Che cos’è la caparra confirmatoria: guida pratica per orientarsi nei contratti preliminari di compravendita immobiliare
Chiunque abbia affrontato, o stia per affrontare, una compravendita immobiliare si è quasi certamente imbattuto in un termine tanto diffuso quanto spesso frainteso: la caparra confirmatoria. Si tratta di uno strumento giuridico molto utilizzato nella prassi, soprattutto nei contratti preliminari di vendita, ma che nasconde risvolti importanti e talvolta insidiosi, specie quando una delle parti non rispetta gli impegni assunti.
Comprendere bene cos’è la caparra confirmatoria, a cosa serve e quali conseguenze produce è fondamentale per tutelare i propri interessi ed evitare errori che possono costare caro, sia dal punto di vista economico sia sotto il profilo legale.
In questo articolo, in quanto avvocati esperti in diritto immobiliare ed esecuzioni immobiliari, analizzeremo l’istituto in modo semplice e chiaro, così da renderlo accessibile anche a chi non ha una formazione giuridica. Il focus sarà in particolare sulla compravendita immobiliare, ambito nel quale la caparra confirmatoria assume un ruolo centrale.
Cos’è la caparra confirmatoria
La caparra confirmatoria è disciplinata dall’articolo 1385 del Codice Civile. In termini semplici, consiste in una somma di denaro (o, più raramente, in una quantità di beni fungibili) che una parte consegna all’altra al momento della conclusione di un contratto, come segno di impegno e garanzia dell’adempimento.
La legge stabilisce che:
- se il contratto viene regolarmente eseguito, la caparra confirmatoria deve essere restituita oppure imputata al prezzo;
- se una delle parti è inadempiente, la caparra confirmatoria assume una funzione di risarcimento forfettario del danno.
È proprio quest’ultima funzione a rendere la caparra confirmatoria uno strumento tanto utilizzato quanto delicato.
La funzione della caparra confirmatoria
La funzione principale della caparra confirmatoria è rafforzare l’impegno contrattuale e, allo stesso tempo, predeterminare le conseguenze economiche dell’inadempimento.
In altre parole, le parti, al momento della firma del contratto (tipicamente il preliminare), decidono in anticipo “quanto vale” l’eventuale violazione degli accordi.
Se tutto va a buon fine, la caparra confirmatoria perde la sua funzione di garanzia e diventa un semplice acconto sul prezzo. I problemi sorgono, invece, quando una delle parti decide di non rispettare gli impegni assunti.
Un esempio semplice
Immaginiamo questo scenario:
- Tizio promette di vendere a Caio un appartamento al prezzo di 200.000 euro;
- le parti sottoscrivono un contratto preliminare;
- Caio versa a Tizio una caparra confirmatoria di 20.000 euro.
Se al momento del rogito definitivo tutto procede regolarmente, quei 20.000 euro verranno scalati dal prezzo finale.
Ma cosa succede se una delle parti si tira indietro? È qui che entra in gioco l’articolo 1385 c.c.
Cosa accade in caso di inadempimento
La disciplina varia a seconda di chi è inadempiente.
- Inadempimento di chi ha versato la caparra confirmatoria
Se Caio (acquirente) decide di non comprare più l’immobile senza una valida giustificazione, Tizio (venditore) può:
- recedere dal contratto;
- trattenere la caparra di 20.000 euro.
In questo caso, la caparra confirmatoria rappresenta il risarcimento del danno subito dal venditore, senza necessità di dimostrare nulla in giudizio.
- Inadempimento di chi ha ricevuto la caparra
Se invece è Tizio a non voler più vendere l’immobile, Caio può:
- recedere dal contratto;
- pretendere il doppio della caparra, quindi 40.000 euro.
Anche in questo caso, la legge consente di ottenere una somma predeterminata senza dover dimostrare l’entità del danno subito.
Le scelte della parte non inadempiente
La parte che ha rispettato il contratto (detta parte non inadempiente) non è obbligata a limitarsi alla caparra. La legge le offre tre possibili strade, ciascuna con vantaggi e svantaggi.
- a) Recedere dal contratto e trattenere la caparra confirmatoria (o chiederne il doppio)
Questa soluzione è spesso la più rapida e conveniente quando:
- la caparra confirmatoria è di importo significativo;
- non vi è un interesse concreto a ottenere comunque l’immobile o a vendere a quello specifico soggetto.
Il grande vantaggio è che non occorre dimostrare il danno: la caparra svolge una funzione liquidatoria immediata.
- b) Chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento integrale del danno
Se la caparra è stata fissata in un importo modesto e il danno effettivo è molto più elevato, la parte non inadempiente può rinunciare al meccanismo dell’art. 1385 c.c. e:
- agire in giudizio;
- chiedere la risoluzione del contratto;
- domandare il risarcimento del danno nella sua effettiva entità, con onere di prova.
È una strada più lunga, costosa e incerta, ma talvolta necessaria.
- c) Chiedere l’adempimento del contratto
In alcuni casi, la parte non inadempiente ha un interesse prevalente a ottenere proprio quell’immobile (o a vendere a quel determinato acquirente), a prescindere dal risarcimento.
Si pensi a un immobile acquistato a un prezzo particolarmente vantaggioso o con caratteristiche uniche.
In questi casi è possibile:
- agire in giudizio per ottenere l’adempimento;
- chiedere, se del caso, anche il risarcimento del danno.
Due errori molto comuni da evitare
Nella pratica professionale, capita spesso di assistere clienti che, pur avendo ragione nel merito, compromettono la propria posizione con scelte affrettate o mal consigliate.
Vediamo due errori ricorrenti:
- Recedere troppo in fretta
Molti, attratti dalla possibilità di incassare la caparra confirmatoria (o il doppio), esercitano immediatamente il recesso ex art. 1385 c.c.
Occorre sapere, però, che chi esercita il recesso perde definitivamente la possibilità di chiedere l’adempimento del contratto. Al contrario, chi chiede inizialmente l’adempimento può sempre, in un secondo momento, ripiegare sulla risoluzione e sulla caparra confirmatoria.
Per questo motivo, una strategia prudente è spesso quella di iniziare chiedendo l’adempimento.
- Usare impropriamente la diffida ad adempiere
Un altro errore frequente è l’invio di una diffida ad adempiere ai sensi dell’art. 1454 c.c.
Questo strumento, se non maneggiato con attenzione, può comportare la risoluzione automatica del contratto, con la conseguenza di perdere il diritto a trattenere la caparra confirmatoria o a chiederne il doppio, restando limitati alla semplice restituzione di quanto versato e a un eventuale giudizio di risarcimento.
Cos’è il contratto preliminare di compravendita
Il contratto preliminare di compravendita è l’accordo con cui una parte si impegna a vendere e l’altra ad acquistare un determinato immobile, a un certo prezzo ed entro un termine prestabilito.
È uno strumento molto diffuso, soprattutto quando:
- l’acquirente deve ottenere un mutuo;
- il venditore deve reperire un’altra abitazione;
- occorre sanare irregolarità urbanistiche o catastali.
Con il preliminare si “bloccano” prezzo e condizioni, riducendo il rischio di ripensamenti.
Contenuto ed effetti del preliminare:
Il preliminare è un contratto ad effetti obbligatori: non trasferisce la proprietà, ma crea obblighi giuridici vincolanti.
Per essere valido, deve avere la stessa forma del contratto definitivo (quindi, per gli immobili, la forma scritta).
È essenziale che contenga almeno:
- l’identificazione precisa dell’immobile;
- il prezzo;
- le modalità di pagamento;
- la disciplina degli acconti e della caparra;
- le conseguenze in caso di mancata stipula del rogito.
Cosa succede se una parte non vuole più rogitare
La legge tutela la parte adempiente con strumenti incisivi:
- Esecuzione in forma specifica (art. 2932 c.c.)
Il giudice può emettere una sentenza che tiene luogo del rogito. - Risoluzione del contratto e risarcimento del danno
In alternativa, si può sciogliere il contratto e chiedere il risarcimento.
In questo contesto, la caparra confirmatoria rappresenta il mezzo più utilizzato per regolare preventivamente le conseguenze dell’inadempimento.
Trascrizione del contratto preliminare:
Il preliminare, di regola, produce effetti solo tra le parti. Tuttavia, può essere trascritto nei registri immobiliari, diventando opponibile ai terzi.
La trascrizione ha un effetto prenotativo: protegge l’acquirente da vendite successive o da iscrizioni pregiudizievoli (come ipoteche o pignoramenti) effettuate dopo la trascrizione.
È uno strumento di grande tutela, ma richiede che il preliminare sia redatto come atto pubblico o scrittura privata autenticata.
A chi rivolgersi per un preliminare di vendita:
Il contratto preliminare non è un semplice modulo da firmare con leggerezza. Spesso vengono utilizzati formulari standardizzati, che non tengono conto delle peculiarità del singolo caso.
Un preliminare mal redatto può esporre a rischi enormi, soprattutto in presenza di caparre elevate o di immobili gravati da problemi giuridici.
Affidarsi a un avvocato esperto in diritto immobiliare ed esecuzioni immobiliari significa prevenire conflitti, tutelare il proprio patrimonio e affrontare l’operazione con maggiore serenità.
Per approfondimenti sulla rilevanza delle trascrizioni si legga l’articolo “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.
Conclusione
La caparra confirmatoria è uno strumento potente ed efficace, ma solo se utilizzato con piena consapevolezza. Una scelta sbagliata o un atto compiuto senza adeguata consulenza può trasformare una tutela in un boomerang.
Il nostro studio legale, d’Ambrosio Borselli, assiste da anni clienti in materia di diritto immobiliare ed esecuzioni immobiliari, con un’attenzione particolare alla difesa del debitore e alla prevenzione del contenzioso.
Se stai per firmare un preliminare, se una compravendita si è bloccata o se vuoi capire come tutelare al meglio i tuoi diritti, contattaci: una consulenza preventiva può fare la differenza tra un problema gestibile e una lunga e costosa controversia.
Per ulteriori approfondimenti si consiglia la lettura dei seguenti articoli: “La caparra confirmatoria: testo dell’art 1385 cc e commento”; “Profili generali del contratto preliminare di compravendita”; “Guida all’azione ex art. 2932 c.c. a seguito di preliminare non adempiuto”; “Fallimento e contratto preliminare di vendita”.
Avv. p. Silvia Bizzi
(collaboratrice dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)
Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“, tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )
Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione” “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”
Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ o ancora “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare”
Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”
Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“
Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.
Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”. , sul medesimo argomento per approfondire la spesso confusa materia riguardante le operazioni di cartolarizzazione del credito e le ripercussioni delle stesse (che per chiarire possono portare fino alla sospensione della procedura esecutiva per difetto di rappresentanza processuale del servicer non iscritto all’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB ), si legga anche “Sospensione dell’esecuzione: inosservanza dell’art. 106 TUB”
Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”
Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“, tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )
Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”. pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta, manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.
Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando “Lo Studio – Avvocati dal 1880″, per informazioni sulla Partnership dello Studio con il prestigioso quotidiano “il Sole 24 Ore”, in qualità di Expertise (esperti specializzati) in Diritto Immobiliare e Rapporti di Locazione e Gestione Immobiliare, Crisi di Impresa, Composizione Negoziale e Gestione della Crisi si legga “Partner 24 Ore”, per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“, per contattarci si visiti la pagina “Diventa Cliente- Contattaci”
Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli
Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”
