Guida alla sospensione delle aste giudiziarie prima casa

Svariate ipotesi di sospensione aste giudiziarie prima casa con relativi provvedimenti conseguiti. Guida a come ottenerli per salvare casa dall’asta!

Sono molte le persone che si rivolgono al nostro studio legale con la seguente domanda: l’asta può essere sospesa?

A tale domanda, per quanto possa sembrare banale, sebbene non sia possibile dare una risposta semplice, la risposta potrà essere comunque positiva.

E’ infatti possibile non solo sospendere o annullare un’asta fissata, ma addirittura in alcuni casi annullare un’asta immobiliare aggiudicata!

Premessa

Bisogna innanzi tutto premettere che nella procedura esecutiva immobiliare si arriva alla fase della vendita all’asta dopo un’ampia fase introduttiva e “documentale”, in cui vengono depositati tutta una serie di documenti afferenti all’immobile pignorato. (Per approfondimenti si legga Guida all’istanza di vendita e al deposito della relazione notarile)

Successivamente il Giudice dell’esecuzione, verificata la regolarità di tutta la documentazione presente agli atti della procedura, pronuncia l’ordinanza di vendita dell’immobile pignorato, introducendo così la fase della vendita all’asta la quale, almeno teoricamente, dovrebbe andare spedita senza alcun ostacolo.

Spesso però l’attività di vendita può subire un arresto inaspettato, rilevata la presenza di alcune criticità. Alcune di esse possono portare alla revoca della stessa ordinanza di vendita ed all’estinzione della procedura esecutiva. Altre ancora possono portare addirittura alla revoca del decreto di trasferimento a seguito dell’aggiudicazione dell’immobile.

(Per approfondimenti si leggano gli articoli Avviso di vendita: gli errori più comuni e come riconoscerli )

Questo Studio Legale ha spesso ottenuto in svariati Tribunali d’Italia la sospensione di una vendita all’asta contestando, con reclamo ex art. 591 ter c.p.c., l’operato del professionista delegato per non essersi attenuto, nelle attività di pubblicità della vendita, alle istruzioni impartitegli dal Giudice dell’esecuzione con la relativa ordinanza. A tal riguardo, si leggano gli articoli Pignoramento immobiliare: guida alle attività del delegato , Provvedimento per l’autorizzazione della vendita: art 569 cpc e Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta)

(Per approfondimenti circa gli strumenti di contestazione dell’operato del professionista delegato alle operazioni di vendita offerti al debitore si legga Guida al ricorso ex art. 591 ter dopo la riforma Cartabia)

Sospensione della vendita per mancata allegazione della CTU o degli allegati alla CTU

Ad esempio, nonostante fosse previsto dall’ordinanza di vendita, molto spesso è capitato di imbatterci in una pubblicità dell’immobile in cui non è stata allegata la CTU (consulenza tecnica d’ufficio), ossia la relazione di stima dell’immobile all’asta, da cui è possibile evincere lo stato di fatto e di diritto dell’immobile. Va da sé che trattasi di un documento importantissimo per rendere conoscibile alla platea dei potenziali offerenti le caratteristiche dell’immobile. Spesso inoltre non è stata pubblicata la planimetria dell’immobile e gli allegati alla relazione di stima, seppur previsti dall’ordinanza di vendita. Molto più grave, si ritiene, è invece la mancanza nell’annuncio di foto dell’immobile, o che non lo rappresentano adeguatamente.

Un esempio di sospensione/ripetizione delle attività di vendita a seguito delle problematiche appena esposte lo ritroviamo nei seguenti provvedimenti ( provvedimento del Tribunale di Pescara scaricabile qui  e provvedimento del Tribunale di Larino scaricabile qui)

Sospensione della vendita per vizi relativi alla descrizione dell’immobile

Altro esempio di sospensione della vendita ben può essere il caso in cui vi sia una differente descrizione dell’immobile tra la relazione di stima e l’avviso di vendita, oppure tra quanto descritto dal CTU e le caratteristiche effettiva del bene. Tali problematiche oltre che confondere la platea dei potenziali offerenti rischia addirittura di legittimare un’azione di aliud pro alio.

Si veda, a tal proposito, la seguente ordinanza ove è stata sospesa addirittura l’efficacia esecutiva del decreto di trasferimento (provvedimento del Tribunale di Nola scaricabile qui).

Sospensione della vendita per vizi sull’indicazione del prezzo e/o modalità di pagamento

Vi può essere anche una erronea indicazione del prezzo di vendita, che giustificherebbe la sospensione dell’asta e la ripetizione della vendita. Sul punto si veda il seguente provvedimento (provvedimento del Tribunale di Avezzano scaricabile qui).

