Pignoramento immobiliare: divisione in lotti e art. 504 c.p.c.

Divisioni in lotti dei beni pignorati e articolo 504 c.p.c., come opporsi. Il procedimento e riduzione del pignoramento

Spesso può succedere che nell’ambito di una procedura esecutiva immobiliare, un immobile pignorato sia posto in vendita come lotto unico o in più lotti.

Oppure, può succedere che, ab origine, il creditore abbia pignorato più lotti di proprietà dello stesso debitore, ad esempio nel caso di più appartamenti di un unico stabile, che potranno essere posti in vendita come lotto unico o più lotti separati.

Ma cosa significa? Qual è la differenza? Cosa cambia? Come si svolge in questi casi la vendita forzata?

Queste sono le domande a cui risponderemo oggi.

Innanzitutto, partiamo col spiegare cosa si intende per “lotto”.

Il “lotto” consiste nella singola unità immobiliare, che può corrispondere quindi in una unità abitativa o in un garage o in un locale separato.

A seconda di cosa viene pignorato allora la successiva vendita potrà avere ad oggetto uno o più lotti e a seconda della natura degli stessi, ma soprattutto sulla scorta di una valutazione di opportunità e convenienza, questi possono essere venduti come lotti separati o come unico lotto.

Ecco quindi che sorge una nuova domanda, chi decide?

La decisione spetta al Giudice, come sempre, ma si tratta di una decisione presa sulla scorta di quanto relazionato sul punto dall’Esperto Estimatore (CTU).

Il CTU, nella propria perizia sarà tenuto a rendere le opportune delucidazioni in merito alla convenienza o meno e la opportunità della vendita delle unità immobiliari separatamente o insieme.

Questo rientra (generalmente) tra i quesiti che richiede il GE al momento della nomina del CTU.

E che significa?

Significa che, nella perizia, al momento della descrizione e quantificazione del valore del bene e/o dei beni sarà tenuto a valutare anche quale soluzione sia la più fruttuosa ed invitante per la platea dei possibili interessati offerenti ed a presentarne apposita relazione/giustificazione.

Si tratta di una valutazione da operarsi, quindi, caso per caso, a seconda delle circostanze di fatto.

Per chiarire meglio, facciamo l’esempio di un pignoramento di una unità abitativa con garage. In questo caso, l’abitazione potrà essere posta in vendita con il garage, quindi come unico lotto, oppure potranno essere posti in vendita separatamente come due distinti lotti: abitazione (lotto 1) e garage (lotto 2).

Ora, in un quartiere ad alta densità demografica nel cuore della città, ove non è comune trovare appartamenti che dispongano anche di un posto auto assegnato, la vendita (forzata) solo del garage – separato quindi dall’appartamento – potrebbe essere più appetibile per un maggior numero di interessati, ad esempio di concittadini che vivono in zona e non sono provvisti di un box auto.

In questo caso, il CTU sarà indotto nel suggerire la vendita in più lotti dell’unità abitativa (lotto 1) e garage (lotto 2).

Viceversa in caso di vendita alle medesime condizioni in zone di periferia con ampia disponibilità di parcheggi gratuiti all’aperto, la vendita del solo garage potrebbe essere poco invitante. In questo caso sarà consigliata una vendita del compendio immobiliare come unico lotto, cosicché l’aggiudicatario possa diventare proprietario di una abitazione con annesso garage privato.

C’è da dire, però, che non sempre le valutazioni del CTU si mostrano convenienti o abbastanza accurate nella verifica, ed in questo caso è interesse e compito del debitore – per mezzo del proprio legale – rilevarne l’errore (di valutazione) tramite un apposito strumento che viene offerto dalla legge: le note ex art. 173 disp. att. cpc, con le quali, entro termini imposti dalla citata norma, tutte le parti della procedura possono presentare osservazioni di qualunque genere alla perizia, inclusi quelli relativi alla convenienza delle modalità con le quali l’esperto consiglia la vendita.

L’ultima parola, poi, spetta al Giudice dell’Esecuzione (ex art. 567 cpc ove è previsto che il Giudice stabilisce “….se la vendita si deve fare in uno o più lotti”).

Convenienza della vendita in più lotti: art. 504 cpc  

Ora, ferme tutte le valutazioni in termini di convenienza economica, fruttuosità ed appetibilità dei beni c’è da fare una ulteriore osservazione.

Ai sensi dell’art. 504 cpc “Se la vendita è fatta in più volte o in più lotti, deve cessare quando il prezzo già ottenuto raggiunge l’importo delle spese e dei crediti menzionati nell’articolo 495, primo comma.”

Alcune volte può accadere che quando un compendio pignorato viene suddiviso in più lotti, dalla vendita di uno o alcuni di essi si ricavi un importo tale da soddisfare interamente i creditori e coprire le spese della procedura.

