Istanza di riduzione del pignoramento immobiliare

Istanza di riduzione del pignoramento immobiliare: la guida legale per tutelare il patrimonio del debitore

 

L’avvio di una procedura esecutiva forzata rappresenta uno dei momenti più complessi e delicati nella vita economica di una persona o di un’azienda. Quando un debito non viene onorato, il creditore ha il diritto di attivare gli strumenti normativi per soddisfare le proprie pretese, arrivando a pignorare i beni del debitore.

Nel caso del pignoramento immobiliare, la legge riconosce al creditore ampi poteri per recuperare le somme spettanti, ma questo diritto non può trasformarsi in un abuso o in una punizione sproporzionata nei confronti del debitore. Il sistema giuridico italiano è governato da principi di equità e correttezza che devono trovare applicazione anche nella fase più aggressiva della tutela del credito, qual è l’esecuzione forzata.

Capita spesso che, per recuperare un credito di entità modesta o comunque circoscritta, i creditori pignorino una pluralità di immobili o un intero compendio patrimoniale il cui valore economico supera di gran lunga il debito reale.

Questo scenario rischia di paralizzare l’intera vita economico-familiare del debitore, bloccando beni di valore elevato che restano congelati all’interno della procedura esecutiva. Per riequilibrare questo rapporto di forza e impedire che il debitore subisca un danno ingiusto e sproporzionato, il legislatore ha previsto uno specifico strumento di tutela.

In qualità di avvocati specializzati esclusivamente in diritto delle esecuzioni immobiliari e difesa del debitore, assistiamo quotidianamente soggetti che si trovano a dover fronteggiare la minaccia della svendita all’asta dei propri beni.

La nostra missione è individuare ogni singola falla della procedura e attivare i meccanismi di protezione offerti dal codice di rito. In questo articolo parleremo approfonditamente dell’istanza di riduzione del pignoramento immobiliare, analizzando la sua funzione strategica, i presupposti normativi previsti dall’articolo 496 c.p.c., gli orientamenti fondamentali della giurisprudenza di legittimità e le migliori prassi operative per liberare i propri immobili da un vincolo ingiustamente gravoso.

Il fondamento normativo: l’articolo 496 del Codice di Procedura Civile

Cos’è l’istanza di riduzione del pignoramento immobiliare?

L’istanza di riduzione del pignoramento immobiliare è la richiesta che il debitore può presentare al Giudice dell’Esecuzione, ai sensi dell’art. 496 c.p.c., per ottenere la liberazione di uno o più immobili pignorati quando il loro valore risulta eccessivamente superiore al credito da soddisfare.

In termini pratici, se il creditore ha pignorato beni immobili il cui valore complessivo supera ampiamente il debito, gli interessi e le spese della procedura, il debitore può chiedere che il pignoramento venga limitato ai soli beni necessari a garantire il recupero del credito.

La riduzione del pignoramento non elimina il debito e non blocca automaticamente l’esecuzione forzata, ma consente di evitare che vengano vincolati immobili non necessari alla soddisfazione del creditore.

La colonna portante di questo istituto è, appunto, l’articolo 496 c.p.c., il quale dispone testualmente:

“Su istanza del debitore o anche di ufficio, quando il valore dei beni pignorati è superiore all’importo delle spese e dei crediti di cui all’articolo precedente, il giudice, sentiti il creditore pignorante e i creditori intervenuti, può disporre la riduzione del pignoramento”.

L’art. 496 c.p.c. introduce nel nostro ordinamento un istituto di grande rilievo: la riduzione del pignoramento consente, infatti, al debitore esecutato di rivolgersi al Giudice dell’Esecuzione per chiedere formalmente la liberazione di uno o più beni immobili dal vincolo pignoratizio, laddove l’estensione dell’espropriazione risulti palesemente sproporzionata rispetto al credito complessivo per cui si procede.

La norma è tesa ad evitare l’eccessività del pignoramento subito, nella piena consapevolezza che l’esistenza del vincolo pignoratizio, rendendo il bene indisponibile sul mercato e trascritto nei registri immobiliari, risulta gravemente pregiudizievole per il debitore.

Quest’ultimo, infatti, pur rimanendo teoricamente custode o proprietario del bene fino alla vendita, perde ogni facoltà di disposizione e vede crollare il valore commerciale del proprio patrimonio a causa della pendenza della procedura esecutiva.

