. L’obiettivo è spiegare cosa accade realmente dopo un pignoramento immobiliare, quali sono i tempi della procedura, quali strumenti di difesa del debitore nelle aste giudiziarie prevede la legge e perché, contrariamente a quanto si pensa, avere la casa pignorata non significa automaticamente perderla.

 

Ho la casa all’asta: cosa significa davvero?

Il pignoramento immobiliare è l’atto con cui un creditore (spesso una banca o una finanziaria) avvia una procedura esecutiva per recuperare un credito non pagato, colpendo un immobile di proprietà del debitore. Dal punto di vista emotivo, questo momento viene vissuto come una sentenza definitiva. Dal punto di vista giuridico, però, si tratta solo dell’inizio di un percorso.

Molti debitori credono che, una volta notificato il pignoramento, la casa sia già persa. In realtà, tra il pignoramento e la vendita all’asta possono trascorrere diversi mesi, a volte anni, e durante questo tempo l’ordinamento mette a disposizione numerosi strumenti di tutela, da sfruttare per la difesa del debitore nelle aste giudiziarie.

I primi mesi dopo la notifica del pignoramento

Dopo la notifica del pignoramento immobiliare, si apre una fase iniziale, che dura mediamente circa due mesi. In questo periodo il creditore deve depositare presso il tribunale una serie di documenti fondamentali, tra cui:

• la documentazione ipotecaria;
• la documentazione ipocatastale;
• la nota di trascrizione del pignoramento.

Si tratta di adempimenti previsti dalla legge e disciplinati da precise norme del codice di procedura civile. Se questi adempimenti non vengono eseguiti correttamente o nei termini, il pignoramento può diventare inefficace.

Esempio pratico
Giovanni riceve la notifica del pignoramento e, per due mesi, non accade apparentemente nulla. Convinto che “ormai sia tutto deciso”, non fa nulla. In realtà, proprio in questa fase il suo avvocato avrebbe potuto verificare se il creditore aveva depositato correttamente tutta la documentazione richiesta, individuando eventuali irregolarità utili a bloccare la procedura.

 

L’udienza ex art. 569 c.p.c.: un momento decisivo

Perché questa udienza è così importante?

Terminata la fase documentale, il fascicolo passa al Giudice dell’Esecuzione, che verifica la regolarità degli atti. Se tutto risulta formalmente corretto, il giudice fissa l’udienza di comparizione delle parti, prevista dall’art. 569 del codice di procedura civile.

Questa udienza rappresenta uno snodo cruciale dell’intera procedura esecutiva e per la difesa del debitore nelle aste giudiziarie, perché concentra la maggior parte dei diritti difensivi del debitore. Dopo questo momento, molte possibilità di intervento vengono precluse.

Cosa può fare il debitore prima dell’udienza?

Prima e fino a questa udienza, il debitore può:

• contestare la perizia di stima dell’immobile, se presenta errori o omissioni;
• presentare opposizione all’esecuzione;
• chiedere la conversione del pignoramento;
• chiedere la riduzione del pignoramento;
• sollevare eccezioni su vizi procedurali.

Esempio pratico
La casa di Laura viene stimata dal perito a 200.000 euro, ma nella perizia non viene indicato che l’immobile è occupato e presenta gravi problemi strutturali. Contestare la perizia prima dell’udienza può portare a una nuova stima ed essere un buon modo per guadagnare tempo prezioso, con effetti importanti sull’andamento della procedura.

Le possibili decisioni del giudice

All’esito dell’udienza, il giudice può:

• disporre la vendita all’asta dell’immobile;
• rinviare l’udienza per integrazioni della perizia;
• sospendere la procedura per esaminare opposizioni;
• concedere la conversione del pignoramento.

Se il debitore resta completamente inattivo, nella maggior parte dei casi la casa viene messa all’asta entro 6–8 mesi dalla notifica del pignoramento.

 

Ho la casa all’asta: cosa fare subito?

Il primo e più importante consiglio per la difesa del debitore nelle aste giudiziarie è uno solo: non aspettare. Nel diritto delle esecuzioni immobiliari il tempo è un fattore decisivo.

Intervenire subito consente di:

• ampliare il ventaglio delle soluzioni disponibili;
• sfruttare tutti gli strumenti difensivi previsti dalla legge;
• impostare una strategia efficace e personalizzata.

 Perché affidarsi a un avvocato specializzato?

Le procedure esecutive immobiliari sono tecniche, complesse e caratterizzate da termini molto rigidi. Un errore, una scadenza mancata o una difesa del debitore nelle aste giudiziarie  impostata male possono compromettere definitivamente la posizione del debitore stesso.

Esempio pratico
Marco riceve il pignoramento il 20 gennaio. Avendo già un avvocato esperto in diritto delle esecuzioni immobiliari, utilizza i mesi successivi per valutare più strategie: una procedura di sovraindebitamento, un accordo con la banca, una contestazione del valore dell’immobile. Questo gli consente di non arrivare impreparato all’udienza decisiva.