In questi casi, proseguire con la vendita degli altri lotti non ha senso oltre che irregolare ai fini della procedura, dal momento in cui il credito per il quale si procede (ed eventualmente i crediti dei creditori intervenuti) è stato interamente soddisfatto.

È qui, quindi, che opera l’art. 504 cpc per cui raggiunto l’importo per cui si è proceduto in via esecutiva (incluse le spese di procedura e di eventuali creditori intervenuti nelle more) l’esecuzione deve cessare.

La cessazione deve essere disposta d’ufficio dal giudice con ordinanza. In mancanza, si ritiene – anche se non espressamente previsto dalla norma – che il debitore abbia la facoltà di avanzare un’istanza in tal senso al giudice dell’esecuzione ed il provvedimento così adottato, sia di accoglimento che di rigetto, sarà impugnabile ex art. 617 cpc (opposizione agli atti esecutivi).

Dalla cessazione della vendita, in questi casi:

• viene meno il vincolo del pignoramento;
• la vendita degli altri lotti viene bloccata;
• i beni non ancora venduti vengono restituiti al debitore.

Ciò detto, quindi, ci permette di dire che, a determinate condizioni, la suddivisione in lotti del compendio pignorato potrebbe essere “utile” anche sotto questo aspetto, permettendo al debitore di perdere solo una unità immobiliare, salvandone altre eventualmente pignorate.

Ratio della norma

L’art. 504 cpc si pone come rimedio all’eventuale eccesso dell’espropriazione, allo stesso modo delle norme in materia ad esempio di cumulo dei mezzi di espropriazione o di riduzione del pignoramento (per approfondimenti si “legga Guida alla riduzione del pignoramento immobiliare ex art. 496 c.p.c.“)

Con la differenza che, mentre queste ultime sono strumenti offerti al debitore nelle prime fasi dell’espropriazione e danno la possibilità al debitore – su apposita e necessaria istanza – di reagire ad un’azione esecutiva potenzialmente eccessiva, che possa ledere in modo spropositato i suoi diritti, l’art. 504 cpc disciplina tutti quei casi in cui l’eccesso si manifesta concretamente solo in una fase successiva ed avanzata della procedura, per circostanze sopravvenute, sui quali il giudice provvede d’ufficio.

Ma cosa succede in caso di aggiudicazione, nelle more, degli altri lotti?

Sul punto diverse sono le opinioni espresse. Per alcuni l’aggiudicazione, seppur provvisoria, tutelerebbe il terzo, secondo altri l’aggiudicazione, proprio attesa la sua non definitività non ostacolerebbe la tutela del debitore ed è qui che bisogna puntare, in casi analoghi.

Si tratta anche in questo caso di una valutazione degli interessi, contrapposti, ma analogamente tutelabili, per cui il tempismo del giudice che provvede d’ufficio o, in mancanza, dell’attività di sollecito del debitore è fondamentale per non incorrere in dubbie pronunce.

Il problema nasce dal fatto che, molto spesso, i lotti vengono posti in vendita contestualmente; cioè da un unico avviso emerge la vendita nella stessa data e alle medesime condizioni di più lotti.

Anche sotto questo aspetto giocano un ruolo fondamentale le famose note 173 disp. att. cpc con le quali le parti potrebbero insistere per la vendita in momenti separati dei diversi lotti e sempre sulla scorta di un giudizio prognostico e di convenienza, proprio al fine di evitare situazioni di stallo o di incertezza, che inevitabilmente ledono gli interessi di tutte le parti vuoi della procedura, vuoi dei possibili interessati.

Conclusioni

La modalità di vendita in termini di divisione in uno o più lotti del compendio pignorato, quindi, è dettata in primis dalla valutazione dell’esperto estimatore (CTU) eventualmente integrata a seguito delle osservazioni delle parti, e poi dal giudice.

Il debitore, come si avrà modo di comprendere, avrà sempre interesse affinché la vendita sia più conveniente possibile, in modo tale cioè da evitare di non incorrere nella perdita della propria abitazione pur non soddisfacendo integralmente il creditore.

È per questo che è sempre utile che si affidi ad un professionista, esperto e preparato che sappia come e in quali tempistiche contestare le deduzioni del CTU (laddove non siano in linea con gli interessi del debitore ed in generale della esecuzione forzata) ed agire in tempo utile nel caso prospettato di cui all’art. 504 cpc.

Seppur possano sembrare a tratti banali, valutazioni di questo genere, alla fine e molto spesso, si dimostrano essenziali ed utilissime al fine di garantire anche una maggior partecipazione di possibili interessati e comunque una miglior riuscita della vendita.

Va da se che l’obiettivo primario del debitore è quello di salvare la propria casa dal pignoramento, ma nei casi in cui ciò non sia possibile, per le più disparate ragioni, per lo meno con i giusti mezzi potrà mirare ad ottenere quanto più possibile dalla vendita (in termini economico-monetari) così da evitare che un domani il creditore bussi nuovamente alla sua porta.