Ancora, questo studio ha ottenuto per un proprio assistito la sospensione dell’asta a seguito di errore da parte del professionista delegato nell’indicazione del codice Iban su cui far versare la cauzione per la partecipazione alla gara, in caso di asta telematica. Ciò in quanto tale errore avrebbe potuto illegittimamente escludere dalla gara potenziali offerenti che, nonostante il corretto deposito dell’offerta telematicamente eseguita, non avrebbero visto accreditare la propria cauzione (in tempo), motivo di esclusione dalla gara.

Sospensione dell’asta: altre ipotesi.

Annullamento asta immobiliare aggiudicata

Non mancano inoltre, tra le causa di sospensione dell’asta, eventuali errori riportati nell’avviso di vendita, come una data di vendita inesistente (29 febbraio) o diversa da quella indicata sui portali su cui è stata eseguita la pubblicità, piuttosto che ricadente di domenica. In un caso simile il giudice ha disposto la revoca dell’aggiudicazione e la ripetizione delle attività di vendita. In casi simili, quindi, è possibile ottenere addirittura l’annullamento dell’asta immobiliare aggiudicata (si legga a tal proposito il provvedimento del Tribunale di Pescara scaricabile qui).

(Per ulteriori approfondimenti si leggano gli articoli Revocata aggiudicazione per difformità tra ordinanza e avviso di vendita e Per la Cassazione irregolari le aste bandite a Brescia fino al 2016“)

Sospensione dell’asta per vizi di pubblicità sul portale PVP

E’ stata, inoltre, sospesa la vendita per omessa pubblicazione della stessa sul portale delle vendite pubbliche del Ministero della Giustizia, in violazione dell’art. 490 c.p.c.

La pubblicità della vendita su detto portale è divenuta obbligatoria a seguito del decorso di trenta giorni dalla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale delle specifiche tecniche previste dall’art. 161 quater disp. att. c.p.c. e l’omessa pubblicazione, laddove imputabile al creditore, è positivamente sanzionata addirittura con l’estinzione del processo, a norma dell’art. 631 bis c.p.c. Restando sul punto, tra l’altro, la sospensione della vendita in corso e la sua ripetizione e assolutamente atto dovuto dal Giudice anche laddove tra la data di pubblicazione della vendita sul PVP e la data fissata per la vendita intercorrano meno di 45 giorni. Sul punto si veda il seguente provvedimento (provvedimento del Tribunale di Pescara scaricabile qui).

Ancora, abbiamo potuto assistere alla revoca della vendita anche per problemi attinenti alla gestione delle visite (provvedimento del Tribunale di Roma scaricabile qui). Si ritiene infatti che la gestione delle visite debba essere fatta come se si trattasse di una vendita condotto da un privato, il quale ha interesse a conseguire il miglior ricavato dalla vendita forzata del suo immobile. Non è raro infatti che i professionisti delegati concedano di vedere l’immobile a ridosso della vendita, escludendo, di fatto, tutti quei soggetti che avrebbero intenzione di partecipare all’asta, ma che poi non hanno il tempo di ottenere risposta da una banca per l’accesso ad un mutuo, considerati i tempi degli istituti di credito. Ciò si traduce in una minor partecipazione alla vendita con minori aspettative di incasso.

La presenza di questi problemi nei vari annunci pubblicati si ritiene che possa concretamente scoraggiare la partecipazione all’asta da parte di potenziali offerenti, e rendere illegittimo il successivo eventuale decreto di trasferimento. Una minore partecipazione alla vendita si traduce in una prospettiva di incasso di gran lunga minore per la procedura, in danno sia dei creditori che dello stesso debitore esecutato, il quale ha diritto a conseguire il massimo ricavato possibile dalla procedura di vendita “forzata” del suo immobile.

(Per approfondimenti si legga l’articolo Revocata asta per violazione dell’ordinanza di vendita )

Sospensione asta  20 giorni prima

Una volta analizzate le criticità che, per la nostra esperienza, hanno condotto all’arresto della fase della vendita è importante comprendere che in via generica ossia quando la sospensione viene chiesta dalle parti il termine da tenere in considerazione è quello di 20 giorni dal termine di presentazione delle offerte di acquisto.

Quando si parla di sospensione dell’asta 20 giorni prima si fa riferimento, pertanto, all’articolo 624 bis c.p.c. che nel disciplinare la sospensione dell’esecuzione per accordo delle parti indica che queste debbono chiederla al giudice almeno 20 giorni prima del termine di presentazione delle offerte di acquisto.
Ed infatti l’articolo 624 bis c.p.c. così dispone al primo comma:

“Il giudice dell’esecuzione, su istanza di tutti i creditori muniti di titolo esecutivo, può, sentito il debitore, sospendere il processo fino a ventiquattro mesi. L’istanza può essere proposta fino a venti giorni prima della scadenza del termine per il deposito delle offerte di acquisto o, nel caso in cui la vendita senza incanto non abbia luogo, fino a quindici giorni prima dell’incanto. Sull’istanza, il giudice provvede nei dieci giorni successivi al deposito e, se l’accoglie, dispone, nei casi di cui al secondo comma dell’articolo 490, che, nei cinque giorni successivi al deposito del provvedimento di sospensione, lo stesso sia comunicato al custode e pubblicato sul sito Internet sul quale è pubblicata la relazione di stima. La sospensione è disposta per una sola volta. L’ordinanza è revocabile in qualsiasi momento, anche su richiesta di un solo creditore e sentito comunque il debitore.”

