Termine deposito nota trascrizione pignoramento PostCartabia

Quando va depositata la nota di trascrizione del pignoramento immobiliare, il termine legale, le sanzioni per il ritardo e le soluzioni difensive.

 

Ricevere la notifica di un pignoramento immobiliare è uno dei momenti più difficili per chi si trova in difficoltà economica.

Il pignoramento immobiliare è una procedura complessa, articolata in varie fasi che comportano obblighi formali stringenti. Uno degli adempimenti più delicati riguarda il deposito della nota di trascrizione presso la cancelleria del tribunale competente, insieme agli altri atti esecutivi.

Questo passaggio è fondamentale per dare pubblicità al vincolo e rendere opponibile il pignoramento ai terzi.

Nel panorama giurisprudenziale attuale, la questione del termine entro cui effettuare questo deposito è oggetto di discussione e di orientamenti contrastanti.

Alcune delle domande principali alle quali, come avvocati esperti in diritto dell’esecuzione immobiliare, ci troviamo a rispondere ogni giorno sono: entro quanto tempo deve essere depositata la nota di trascrizione? E cosa accade se il deposito avviene in ritardo? In questo articolo forniamo una guida completa e aggiornata su termini, conseguenze e strategie difensive, alla luce della giurisprudenza più recente e delle modifiche introdotte dalla Riforma Cartabia.

Cos’è la nota di trascrizione del pignoramento immobiliare

Quando viene notificato un pignoramento immobiliare, l’Ufficiale giudiziario o il creditore deve anche trascrivere l’atto nei registri immobiliari. La trascrizione serve a “bloccare” formalmente il bene e a rendere pubblico il vincolo: in altre parole, da quel momento l’immobile risulta pignorato.

Ma questa trascrizione deve essere seguita da un deposito della nota (il documento che attesta la trascrizione) in tribunale, entro un certo termine. Ed è proprio su questo punto che, spesso, nascono errori o ritardi che possono giocare a favore del debitore.

Art. 557 c.p.c. (modifiche Cartabia e correttivo)

L’art. 557 del codice di procedura civile disciplina l’adempimento del deposito degli atti esecutivi nel caso di pignoramento immobiliare.

La Riforma Cartabia è intervenuta anche su questo articolo, in particolare sul secondo comma.

Art. 557 c.p.c. (precedente alla Cartabia):

• “Eseguita l’ultima notificazione, l’ufficiale giudiziario consegna senza ritardo al creditore l’atto di pignoramento e la nota di trascrizione restituitagli dal conservatore dei registri immobiliari. La conformità di tali copie è attestata dall’avvocato del creditore ai soli fini del presente articolo.
• Il creditore deve depositare nella cancelleria del tribunale competente per l’esecuzione la nota di iscrizione a ruolo, con copie conformi del titolo esecutivo, del precetto, dell’atto di pignoramento e della nota di trascrizione entro quindici giorni dalla consegna dell’atto di pignoramento. Nell’ipotesi di cui all’articolo 555, ultimo comma, il creditore deve depositare la nota di trascrizione appena restituitagli dal conservatore dei registri immobiliari.
• Il cancelliere forma il fascicolo dell’esecuzione. Il pignoramento perde efficacia quando la nota di iscrizione a ruolo e le copie dell’atto di pignoramento, del titolo esecutivo e del precetto sono depositate oltre il termine di quindici giorni dalla consegna al creditore”.

Come si può vedere, prima della Riforma, il testo dell’art. 557 c.p.c. stabiliva che entro il termine di 15 giorni dalla restituzione dell’atto di pignoramento, il creditore procedesse al deposito di 4 atti, e cioè della nota di iscrizione al ruolo insieme al titolo esecutivo, al precetto, al pignoramento e alla nota di trascrizione.

Tuttavia, il terzo comma dello stesso articolo prevedeva la sanzione di inefficacia del pignoramento nell’ipotesi di mancato o ritardato deposito soltanto di 3 di questi atti, ovvero dell’atto di iscrizione al ruolo, del titolo esecutivo, del precetto e del pignoramento ma non anche della nota di trascrizione.

Dunque, è chiaro, che all’interno dell’articolo stesso vi fosse un’evidente contraddizione tra la rigidità del comma due, che prevedeva il deposito della nota di trascrizione entro un termine perentorio di 15 giorni, e il dettato del terzo comma che invece non contemplava tra le cause di inefficacia del pignoramento l’omesso deposito della nota di trascrizione.

Questa situazione, naturalmente, generava grande confusione e incertezza tra debitori e creditori i quali interpretavano la norma nel modo più conveniente alla loro posizione. Da un lato i debitori si attaccavano al dettato stringente del secondo comma e al rispetto del termine perentorio di 15 giorni per il deposito della nota di trascrizione, dall’altro i creditori che non rispettavano tale termine, invece, si avvalevano del terzo comma nel quale l’omesso o ritardato deposito della nota di trascrizione, non era previsto come causa di inefficacia del pignoramento.

A tal proposito è intervenuto appunto il correttivo Cartabia che ha eliminato tale disposizione, con la conseguenza che nel nuovo testo riformato della norma, il mancato o ritardato deposito della nota di trascrizione comporta esplicitamente e chiaramente la sanzione di inefficacia dell’atto di pignoramento.

Art. 557 c.p.c. (post-Cartabia)Testo in vigore dal  26-11-2024 :

• Eseguita l’ultima notificazione, l’ufficiale giudiziario consegna senza ritardo al creditore l’atto di pignoramento e la nota di trascrizione restituitagli dal conservatore dei registri immobiliari. La conformità di tali copie è attestata dall’avvocato del creditore ai soli fini del presente articolo.
• Il creditore iscrive a ruolo il processo presso il tribunale competente per l’esecuzione depositando copie conformi del titolo esecutivo, del precetto, dell’atto di pignoramento e della nota di trascrizione entro quindici giorni dalla consegna dell’atto di pignoramento, a pena di inefficacia del pignoramento stesso. La conformità di tali copie è attestata dall’avvocato del creditore ai soli fini del presente articolo. Nell’ipotesi di cui all’articolo 555, ultimo comma, il creditore deve depositare la nota di trascrizione appena restituitagli dal conservatore dei registri immobiliari.
• Il cancelliere forma il fascicolo dell’esecuzione.

In quanto avvocati esperti in diritto dell’esecuzione immobiliare, riteniamo che ad oggi, grazie alle modifiche introdotte dalla Riforma Cartabia, la norma non lasci più spazio a dubbi ed interpretazioni, poiché si legge chiaramente che tra le cause di inefficacia del pignoramento rientra anche l’omesso o ritardato deposito della nota di trascrizione.

Quindi se il creditore non rispetta il termine perentorio di 15 giorni per il deposito della nota di trascrizione il debitore può valutare di presentare al giudice dell’esecuzione un’istanza per il rilievo d’ufficio della causa di inefficacia ai sensi dell’articolo 630 c.p.c..

Quando si può depositare la nota trascrizione del pignoramento?

Oggi, nella prassi più comune, alla trascrizione del pignoramento provvede direttamente il creditore ai sensi dell’art. 555 c.p.c. (richiama articolo sull’art. 555). Il creditore, infatti, riceve dall’ufficiale giudiziario l’atto di pignoramento e la nota di trascrizione dal Conservatore. Da quel momento decorre il termine di quindici giorni per depositare la nota di iscrizione a ruolo, insieme alle copie conformi del titolo esecutivo, del precetto, dell’atto di pignoramento e della nota di trascrizione.

Il problema si crea se il creditore non ottiene immediatamente la nota di trascrizione (ad esempio perché il Conservatore impiega tempo per restituirla), in quanto nella prassi è alquanto difficile che il duplicato della nota di trascrizione venga rilasciato entro il termine di 15 giorni previsto dall’art. 557 c.p.c.

Quindi come risolvere il tema della sanzione dell’inefficacia dell’atto di pignoramento in tutti quei casi (sempre più frequenti), in cui la conservatoria restituisce al creditore la nota di trascrizione in un momento successivo al termine dei 15 previsti per deposito della nota di trascrizione?

Allo stato attuale non c’è uniformità sul tema. Alcuni Tribunali, in questi casi, hanno interpretato l’indicazione del termine come non perentoria, concedendo quindi al creditore un ulteriore termine per il deposito della nota di trascrizione.

Altri invece, proprio in vista della natura perentoria del termine, non hanno accolto l’istanza, ritenendo di non dover concedere alcuna proroga.

Un caso significativo in tal senso è quello del Tribunale di Torino, decreto 13 marzo 2025.

In quel caso, i giudici hanno ritenuto che il deposito della nota avvenuto oltre il termine legale comportasse l’inefficacia del pignoramento.

Per un debitore, ciò può significare che l’intera procedura non ha più effetto giuridico e può essere dichiarata nulla.

Quando si può depositare la nota trascrizione del pignoramento?

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 6873 del 14 marzo 2024, ha ribadito un principio fondamentale: se non viene provato che la trascrizione e il relativo deposito sono avvenuti nei tempi opportuni, il giudice può dichiarare l’estinzione del pignoramento.

In particolare secondo la Suprema Corte: “… La mancata o tardiva trascrizione, così come il mancato o tardivo deposito della nota di trascrizione, non rientrano tra le cause tipiche di estinzione del processo esecutivo, ma determinano una chiusura anticipata dello stesso, qualificabile come improseguibilità o improcedibilità. …”.

In parole semplici: se il creditore o l’Ufficiale giudiziario agiscono con ritardo o in modo irregolare, il debitore, con l’assistenza di un legale, come noi, esperto in diritto dell’esecuzione forzata, può far valere l’inefficacia o chiedere la chiusura del pignoramento.

La Corte di Cassazione, con questa sentenza, ha stabilito che in caso di omesso o tardivo deposito della nota di trascrizione, il giudice può dichiarare l’estinzione atipica del processo esecutivo, se non è provata la trascrizione nei tempi opportuni.

In sintesi, il ritardo non determina automaticamente l’inefficacia, ma può condurre all’estinzione della procedura se non viene regolarizzato prima dell’udienza di verifica (art. 569 c.p.c.).

Inefficacia pignoramento per mancato deposito della nota di trascrizione

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 6873 del 14 marzo 2024, ha ribadito un principio fondamentale: se non viene provato che la trascrizione e il relativo deposito sono avvenuti nei tempi opportuni, il giudice può dichiarare l’estinzione del pignoramento.

In particolare secondo la Suprema Corte: “… La mancata o tardiva trascrizione, così come il mancato o tardivo deposito della nota di trascrizione, non rientrano tra le cause tipiche di estinzione del processo esecutivo, ma determinano una chiusura anticipata dello stesso, qualificabile come improseguibilità o improcedibilità. …”.

In parole semplici: se il creditore o l’Ufficiale giudiziario agiscono con ritardo o in modo irregolare, il debitore, con l’assistenza di un legale, come noi, esperto in diritto dell’esecuzione forzata, può far valere l’inefficacia o chiedere la chiusura del pignoramento.

La Corte di Cassazione, con questa sentenza, ha stabilito che in caso di omesso o tardivo deposito della nota di trascrizione, il giudice può dichiarare l’estinzione atipica del processo esecutivo, se non è provata la trascrizione nei tempi opportuni.

In sintesi, il ritardo non determina automaticamente l’inefficacia, ma può condurre all’estinzione della procedura se non viene regolarizzato prima dell’udienza di verifica (art. 569 c.p.c.).

Cosa può fare concretamente il debitore

Molti debitori pensano di non avere più speranze una volta ricevuto un pignoramento. In realtà, una verifica tecnica degli atti può portare a risultati molto diversi.

Ecco i passaggi che è bene compiere subito:

• Richiedere copia integrale dell’atto di pignoramento e della nota di trascrizione per verificare le date esatte.
• Controllare il termine di deposito: se è stato superato, il pignoramento può essere contestato.
• Affidarsi ad un avvocato, come noi, esperto in esecuzioni immobiliari che sappia individuare vizi formali e proporre opposizione o istanza di estinzione.
• Documentare eventuali ritardi del Conservatore dei registri immobiliari, che potrebbero giustificare una richiesta di nullità.

Un pignoramento immobiliare non è mai una condanna definitiva. Spesso la procedura può contenere vizi, ritardi o irregolarità che consentono al debitore di difendersi e ottenere la sospensione o l’estinzione.

La nota di trascrizione e il suo termine di deposito rappresentano un punto tecnico decisivo, ma anche una potenziale opportunità di tutela per chi conosce i propri diritti e si rivolge a professionisti esperti.

Lo Studio Legale d’Ambrosio Borselli offre assistenza dedicata a chi ha ricevuto un pignoramento o teme di perdere la casa, con interventi mirati per verificare la regolarità degli atti e difendere il patrimonio familiare.

Per ulteriori approfondimenti sul pignoramento immobiliare e tutti gli aspetti ad esso connessi, si legga: Guida alla trascrizione del pignoramento immobiliare: costi, durata e termine; Guida al Pignoramento Immobiliare nel 2025; Tutto sull’Iscrizione a Ruolo del Pignoramento Immobiliare; Pignoramento immobiliare costi e tempi e procedura.

p.avv. Silvia Bizzi

(collaboratrice dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Per verificare la concreta possibilità  con una adeguata difesa specialistica di ottenere la  revoca dell’aggiudicazione già compiuta per la  difformità tra l’ordinanza e l’avviso di vendita con relativo provvedimento di revoca del Tribunale ottenuto tra i tanti dallo Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Revocata aggiudicazione per difformità tra ordinanza e avviso di vendita”

Per verificare inoltre come si possa effettivamente ottenere, con la giusta difesa tecnica,   persino l’annullamento del decreto di trasferimento (ennesimo, tra i tanti provvedimento conseguito dallo Studio d’Ambrosio Borselli) e dei motivi di opposizione al decreto di trasferimento che hanno portato a un tale eccezionale risultato si legga “617 cpc: Ottenuto l’annullamento del decreto di trasferimento”

Per prendere visione dell’ennesima revoca di una ordinanza di vendita già pronunciata, ottenuta  dallo Studio d’Ambrosio Borselli anche su un Tribunale importante come quello di Milano si legga “Revocata ordinanza di vendita per il mancato deposito della nota di trascrizione”

Per il modello fac simile di un reclamo ex art 591 ter che ha consentito allo Studio di ottenere la revoca dell’asta a due giorni dalla vendita presso il Tribunale di Como a causa di alcune irregolarità nell’avviso di vendita si legga “Modello di reclamo art 591 ter accolto: asta revocata”

Per maggiori  approfondimenti in materia di sospensione o annullamento di aste e avvisi di vendita per vizi della procedura si legga l’articolo Guida alla sospensione delle aste giudiziarie prima casa ed  i provvedimenti allegati, tutti conseguiti dallo studio associato d’Ambrosio Borselli a bloccare le relative procedure.

Per gli spunti e le novità interpretative dati dal Tribunale di Como che ha sospeso l’ennesimo pignoramento immobiliare a seguito di un piano del consumatore (ora “accordo di ristrutturazione dei debiti del consumatore) proposto dallo Studio legale d’Ambrosio Borselli si legga “Tribunale di Como blocca il pignoramento con la legge 3/2012″

Per scoprire come con un piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore (ex piano del consumatore) si sia riusciti a salvare la casa del debitore dall’asta si legga “Sovraindebitamento e pignoramento immobiliare: salva la casa all’asta“

Per comprendere quanto sia importante, nei frequentissimi casi di cessione del credito, verificare che il creditore abbia depositato la corposa documentazione attestante l’avvenuta cessione, e come si sia riusciti ad ottenere in mancanza di questa, con apposita opposizione ex art 615 cpc, la sospensione della procedura si legga “Bloccato pignoramento per carenza di legittimazione”

Per approfondire come gli errori contenuti nell’avviso di vendita (determinante è una approfondita analisi dell’avviso, in comparazione con l’ordinanza, e la perfetta conoscenza delle norme e delle prassi dei vari tribunali in tal senso) ci abbiano consentito di ottenere l’ennesima revoca del decreto di trasferimento si legga “Revocato decreto di trasferimento per vizi della vendita”

Per l’ennesima sospensione di una procedura esecutiva immobiliare ottenuta, peraltro, a pochissime ore dalla celebrazione dell’asta stessa, grazie all’ammissione dell’ennesima proposta di ristrutturazione dei debiti del consumatore portata  con soddisfazione a compimento dallo Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Bloccato pignoramento con ammissione piano del consumatore”

Ritornando alle irregolarità degli avvisi di vendita ed al loro strumento tipico di contestazione ( il ricorso ex art 591 ter cpc) che ne consente se ben motivato la revoca si legga “Revocata vendita all’asta per assenza di foto degli interni” che tratta con dovizia di particolari un caso in cui il Tribunale di Pescara ha  revocato l’esperimento di vendita per violazione, da parte del delegato, degli oneri pubblicitari prescritti nell’apposita ordinanza.

Per ulteriori approfondimenti sull’opposizione al precetto si leggano i seguenti articoli: “Opposizione a precetto art 615 cpc o art 617 cpc”, “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma”, “Modello di opposizione all’esecuzione ex art 615 c.p.c.”.

 Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche  gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione”   “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”

Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli  “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ o ancora  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” 

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche  “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“

Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.

Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un  modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il  controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”. , sul medesimo argomento per  approfondire la spesso confusa materia riguardante le operazioni di cartolarizzazione del credito e le ripercussioni delle stesse (che per chiarire possono portare fino alla sospensione della procedura esecutiva per difetto di rappresentanza processuale del servicer non iscritto all’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB ), si legga anche “Sospensione dell’esecuzione: inosservanza dell’art. 106 TUB”

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato  al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“,  tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne  al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )

Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare  ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”.   pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina  del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta,  manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.

Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando “Lo Studio – Avvocati dal 1880″, per informazioni sulla Partnership dello Studio  con il prestigioso quotidiano “il Sole 24 Ore”, in qualità di Expertise (esperti specializzati) in Diritto Immobiliare e Rapporti di Locazione e Gestione Immobiliare, Crisi di Impresa, Composizione Negoziale e Gestione della Crisi si legga “Partner 24 Ore”,  per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce  lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“, per contattarci si visiti la pagina “Diventa Cliente- Contattaci”

Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”