Pignoramento di quota immobiliare indivisa: Quali soluzioni?

Pignoramento di quota immobiliare indivisa: guida completa su procedura, diritti dei comproprietari e strategie legali per tutelare la tua casa

Una casa cointestata può essere pignorata quando uno dei comproprietari ha debiti. In questi casi il creditore agisce sulla quota di proprietà del debitore, ma la procedura può incidere anche sull’intero immobile.

Se il bene non è divisibile, il giudice può:

• disporre (molto raramente) la vendita della quota indivisa
• avviare un giudizio di divisione arrivare alla vendita dell’intero immobile, con distribuzione del ricavato tra i comproprietari
• disporre la separazione in natura

I comproprietari non debitori hanno comunque alcune tutele e possono partecipare alla procedura, ad esempio chiedendo l’attribuzione della quota pignorata pagando il valore stabilito dal tribunale.

Uno degli aspetti più complessi con cui si confrontano negli ultimi anni i professionisti che operano nel settore delle esecuzioni immobiliari riguarda il pignoramento della quota di beni immobili indivisi e il conseguente giudizio di divisione endoesecutivo.

La questione interessa non solo avvocati e professionisti del diritto, ma anche molte famiglie. In Italia, infatti, è molto frequente che un immobile appartenga a più persone: coniugi, fratelli, genitori e figli oppure soci.

Quando uno dei comproprietari contrae debiti e non riesce a pagarli, il creditore può promuovere un’esecuzione forzata che colpisce la sua quota di proprietà.

Il problema è che nella maggior parte dei casi un immobile non è facilmente divisibile. Di conseguenza il pignoramento della quota può avere effetti che vanno ben oltre la sola posizione del debitore e coinvolgere inevitabilmente anche gli altri comproprietari.

Il comproprietario non debitore può quindi trovarsi improvvisamente coinvolto in una procedura esecutiva senza aver contratto alcun debito, con il rischio di dover condividere il bene con un soggetto estraneo oppure di assistere alla vendita dell’immobile.

Comprendere come funziona il pignoramento di una casa cointestata è quindi fondamentale per affrontare tempestivamente la situazione e proteggere il proprio patrimonio.

In qualità di avvocati che si occupano quotidianamente di diritto delle esecuzioni immobiliari e di difesa del debitore, affrontiamo frequentemente casi in cui il pignoramento riguarda immobili in comproprietà.

In questo articolo, cercheremo di spiegarvi in modo semplice come funziona il pignoramento di una casa cointestata, quali sono le fasi della procedura e quali strumenti di tutela esistono per i comproprietari non debitori è quindi fondamentale per affrontare tempestivamente la situazione e proteggere il proprio patrimonio.

 Cos’è il pignoramento di quota immobiliare

Il pignoramento di quota immobiliare è una particolare forma di esecuzione forzata che consente al creditore di agire sulla quota di proprietà del debitore in un immobile indiviso.

In altre parole, il creditore non necessariamente pignora l’intero bene, ma la parte ideale del diritto di proprietà che appartiene al debitore.

La disciplina è contenuta negli articoli:

• 599 c.p.c.
• 600 c.p.c.
• 601 c.p.c.

ai quali si affiancano alcune disposizioni di attuazione che regolano la comunicazione ai comproprietari e lo svolgimento delle udienze.

Il fondamento di questa possibilità si trova nel principio generale sancito dall’articolo 2740 del codice civile, secondo cui il debitore risponde dei propri debiti con tutti i suoi beni presenti e futuri. Tra questi rientra naturalmente anche la quota di proprietà di un immobile.

L’esecuzione immobiliare su immobili in comproprietà

Si può pignorare una casa cointestata?

Sì. In Italia il creditore può pignorare la quota di proprietà del debitore, anche se l’immobile è in comproprietà con altri soggetti.

Quando un immobile appartiene a più soggetti, ciascun comproprietario è titolare di una quota ideale del bene. Questo significa che non esiste una porzione fisica dell’immobile che corrisponde automaticamente alla quota di ciascun proprietario.

Un appartamento posseduto al cinquanta per cento da due fratelli, ad esempio, non è materialmente diviso in due parti. Entrambi sono proprietari dell’intero bene, ma ciascuno per la propria quota.

