Preliminare di compravendita: va registrato?

Preliminare di compravendita: va registrato? Scopri quando la registrazione è obbligatoria, costi, termini e rischi se il compromesso non viene registrato

Chiunque abbia comprato o venduto una casa si è trovato, prima o poi, a firmare il cosiddetto “compromesso”. È un passaggio quasi inevitabile nelle trattative immobiliari e, allo stesso tempo, uno dei più sottovalutati. Molti pensano che si tratti di un semplice accordo “provvisorio”, una formalità in attesa del rogito notarile. In realtà il contratto preliminare di compravendita è un atto giuridico molto importante, che crea obblighi precisi e produce effetti concreti.

Una delle domande che ci vengono rivolte più spesso, come avvocati che si occupano di diritto immobiliare ed esecuzioni immobiliari, è questa: preliminare di compravendita: va registrato? E soprattutto: cosa succede se non viene registrato? È valido lo stesso? Ci sono rischi per l’acquirente o per il venditore?

In questo articolo, in quanto avvocati esperti in diritto delle esecuzioni immobiliari, cercheremo di fare chiarezza in modo semplice e chiaro, spiegando cos’è il preliminare, quando va registrato, quali costi comporta e quali sono le conseguenze di una mancata registrazione.

Cos’è il preliminare di compravendita (o compromesso)

Il contratto preliminare di compravendita è l’accordo con cui venditore e acquirente si impegnano reciprocamente a concludere, in un momento successivo, il contratto definitivo di compravendita, cioè il rogito davanti al notaio.

In altre parole:

• il venditore promette di vendere l’immobile;
• l’acquirente promette di acquistarlo;
• entrambe le parti si obbligano a rispettare quanto stabilito.

Il preliminare non trasferisce la proprietà dell’immobile, che passa solo con il rogito notarile, ma “blocca l’affare” e impedisce alle parti di tirarsi indietro senza conseguenze.

Esempio pratico

Mario vuole acquistare un appartamento da Lucia per 200.000 euro. Ha bisogno di tempo per ottenere il mutuo. Lucia, dal canto suo, vuole essere certa che Mario non cambi idea. Le parti firmano un preliminare in cui fissano prezzo, tempi e una caparra di 20.000 euro. Da quel momento entrambi sono vincolati: Mario dovrà comprare e Lucia dovrà vendere.

Forma del contratto preliminare di compravendita

Il contratto preliminare deve essere redatto in forma scritta. Un accordo verbale non ha alcun valore giuridico.

Può assumere tre forme:

1. Scrittura privata semplice, firmata dalle parti senza l’intervento del notaio;
2. Scrittura privata autenticata, con firma autenticata dal notaio;
3. Atto pubblico notarile, redatto direttamente dal notaio.

Nella maggior parte dei casi si utilizza la scrittura privata semplice, perché non comporta costi notarili immediati. Tuttavia, per gli immobili da costruire la legge impone che il preliminare sia stipulato con atto pubblico o scrittura privata autenticata.

Il preliminare di compravendita: va registrato?

La risposta alla domanda il preliminare di compravendita: va registrato? è sì: il preliminare di compravendita va sempre registrato.

L’obbligo di registrazione è previsto dalla legge fiscale (DPR 131/1986) e vale:

• sia per le scritture private semplici;
• sia per quelle autenticate;
• sia per gli atti notarili.

Le parti non possono scegliere liberamente di non registrarlo. La registrazione non è una facoltà, ma un obbligo.

Entro quanto tempo va registrato il preliminare:

I termini per la registrazione cambiano a seconda della forma del contratto:

• 30 giorni dalla stipula se il preliminare è redatto da un notaio (atto pubblico o scrittura privata autenticata);
• 20 giorni dalla stipula se si tratta di scrittura privata semplice;
• 60 giorni se il contratto è stipulato all’estero ma riguarda un immobile situato in Italia.

Il mancato rispetto dei termini comporta sanzioni fiscali, proporzionate al ritardo.

Chi deve provvedere alla registrazione:

Dipende da come è stato redatto il preliminare:

• Scrittura privata semplice: devono pensarci le parti contraenti;
• Atto notarile o scrittura autenticata: se ne occupa il notaio;
• Presenza di un agente immobiliare: il mediatore è tenuto a richiedere la registrazione ed è responsabile in solido con le parti per il pagamento dell’imposta.

Questo significa che, se le imposte non vengono pagate, l’Agenzia delle Entrate può rivalersi anche sull’agente immobiliare.

Come si registra un preliminare di compravendita

Se il preliminare non è stato stipulato davanti al notaio, la registrazione avviene presso l’Agenzia delle Entrate.

In sintesi:

1. si paga l’imposta di registro (tramite modello F23);
2. si presenta il contratto all’Agenzia delle Entrate con la modulistica richiesta;
3. si ottiene la registrazione con attribuzione di una data certa.

Oggi è possibile effettuare anche la registrazione telematica, ma nella pratica molti preferiscono affidarsi a un professionista per evitare errori.

Quanto costa registrare un preliminare:

La registrazione comporta alcuni costi, che è bene conoscere in anticipo.

Costi principali:

• Imposta di registro fissa: 200 euro;
• Imposta di bollo: 16 euro ogni 4 facciate (o 100 righe);
• Se redatto dal notaio: imposta di bollo forfettaria di 155 euro.