Un esempio pratico: per comprendere meglio l’impatto di questo strumento, facciamo un esempio concreto basato su dinamiche che riscontriamo frequentemente nella pratica forense. Poniamo che Tizio vanti un credito di 50.000 euro nei confronti di Caio, derivante da un titolo esecutivo (come un decreto ingiuntivo o un mutuo non pagato). Nella fretta o nella strategia di esercitare la massima pressione psicologica, il creditore decide di pignorare contemporaneamente due appartamenti di proprietà di Caio: uno del valore stimato di 250.000 euro e l’altro del valore di 700.000 euro.

Or bene, considerata la sperequazione e l’eccessiva differenza tra quanto effettivamente dovuto (50.000 euro, a cui si sommeranno gli interessi e le spese legali) e il valore totale di quanto pignorato (pari a 950.000 euro), Caio si trova in una situazione di evidente ingiustizia patrimoniale. È in questo preciso momento che entra in gioco l’istanza di riduzione del pignoramento immobiliare.

Caio, tramite un legale specializzato, può chiedere al Giudice dell’Esecuzione di ridurre il pignoramento subito. Nello specifico, potrebbe chiedere l’esclusione dal pignoramento del bene di maggior valore (quello da 700.000 euro), eccependo e dimostrando che la permanenza in asta dell’altro immobile (quello da 250.000 euro) è già di per sé ampiamente idonea a soddisfare l’intera pretesa creditoria di Tizio, incluse le spese vive della procedura.

 

La funzione della riduzione del pignoramento come misura di salvaguardia

Un aspetto fondamentale da chiarire immediatamente è la natura giuridica di questo atto.

Con l’istanza di riduzione, il debitore non contesta il diritto del suo creditore a procedere ad esecuzione forzata. Non si sta mettendo in discussione l’esistenza del debito, la validità del precetto o la legittimità del titolo esecutivo. Per quel tipo di difese, l’ordinamento prevede altri strumenti, quali le opposizioni all’esecuzione ex art. 615 c.p.c. o le opposizioni agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c.

Al contrario, con la domanda di riduzione si contesta esclusivamente l’eccessivo e distorto uso del procedimento stesso. Come confermato dalla Suprema Corte di Cassazione, la riduzione del pignoramento viene considerata, per il debitore, una “misura speciale di salvaguardia” (Cass. Civ., Sez. III, n. 2604/1995). Essa opera su un binario parallelo rispetto alla conversione del pignoramento descritta dall’art. 495 c.p.c., la quale prevede invece la sostituzione dei beni pignorati con una somma di denaro versata dal debitore (Cass. Civ., n. 12618/1999).

Il principio cardine si ricollega direttamente alla responsabilità patrimoniale generica del debitore sancita dal codice civile. Sebbene sia vero che, ai sensi dell’articolo 2740 c.c., il debitore risponda dell’adempimento delle proprie obbligazioni con tutti i suoi beni presenti e futuri, è altrettanto vero che tale responsabilità deve essere declinata secondo i canoni di proporzionalità, buona fede e divieto di abuso del diritto.

L’espropriazione forzata non deve trasformarsi in uno strumento vessatorio. La riduzione ex art. 496 c.p.c. rappresenta lo strumento processuale specifico per realizzare la predetta proporzionalità, impedendo che l’azione esecutiva travalichi i confini del legittimo soddisfacimento del credito.

 

Quando un pignoramento si considera “eccessivo”?

Il successo di un’istanza ex art. 496 c.p.c. risiede interamente nella dimostrazione del carattere “eccessivo” del pignoramento. La lettera della legge ci dice che questa condizione si verifica quando il valore dei beni pignorati supera l’importo dei crediti e delle spese. Tuttavia, la realtà pratica delle aule di giustizia si scontra con una valutazione molto più complessa e rigorosa.

Il pignoramento che colpisce beni dal valore superiore alla soglia del debito non sempre viene automaticamente catalogato come eccessivo dal Giudice dell’Esecuzione. La giurisprudenza ha chiarito a più riprese che il creditore ha, inizialmente, una certa libertà d’azione.

La Corte di Cassazione ha infatti statuito che:

“Il creditore pignorante è legittimato ad espropriare più di quanto sarebbe necessario per soddisfare il suo credito, in quanto il rapporto tra l’ammontare dei beni pignorati rispetto alle necessità del processo esecutivo non può essere aprioristicamente determinato” (Cass. Civ., n. 3952/2006).

La ragione di questo orientamento apparentemente rigido nei confronti del debitore risiede nella struttura stessa del processo esecutivo. Nel corso della procedura, infatti, sono consentiti gli interventi di altri creditori (come banche, società di cartolarizzazione, condominio o l’Agenzia delle Entrate). Tali creditori intervenuti, se muniti di cause legittime di prelazione (come un’ipoteca), concorrono sul ricavato conservando la loro precedenza; se chirografari (ossia privi di garanzie reali), concorrono a parità degli altri, purché spieghino un rituale e tempestivo intervento.

La reale difficoltà nell’individuare e dimostrare l’eccessività del pignoramento risiede nel fatto che non si può determinare in maniera preventiva e matematica quanto sarà, nel concreto, l’importo totale dovuto alla chiusura della procedura. Un pignoramento immobiliare che appare macroscopicamente sproporzionato nelle battute iniziali potrebbe non esserlo più pochi mesi dopo.

Riprendendo lo scenario precedente: se venissero pignorati immobili per un valore di 850.000 euro a fronte di un credito azionato dal creditore procedente di 200.000 euro, lo squilibrio sembrerebbe evidente. Ma se nelle more della procedura intervenissero altri due istituti bancari vantando crediti per ulteriori 500.000 euro, il debito complessivo salirebbe improvvisamente a 700.000 euro. In tale mutato contesto, il compendio immobiliare pignorato di 850.000 euro non risulterebbe più eccedente o sproporzionato rispetto al totale delle pretese accumulatesi nel fascicolo.

 

I criteri di valutazione del Giudice dell’Esecuzione: ribassi d’asta e spese vive

Il giudizio sulla riduzione è interamente rimesso alla valutazione discrezionale del Giudice dell’Esecuzione. Il magistrato, per decidere se accogliere o meno l’istanza del debitore, compie un calcolo prognostico e deve tenere in considerazione due variabili fondamentali che incidono pesantemente sulle probabilità di successo dell’istanza:

1. Il fenomeno della svalutazione e i ribassi d’asta: Gli immobili sottoposti ad esecuzione forzata subiscono quasi sempre una drastica perdita di valore rispetto alle stime di mercato. Tra la prima asta deserta, l’applicazione del ribasso di un quarto (25%) sul prezzo base nei tentativi successivi e la possibilità di presentare offerte minime ridotte del 25% rispetto al prezzo base d’asta, il valore reale di realizzo si contrae sensibilmente.
2. I costi prededucibili della procedura: Le spese necessarie per portare avanti un’esecuzione immobiliare sono elevatissime. Vanno considerati i compensi del Custode Giudiziario, le competenze dell’Esperto Stimatore (CTU), i costi di pubblicità sui portali autorizzati, i compensi del Professionista Delegato alla vendita e le spese legali liquidate al creditore. Questo pacchetto di spese vive ha priorità assoluta di pagamento sul ricavato della vendita (art. 2770 c.c.) e può facilmente erodere decine di migliaia di euro.

Se un debitore ha un debito complessivo di 150.000 euro e subisce il pignoramento di due lotti, uno dei quali stimato dal perito del tribunale per un valore di 250.000 euro, il debitore potrebbe essere tentato di chiedere la riduzione per liberare il secondo lotto. Tuttavia, difficilmente il Giudice accoglierebbe l’istanza in questa configurazione.

Un immobile stimato 250.000 euro ha altissime probabilità di essere aggiudicato, dopo due o tre aste andate deserte, alla metà del suo valore iniziale, se non a meno. Se ipotizziamo un’aggiudicazione a 125.000 euro, e da questa cifra detraiamo circa 20.000 euro di spese di procedura prededucibili, la somma netta a disposizione del creditore scenderebbe a soli 105.000 euro. Il creditore originario rimarrebbe parzialmente insoddisfatto per ben 45.000 euro.

Di conseguenza, una riduzione del pignoramento che liberasse prematuramente il secondo immobile si rivelerebbe gravemente dannosa per le ragioni del creditore. Il Giudice, posto a tutela della fruttuosità dell’azione esecutiva, respingerebbe l’istanza per preservare la massa immobiliare a garanzia del debito.

Per sperare nell’accoglimento della riduzione, il valore del singolo immobile che si intende mantenere sotto pignoramento deve essere talmente capiente da coprire ampiamente il debito, le spese e il rischio dei ribassi d’asta.

 

Le prassi dei Tribunali e il rischio del “blocco della vendita”

Nella quotidiana operatività dei Tribunali esecutivi italiani si è consolidata una prassi che ogni debitore deve conoscere per evitare errori strategici.

Di fronte a situazioni di incertezza – sia in merito al reale valore di realizzo dei beni in asta, sia riguardo al potenziale intervento tardivo di altri creditori – molti Giudici dell’Esecuzione adottano una soluzione intermedia. Invece di accogliere l’istanza di riduzione emettendo un’ordinanza di liberazione immediata del bene, scelgono di sospendere o bloccare temporaneamente la vendita dell’immobile di cui si chiede la riduzione, disponendo di procedere prioritariamente alla vendita degli altri lotti.

Questa condotta processuale mira a verificare sul campo l’esito dei primi tentativi di vendita. Se la vendita dei primi lotti si rivela sufficiente a estinguere tutti i debiti e le spese, il lotto rimasto in sospeso viene dichiarato liberato e restituito alla piena disponibilità del debitore.

Se, al contrario, il ricavato risulta insufficiente, il Giudice reintroduce immediatamente sul mercato il lotto precedentemente congelato.

Se da un lato questa prassi protegge il creditore da qualsiasi rischio di incapienza, dall’altro danneggia pesantemente il debitore. Mantenere un immobile formalmente pignorato, seppur temporaneamente sospeso dalla vendita, comporta conseguenze negative bloccanti:

• Il bene rimane indisponibile sul libero mercato e non può essere venduto autonomamente se non attraverso complessi accordi di vendita contestuale.
• Sul bene continuano a gravare i costi e i vincoli della custodia giudiziaria.
• Il debitore non può sfruttare il valore economico di quel bene per generare la liquidità necessaria a formulare una proposta di saldo e stralcio sui restanti debiti.

Se l’istanza di riduzione ex art. 496 c.p.c. viene accolta integralmente, il bene esce definitivamente dal circuito esecutivo. Il proprietario riacquista la facoltà di vendere l’immobile sul mercato libero ad un prezzo decisamente superiore rispetto alle aste giudiziarie.

Questo surplus di liquidità ottenuto dalla vendita privata può essere utilizzato strategicamente per transigere la restante posizione debitoria prima che gli altri immobili rimasti in procedura vengano svenduti.

Mantenere il pignoramento “silente” o congelato priva il debitore di questa vitale possibilità, costringendolo a subire i tempi e le svalutazioni del sistema delle aste. È proprio in queste pieghe procedurali che la scelta della strategia difensiva fa la differenza tra il salvataggio del patrimonio e il tracollo finanziario.

 

Pignoramento eccessivo: la Cassazione esclude l’illegittimità automatica

Un errore comune commesso dai non addetti ai lavori è ritenere che un pignoramento sproporzionato sia affetto da nullità o illegittimità originaria, aprendo la strada a richieste di risarcimento danni contro il creditore.

La giurisprudenza di legittimità ha escluso categoricamente questa impostazione.

L’eccessività del pignoramento non comporta l’illegittimità o l’invalidità della procedura. Pignorare “più del dovuto” configura un’attività pienamente lecita per il creditore procedente, il quale agisce nel proprio interesse per crearsi un margine di sicurezza a fronte di fluttuazioni del mercato o per disincentivare l’intervento di altri concorrenti (Cass. Civ., n. 8464/1994).

Non vi è alcuna sanzione automatica per il creditore che esagera nell’estensione del pignoramento. L’ordinamento non punisce l’eccedenza, ma mette a disposizione del debitore il rimedio dell’istanza di riduzione per correggere l’azione in corso d’opera.

Questo significa che se il debitore resta inerte e non solleva formalmente l’eccezione di sproporzione tramite il deposito dell’istanza, il processo esecutivo andrà avanti su tutti gli immobili pignorati, fino alla loro totale vendita, senza che il Giudice (salvo rari casi di intervento d’ufficio) sia tenuto a intervenire autonomamente.

Aspetti procedurali: legittimazione, tempistiche e costi dell’istanza

L’attivazione del rimedio previsto dall’art. 496 c.p.c. richiede il rispetto di precise regole processuali. Vediamo nel dettaglio come si articola l’iter burocratico e legale per presentare correttamente la domanda in Tribunale.

Chi può presentare l’istanza?

Il soggetto legittimato a chiedere la riduzione del pignoramento è senza dubbio il debitore esecutato, in quanto soggetto passivo che subisce gli effetti limitativi della procedura. Tuttavia, il testo della norma prevede che la riduzione possa essere disposta anche d’ufficio dal Giudice dell’Esecuzione.

Sebbene la legge conceda al Giudice questo potere autonomo, nella realtà dei Tribunali l’attivazione d’ufficio è un evento estremamente raro. I Giudici dell’Esecuzione gestiscono ruoli con migliaia di fascicoli e non hanno il tempo materiale per verificare analiticamente la proporzione di ogni singolo pignoramento, a meno che non ricevano una formale sollecitazione di parte.

L’iniziativa deve partire dal debitore, assistito da un difensore tecnico specializzato nel settore esecutivo.

Quali sono i termini di decadenza?

L’istanza di riduzione del pignoramento immobiliare può essere presentata in ogni momento della procedura, purché avvenga prima dell’emissione dell’ordinanza con cui viene disposta la vendita o l’assegnazione dei beni. Si tratta di un termine perentorio.

Se il Giudice dell’Esecuzione ha già firmato l’ordinanza di vendita e il Professionista Delegato ha avviato le attività di pubblicazione dei lotti, il debitore decade dalla possibilità di proporre l’istanza ex art. 496 c.p.c.

Agire tempestivamente è fondamentale: prima si interviene – idealmente subito dopo il deposito della relazione di stima da parte del CTU – maggiori sono le probabilità di bloccare la macchina delle aste prima che si metta in moto, con relativo aggravio di costi.

I costi vivi della richiesta

Un aspetto positivo per il debitore riguarda la tassazione dell’atto. Per il deposito dell’istanza di riduzione del pignoramento immobiliare non è previsto il pagamento del contributo unificato né di altre marche da bollo specifiche.

Si tratta di un’istanza endoprocedimentale che si inserisce in un fascicolo già aperto e per il quale le tasse di iscrizione a ruolo sono già state assolte dal creditore procedente. I costi per il debitore sono unicamente riconducibili alle competenze professionali dell’avvocato che redige l’atto e cura la successiva fase difensiva all’udienza.

Fasi della procedura in sintesi

1. Analisi preliminare: Valutazione del saldo del debito aggiornato e studio della perizia di stima del CTU.
2. Redazione e deposito: Scrittura dell’istanza evidenziando i lotti da liberare e deposito telematico nel fascicolo dell’esecuzione.
3. Fissazione dell’udienza: Il Giudice emette un decreto di fissazione udienza per sentire le parti.
4. Notifica del decreto: L’istanza e il decreto del Giudice vanno notificati al creditore procedente e a tutti i creditori intervenuti.
5. Discussione in udienza: Il legale del debitore contrasta le obiezioni dei creditori dimostrando la sufficienza dei lotti residui.
6. Decisione: Il Giudice scioglie la riserva emettendo un’ordinanza di accoglimento o di rigetto.

 

Esperienza pratica

Nella nostra attività professionale assistiamo quotidianamente debitori coinvolti in procedure esecutive immobiliari caratterizzate da una marcata sproporzione tra il valore degli immobili pignorati e il credito effettivamente vantato dai creditori.

In numerosi casi abbiamo riscontrato situazioni in cui il pignoramento riguardava più immobili per un valore complessivo di centinaia di migliaia di euro, a fronte di debiti significativamente inferiori.

Attraverso un’attenta analisi della documentazione esecutiva, della perizia di stima e della posizione dei creditori intervenuti, è stato possibile richiedere la riduzione del pignoramento e ottenere la liberazione di beni non indispensabili alla soddisfazione del credito.

L’esperienza maturata nelle procedure esecutive dimostra che il successo dell’istanza di riduzione del pignoramento dipende non solo dalla sproporzione matematica tra debito e patrimonio pignorato, ma anche dalla capacità di dimostrare al Giudice dell’Esecuzione che i beni residui sono sufficienti a coprire il credito, le spese di procedura e il rischio di svalutazione derivante dalle aste giudiziarie.

 

Conclusioni

L’istanza di riduzione del pignoramento immobiliare rappresenta uno strumento di difesa formidabile, ma la sua applicazione richiede una competenza specifica e una profonda conoscenza delle dinamiche interne ai Tribunali esecutivi.

Come abbiamo visto, non basta allegare una semplice sproporzione matematica tra il valore dei beni e l’importo del debito; occorre saper prevedere l’impatto dei ribassi d’asta, calcolare accuratamente le spese prededucibili della procedura, anticipare le mosse dei potenziali creditori intervenienti e contrastare le prassi dei Giudici orientate al mero congelamento della vendita.

Affidarsi a una difesa generica in una materia così specialistica significa esporsi al rischio quasi certo di un rigetto dell’istanza, vedendo svanire l’opportunità di salvare una parte consistente del proprio patrimonio immobiliare dal sistema delle aste giudiziarie. Ogni mossa all’interno di una procedura esecutiva immobiliare deve essere calibrata al millimetro all’interno di una strategia difensiva globale.

Se la tua casa o i tuoi immobili aziendali sono stati colpiti da un pignoramento sproporzionato ed eccessivo, non lasciare che il tempo consumi le tue possibilità di reazione. Lo studio legale d’Ambrosio Borselli è specializzato esclusivamente nella tutela del debitore e nel diritto delle esecuzioni immobiliari.

Sappiamo come analizzare il tuo fascicolo esecutivo, come interloquire con i Giudici dell’Esecuzione e come strutturare un’istanza di riduzione che abbia reali possibilità di successo, restituendoti la libertà di disporre dei tuoi beni.

Ti invitiamo a contattare il nostro studio per una consulenza personalizzata e approfondita. Valuteremo insieme la fattibilità tecnica dell’istanza ex art. 496 c.p.c. e individueremo la strada più efficace per proteggere il tuo patrimonio e bloccare l’azione speculativa dei creditori.

Per ulteriori approfondimenti si consiglia la lettura dei seguenti articoli: “Guida alla riduzione del pignoramento immobiliare ex art. 496 c.p.c.”; “Guida alla riduzione del pignoramento immobiliare”; “Riduzione pignoramento: quando chiederla e come ottenerla?”; “Riduzione del pignoramento immobiliare: come funziona?”.

 

FAQ sull’istanza di riduzione del pignoramento immobiliare

Quando si può chiedere la riduzione del pignoramento immobiliare?

La richiesta può essere presentata quando il valore degli immobili pignorati è eccessivamente superiore al credito, agli interessi e alle spese della procedura esecutiva.

Chi può presentare l’istanza?

L’istanza può essere presentata dal debitore esecutato tramite il proprio avvocato. In teoria il Giudice dell’Esecuzione può intervenire anche d’ufficio, ma nella pratica ciò accade raramente.

Entro quando va presentata la domanda?

La richiesta deve essere depositata prima dell’emissione dell’ordinanza di vendita o di assegnazione dei beni.

La riduzione del pignoramento blocca l’esecuzione forzata?

No. La procedura esecutiva continua, ma viene limitata ai beni ritenuti sufficienti per soddisfare i creditori.

Se l’istanza viene accolta, cosa succede agli immobili liberati?

Gli immobili esclusi dal pignoramento tornano nella piena disponibilità del proprietario, che può nuovamente venderli, concederli in garanzia o disporne liberamente secondo la legge.

Avv. p. Silvia Bizzi

(collaboratrice dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche  gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione”   “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”

Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli  “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ o ancora  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” 

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche  “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“

Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.

Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un  modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il  controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”. , sul medesimo argomento per  approfondire la spesso confusa materia riguardante le operazioni di cartolarizzazione del credito e le ripercussioni delle stesse (che per chiarire possono portare fino alla sospensione della procedura esecutiva per difetto di rappresentanza processuale del servicer non iscritto all’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB ), si legga anche “Sospensione dell’esecuzione: inosservanza dell’art. 106 TUB”

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato  al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“,  tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne  al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )

Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare  ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”.   pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina  del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta,  manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.

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Per verificare la concreta possibilità  con una adeguata difesa specialistica di ottenere la  revoca dell’aggiudicazione già compiuta per la  difformità tra l’ordinanza e l’avviso di vendita con relativo provvedimento di revoca del Tribunale ottenuto tra i tanti dallo Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Revocata aggiudicazione per difformità tra ordinanza e avviso di vendita”

Per verificare inoltre come si possa effettivamente ottenere, con la giusta difesa tecnica,   persino l’annullamento del decreto di trasferimento (ennesimo, tra i tanti provvedimento conseguito dallo Studio d’Ambrosio Borselli) e dei motivi di opposizione al decreto di trasferimento che hanno portato a un tale eccezionale risultato si legga “617 cpc: Ottenuto l’annullamento del decreto di trasferimento”

Per prendere visione dell’ennesima revoca di una ordinanza di vendita già pronunciata, ottenuta  dallo Studio d’Ambrosio Borselli anche su un Tribunale importante come quello di Milano si legga “Revocata ordinanza di vendita per il mancato deposito della nota di trascrizione”

Per il modello fac simile di un reclamo ex art 591 ter che ha consentito allo Studio di ottenere la revoca dell’asta a due giorni dalla vendita presso il Tribunale di Como a causa di alcune irregolarità nell’avviso di vendita si legga “Modello di reclamo art 591 ter accolto: asta revocata”

Per maggiori  approfondimenti in materia di sospensione o annullamento di aste e avvisi di vendita per vizi della procedura si legga l’articolo Guida alla sospensione delle aste giudiziarie prima casa ed  i provvedimenti allegati, tutti conseguiti dallo studio associato d’Ambrosio Borselli a bloccare le relative procedure.

Per gli spunti e le novità interpretative dati dal Tribunale di Como che ha sospeso l’ennesimo pignoramento immobiliare a seguito di un piano del consumatore (ora “accordo di ristrutturazione dei debiti del consumatore) proposto dallo Studio legale d’Ambrosio Borselli si legga “Tribunale di Como blocca il pignoramento con la legge 3/2012″

Per scoprire come con un piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore (ex piano del consumatore) si sia riusciti a salvare la casa del debitore dall’asta si legga “Sovraindebitamento e pignoramento immobiliare: salva la casa all’asta“

Per comprendere quanto sia importante, nei frequentissimi casi di cessione del credito, verificare che il creditore abbia depositato la corposa documentazione attestante l’avvenuta cessione, e come si sia riusciti ad ottenere in mancanza di questa, con apposita opposizione ex art 615 cpc, la sospensione della procedura si legga “Bloccato pignoramento per carenza di legittimazione”

Per approfondire come gli errori contenuti nell’avviso di vendita (determinante è una approfondita analisi dell’avviso, in comparazione con l’ordinanza, e la perfetta conoscenza delle norme e delle prassi dei vari tribunali in tal senso) ci abbiano consentito di ottenere l’ennesima revoca del decreto di trasferimento si legga “Revocato decreto di trasferimento per vizi della vendita”

Per l’ennesima sospensione di una procedura esecutiva immobiliare ottenuta, peraltro, a pochissime ore dalla celebrazione dell’asta stessa, grazie all’ammissione dell’ennesima proposta di ristrutturazione dei debiti del consumatore portata  con soddisfazione a compimento dallo Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Bloccato pignoramento con ammissione piano del consumatore”

Ritornando alle irregolarità degli avvisi di vendita ed al loro strumento tipico di contestazione ( il ricorso ex art 591 ter cpc) che ne consente se ben motivato la revoca si legga “Revocata vendita all’asta per assenza di foto degli interni” che tratta con dovizia di particolari un caso in cui il Tribunale di Pescara ha  revocato l’esperimento di vendita per violazione, da parte del delegato, degli oneri pubblicitari prescritti nell’apposita ordinanza.

Lo Studio Legale Associato d’Ambrosio Borselli assiste da oltre un secolo i clienti nelle controversie immobiliari e nelle procedure esecutive, con sedi a Napoli, Milano, Roma e Brescia e operatività su tutto il territorio nazionale.

Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”