 

Gli strumenti per la difesa del debitore nelle aste giudiziarie

Non esiste una soluzione uguale per tutti, ogni procedura esecutiva è diversa. Per questo motivo, una buona difesa del debitore nelle aste giudiziarie non si limita a un singolo strumento, ma valuta attentamente la situazione personale, patrimoniale e familiare del debitore.

L’obiettivo può essere:

• salvare la casa;
• guadagnare tempo;
• ridurre il debito;
• liberarsi definitivamente dall’esposizione debitoria.

Vediamo insieme alcuni dei possibili strumenti di difesa del debitore nelle aste giudiziarie ai quali ricorrere per salvare la casa all’asta:

1. La conversione del pignoramento

La conversione del pignoramento consente di sostituire l’immobile pignorato con una somma di denaro pari al debito e alle spese, da versare anche in forma rateale.

Esempio pratico
Francesca rischia l’asta della casa, ma riesce a ottenere aiuto economico dai familiari. Chiedendo la conversione del pignoramento, evita la vendita dell’immobile e riesce a rientrare dal debito in modo programmato.

1. Le procedure di sovraindebitamento

Le procedure di sovraindebitamento (come il piano del consumatore) rappresentano uno degli strumenti più efficaci per la difesa del debitore. Possono consentire:

• la sospensione del pignoramento;
• la riduzione significativa del debito;
• il pagamento sostenibile nel tempo;
• la conservazione della casa.

Esempio pratico
Un debitore con un mutuo non più sostenibile riesce, tramite un piano del consumatore, a pagare solo il 37% del debito originario in sette anni, mantenendo la proprietà dell’abitazione.

2. Il saldo e stralcio e la vendita diretta

In alcuni casi è possibile raggiungere un accordo con il creditore per chiudere il debito con una somma inferiore rispetto a quella dovuta. In alternativa, la vendita diretta dell’immobile prima dell’asta può consentire di ottenere un prezzo migliore e di estinguere la procedura.

3. Soluzioni temporanee e strategie di lungo periodo

Esistono anche soluzioni temporanee, come la rinegoziazione del mutuo o la sospensione dei pagamenti prevista da norme speciali. Inoltre, guadagnare tempo può rendere possibili soluzioni che inizialmente sembravano irrealizzabili, come il riacquisto dell’immobile o una completa ristrutturazione dei debiti.

È importante ricordare che avere la casa pignorata non significa perderla!

Uno dei messaggi più importanti è questo: il pignoramento non è una condanna definitiva. Il nostro ordinamento prevede numerose tutele per il debitore, ma è fondamentale conoscerle e utilizzarle correttamente.

La nostra esperienza ci insegna che anche situazioni apparentemente senza via d’uscita possono essere affrontate e risolte con la giusta strategia e con una difesa competente.

Conclusione

Affrontare un’asta giudiziaria senza un supporto legale specializzato significa esporsi a rischi enormi. Al contrario, affidarsi a uno studio legale esperto in diritto delle esecuzioni immobiliari e difesa del debitore nelle aste giudiziarie consente di trasformare una crisi in un percorso di soluzione.

Il nostro studio legale, D’Ambrosio Borselli, assiste ogni giorno debitori che temono di perdere la casa, offrendo competenza, ascolto e strategie concrete. Crediamo che dietro ogni procedura esecutiva ci siano persone, famiglie e storie che meritano attenzione e rispetto.

Se la tua casa è all’asta o rischia di esserlo, agire subito può fare la differenza. Con la giusta difesa, anche nei momenti più difficili, è possibile tutelare i propri diritti e costruire una nuova prospettiva di serenità e stabilità.

Se anche tu temi che la tua casa venga venduta all’asta non esitare a contattarci per una consulenza personalizzata!

Per saperne di più si consiglia la lettura dei seguenti articoli: “Ho la casa all’asta: cosa fare?”; “Sovraindebitamento e pignoramento immobiliare: salva la casa all’asta”; “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione”; “Come salvare la casa dai debiti”.

Avv. p. Silvia Bizzi

(collaboratrice dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato  al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“,  tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne  al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche  gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione”   “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”

Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli  “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ o ancora  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” 

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche  “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“

Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.

Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un  modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il  controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”. , sul medesimo argomento per  approfondire la spesso confusa materia riguardante le operazioni di cartolarizzazione del credito e le ripercussioni delle stesse (che per chiarire possono portare fino alla sospensione della procedura esecutiva per difetto di rappresentanza processuale del servicer non iscritto all’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB ), si legga anche “Sospensione dell’esecuzione: inosservanza dell’art. 106 TUB”

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato  al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“,  tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne  al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )

Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare  ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”.   pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina  del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta,  manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.

Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando “Lo Studio – Avvocati dal 1880″, per informazioni sulla Partnership dello Studio  con il prestigioso quotidiano “il Sole 24 Ore”, in qualità di Expertise (esperti specializzati) in Diritto Immobiliare e Rapporti di Locazione e Gestione Immobiliare, Crisi di Impresa, Composizione Negoziale e Gestione della Crisi si legga “Partner 24 Ore”,  per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce  lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“, per contattarci si visiti la pagina “Diventa Cliente- Contattaci”

Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”