Mutuo in sofferenza: possibili soluzioni

Mutuo in sofferenza: conseguenze e possibili soluzioni giudiziali e stragiudiziali. Cosa fare per evitare il pignoramento? Rimedi in caso di pignoramento

Cosa significa “mutuo in sofferenza”?

Per mutuo in sofferenza si intende quella condizione in cui il soggetto mutuatario (il privato) non è più in grado di onorare le obbligazioni finanziarie contratte nei confronti della banca proprio in virtù del mutuo in precedenza contratto.
In altre parole, quando non è più in grado di pagare le rate mensili del mutuo secondo gli accordi contrattuali accettati.

In generale, un soggetto è in sofferenza bancaria quando si trova nella condizione di inadempienza/insolvenza, ossia quando è incapace di ripagare un debito, sorto a seguito di un contratto di mutuo o altro finanziamento o prestito.

La sofferenza bancaria è una situazione complessa che pertanto va gestita, soprattutto perché in caso contrario può portare a gravi conseguenze.

Conseguenze che partono dalla segnalazione che la banca fa del proprio cliente insolvente alla Centrale Rischi, fino ad arrivare al momento in cui agisce nei suoi confronti per il recupero coattivo di quanto non pagato, ossia quando promuove un’azione esecutiva che, generalmente, essendo l’importo derivante dal mutuo alquanto consistente, si sostanzia in un pignoramento immobiliare.

Ed è chiaro che l’interessato deve fare di tutto per evitare che ciò accada.

Anche la “semplice” segnalazione alla Centrale Rischi che in confronto alla conseguenza più estrema ossia il pignoramento, può causare già grandi e fastidiosi problemi. È ben sapere, infatti, che quando una persona viene segnalata alla centrale rischi avrà, ad esempio, più difficoltà (se non l’impossibilità) ad accedere ad un finanziamento e questo può creare disagi non di poco conto.

Per evitare, quindi, le conseguenze dannose della sofferenza bancaria vanno individuate le  possibili soluzioni e, a seconda del caso concreto, quelle più convenienti ed impegnarsi nel portarle a termine.

Queste possono essere classificate in due categorie:

• soluzioni stragiudiziali;
• soluzioni giudiziali.

Mutuo in sofferenza soluzioni

Rinegoziazione del mutuo in sofferenza

Primo passo è certamente quello di comunicare il momento di difficoltà economica alla banca al fine di evitare che sia la banca stessa a segnalarlo.

Potrebbe infatti essere possibile, in caso di mutuo in sofferenza, negoziare nuove condizioni di rimborso o una ristrutturazione del debito che permetta all’interessato di gestire i pagamenti in modo più adeguato alle proprie possibilità finanziarie, come un prolungamento della durata del mutuo.

Opzione dell’allungamento della durata del mutuo (che come ovvia conseguenza comporta un aumento degli interessi) potrebbe da un lato essere appetibile per la banca e dall’altro permettere al debitore di rientrare nei costi, seppur con un aumento degli interessi ma dilatato in un tempo maggiore.

La sospensione del mutuo in sofferenza

Altra opzione in caso di mutuo in sofferenza potrebbe essere quella di richiedere una sospensione del mutuo.  Sospendendo il mutuo (generalmente per un max di 12 mesi), le rate non pagate verranno rese in un momento successivo, ossia al termine della sospensione.

Anche in questo caso si prevede un aumento dei costi degli interessi, sempre ben visto dalla banca, ma che permette anche al debitore di ottenere tempo in più per rimettersi in sesto economicamente parlando.

Si tratta di soluzioni, queste, che devono essere attentamente valutate dal soggetto interessato perché pur prevedendo maggior tempo a disposizione, comportano inevitabilmente un aumento dei costi, quindi non sempre favoriscono il soggetto debole (debitore), che quindi deve eseguire una valutazione caso per caso e in una prospettiva futura.

Quindi è sempre necessario conoscere le soluzioni più efficaci e “definitive”.

Saldo e stralcio del mutuo in sofferenza 

L’accordo di saldo è stralcio è sicuramente una opzione validissima in caso di mutuo in sofferenza perché permette al soggetto interessato di cancellare parte del suo debito in cambio del pagamento di una somma ridotta rispetto al totale, dietro consenso della banca mutuante.

Nella stragrande maggioranza dei casi è certamente una ottima soluzione per chiudere un debito in sofferenza.

Ma non è una operazione semplice dal momento in cui consiste in una vera e propria negoziazione con la banca ed è rapportata alla condizione economica particolarmente compromessa del singolo.

Spetta infatti alla banca la decisione finale, ossia quella di accettare o meno la proposta che gli viene presentata, che, se non è in linea con la sua “politica”, verrà certamente rifiutata.
In altre parole, si tratta di un’offerta transattiva formulata dal cliente/debitore insolvente alla banca con la quale viene proposto un accordo che definisce il rapporto contrattuale/bancario senza passare per le vie legali (anche se nella stragrande maggioranza dei casi l’operazione di saldo e stralcio viene affidata ad un avvocato – il che è fortemente consigliato attesa la delicatezza della situazione), con il quale si offre il pagamento di una somma in misura ridotta rispetto al totale dovuto ma a chiusura della vertenza.

Si può proporre il pagamento in un’unica soluzione oppure vagliare l’opzione di un pagamento dilazionato (ma non troppo) che però chiaramente è meno appetibile per la banca.

Si tratta di una soluzione che potrebbe essere (a determinate condizioni variabili a seconda del caso concreto) accettato dalla banca che potrebbe preferire un rientro immediato di una parte del debito, anziché intraprendere una più lunga, costosa e incerta procedura esecutiva, che potrebbe anche risultare non soddisfacente per il creditore.

N.B. pur non essendoci dei requisiti o condizioni prefissate dalla legge, generalmente per la banca potranno essere determinanti ai fini della accettazione della proposta di saldo e stralcio valutazioni sul valore dell’immobile ipotecato a seguito del mutuo, i possibili costi della procedura da instaurare, le condizioni economico-finanziarie del debitore.

Ma, va anche ricordato, in ogni caso, che questa non è una soluzione obbligata, nel senso che né il debitore può pretendere il saldo e stralcio, né la banca è obbligata ad accettare.

Per approfondimenti si consiglia la lettura degli articoli Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione, I rischi del saldo e stralcio in pre asta, Guida al saldo e stralcio come forma di investimento immobiliare.

Mutuo in sofferenza cosa fare: soluzioni giudiziali

Conversione del pignoramento

Nel caso in cui il debitore con mutuo in sofferenza non si attivi in via stragiudiziale, allora il rischio alquanto certo è che la banca si attivi in via coattiva.

In questo caso, quindi, la banca promuove un pignoramento immobiliare (la scelta della banca ricadrà quasi sempre sul pignoramento immobiliare atteso gli importi generalmente molto alti dei mutui) e, oltre a quanto si dirà nel paragrafo successivo, strumento che la legge offre in questi casi al debitore esecutato è quello di optare per la conversione del pignoramento.

Per approfondimenti in merito alla conversione del pignoramento, i tempi e le regole di questo strumento si consiglia la lettura dell’articolo Art 495 cpc: la conversione del pignoramento immobiliare.

Opposizioni nel pignoramento

Ciò detto, nel caso in cui la banca mutuante abbia promosso un pignoramento immobiliare altra soluzione, nel caso di indisponibilità economica tale da non poter permettere la conversione del pignoramento, è quello di affidarsi ad un professionista in grado di garantire la regolarità della procedura, nel pieno interesse anche del debitore che in questo caso avrà interesse ad una quanto più possibile fruttuosità della vendita, così da coprire l’intera sua esposizione debitoria.