Caparra e acconti:

• Caparra confirmatoria: imposta dello 0,5% sull’importo;
• Acconto prezzo (non soggetto a IVA): imposta del 3%;
• Acconto soggetto a IVA: imposta di registro in misura fissa.

Le somme pagate a titolo di caparra o acconto verranno poi scomputate dalle imposte dovute al momento del rogito definitivo.

Validità del contratto preliminare di compravendita non registrato

Il preliminare di compravendita non registrato è valido?

Questa è la domanda più delicata. La risposta, spesso sorprendente, è la seguente:

Il preliminare di compravendita non registrato è valido dal punto di vista civile.

La mancata registrazione non rende nullo il contratto. Le parti restano pienamente obbligate a rispettare gli impegni assunti.

Esempio pratico

Giulia firma un preliminare non registrato per acquistare casa. Il venditore si rifiuta di rogitare. Giulia può comunque agire in giudizio per ottenere l’esecuzione del contratto o il risarcimento del danno.

Allora perché è così importante registrarlo?

Perché la registrazione, pur essendo un adempimento fiscale, ha effetti pratici fondamentali, soprattutto in situazioni di crisi.

1. Evita sanzioni fiscali

La mancata registrazione è considerata evasione fiscale. L’Agenzia delle Entrate può:

• recuperare le imposte non pagate;
• applicare sanzioni e interessi.

È vero che è possibile ricorrere al ravvedimento operoso entro un anno, pagando sanzioni ridotte, ma resta un costo evitabile.

2. Garantisce la data certa

La registrazione attribuisce al contratto una data certa, fondamentale in caso di:

• fallimento del venditore;
• pignoramenti;
• procedure esecutive immobiliari.

Esempio pratico

Tizio firma un preliminare non registrato per comprare casa. Prima del rogito, il venditore fallisce. Senza data certa, Tizio rischia di perdere ogni tutela e di essere superato dai creditori.

Preliminare non registrato e fallimento del venditore

Questo è uno dei punti più critici, soprattutto per chi acquista casa.

In caso di fallimento o pignoramento del venditore:

• un preliminare non registrato può non essere opponibile ai creditori;
• l’acquirente rischia di perdere la priorità sull’immobile.

La registrazione (e ancor di più la trascrizione nei Registri Immobiliari, che è facoltativa ma consigliata) rappresenta una vera tutela preventiva, soprattutto negli acquisti “delicati”.

Preliminare, registrazione e trascrizione: facciamo chiarezza:

Spesso si fa confusione tra:

• registrazione (obbligatoria, fiscale);
• trascrizione (facoltativa, ma molto tutelante).

La trascrizione del preliminare nei Registri Immobiliari:

• tutela l’acquirente da ipoteche o pignoramenti successivi;
• ha un costo maggiore;
• è particolarmente consigliata in caso di immobili da costruire o venditori in difficoltà economica.

Caparra, acconto e conseguenze dell’inadempimento

Nel preliminare è spesso prevista una caparra confirmatoria, che svolge una funzione di garanzia.

• Se è il venditore a non adempiere, deve restituire il doppio della caparra;
• Se è l’acquirente a tirarsi indietro, perde la caparra versata.

In alternativa, la parte lesa può chiedere:

• l’esecuzione forzata del contratto;
• il risarcimento del danno.

Si può annullare un preliminare?

Il preliminare può essere annullato solo in casi specifici, ad esempio:

• dolo o raggiro;
• violenza o minaccia;
• incapacità di una delle parti.

Diversamente, il semplice “ripensamento” non è sufficiente e comporta conseguenze economiche rilevanti.

Conclusioni

Il contratto preliminare di compravendita non è un semplice passaggio burocratico, ma un atto giuridico centrale, che può fare la differenza tra un acquisto sicuro e un grave problema futuro.

Registrarlo è obbligatorio, ma soprattutto è una forma di tutela per chi compra e per chi vende. Ancora di più lo è nei casi di rischio patrimoniale, fallimento o esecuzione immobiliare.

Il nostro studio legale, d’Ambrosio Borselli, specializzato in diritto immobiliare ed esecuzioni immobiliari, si occupa quotidianamente di: tutela dell’acquirente; difesa del debitore; analisi delle procedure esecutive e prevenzione dei contenziosi immobiliari.

Affrontare una compravendita con il giusto supporto legale significa evitare errori costosi e proteggere il proprio patrimonio.

Se stai per firmare un preliminare, o ne hai già firmato uno e vuoi capire se sei davvero tutelato, rivolgerti a un professionista può fare la differenza.

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Per ulteriori approfondimenti si consiglia la lettura dei seguenti articoli: “Preliminare non adempiuto: danno da occupazione illegittima”; “Scrittura privata per compravendita immobiliare”; “Risoluzione del preliminare per abusi edilizi”; “La nullità del contratto di compravendita immobiliare”.

Avv. p. Silvia Bizzi

(collaboratrice dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato  al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“,  tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne  al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche  gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione”   “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”

Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli  “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ o ancora  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” 

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche  “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“

Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.

Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un  modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il  controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”. , sul medesimo argomento per  approfondire la spesso confusa materia riguardante le operazioni di cartolarizzazione del credito e le ripercussioni delle stesse (che per chiarire possono portare fino alla sospensione della procedura esecutiva per difetto di rappresentanza processuale del servicer non iscritto all’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB ), si legga anche “Sospensione dell’esecuzione: inosservanza dell’art. 106 TUB”

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

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Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare  ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”.   pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina  del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta,  manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.

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Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”