Contratti commerciali di locazione

Contratti commerciali di locazione: guida chiara su durata, rinnovi, recesso, tassazione e diritti di locatore e conduttore, a cura di avvocati esperti

I contratti commerciali di locazione rappresentano uno strumento fondamentale per chi svolge un’attività d’impresa, commerciale o professionale e necessita di un immobile nel quale operare: un negozio, un laboratorio artigianale, un ufficio, un capannone o una struttura ricettiva.

Si tratta di contratti regolati da una normativa specifica, diversa da quella delle locazioni abitative, pensata per garantire stabilità all’attività economica del conduttore, ma anche per tutelare i diritti del proprietario dell’immobile.

Comprendere come funziona una locazione commerciale è essenziale non solo al momento della firma del contratto, ma anche negli anni successivi, quando possono verificarsi eventi importanti come il rinnovo, la cessione, il recesso o la risoluzione anticipata. Una gestione non corretta di questi aspetti può avere conseguenze economiche rilevanti, soprattutto in situazioni di difficoltà finanziaria o di esposizione debitoria.

In questo articolo, in quanto avvocati esperti in diritto immobiliare ed esecuzioni immobiliari, analizziamo in modo semplice e chiaro le principali regole dei contratti di locazione commerciale: durata, rinnovi, recesso, registrazione, tassazione e casi più frequenti nella pratica quotidiana.

Cosa sono i contratti commerciali di locazione

I contratti commerciali di locazione rappresentano l’accordo con cui il proprietario di un immobile (locatore) concede a un altro soggetto (conduttore) il diritto di utilizzarlo per lo svolgimento di un’attività economica, dietro pagamento di un canone.

A differenza delle locazioni abitative, il canone è libero, cioè determinato dalla volontà delle parti, senza limiti imposti dalla legge. Questo consente maggiore flessibilità, ma rende ancora più importante una corretta negoziazione iniziale.

Esempio pratico

Un imprenditore apre una pizzeria e prende in affitto un locale commerciale. Il canone mensile viene concordato liberamente con il proprietario, tenendo conto della zona, della metratura e della redditività dell’attività.

Le attività ammesse nella locazione commerciale:

La legge (L. 392/1978) individua diverse tipologie di attività che rientrano nelle locazioni a uso diverso dall’abitativo, tra cui:

• attività commerciali (negozi, supermercati, bar);
• attività industriali;
• attività artigianali;
• attività professionali svolte abitualmente;
• attività turistiche e ricettive;
• impianti sportivi e ricreativi.

Nei contratti commerciali di locazione possono essere inclusi anche locali accessori, se funzionali all’attività principale, come magazzini, box, garage, depositi o parcheggi.

Durata dei contratti commerciali di locazione:

Uno degli aspetti più importanti riguarda la durata dei contratti commerciali di locazione, che è stabilita dalla legge a tutela del conduttore.

Durata ordinaria: 6 + 6 anni

Per la maggior parte delle attività commerciali la durata minima è:

• 6 anni, con
• rinnovo automatico di altri 6 anni.

La durata massima complessiva non può superare i 30 anni.

Attività alberghiere: 9 + 9 anni

Per immobili destinati ad attività alberghiere (alberghi, pensioni, case di cura, stabilimenti balneari, teatri) la durata minima è più lunga:

• 9 anni, con
• rinnovo automatico di altri 9 anni.

Esempio pratico

Un negozio di abbigliamento firma un contratto di locazione commerciale nel 2024. Alla prima scadenza del 2030, il contratto si rinnova automaticamente fino al 2036, salvo disdetta valida.

Il rinnovo dei contratti commerciali di locazione

Il rinnovo dei contratti commerciali di locazione avviene automaticamente, salvo che una delle parti eserciti correttamente il diritto di disdetta.

Disdetta del locatore alla prima scadenza:

Il locatore può impedire il rinnovo alla prima scadenza solo per motivi specifici previsti dalla legge, comunicando la disdetta:

• almeno 12 mesi prima della scadenza (18 mesi per attività alberghiere).

Tra i motivi legittimi rientrano, ad esempio:

• utilizzo dell’immobile come abitazione propria o di un familiare;
• destinazione dell’immobile a un’attività propria;
• demolizione o ristrutturazione integrale dell’edificio;
• interventi edilizi incompatibili con la permanenza del conduttore.

Recesso del conduttore:

Il conduttore può

• recedere per gravi motivi, con preavviso di almeno 6 mesi;
• esercitare il recesso anticipato se previsto contrattualmente.

La seconda scadenza del contratto:

Anche alla seconda scadenza il contratto si rinnova automaticamente, salvo che:

• il locatore invii disdetta nei termini di legge;
• il conduttore rifiuti le nuove condizioni proposte.

In pratica, il rapporto locativo commerciale è pensato per garantire una notevole stabilità nel tempo, elemento essenziale per chi investe in un’attività.

Contratti commerciali di locazione ad uso transitorio

In alcuni casi, l’attività svolta ha natura temporanea o stagionale. In queste ipotesi è possibile stipulare un contratto di durata più breve.

Locazioni stagionali

Se l’attività è stagionale (ad esempio uno stabilimento balneare), il locatore ha l’obbligo di riaffittare l’immobile allo stesso conduttore per la stagione successiva, se richiesto, fino a:

• 6 anni consecutivi (9 per attività alberghiere).

Recesso anticipato e risoluzione dei contratti commerciali di locazione

Risoluzione consensuale:

I contratti commerciali di locazione possono essere risolti anticipatamente con accordo scritto tra locatore e conduttore. Un accordo solo verbale non è sufficiente e può esporre il conduttore a richieste di canoni non dovuti.

Recesso del locatore:

Il locatore può recedere anticipatamente solo nei casi tassativamente previsti dalla legge, come:

• necessità di ristrutturazione;
• vendita dell’immobile;
• mancato utilizzo dell’immobile da parte del conduttore;
• destinazione dell’immobile a uso proprio o familiare.

Recesso del conduttore per gravi motivi:

Il conduttore può recedere in qualsiasi momento per gravi motivi, che possono essere:

• oggettivi (gravi problemi strutturali dell’immobile);
• soggettivi (crisi economica imprevedibile, perdita di autorizzazioni, eventi esterni).

In questo caso è necessario:

• inviare raccomandata A/R;
• rispettare il preavviso di 6 mesi;
• pagare i canoni fino al rilascio effettivo dell’immobile.

 

Registrazione dei contratti commerciali di locazione

I contratti commerciali di locazione devono essere registrati entro 30 giorni dalla stipula.

Registrazione telematica:

È possibile registrare i contratti commerciali di locazione  online tramite il modello RLI, utilizzando i servizi dell’Agenzia delle Entrate.

Registrazione in ufficio:

Chi non è obbligato alla registrazione telematica può recarsi presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate, presentando:

• contratto firmato;
• modello RLI;
• pagamento dell’imposta di registro e di bollo.

 

Cessione e subentro nel contratto

Cessione del contratto:

La cessione si verifica quando una delle parti viene sostituita da un nuovo soggetto, spesso in caso di vendita dell’attività.

• senza corrispettivo: imposta fissa di 67 euro;
• con corrispettivo: 2% del valore pattuito.

Subentro:

Il subentro avviene per eventi indipendenti dalla volontà delle parti, come il decesso del locatore. In questo caso non si paga alcuna imposta, ma è consigliabile comunicare l’evento all’Agenzia delle Entrate.

 

Tassazione dei canoni di locazione

Imposte dirette (Irpef):

Il reddito da locazione commerciale è tassato ai fini Irpef, assumendo il maggiore tra:

• canone ridotto del 5%;
• rendita catastale rivalutata del 5%.

Cedolare secca:

La cedolare secca al 21% per immobili commerciali (C/1) è stata applicabile solo ai contratti stipulati nel 2019. Per i contratti successivi non è più prevista.

Imposta di registro:

Per le locazioni commerciali l’imposta di registro è pari al 2% del canone annuo, salvo i casi di cedolare secca applicabile nel 2019.

 

Conclusioni

I contratti commerciali di locazione presuppongono un accordo complesso, che incide profondamente sull’equilibrio economico dell’impresa e sulla tutela del patrimonio del proprietario. Una clausola poco chiara, una disdetta tardiva o una gestione errata del recesso possono trasformarsi in un serio problema, soprattutto in situazioni di difficoltà finanziaria o di esposizione debitoria.

Il nostro studio legale, d’Ambrosio Borselli, specializzato in diritto immobiliare ed esecuzioni immobiliari, assiste imprenditori, professionisti e debitori, offrendo supporto anche nelle fasi di crisi, rinegoziazione del canone, sfratto o esecuzione immobiliare.

Affidarsi a un avvocato esperto significa prevenire i problemi prima che diventino contenziosi e proteggere in modo consapevole la propria attività e il proprio patrimonio.

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Per ulteriori approfondimenti si consiglia la lettura dei seguenti articoli: “Il grave inadempimento nello sfratto per morosità commerciale”; “Sfratto per morosità locazione commerciale ed abitativa: Tutte le differenze”; “Il diritto del conduttore ad addizioni e miglioramenti nella locazione”; “Affitto d’azienda: la scelta tra risoluzione, art. 700 cpc e art 670 cpc”.

Avv. p. Silvia Bizzi

(collaboratrice dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato  al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“,  tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne  al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche  gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione”   “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”

Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli  “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ o ancora  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” 

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche  “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“

Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.

Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un  modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il  controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”. , sul medesimo argomento per  approfondire la spesso confusa materia riguardante le operazioni di cartolarizzazione del credito e le ripercussioni delle stesse (che per chiarire possono portare fino alla sospensione della procedura esecutiva per difetto di rappresentanza processuale del servicer non iscritto all’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB ), si legga anche “Sospensione dell’esecuzione: inosservanza dell’art. 106 TUB”

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

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Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare  ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”.   pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina  del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta,  manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.

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Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”