Proprio questa caratteristica rende più complessa l’esecuzione immobiliare. Se il creditore agisce sulla quota del debitore, l’oggetto del pignoramento non è una parte materiale dell’immobile ma una quota indivisa del diritto di proprietà.

La legge consente comunque al creditore di procedere, ma introduce alcune garanzie a tutela degli altri comproprietari.

Pignoramento di quota: la posizione dei comproprietari

Uno degli aspetti centrali della disciplina riguarda la posizione dei comproprietari che non hanno alcun debito nei confronti del creditore procedente.

Il creditore può infatti pignorare esclusivamente la quota appartenente al debitore. Tuttavia, è evidente che un’esecuzione immobiliare di questo tipo produce effetti anche sugli altri titolari del bene.

Per questo motivo la legge prevede che il creditore notifichi ai comproprietari un avviso di pignoramento della quota.

Questo avviso ha due funzioni fondamentali:

• informare i comproprietari dell’esistenza della procedura esecutiva
• impedire che la quota venga separata o modificata senza l’autorizzazione del giudice

È importante ricordare che ai comproprietari non vengono notificati tutti gli atti della procedura. Essi ricevono soltanto l’avviso previsto dall’articolo 599 del codice di procedura civile, con l’invito a comparire davanti al giudice dell’esecuzione.

In quella sede verranno valutate le possibili soluzioni per la liquidazione della quota pignorata.

Ma quali sono i possibili esiti del pignoramento della quota?

Il pignoramento di una quota indivisa può evolversi in modi diversi, a seconda delle caratteristiche del bene e delle valutazioni del giudice.

In linea generale, gli esiti possibili sono tre.

1. Separazione della quota

La prima ipotesi è la separazione in natura. In questo caso al debitore viene attribuita una porzione materiale del bene corrispondente al valore della sua quota. Questa soluzione è più frequente quando il bene è facilmente divisibile, come nel caso dei terreni.

La separazione avviene su istanza del creditore. Ma gli altri comproprietari hanno diritto di far sentire le proprie ragioni ed esprimere la propria opposizione al giudice. Ad esempio, quando il terreno agricolo, se diviso, perdesse buona parte del suo valore. Una volta separata la quota, la vendita forzata, cioè l’asta, sulla quota separata si svolge normalmente

2. Vendita della quota indivisa

Quando la separazione non è possibile, il giudice può disporre la vendita all’asta della quota indivisa. L’acquirente subentra quindi nella comunione insieme agli altri comproprietari.

Questa ipotesi, però, è difficilmente realizzabile. Può avvenire solo quando il giudice ritiene probabile che la vendita di quota porti ad ad un prezzo pari o superiore al valore della quota stessa.

3. Divisione dell’immobile

La terza possibilità è l’avvio di un giudizio di divisione.

Cosa succede se la separazione in natura della quota non è possibile oppure non è richiesta? Se la separazione in natura della quota non è possibile o non richiesta, il giudice decide come procedere, dopo aver ascoltato i comproprietari. Le opzioni principali sono: il giudizio di divisione della comunione, sospendendo temporaneamente l’esecuzione., o la vendita della quota indivisa, quando la divisione non è praticabile.

Di solito il giudice preferisce il giudizio di divisione (che, in quanto avviene nell’ambito di un esecuzione, prende il nome di divisione endoesecutiva) perché la vendita della sola quota raramente è conveniente. La divisione si effettua in natura, con eventuali conguagli in denaro secondo l’articolo 1114 c.c. Se la divisione in natura non è possibile o economica, il giudice può disporre la vendita all’asta dell’intero immobile.

I comproprietari devono partecipare per tutelare i propri diritti. Talvolta è possibile anche un accordo tra le parti per concludere la procedura senza vendita. Una volta completata la divisione, l’esecuzione riprende solo per la quota del debitore.

La divisione endoesecutiva, in sostanza, è il procedimento con cui si scioglie la comunione all’interno della procedura esecutiva. Nella maggior parte dei casi questo procedimento si conclude con la vendita dell’intero immobile e con la distribuzione del ricavato tra i comproprietari.

Un esempio pratico: Per comprendere meglio queste regole si può considerare una situazione piuttosto frequente.

Due fratelli possiedono in comproprietà un appartamento ereditato dai genitori. Uno dei due contrae un debito con una banca e non riesce a pagarlo. Il creditore decide quindi di procedere con il pignoramento della sua quota.

