Preliminare di compravendita: clausole a tutela dell’acquirente

Preliminare di compravendita: clausole a tutela dell’acquirente, disciplina e definizione

In questo articolo parleremo della vendita immobiliare e, in particolare, del contratto preliminare di compravendita: clausole a tutela dell’acquirente.

Cercheremo di chiarire la natura del contratto preliminare, i vantaggi che può offrire, il contenuto minimo che deve avere per la sua validità e le clausole essenziali a tutela del potenziale acquirente.

In quanto avvocati esperti del diritto immobiliare, vi spiegheremo quanto sopra con esempi semplici e chiari e riferimenti normativi.

Preliminare di compravendita: clausole a tutela dell’acquirente (introduzione)

La vendita immobiliare ha una valenza rilevante in quanto i beni immobili rappresentano ancora oggi un’importante fonte di ricchezza.

Conseguentemente, la legge prevede una disciplina peculiare sulle formalità necessarie sia per la validità che per la pubblicità dei contratti di vendita immobiliare al fine di spingere i contraenti a ponderare la scelta di concludere una vendita immobiliare.

Ad esempio, i contratti di vendita immobiliare, ai sensi dell’art. 1350 c.c. vanno conclusi per atto pubblico o scrittura privata e, ai fini dell’opponibilità nei confronti dei terzi, vanno trascritti.

Purtuttavia, spesso i contraenti preferiscono concludere un contratto preliminare di compravendita, ovvero un contratto tramite il quale si obbligano reciprocamente a concludere il contratto definitivo di vendita in un momento successivo.

Ciò avviene perché ad esempio l’acquirente ha necessità di tempo per recuperare la disponibilità economica necessaria all’acquisto del bene e il venditore necessita altresì di tempo per individuare una nuova abitazione.

Nello specifico andremo a trattare del preliminare di compravendita: clausole a tutela dell’acquirente.

Per approfondimenti leggere “Preliminare di compravendita spiegazione + fac simile” “Preliminare di compravendita: va registrato?”, “Profili generali del contratto preliminare di compravendita” e “Guida all’azione ex art. 2932 c.c. a seguito di preliminare non adempiuto”

Preliminare di compravendita: clausole a tutela dell’acquirente (definizione)

Il contratto di preliminare di compravendita immobiliare, a differenza del definitivo, come dicevamo, non comporta un immediato trasferimento del diritto di proprietà ma prevede solo che le parti si obbligano a concludere il contratto definitivo in un momento successivo.

Conseguentemente, tale tipo di contratto non ha effetti reali ma obbligatori nel senso che le parti si impegnano a trasferire il diritto di proprietà immobiliare e a versare il relativo prezzo in un momento successivo.

Purtuttavia, tale contratto può comportare rilevanti vantaggi a favore delle parti contraenti per cui la legge anche per esso prevede delle formalità peculiari e che andremo ora a vedere esaminando soprattutto le norme che a tutela dell’acquirente.

Dobbiamo quindi chiederci sul preliminare di compravendita: clausole a tutela dell’acquirente quali sono?

Preliminare di compravendita: clausole a tutela dell’acquirente

Innanzitutto, anche il preliminare di compravendita deve, a pena di nullità, essere concluso tramite atto pubblico o scrittura privata, ai sensi dell’art. 1351 c.c.

Inoltre, tale contratto deve necessariamente avere il seguente contenuto:

• Identità delle parti e manifestazione del loro accordo sul contratto: nome, cognome e dati anagrafici di venditore e acquirente;
• Manifestazione della volontà delle parti di addivenire alla vendita ;
• Descrizione dell’immobile: indirizzo, numero di vani, dati catastali e altri dettagli rilevanti.
• Prezzo concordato: il valore dell’immobile e le modalità di pagamento.
• Termine per il rogito: una data entro la quale si prevede di concludere il contratto definitivo

Vediamo ora, rispetto al preliminare di compravendita: clausole a tutela dell’acquirente quali sono.

Preliminare di compravendita: clausola salvo buon fine mutuo

Altra importante clausola a tutela dell’acquirente da inserire nel preliminare di compravendita è quella che prevede come condizione sospensiva del preliminare la concessione del mutuo.

La condizione sospensiva è un tipo di condizione che permette di subordinare al verificarsi di un evento futuro e incerto l’efficacia di un contratto per cui la clausola comporta che il contratto definitivo verrà concluso solo se il mutuo verrà concesso.

Tale clausola è di rilevante importanza per l’acquirente in quanto permette a quest’ultimo di non essere vincolato alla conclusione del definitivo qualora il potenziale acquirente non riesca a ottenere il finanziamento suddetto e, dunque, non abbia la disponibilità della somma necessaria per l’acquisto.

Analizziamo ora altre clausole o adempimenti rilevanti relativi al preliminare di compravendita.

Caparra confirmatoria  ex art. 1385 c.c

Sempre rispetto al preliminare di compravendita: clausole a tutela dell’acquirente, altra clausola rilevante da inserire nel contratto preliminare è la clausola sulla caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c.

In virtù di tale clausola,  se al momento della conclusione del contratto  l’acquirente, ad esempio, dà al venditore, a titolo di caparra, una somma di danaro, o una quantità di altre cose fungibili, la caparra:

–  in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta

– in caso di inadempimento del venditore , comporta che l’acquirente  potrà recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.

Inoltre, se l’acquirente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali.

Dunque, vediamo che anche tale tipo di clausola può essere vantaggiosa per l’acquirente garantendo una sanzione in caso di inadempimento del venditore.

Proseguiamo sull’individuazione rispetto al preliminare di compravendita: clausole a tutela dell’acquirente.

Clausola penale ex art. 1382 c.c.

Altra clausola utile per l’acquirente rispetto al preliminare di compravendita è la clausola penale ex art. 1382 c.c.

Il potenziale acquirente può inserire tale clausola al fine di stabilire che, in caso di inadempimento o di ritardo nell’adempimento , il potenziale venditore sia tenuto a una determinata prestazione.

Essa ha l’effetto di limitare il risarcimento alla prestazione promessa, se non è stata convenuta la risarcibilità del danno ulteriore ed è dovuta indipendentemente dalla prova del danno.

Anche tale clausola, dunque, può tutelare l’acquirente perché in caso di inadempimento della controparte egli potrà esigere l’esecuzione della prestazione promessa oltre all’ulteriore danno.

Ritornando alla ricerca per il preliminare di compravendita: clausole a tutela dell’acquirente, chiediamoci se il preliminare vada registrato.

Preliminare di compravendita: clausole a tutela dell’acquirente

Trascrizione

Una importante tutela a favore della parte acquirente in questi casi è rappresentata dalla trascrizione del preliminare.

Il contratto preliminare di compravendita, infatti,  può essere trascritto ai sensi dell’art. 2645 bis c.c. se esso risulta da atto pubblico o scrittura privata con sottoscrizione autentica o accertata giudizialmente.

I possibili effetti della trascrizione possono essere particolarmente vantaggiosi per l’acquirente in quanto la successiva trascrizione:

• del contratto definitivo
• di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare
• della sentenza che accoglie la domanda diretta ad ottenere l’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare

prevale sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare.

A tal fine, è però necessario rispettare delle tempistiche che andremo ora ad esaminare.

Trascrizione : termine per efficacia trascrizione preliminare

La disciplina sulla trascrizione del contratto preliminare prevede che gli effetti di tale trascrizione cessano e si considerano come mai prodotti se:

– entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo

e

–  in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta

non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di esecuzione in forma specifica del preliminare.

Dunque, la trascrizione del preliminare comporta che, se successivamente viene trascritto il definitivo o un atto di esecuzione del preliminare o la sentenza che accoglie la domanda ex art. 2932 c.c. , è come se gli effetti di tale successiva trascrizione retroagissero al momento della trascrizione del preliminare e, dunque, sono opponibili a coloro che hanno fatto iscrizioni o trascrizioni successive al preliminare.

Ciò, a patto che siano rispettate le tempistiche suindicate.

Facciamo un esempio per comprendere meglio il funzionamento della trascrizione del preliminare

Trascrizione esempio

Marta e Lucia concludono e trascrivono il 5.1.2026 un preliminare per l’acquisto dell’immobile di Lucia a 100.000 euro , stabilendo che il definitivo dovrà essere concluso entro il 5.1.27.

Lucia poi conclude e trascrive un altro preliminare con Lisa il 5.3.2026 per l’acquisto dello stesso immobile di Lucia a 100.000 euro.

Se in data 4.1.27 Marta e Lucia trascrivono il contratto definitivo, tale trascrizione prevarrà e sarà opponibile a Lisa perché retroagirà al momento della conclusione del preliminare tra Marta e Lucia ovvero al 5.1.26.

Infine, sottolineiamo che tale effetto potrà prodursi perché il definitivo è stato trascritto entro un anno dalla data convenuta per la conclusione del contratto ovvero entro il 5.1.28 ed entro 3 anni dalla trascrizione del preliminare ovvero entro il 5.1.2029.

Ora che abbiamo visto il funzionamento della trascrizione del preliminare, analizziamo la disciplina su un’altra clausola rilevante ovvero la caparra confirmatoria.

Registrazione del contratto

Ultima domanda sul preliminare di compravendita: clausole a tutela dell’acquirente, è se il contratto vada registrato.

Il preliminare di compravendita va infatti registrato all’Agenzia delle Entrate al fine di evitare sanzioni fiscali e attribuire allo stesso data certa ai sensi della legge fiscale (DPR 131/1986)

In tal caso:

• se il preliminare è concluso tramite scrittura privata semplice devono pensarci le parti contraenti;
• se si tratta di atto notarile o scrittura autenticata se ne occupa il notaio;
• se il preliminare è stato concluso tramite un agente immobiliare, il mediatore è tenuto a richiedere la registrazione ed è responsabile in solido con le parti per il pagamento dell’imposta.

In caso di mancata registrazione, il preliminare continua ad essere valido ma possono sorgere delle sanzioni fiscali.

Conclusioni

In conclusione, abbiamo visto come il contratto preliminare di compravendita possa essere vantaggioso sotto diversi aspetti rispetto alla conclusione del contratto definitivo e quali siano, dunque, le clausole vantaggiose per l’acquirente tra cui la trascrizione, la caparra confirmatoria, la clausola penale e la registrazione del preliminare.

Trattandosi di aspetti importanti per le parti essendo importante la scelta di acquistare un immobile ed essendo rilevante il dispendio di somme che ciò comporta, è importante affidarsi a degli avvocati esperti.

Qualora avessi bisogno di assistenza, contattaci.

avv. Gabriella Alfieri

(collaboratrice presso lo Studio D’Ambrosio Borselli, presso la sede di Napoli)

Per verificare inoltre come si possa effettivamente ottenere, con la giusta difesa tecnica,   persino l’annullamento del decreto di trasferimento (ennesimo, tra i tanti provvedimento conseguito dallo Studio d’Ambrosio Borselli) e dei motivi di opposizione al decreto di trasferimento che hanno portato a un tale eccezionale risultato si legga “617 cpc: Ottenuto l’annullamento del decreto di trasferimento”

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche  gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione”   “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”

Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli  “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ o ancora  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” 

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche  “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“

Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.

Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un  modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il  controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”. , sul medesimo argomento per  approfondire la spesso confusa materia riguardante le operazioni di cartolarizzazione del credito e le ripercussioni delle stesse (che per chiarire possono portare fino alla sospensione della procedura esecutiva per difetto di rappresentanza processuale del servicer non iscritto all’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB ), si legga anche “Sospensione dell’esecuzione: inosservanza dell’art. 106 TUB”

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato  al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“,  tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne  al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )

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Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”