Conclusioni

Contestazioni di questo tipo hanno legittimato il Giudice dell’esecuzione a sospendere la vendita in corso, al fine di consentire al professionista delegato di rimediare alle predette criticità, che sono solo alcune di quelle ulteriormente rilevabili. Vi è da dire che, purtroppo, le problematiche su menzionate, che rappresentano ovviamente solo una parte di quelle rilevabili, spesso non vengono affatto segnalate al Giudice da parte dei suoi ausiliari (custode giudiziario e professionista delegato alla vendita), né tanto meno dai creditori presenti nella procedura (stante il loro interesse primario alla definizione della procedura nel minor tempo possibile).

Tale attività di controllo della procedura e segnalazione al Giudice dell’esecuzione resta quindi tropo spesso un’attività propria del legale del debitore.

E’ di fondamentale importanza, quindi, rivolgersi ad un avvocato specializzato nelle esecuzioni immobiliari, al fine di poter garantire al proprio assistito la difesa tecnica necessaria per la tutela dei suoi diritti nel miglior modo possibile.

avv. Vito Calcagno

(collaboratore dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Se avete una procedura in atto e volete sapere nello specifico tempi che potreste guadagnare, altri benefici conseguibili e costi di eventuali difese o consulenze (laddove non fosse necessaria una costituzione in giudizio ma fosse sufficiente la presenza della parte alle udienze effettuiamo consulenze in cui indichiamo tutto quel che la parte deve sapere per incidere a proprio vantaggio nel giudizio in corso) da parte nostra non esitate a contattarci.

Con una adeguata difesa, quindi, il debitore può certamente ottenere un cospicuo allungamento dei tempi che, come dicevamo, presenta indiscutibili vantaggi per il debitore (non foss’altro perché evita di dover locare altro immobile per vivere) che in alcune situazioni può persino arrivare a non perdere l’immobile o a trarne un inatteso profitto dalla vendita o transazione (si legga a tale riguardo ‘“Opposizione all’esecuzione immobiliare, il rispetto della procedura e la tutela del diritto all’abitazione“) .

Per una panoramica sugli strumenti esistenti per salvare la casa dal pignoramento immobiliare si legga l’articolo “Come salvare casa dal pignoramento: soluzioni e cosa fare”

In merito al pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si leggano anche  gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione” ,  “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”

Per approfondimenti sull’opposizione al precetto si legga “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma”

Per approfondire il tema della trascrizione del pignoramento, dei suoi costi, della durata, del suo termine e della relativa cancellazione si legga “Guida alla trascrizione del pignoramento immobiliare: costi, durata e termine”    

Per approfondimenti sul ruolo dell’esperto, sulla perizia di stima e sui vantaggi che una più elevata valutazione dell’immobile, può dare al debitore e come ottenerla, si legga “Il Ruolo dell’Esperto (Consulente Tecnico d’Ufficio) Nell’Esecuzione Immobiliare”

Per maggiori informazioni sulla procedura per porre rimedio alle situazioni di sovraindebitamento si legga “Sovraindebitamento: tempi e costi delle tre procedure”, “Omologato piano del consumatore in corso di pignoramento immobiliare”, “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“, “Reclamo al collegio avverso rigetto del Piano del consumatore: termini, costi, poteri del Collegio, in particolare sulla sospensione della procedura esecutiva immobiliare pendente, con provvedimento di sospensione e modello di reclamo”

Per saperne di più sulle possibili sospensioni del pignoramento immobiliare si legga l’articolo “Fideiussioni nulle e sospensione pignoramento immobiliare”.

Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare  ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”.   pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina  del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta,  manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.

Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando “Lo Studio – Avvocati dal 1880″, per informazioni sulla Partnership dello Studio  con il prestigioso quotidiano “il Sole 24 Ore”, in qualità di Expertise (esperti specializzati) in Diritto Immobiliare e Rapporti di Locazione e Gestione Immobiliare, Crisi di Impresa, Composizione Negoziale e Gestione della Crisi si legga “Partner 24 Ore”,  per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce  lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“, per contattarci si visiti la pagina “Diventa Cliente- Contattaci”

Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”