Per fare ciò sarà necessario porre molta attenzione a ciascuna attività compiuta nel corso della procedura siccome gli errori in cui incorrono spesso le parti, il giudice e i suoi ausiliari sono numerosi e la denuncia di questi errori combinata al rilievo delle plurime irregolarità che spesso si verificano nel corso nella procedura, permettono di rallentarne enormemente il suo corso.

È chiaro, però, che questi strumenti sono volti a rallentare la procedura, il che sicuramente permette di guadagnare tempo nell’ottica futura di un accordo transattivo con il creditore e contemporaneamente di restare quanto più possibile nella propria casa, ma certamente non permette di annullare il debito.

Per approfondimenti si consiglia la lettura degli articoli Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento, Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme, Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione, Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma, Opposizione 615 e 617 cpc: differenza tra fase cautelare e fase di merito.

Procedure per ottenere l’esdebitazione

Un’altra utilissima possibilità, quando ne ricorrono i presupposti, è ricorrere a una delle procedure di composizione della crisi da sovraindebitamento. In particolare, facciamo riferimento quanto ai debiti derivanti da un mutuo in sofferenza alle procedure di ristrutturazione dei debiti del consumatore.

Queste procedure, anche in pendenza di un pignoramento, permettono di appianare l’esposizione debitoria dell’interessato secondo un piano di rientro rateale a contenuto libero, chiaramente parametrato alle disponibilità economiche del singolo, che può garantire, in caso di successo, un pagamento rateale e parziale dei propri creditori, incluse le banche mutuanti, permettendo all’esito della procedura e del tempo approvato di pagamento, la liberazione da tutti i debiti contratti ed anche di salvare la casa, se già oggetto di pignoramento.

La ristrutturazione dei debiti per il consumatore, unitamente al concordato minore e alla liquidazione controllata (altra procedura di sovraindebitamento che però comporta la liquidazione dell’intero patrimonio del debitore per ripagare il debito, quindi in caso di immobili non ne permettono la salvezza), garantiscono l’esdebitazione, ossia la cancellazione dei debiti non pagati del tutto o in parte.

Per approfondimenti si consiglia la lettura degli articoli Sovraindebitamento e pignoramento immobiliare: salva la casa all’asta, Sovraindebitamento: tempi e costi delle tre procedure, Il Sovraindebitamento dell’azienda agricola, Il nuovo sovraindebitamento: il socio illimitatamente responsabile

Mutuo in sofferenza a chi rivolgersi?

Come abbiamo avuto modo di vedere, il rischio di contrarre un mutuo e di non essere più in grado di adempiere al pagamento di ciascuna rata è molto altro.

Questo perché svariate possono essere le cause. Generalmente tra le cause più comuni ci sono la perdita del lavoro, un calo delle vendite e di profitti, o addirittura da una cattiva gestione dei soldi.

Ebbene, i casi di mutuo in sofferenza ormai sono all’ordine del giorno. Ne siamo consapevoli noi e lo sono anche le banche.

Per tali ragioni è sempre consigliato e/o consigliabile farsi assistere da un avvocato esperto che sappia dare i giusti consigli e muoversi nel modo giusto nella realtà giuridica-finanziaria nella quale si trova l’interessato, sia per rappresentare e illustrare tutte le realizzabili opzioni, sia per trovare e sviluppare (insieme al cliente) una strategia nel pieno interesse del cliente stesso, anche in linea con le sue effettive possibilità.

avv. Biancamaria Leone de Pertis

(collaboratrice dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

 

 

Per verificare la concreta possibilità  con una adeguata difesa specialistica di ottenere la  revoca dell’aggiudicazione già compiuta per la  difformità tra l’ordinanza e l’avviso di vendita con relativo provvedimento di revoca del Tribunale ottenuto tra i tanti dallo Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Revocata aggiudicazione per difformità tra ordinanza e avviso di vendita”

