Art. 568 cpc: determinazione del valore dell’immobile

Determinazione del valore del bene nel pignoramento. Ruolo dell’esperto estimatore. Contenuto e regole di redazione della relazione di stima. Come contestarla?

La determinazione del valore dell’immobile pignorato è senz’altro uno tra i primi momenti cruciali della procedura esecutiva.

È, per eccellenza, la fase preparatoria alla successiva vendita, dal momento in cui è in questa occasione che viene definito il prezzo base con il quale il giudice dispone la vendita dell’immobile.

Come si determina il valore di vendita ai fini dell’espropriazione? E chi lo determina?

Ai sensi dell’art. 568 cpc il valore dell’immobile è determinato dal giudice. In particolare, “il valore dell’immobile è determinato dal giudice avuto riguardo al valore di mercato sulla base degli elementi forniti dalle parti e dall’esperto nominato”

Sarà chiaro, infatti, che il giudice non ha le competenze tecniche necessarie per determinare il valore di un immobile, sia esso una villa, un appartamento, un terreno agricolo.

Per tali ragioni, il GE si affida innanzitutto ad un tecnico, come prevede anche la legge. Un esperto estimatore, che assume le vesti di ausiliare del giudice nella redazione di una stima dell’immobile pignorato.

Qual è il compito dell’esperto?

L’esperto estimatore è tenuto a redigere la relazione di stima del compendio pignorato, entro i termini disposti dal giudice.

Va detto, tra l’altro, che la perizia di stima ha una funzione informativa essenziale per i soggetti coinvolti nella espropriazione immobiliare, in particolar modo per i potenziali offerenti. Proprio per questa ragione è necessario che la perizia sia completa, in tutte le sue parti, e sia espressione su carta della situazione di fatto dell’immobile interessato, sia dal punto di vista catastale/strutturale che giuridico.

Una volta assegnata la procedura al giudice, questi nomina un esperto e fissa udienza per la comparizione delle parti (udienza ex art. 569 cpc in occasione della quale, secondo l’ordinario iter della procedura, dovrebbe disporre la vendita dell’immobile pignorato).

Con decreto di fissazione udienza, con il quale nomina altresì l’esperto per la redazione della perizia estimativa, dispone l’accesso all’immobile ed elenca i doveri ed obblighi del perito e i quesiti ai quali questi dovrà dare riscontro nella perizia.

L’esperto, quindi, una volta assunto l’incarico e prestato giuramento dovrà redigere la perizia.

Come va redatta la relazione di stima?

Nella redazione della perizia, l’esperto estimatore deve tener conto di una serie di regole, dettami normativi, parametri e linee guida.

Bisogna tenere in considerazione, infatti, che l’incarico che gli viene affidato non consiste in una mera valutazione di stima, ma si estende anche ad una molteplicità di accertamenti che, in verità, esulano dalla mera attività di estimo ma la cui valutazione è essenziale al fini della valutazione finale dell’immobile e soprattutto ai fini della vendita dell’immobile.

In particolare, ai sensi dell’art. 568 cpc, nella determinazione del valore di mercato dell’immobile l’esperto deve procedere:

• al calcolo della superficie dell’immobile, specificando quella commerciale,
• al calcolo del valore per metro quadro e del valore complessivo;
• ad esporre gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute.

Inoltre, come si anticipava, deve provvedere anche ad una serie di altri accertamenti che devono essere analiticamente riportati nella perizia.

Innanzitutto deve controllare la completezza della documentazione ex art. 567 cpc e segnalare l’eventuale mancanza e/o inidoneità.

Ai sensi dell’art. 173 bis disp. att. cpc – che si affianca alla norma citata del codice di procedura civile per individuare i compiti e le attività dell’esperto nell’ambito delle procedure esecutive immobiliari – dalla relazione di stima devono inoltre risultare:

• l’identificazione del bene, dei confini e dei dati catastali;
• una sommaria descrizione del bene;
• lo stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento;
• l’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico;
• l’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente;
• la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa;
• in caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria e gli eventuali costi della stessa; o la verifica sull’eventuale presentazione di istanze di condono, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini della istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria;
• la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli;
• l’informazione sull’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato.