A questo punto il giudice deve valutare quale soluzione sia più idonea. Se l’appartamento non è divisibile, la procedura potrebbe sfociare in una divisione giudiziale che porterebbe alla vendita dell’intero immobile.

Il fratello non debitore, tuttavia, ha la possibilità di chiedere l’attribuzione della quota pignorata versando alla procedura il valore stabilito dal consulente tecnico nominato dal tribunale.

Caso pratico 

Nella nostra attività professionale ci siamo trovati più volte ad assistere comproprietari coinvolti in un pignoramento della quota immobiliare di un familiare.

Ricordiamo, ad esempio, il caso di due fratelli che avevano ereditato dai genitori un appartamento in parti uguali. Uno dei due, a seguito di difficoltà economiche legate alla propria attività, aveva accumulato debiti con una banca e con l’Agenzia delle Entrate. Dopo alcuni tentativi di recupero del credito non andati a buon fine, uno dei creditori decise di procedere con il pignoramento della quota del 50% dell’immobile.

Il fratello non debitore venne a conoscenza della procedura solo quando ricevette l’avviso previsto dall’art. 599 c.p.c., con l’invito a comparire davanti al giudice dell’esecuzione. La sua prima preoccupazione era comprensibile: temeva che la casa potesse essere venduta all’asta nonostante lui non avesse alcun debito.

Durante l’udienza il giudice valutò le possibili soluzioni. L’immobile era un normale appartamento e quindi non era materialmente divisibile. In teoria sarebbe stato possibile vendere la sola quota indivisa, ma nella pratica questo tipo di vendita raramente attira acquirenti disposti a pagare un prezzo adeguato.

Per questo motivo il giudice decise di avviare un giudizio di divisione endoesecutiva, finalizzato a sciogliere la comunione. In questa fase il tribunale nominò un consulente tecnico per stimare il valore dell’immobile e verificare se uno dei comproprietari fosse interessato ad acquistare la quota del debitore.

Il fratello non debitore, valutata la situazione, decise di chiedere l’attribuzione della quota pignorata versando alla procedura l’importo stabilito dal consulente. In questo modo riuscì a evitare la vendita all’asta dell’intero immobile e a diventare proprietario esclusivo della casa.

Questo caso dimostra come, anche quando il pignoramento riguarda solo uno dei comproprietari, la procedura possa avere effetti importanti su tutti i titolari del bene. Allo stesso tempo mostra come una gestione tempestiva della situazione e una corretta strategia legale possano spesso evitare la vendita giudiziaria dell’immobile.

Come funziona la procedura passo per passo

Quando viene notificato il pignoramento di una quota di immobile, la procedura segue sostanzialmente le stesse regole dell’esecuzione ordinaria su beni interi. È necessario curare tutti gli adempimenti previsti dalla legge, come la trascrizione del pignoramento, l’iscrizione a ruolo, il deposito dell’istanza di vendita e della documentazione ipocatastale, fino all’udienza ex art. 569 c.p.c. per la prima comparizione delle parti.

La vera differenza rispetto all’esecuzione ordinaria emerge proprio a quest’udienza. Il giudice verifica se l’avviso ai comproprietari, previsto dall’art. 599 c.p.c., sia stato notificato correttamente. In caso contrario, la procedura viene solo temporaneamente sospesa, senza nullità né improcedibilità definitiva del pignoramento. Questo controllo garantisce che tutti i comproprietari abbiano la possibilità di partecipare e tutelare i propri diritti.

Successivamente, il giudice fissa l’udienza ex art. 600 c.p.c., durante la quale si valutano le modalità di liquidazione della quota pignorata. A questa udienza devono essere convocati non solo i soggetti esecutati, ma anche tutti gli interessati che potrebbero subire pregiudizio, come i creditori intervenuti o i comproprietari non debitori.

In questa fase il giudice può scegliere tra tre possibili soluzioni:

• Separazione della quota in natura, attribuendo eventuali conguagli in denaro;
• Vendita della quota indivisa;
• Avvio del giudizio di divisione.

L’udienza ex art. 600 c.p.c. è fondamentale perché assicura la formazione completa del contraddittorio e permette ai comproprietari di partecipare attivamente, influenzando l’esito della procedura.

Solo al termine di questa fase la vendita o la divisione dell’immobile può proseguire, garantendo così una tutela efficace sia per il debitore che per gli altri comproprietari.

Errori da evitare quando la casa cointestata viene pignorata

Quando si riceve l’avviso di pignoramento della quota di un immobile è fondamentale non sottovalutare la situazione.

Gli errori più frequenti sono:

• ignorare l’avviso di pignoramento
• non valutare la possibilità di acquistare la quota pignorata
• tentare di trasferire l’immobile dopo l’avvio della procedura

Una gestione tempestiva della situazione consente spesso di individuare soluzioni più favorevoli rispetto alla vendita all’asta.

Nella pratica professionale accade spesso che i comproprietari non debitori vengano a conoscenza del pignoramento quando la procedura è già in fase avanzata.

In molte situazioni la strategia più efficace non consiste nell’avviare lunghe procedure processuali, ma nel valutare soluzioni che consentano di preservare l’immobile, come l’attribuzione della quota pignorata oppure la definizione di accordi con il creditore.

Ogni procedura esecutiva ha caratteristiche diverse e richiede un’analisi attenta del valore dell’immobile, della posizione debitoria e delle possibili alternative alla vendita giudiziaria.

In sintesi: Il pignoramento di una quota immobiliare può avere conseguenze rilevanti anche per i comproprietari che non hanno alcun debito.

In queste situazioni il creditore agisce sulla quota del debitore, ma la procedura può condurre alla vendita della quota oppure, nei casi più complessi, alla vendita dell’intero immobile.

Per questo motivo è fondamentale comprendere tempestivamente la situazione e valutare le possibili strategie di tutela.

Conclusioni

Le procedure di esecuzione immobiliare sono tra le più tecniche e complesse del diritto processuale civile. Il pignoramento di una quota indivisa richiede una conoscenza approfondita della normativa, della giurisprudenza e delle prassi applicate dai tribunali.

Lo studio legale d’Ambrosio Borselli, specializzato nel diritto delle esecuzioni immobiliari e nella difesa del debitore, può analizzare con attenzione la posizione del debitore e dei comproprietari, individuando le possibili strategie per limitare gli effetti della procedura o per trovare soluzioni alternative alla vendita all’asta.

Lo studio assiste da anni i clienti in tutte le fasi della procedura esecutiva, dalla valutazione iniziale della situazione debitoria fino alla gestione dei rapporti con i creditori e alla partecipazione alle udienze davanti al giudice dell’esecuzione.

L’obiettivo è individuare, caso per caso, la soluzione giuridica più efficace per tutelare il patrimonio immobiliare e gli interessi della famiglia.

Non esitare a contattarci per una consulenza personalizzata!!!

Per ulteriori approfondimenti si consiglia la lettura dei seguenti articoli: “Pignoramento immobiliare: omessa notifica ai comproprietari”; “Divisione endoesecutiva: tempi, costi e procedura”; “Pignoramento immobile in comproprietà: chi paga le spese?”; “Pignoramento dell’immobile in comunione legale dei beni”.

Avv. p. Silvia Bizzi

(collaboratrice dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

FAQ

Si può pignorare una casa cointestata?

Sì. Il creditore può pignorare la quota di proprietà del debitore anche quando l’immobile appartiene a più soggetti.

Il comproprietario non debitore rischia di perdere la casa?

Non necessariamente. Può partecipare alla procedura e chiedere l’attribuzione della quota pignorata.

Il creditore può vendere l’intero immobile?

Sì, quando il bene non è divisibile e viene avviato un giudizio di divisione della comunione.

Il comproprietario può acquistare la quota pignorata?

Sì. Può chiedere al giudice l’attribuzione della quota pagando il valore determinato dal consulente tecnico del tribunale.

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche  gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione”   “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”

Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli  “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ o ancora  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” 

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche  “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“

Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.

Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un  modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il  controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”. , sul medesimo argomento per  approfondire la spesso confusa materia riguardante le operazioni di cartolarizzazione del credito e le ripercussioni delle stesse (che per chiarire possono portare fino alla sospensione della procedura esecutiva per difetto di rappresentanza processuale del servicer non iscritto all’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB ), si legga anche “Sospensione dell’esecuzione: inosservanza dell’art. 106 TUB”

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato  al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“,  tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne  al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )

Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare  ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”.   pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina  del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta,  manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.

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Per verificare la concreta possibilità  con una adeguata difesa specialistica di ottenere la  revoca dell’aggiudicazione già compiuta per la  difformità tra l’ordinanza e l’avviso di vendita con relativo provvedimento di revoca del Tribunale ottenuto tra i tanti dallo Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Revocata aggiudicazione per difformità tra ordinanza e avviso di vendita”

Per verificare inoltre come si possa effettivamente ottenere, con la giusta difesa tecnica,   persino l’annullamento del decreto di trasferimento (ennesimo, tra i tanti provvedimento conseguito dallo Studio d’Ambrosio Borselli) e dei motivi di opposizione al decreto di trasferimento che hanno portato a un tale eccezionale risultato si legga “617 cpc: Ottenuto l’annullamento del decreto di trasferimento”

Per prendere visione dell’ennesima revoca di una ordinanza di vendita già pronunciata, ottenuta  dallo Studio d’Ambrosio Borselli anche su un Tribunale importante come quello di Milano si legga “Revocata ordinanza di vendita per il mancato deposito della nota di trascrizione”

Per il modello fac simile di un reclamo ex art 591 ter che ha consentito allo Studio di ottenere la revoca dell’asta a due giorni dalla vendita presso il Tribunale di Como a causa di alcune irregolarità nell’avviso di vendita si legga “Modello di reclamo art 591 ter accolto: asta revocata”

Per maggiori  approfondimenti in materia di sospensione o annullamento di aste e avvisi di vendita per vizi della procedura si legga l’articolo Guida alla sospensione delle aste giudiziarie prima casa ed  i provvedimenti allegati, tutti conseguiti dallo studio associato d’Ambrosio Borselli a bloccare le relative procedure.

Per gli spunti e le novità interpretative dati dal Tribunale di Como che ha sospeso l’ennesimo pignoramento immobiliare a seguito di un piano del consumatore (ora “accordo di ristrutturazione dei debiti del consumatore) proposto dallo Studio legale d’Ambrosio Borselli si legga “Tribunale di Como blocca il pignoramento con la legge 3/2012″

Per scoprire come con un piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore (ex piano del consumatore) si sia riusciti a salvare la casa del debitore dall’asta si legga “Sovraindebitamento e pignoramento immobiliare: salva la casa all’asta“

Per comprendere quanto sia importante, nei frequentissimi casi di cessione del credito, verificare che il creditore abbia depositato la corposa documentazione attestante l’avvenuta cessione, e come si sia riusciti ad ottenere in mancanza di questa, con apposita opposizione ex art 615 cpc, la sospensione della procedura si legga “Bloccato pignoramento per carenza di legittimazione”

Per approfondire come gli errori contenuti nell’avviso di vendita (determinante è una approfondita analisi dell’avviso, in comparazione con l’ordinanza, e la perfetta conoscenza delle norme e delle prassi dei vari tribunali in tal senso) ci abbiano consentito di ottenere l’ennesima revoca del decreto di trasferimento si legga “Revocato decreto di trasferimento per vizi della vendita”

Per l’ennesima sospensione di una procedura esecutiva immobiliare ottenuta, peraltro, a pochissime ore dalla celebrazione dell’asta stessa, grazie all’ammissione dell’ennesima proposta di ristrutturazione dei debiti del consumatore portata  con soddisfazione a compimento dallo Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Bloccato pignoramento con ammissione piano del consumatore”

Ritornando alle irregolarità degli avvisi di vendita ed al loro strumento tipico di contestazione ( il ricorso ex art 591 ter cpc) che ne consente se ben motivato la revoca si legga “Revocata vendita all’asta per assenza di foto degli interni” che tratta con dovizia di particolari un caso in cui il Tribunale di Pescara ha  revocato l’esperimento di vendita per violazione, da parte del delegato, degli oneri pubblicitari prescritti nell’apposita ordinanza.

Lo Studio Legale Associato d’Ambrosio Borselli assiste da oltre un secolo i clienti nelle controversie immobiliari e nelle procedure esecutive, con sedi a Napoli, Milano, Roma e Brescia e operatività su tutto il territorio nazionale.

Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”