Per verificare inoltre come si possa effettivamente ottenere, con la giusta difesa tecnica,   persino l’annullamento del decreto di trasferimento (ennesimo, tra i tanti provvedimento conseguito dallo Studio d’Ambrosio Borselli) e dei motivi di opposizione al decreto di trasferimento che hanno portato a un tale eccezionale risultato si legga “617 cpc: Ottenuto l’annullamento del decreto di trasferimento”

Per prendere visione dell’ennesima revoca di una ordinanza di vendita già pronunciata, ottenuta  dallo Studio d’Ambrosio Borselli anche su un Tribunale importante come quello di Milano si legga “Revocata ordinanza di vendita per il mancato deposito della nota di trascrizione”

Per il modello fac simile di un reclamo ex art 591 ter che ha consentito allo Studio di ottenere la revoca dell’asta a due giorni dalla vendita presso il Tribunale di Como a causa di alcune irregolarità nell’avviso di vendita si legga “Modello di reclamo art 591 ter accolto: asta revocata”

Per maggiori  approfondimenti in materia di sospensione o annullamento di aste e avvisi di vendita per vizi della procedura si legga l’articolo Guida alla sospensione delle aste giudiziarie prima casa ed  i provvedimenti allegati, tutti conseguiti dallo studio associato d’Ambrosio Borselli a bloccare le relative procedure.

Per gli spunti e le novità interpretative dati dal Tribunale di Como che ha sospeso l’ennesimo pignoramento immobiliare a seguito di un piano del consumatore (ora “accordo di ristrutturazione dei debiti del consumatore) proposto dallo Studio legale d’Ambrosio Borselli si legga “Tribunale di Como blocca il pignoramento con la legge 3/2012″

Per scoprire come con un piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore (ex piano del consumatore) si sia riusciti a salvare la casa del debitore dall’asta si legga “Sovraindebitamento e pignoramento immobiliare: salva la casa all’asta“

Per comprendere quanto sia importante, nei frequentissimi casi di cessione del credito, verificare che il creditore abbia depositato la corposa documentazione attestante l’avvenuta cessione, e come si sia riusciti ad ottenere in mancanza di questa, con apposita opposizione ex art 615 cpc, la sospensione della procedura si legga “Bloccato pignoramento per carenza di legittimazione”

Per approfondire come gli errori contenuti nell’avviso di vendita (determinante è una approfondita analisi dell’avviso, in comparazione con l’ordinanza, e la perfetta conoscenza delle norme e delle prassi dei vari tribunali in tal senso) ci abbiano consentito di ottenere l’ennesima revoca del decreto di trasferimento si legga “Revocato decreto di trasferimento per vizi della vendita”

Per l’ennesima sospensione di una procedura esecutiva immobiliare ottenuta, peraltro, a pochissime ore dalla celebrazione dell’asta stessa, grazie all’ammissione dell’ennesima proposta di ristrutturazione dei debiti del consumatore portata  con soddisfazione a compimento dallo Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Bloccato pignoramento con ammissione piano del consumatore”

Ritornando alle irregolarità degli avvisi di vendita ed al loro strumento tipico di contestazione ( il ricorso ex art 591 ter cpc) che ne consente se ben motivato la revoca si legga “Revocata vendita all’asta per assenza di foto degli interni” che tratta con dovizia di particolari un caso in cui il Tribunale di Pescara ha  revocato l’esperimento di vendita per violazione, da parte del delegato, degli oneri pubblicitari prescritti nell’apposita ordinanza.

Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli  “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ o ancora  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” 

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche  “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“

Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.

Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un  modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il  controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”. , sul medesimo argomento per  approfondire la spesso confusa materia riguardante le operazioni di cartolarizzazione del credito e le ripercussioni delle stesse (che per chiarire possono portare fino alla sospensione della procedura esecutiva per difetto di rappresentanza processuale del servicer non iscritto all’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB ), si legga anche “Sospensione dell’esecuzione: inosservanza dell’art. 106 TUB”

Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato  al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“,  tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne  al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )