La rinnovazione dell’iscrizione ipotecaria: tempi, costi e procedura. Cosa succede in caso di mancato rinnovo? L’ipoteca a garanzia del credito fondiario

Prima di approfondire la procedura del rinnovo dell’ipoteca, come e quando va rinnovata e soprattutto perché, recuperiamone  le giuste definizioni.

L’ipoteca è una forma di garanzia  che attribuisce al creditore il potere di espropriare il bene vincolato, ossia quel bene sul quale viene iscritta ipoteca e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione.

A seconda della fonte, l’ipoteca si può distinguere i tre diverse tipologie:

1. Legale: quando la legge attribuisce a determinati creditori, in considerazione della causa del credito o della quantità o posizione assunta dal creditore stesso, il diritto ad ottenere l’iscrizione ipotecaria, senza il concorso della volontà del debitore;
2. Giudiziale: iscritta da chi ha ottenuto una sentenza di condanna al pagamento di una somma di denaro, anche se la sentenza non ha forza esecutiva o è sottoposta a gravame;
3. Volontaria: che nasce da un contratto o da dichiarazione unilaterale di volontà da parte del concedente. Tale contratto o dichiarazione deve farsi per atto pubblico o per scrittura privata sotto pena di nullità. Tipica ipoteca volontaria è quella iscritta dalla banca in occasione della stipula di un contratto di mutuo, che ha necessità di garantirsi sull’investimento, incamerando uno specifico diritto di prelazione sul bene immobiliare oggetto del mutuo in caso di inadempimento. Tra l’altro, è anche quella che più spesso ritroviamo nell’ambito delle espropriazioni immobiliari, promosse dalle banche a seguito del mancato pagamento delle rate del mutuo da parte dei mutuatari, proprio sull’immobile su cui hanno iscritto ipoteca.

Ciò premesso, va detto che l’ipoteca non è eterna, ma ha una sua validità temporale e pertanto, come previsto dal codice, prima della scadenza della sua validità deve essere rinnovata per tante volte quante volute dal creditore affinchè lo stesso possa mantenere tale diritto di garanzia.

Trascorso questo arco di tempo l’ipoteca perderà completamente la sua efficacia e pur restando annotata nei registri risulterà prescritta e quindi inutilizzabile.

Rinnovazione ipoteca: codice civile

Chiaramente la rinnovazione dell’ipoteca segue delle regole ben precise. Tutte contenute nel codice.

Il codice civile ci dice che, ai sensi dell’art. 2847 cc, l’iscrizione dell’ipoteca conserva il suo effetto per venti anni dalla data della sua iscrizione. Il suo effetto/efficacia cessa se l’iscrizione non è rinnovata prima che scada detto termine.

La rinnovazione serve ad evitare che (per l’appunto) l’ipoteca possa estinguersi facendo cessare gli effetti che ha prodotto e/o che potrebbe produrre in futuro.

Le norme sulla iscrizione dell’ipoteca si inseriscono del più grande sistema della pubblicità immobiliare.

Rinnovando l’iscrizione dell’ipoteca per tempo infatti si ottiene e si garantisce una continuità burocratica dell’atto, si mantiene inalterato il grado dell’ipoteca e si prolungano gli effetti di garanzia per i quali è stata prevista/disposta.

La rinnovazione, in altre parole, produce l’effetto di conservazione dell’originaria iscrizione con tutte le sue caratteristiche, prima tra tutte, il grado.

N.B. la rinnovazione/mancata rinnovazione non intacca il diritto di credito dal quale l’ipoteca deriva, né tantomeno la garanzia ipotecaria intesa come diritto nascente dal titolo ipotecario.

Anche la rinnovazione dell’iscrizione ha una validità ventennale e come la prima iscrizione può essere a sua volta rinnovata.

Es. se l’ipoteca è stata iscritta in data 01.01.2000, la rinnovazione deve avvenire entro il mese di dicembre del 2019.

Rinnovazione dell’ipoteca: come si fa?

La richiesta di rinnovazione va presentata al conservatore dei Registri immobiliari di competenza (quindi ove è registrato l’immobile sul quale grava l’ipoteca).

Per la rinnovazione è necessario presentare una nota in doppio originale conforme a quella della precedente iscrizione e deve contenere:

• Il titolo oppure in alternativa la nota precedente restituita dal conservatore;
• I dati dell’originaria iscrizione;
• La dichiarazione che si intende rinnovare l’iscrizione originaria. (cfr. art. 2850 cc)

E cosa fa il conservatore?

Una volta ricevuta la richiesta di rinnovazione dell’iscrizione ipotecaria, il conservatore annota a margine della originaria iscrizione la data della rinnovazione e i numeri di volume e di articolo dell’iscrizione di rinnovazione.

Gli estremi dell’iscrizione di rinnovazione e del relativo annotamento sono riportati sulla nota di iscrizione di rinnovazione.

Quali sono i costi?

Generalmente i costi si aggirano intorno ai 100 euro, al quale eventualmente può affiancarsi il compenso del professionista o dell’agenzia al quale ti rivolgi per procedere al rinnovo.