Cosa succede una volta redatta la perizia?

Anche qui interviene il citato art. 173 disp.att. cpc. Dopo aver elencato i compiti dell’esperto estimatore in occasione della redazione della perizia, spiega cosa succede dopo la sua redazione.

Una volta redatta la relazione di stima, l’estimatore deve trasmetterne una copia a tutte le parti della procedura almeno entro 30 giorni dall’udienza ex art. 569 cpc fissata dal GE (a mezzo pec alle parti costituite o per posta raccomandata al debitore nel caso in cui non sia ancora assistito da un avvocato).

Qual è il ruolo delle parti della procedura?

Le parti, a loro volta, potranno entro 15 giorni dall’udienza fissata presentare le proprie osservazioni alle quali in udienza l’esperto dovrà rendere gli opportuni riscontri.

N.B. la discussione sulle osservazioni delle parti alla perizia sarà possibile solo nel caso in cui le stesse siano state presentate ed inoltrate al perito entro 15 giorni dalla udienza.

All’esito della discussione il GE, nel caso in cui ciò si renda necessario, può disporre una integrazione della perizia, viceversa, “sulla base degli elementi forniti dalle parti e dall’esperto nominato” potrà determinare il valore dell’immobile.

Conclusioni

La determinazione del valore del bene è quindi essenziale e fondamentale affinché l’immobile sia messo in vendita, in fase di asta, al corretto prezzo, partendo dal valore di mercato e apportando le correzioni del caso, necessarie a tenere conto delle peculiarità delle vendite forzate.

E questo emerge anche dalla circostanza per cui detto compito viene affidato al GE, ma con l’aiuto in primis dell’esperto estimatore, poi delle parti (che a loro volta si avvalgono di un perito, che seppur di parte resta un professionista) ed in ogni caso sulla scorta di regole e dettami specifici.

Ruolo chiave è assunto dall’esperto estimatore, un giudice dell’esecuzione del resto non ha le competenze e conoscenze tecniche appropriate e idonee proprie di un perito, ma è chiaro che per lo meno deve avere una infarinatura di base in ambito estimativo, che gli consenta di comprendere, razionalmente, se una valutazione sia congrua, adeguata e corretta.

Ma, nel caso in cui il GE sia “impreparato” allora intervengono le parti, specialmente il debitore che per legge può e soprattutto deve presentare osservazioni e note alla perizia che spesso si rivelano essenziali e corrette.

Le note alla perizia permettono non solo di porre all’attenzione del GE eventuali errori e/o imprecisioni della perizia e/o dell’operato dell’esperto, ma sono utili nella misura in cui permettono di guadagnare tempo.

Con le note alla perizia il debitore potrà denunciare la mancanza di documenti, di foto alla perizia, di adozione di parametri errati o imprecisi da parte dell’esperto; ancora, potrà rilevare il mancato riscontro di quesiti presentati dal GE in occasione della nomina ect.

Per approfondimenti si consiglia la lettura degli articoli “Le note alla perizia ex art 173 bis disp.att. cpc” e “Revocata vendita all’asta per assenza di foto degli interni“.

Si tratta di contestazioni ed osservazioni che permettono di guadagnare e dilatare i tempi della procedura.

Spesso accade che, sulla scorta di note alla perizia dettagliate, precise e corrette il GE all’udienza fissata ex art. 569 cpc anziché disporre la vendita rinvii a udienza successiva proprio in considerazione e per l’accoglimento di osservazioni presentate dal debitore, disponendo l’integrazione della perizia o comunque imponendo all’esperto di rendere gli opportuni chiarimenti.

È per questo che è essenziale che, sin dal principio, il debitore sia seguito da un avvocato esperto e competente che conosca approfonditamente la materia e i termini entro cui agire al fine di ottenere i giusti risultati.

avv. Biancamaria Leone de Pertis

(collaboratrice dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche  gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione”   “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”

Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli  “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ o ancora  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” 

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche  “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“

Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.

Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un  modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il  controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”. , sul medesimo argomento per  approfondire la spesso confusa materia riguardante le operazioni di cartolarizzazione del credito e le ripercussioni delle stesse (che per chiarire possono portare fino alla sospensione della procedura esecutiva per difetto di rappresentanza processuale del servicer non iscritto all’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB ), si legga anche “Sospensione dell’esecuzione: inosservanza dell’art. 106 TUB”

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato  al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“,  tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne  al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )

Per verificare la concreta possibilità  con una adeguata difesa specialistica di ottenere la  revoca dell’aggiudicazione già compiuta per la  difformità tra l’ordinanza e l’avviso di vendita con relativo provvedimento di revoca del Tribunale ottenuto tra i tanti dallo Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Revocata aggiudicazione per difformità tra ordinanza e avviso di vendita”

Per verificare inoltre come si possa effettivamente ottenere, con la giusta difesa tecnica,   persino l’annullamento del decreto di trasferimento (ennesimo, tra i tanti provvedimento conseguito dallo Studio d’Ambrosio Borselli) e dei motivi di opposizione al decreto di trasferimento che hanno portato a un tale eccezionale risultato si legga “617 cpc: Ottenuto l’annullamento del decreto di trasferimento”

Per prendere visione dell’ennesima revoca di una ordinanza di vendita già pronunciata, ottenuta  dallo Studio d’Ambrosio Borselli anche su un Tribunale importante come quello di Milano si legga “Revocata ordinanza di vendita per il mancato deposito della nota di trascrizione”

Per il modello fac simile di un reclamo ex art 591 ter che ha consentito allo Studio di ottenere la revoca dell’asta a due giorni dalla vendita presso il Tribunale di Como a causa di alcune irregolarità nell’avviso di vendita si legga “Modello di reclamo art 591 ter accolto: asta revocata”

Per maggiori  approfondimenti in materia di sospensione o annullamento di aste e avvisi di vendita per vizi della procedura si legga l’articolo Guida alla sospensione delle aste giudiziarie prima casa ed  i provvedimenti allegati, tutti conseguiti dallo studio associato d’Ambrosio Borselli a bloccare le relative procedure.

Per gli spunti e le novità interpretative dati dal Tribunale di Como che ha sospeso l’ennesimo pignoramento immobiliare a seguito di un piano del consumatore (ora “accordo di ristrutturazione dei debiti del consumatore) proposto dallo Studio legale d’Ambrosio Borselli si legga “Tribunale di Como blocca il pignoramento con la legge 3/2012″

Per scoprire come con un piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore (ex piano del consumatore) si sia riusciti a salvare la casa del debitore dall’asta si legga “Sovraindebitamento e pignoramento immobiliare: salva la casa all’asta“

Per comprendere quanto sia importante, nei frequentissimi casi di cessione del credito, verificare che il creditore abbia depositato la corposa documentazione attestante l’avvenuta cessione, e come si sia riusciti ad ottenere in mancanza di questa, con apposita opposizione ex art 615 cpc, la sospensione della procedura si legga “Bloccato pignoramento per carenza di legittimazione”

Per approfondire come gli errori contenuti nell’avviso di vendita (determinante è una approfondita analisi dell’avviso, in comparazione con l’ordinanza, e la perfetta conoscenza delle norme e delle prassi dei vari tribunali in tal senso) ci abbiano consentito di ottenere l’ennesima revoca del decreto di trasferimento si legga “Revocato decreto di trasferimento per vizi della vendita”

Per l’ennesima sospensione di una procedura esecutiva immobiliare ottenuta, peraltro, a pochissime ore dalla celebrazione dell’asta stessa, grazie all’ammissione dell’ennesima proposta di ristrutturazione dei debiti del consumatore portata  con soddisfazione a compimento dallo Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Bloccato pignoramento con ammissione piano del consumatore”

Ritornando alle irregolarità degli avvisi di vendita ed al loro strumento tipico di contestazione ( il ricorso ex art 591 ter cpc) che ne consente se ben motivato la revoca si legga “Revocata vendita all’asta per assenza di foto degli interni” che tratta con dovizia di particolari un caso in cui il Tribunale di Pescara ha  revocato l’esperimento di vendita per violazione, da parte del delegato, degli oneri pubblicitari prescritti nell’apposita ordinanza.