Cosa succede se decorre inutilmente il termine?

In questi casi, la risposta è data sempre dal codice civile che ci dice che decorso il termine di 20 anni dalla iscrizione dell’ipoteca il creditore può procedere ad una nuova iscrizione.

Quindi seppur trascorre il termine ventennale questo non pregiudica il creditore dal diritto di iscrivere ipoteca. Questo resta perché resta saldo e valido il diritto di credito dal quale l’ipoteca deriva.

Ma ci sono delle conseguenze. Ex art. 2848 cc:

• l’ipoteca “nuovamente” iscritta prende grado dalla data della nuova iscrizione;
• la nuova iscrizione non può essere presa contro i terzi acquirenti dell’immobile ipotecato che hanno trascritto nel frattempo il loro titolo.

La rinnovazione dell’iscrizione ipotecaria a garanzia del credito fondiario

La disciplina generale dell’ipoteca e del rinnovo dell’ipoteca si applica anche all’ipoteca concessa a garanzia di un credito fondiario, in quanto non espressamente derogata dalla normativa dettata dal TUB.

Però, va segnalato che prima dell’entrata in vigore del TUB (anno 1993) vigeva una normativa speciale che prevedeva delle previsioni particolari: art. 6, comma 3, legge n. 175/1991 e art. 4, comma 3, del Dpr n. 7/1976, che consentivano, tra le altre, “in ogni tempo” di poter rinnovare l’ipoteca anche dopo il decorso del termine di 20 anni.

Ora, queste disposizioni sono state oggetto di ampio dibattito dottrinale e giurisprudenziale nella misura in cui per alcuni prevedevano una vera e propria deroga al principio generale prevedendo una rinnovazione tardiva (quindi oltre termine ventennale) concessa agli enti fondiari, che “in ogni tempo” potevano rinnovare l’iscrizione ipotecaria.

In verità, seppur prevedano regole diverse e/o maggiori concessioni per gli enti fondiari, debbono sempre essere lette ed interpretate in armonia con il sistema delle pubblicità immobiliari disciplinate dal codice.

La vecchia normativa (ormai alquanto remota) in tema di ipoteche fondiarie altro non fa se non concedere ai creditori la possibilità di non seguire le rigide regole in ordine alle modalità di presentazione e/o rinnovo dell’iscrizione ipotecaria, ma questa deve essere rinnovata sempre nei termini stabiliti dalla legge, ossia ex art. 2847 cc.

La rinnovazione dell’iscrizione ipotecaria a garanzia del credito fondiario in caso di vicende successorie a titolo particolare o mortis causa

Andiamo adesso a vedere cosa succede quando l’immobile vincolato è interessato da successioni a titolo particolare o mortis causa e come deve comportarsi il creditore ipotecario al momento del rinnovo.

La rinnovazione dell’ipoteca, per il mantenimento e/o il riconoscimento del privilegio del credito, deve essere effettuata solo nei confronti dell’originario debitore o anche nei confronti dell’avente causa?

Anche a questa domanda risponde il codice. L’art. 2851 c.c., norma a carattere generale, prevede che “se al tempo della rinnovazione gli immobili ipotecati risultano dai registri delle trascrizioni passati agli eredi del debitore o ai suoi aventi causa, la rinnovazione deve essere fatta anche nei confronti degli eredi o aventi causa…”.

Il creditore ipotecario “semplice” (ossia, non fondiario), quindi, ai fini del mantenimento della garanzia, dovrà procedere alla rinnovazione anche nei confronti degli eredi o aventi causa.

E per il creditore fondiario?

Come sopra, va fatta una distinzione tra i mutui stipulati a seguito dell’entrata in vigore del TUB e quelli soggetti alla precedente disciplina (art. 20 del R.D. n. 646/1905, abrogato dal TUB).

Per i finanziamenti ipotecari assoggettati alla normativa del TUB, per mantenere l’efficacia dell’iscrizione ipotecaria, occorre osservare il disposto dell’art. 2851 c.c. quindi la rinnovazione va fatta nei confronti anche dell’erede o avente causa.

Mentre, per i remoti mutui fondiari stipulati prima dell’entrata in vigore del TUB (quindi ante ’93) può essere escluso l’obbligo di rinnovazione dell’iscrizione ipotecaria anche nei confronti degli aventi causa/eredi, a patto che però questi ultimi non abbiano provveduto a notificare giudizialmente all’istituto il nuovo titolo di proprietà (ma, va detto che, anche per questa ipotesi, sul punto c’è sempre stato grande dibattito, ad oggi affievolito chiaramente per la circostanza per cui i mutui datati ante ’93 e quindi le rispettive ipoteche sono quasi tutti estinti).

Conclusioni

La rinnovazione dell’iscrizione ipotecaria opera sul piano della pubblicità immobiliare e serve per far conoscere la situazione di libertà o meno di un bene a coloro che consultano i relativi registri immobiliari.

Va ricordato che è sempre importante conoscere la condizione giuridica dei propri immobili, o ancora di più di un immobile che si è intenzionati ad acquistare.

Per chi si trova nella condizione di avere un immobile ipotecato consigliamo sempre di affidarsi ad un esperto, professionista del settore che sia attento ai più banali dettagli (come potrebbe essere il mancato rinnovo di una ipoteca che potrebbe almeno per un primo momento permettere al proprietario debitore di adottare una strategia utile per limitarne la portata).

Allo stesso modo, per chi sia interessato ad un prossimo acquisto immobiliare consigliamo sempre le dovute indagini preliminari sull’immobile in questione, per non trovarsi spiacevoli sorprese.

avv. Biancamaria Leone de Pertis

(collaboratrice dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Per verificare la concreta possibilità  con una adeguata difesa specialistica di ottenere la  revoca dell’aggiudicazione già compiuta per la  difformità tra l’ordinanza e l’avviso di vendita con relativo provvedimento di revoca del Tribunale ottenuto tra i tanti dallo Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Revocata aggiudicazione per difformità tra ordinanza e avviso di vendita”

Per verificare inoltre come si possa effettivamente ottenere, con la giusta difesa tecnica,   persino l’annullamento del decreto di trasferimento (ennesimo, tra i tanti provvedimento conseguito dallo Studio d’Ambrosio Borselli) e dei motivi di opposizione al decreto di trasferimento che hanno portato a un tale eccezionale risultato si legga “617 cpc: Ottenuto l’annullamento del decreto di trasferimento”

Per prendere visione dell’ennesima revoca di una ordinanza di vendita già pronunciata, ottenuta  dallo Studio d’Ambrosio Borselli anche su un Tribunale importante come quello di Milano si legga “Revocata ordinanza di vendita per il mancato deposito della nota di trascrizione”

Per il modello fac simile di un reclamo ex art 591 ter che ha consentito allo Studio di ottenere la revoca dell’asta a due giorni dalla vendita presso il Tribunale di Como a causa di alcune irregolarità nell’avviso di vendita si legga “Modello di reclamo art 591 ter accolto: asta revocata”

Per maggiori  approfondimenti in materia di sospensione o annullamento di aste e avvisi di vendita per vizi della procedura si legga l’articolo Guida alla sospensione delle aste giudiziarie prima casa ed  i provvedimenti allegati, tutti conseguiti dallo studio associato d’Ambrosio Borselli a bloccare le relative procedure.

Per gli spunti e le novità interpretative dati dal Tribunale di Como che ha sospeso l’ennesimo pignoramento immobiliare a seguito di un piano del consumatore (ora “accordo di ristrutturazione dei debiti del consumatore) proposto dallo Studio legale d’Ambrosio Borselli si legga “Tribunale di Como blocca il pignoramento con la legge 3/2012″

Per scoprire come con un piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore (ex piano del consumatore) si sia riusciti a salvare la casa del debitore dall’asta si legga “Sovraindebitamento e pignoramento immobiliare: salva la casa all’asta“

Per comprendere quanto sia importante, nei frequentissimi casi di cessione del credito, verificare che il creditore abbia depositato la corposa documentazione attestante l’avvenuta cessione, e come si sia riusciti ad ottenere in mancanza di questa, con apposita opposizione ex art 615 cpc, la sospensione della procedura si legga “Bloccato pignoramento per carenza di legittimazione”

Per approfondire come gli errori contenuti nell’avviso di vendita (determinante è una approfondita analisi dell’avviso, in comparazione con l’ordinanza, e la perfetta conoscenza delle norme e delle prassi dei vari tribunali in tal senso) ci abbiano consentito di ottenere l’ennesima revoca del decreto di trasferimento si legga “Revocato decreto di trasferimento per vizi della vendita”

Per l’ennesima sospensione di una procedura esecutiva immobiliare ottenuta, peraltro, a pochissime ore dalla celebrazione dell’asta stessa, grazie all’ammissione dell’ennesima proposta di ristrutturazione dei debiti del consumatore portata  con soddisfazione a compimento dallo Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Bloccato pignoramento con ammissione piano del consumatore”

Ritornando alle irregolarità degli avvisi di vendita ed al loro strumento tipico di contestazione ( il ricorso ex art 591 ter cpc) che ne consente se ben motivato la revoca si legga “Revocata vendita all’asta per assenza di foto degli interni” che tratta con dovizia di particolari un caso in cui il Tribunale di Pescara ha  revocato l’esperimento di vendita per violazione, da parte del delegato, degli oneri pubblicitari prescritti nell’apposita ordinanza.

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche  gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione”   “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”

Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli  “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ o ancora  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” 

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche  “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“

Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.

Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un  modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il  controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”. , sul medesimo argomento per  approfondire la spesso confusa materia riguardante le operazioni di cartolarizzazione del credito e le ripercussioni delle stesse (che per chiarire possono portare fino alla sospensione della procedura esecutiva per difetto di rappresentanza processuale del servicer non iscritto all’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB ), si legga anche “Sospensione dell’esecuzione: inosservanza dell’art. 106 TUB”

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato  al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“,  tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne  al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )