Fac simile note critiche alla CTU

CTU immobile pignorato errata e/o imprecisa. Cosa fare, come contestarla e i rischi per l’asta. Fac simile di note alla perizia ex art. 173 disp.att.cpc.

La CTU

La valutazione dell’immobile pignorato è sicuramente un momento delicatissimo della procedura esecutiva immobiliare.

È in questo momento che viene cristallizzato il valore dell’immobile pignorato, la convenienza di pignorarlo in lotti separati o unico lotto, il prezzo base della prima asta, le eventuali spese necessarie per eventuali sanatorie da eseguirsi sull’immobile a seguito dell’aggiudicazione, la precisazione delle spese condominiali cui dovrà accollarsi l’aggiudicatario a seguito del trasferimento dell’immobile in parola.

Proprio per tali ragioni è necessario che la CTU sia quanto più precisa possibile, che rispecchi perfettamente la situazione di fatto e di diritto dell’immobile pignorato e che sia fedele alla realtà.

E’ affidata ad un esperto, nominato dal GE, che dovrà redigere la Consulenza tecnica d’ufficio (CTU), ossia la relazione tecnica relativa all’immobile da vendere coattivamente, che dovrà essere depositata nei tempi stabiliti dal GE nella procedura, dovrà essere resa nota alle parti e al momento della vendita anche alla platea di potenziali interessati.

Cosa deve contenere

La perizia deve contenere una serie di informazioni essenziali, sempre nel rispetto della legge e rispondere a precisi quesiti indicati dal GE nell’ambito della procedura. Ai sensi dell’art. 173 disp. att. cpc deve contenere:

• Descrizione precisa del bene e dello stato dei luoghi (da eseguirsi a seguito del sopralluogo, con fotografie);
• Identificazione del bene, la sua ubicazione ed i suoi dati catastali;
• Stato di occupazione dell’immobile: libero o occupato, e se del caso a che titolo, ed indicazione di eventuali contratti di locazione se esistenti;
• Indicazione sull’esistenza o meno di formalità, oneri, vincoli, pesi, servitù o abusi gravanti sull’immobile e se del caso verificare la possibilità di sanatorie e/o condoni e la stima dei relativi costi;
• Verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene (recuperando dichiarazioni di agibilità o certificati di destinazione urbanistica): sicuramente l’aspetto più tecnico della relazione;
• Stima dell’immobile: il compito del perito è quello di determinare il valore di mercato dell’immobile oggetto di perizia, quindi attribuire al bene pignorato un valore monetario, frutto di adeguamenti, riduzioni e correzioni di stima che vanno a costituire il prezzo base dal quale parte la prima vendita (cfr. art. 568 cpc).

È un documento completo, complesso e ben strutturato.

E proprio per la sua complessità incorrere in errori (più o meno tecnici, più o meno rilevanti) è più facile di quanto si possa pensare.

Cosa fare se il perito sbaglia

Anche in questo caso lo strumento offerto al debitore potenzialmente pregiudicato da una relazione errata e/o imprecisa è dato dall’art. 173 disp. att. cpc.

In particolare, una volta redatta la perizia, l’esperto è tenuto a notificarla alle parti ed è in questo momento che, in caso di errori o imprecisioni commessi dal perito, le parti a loro volta hanno la facoltà di presentare delle deduzioni e/o osservazioni da trasmettere entro 15 giorni dall’udienza fissata dal GE.

Solo in questo modo le parti potranno presentare note alla perizia in udienza, ove il perito è tenuto a presenziare per rendere gli opportuni chiarimenti.

Sarà poi in udienza che il GE sentite le parti ed il perito renderà a seconda del caso le opportune pronunce:

• vuoi di prosecuzione nel caso in cui non ritenesse fondate le deduzioni delle parti ovvero superate dalle precisazioni rese dal perito;
• vuoi di correzione e/o integrazione della perizia nel caso in cui, al contrario, condividesse le medesime remore delle parti.

Le note alla perizia sono uno strumento utilissimo alle parti per correggere gli errori commessi dal perito, che se non corretti senz’altro compromettono l’intera fase successiva delle operazioni di vendita e pregiudicano (alcune volte anche irrimediabilmente) i diritti dell’esecutato in primis, ma in generale a ciascuna parte della procedura.

Esperienza pratica

Il nostro studio, come sapete, da anni difende debitori esecutati e per tale ragione spesso si è imbattutto in perizie errate, imprecise, approssimative.

E tutte le volte ne abbiamo sempre rilevato le anomalie. Per il ruolo che svolge all’interno della procedura, la relazione di stima non può essere errata, imprecisa o approssimativa.

Questo per mezzo delle note ex art. 173 disp.att.cpc che non sono delle vere e proprie opposizioni, ma strumenti che permettono alle parti di evidenziare questi tipi di vizi.

Inoltre, proprio per questo tipo di deduzioni, spesso molto tecniche è necessario l’ausilio di un tecnico di parte che permette una maggior precisione e accuratezza di contestazioni di questo genere.

Di seguito un fac simile delle note critiche alla CTU predisposte dallo studio d’Ambrosio Borselli nell’interesse di un debitore esecutato nell’ambito di una procedura esecutiva nella quale il perito aveva redatto una CTU incompleta e incoerente, tanto sotto il profilo manutentivo dell’immobile quanto sotto quello estimativo: Note alla CTU

Sotto il primo profilo, si rilevava che il perito avesse dato atto di fenomeni infiltrativi che interessavano l’immobile, senza però adeguatamente chiarirne la natura, la causa né tantomeno i costi per la riparazione.

Sotto il secondo profilo, si rilevava che il perito avesse sovrastimato l’immobile pignorato di almeno 70.000,00 euro, non avendo tenuto conto delle criticità manutentive accertate e da accertare, dei costi necessari per la rimozione delle problematiche evidenziate, nonché dei costi per la regolarizzazione urbanistico-catastale e per il ripristino delle opere non sanabili dallo stesso perito rilevate ma non quantificate.

Conclusioni

Come abbiamo avuto modo di vedere anche la fase della redazione della perizia è momento cruciale della procedura esecutiva e determina anche il successivo svolgimento delle fasi di vendita, in un senso o nell’altro.

Riconoscere gli errori in cui potrebbe potenzialmente incorrere un perito in occasione della redazione della perizia è fondamentale soprattutto in questa fase del processo. L’esecutato infatti è già soggetto ad una procedura espropriativa che lo danneggia e pregiudica, l’obiettivo del suo legale è quello di fare in modo che la procedura per lo meno non lo danneggi ulteriormente.

Recuperando il caso analizzato sopra, apparentemente per un esecutato la sovrastima del proprio immobile potrebbe sembrare un vantaggio ottenuto nella procedura, invece non lo è. Nella fase della vendita coattiva mettere all’asta un immobile ad un valore molto più alto di quello reale potrebbe facilmente indurre i potenziali interessati a non partecipare, facendo andare deserta l’asta con conseguente decurtazione del prezzo per la successiva. Così facendo si innescherebbe un meccanismo di ribasso più rapido e maggiormente lesivo degli interessi del debitore (così come del creditore procedente). Ed è per questo che la figura del legale è cruciale.

FAQ

• Cosa può fare il debitore se la perizia è sbagliata?
  Il debitore può presentare osservazioni alla CTU ai sensi dell’art. 173 disp. att. c.p.c., segnalando errori tecnici, valutativi o giuridici al giudice dell’esecuzione.
• Serve un tecnico di parte per contestare la CTU?
  Non è obbligatorio, ma è fortemente consigliato. Un tecnico di parte può individuare errori tecnici e rafforzare le contestazioni.
• Il giudice può modificare la perizia?
  Sì. Il giudice dell’esecuzione può disporre integrazioni, chiarimenti o correzioni della CTU se ritiene fondate le osservazioni delle parti.
• Una perizia errata può influire sull’asta immobiliare?
  Sì. Una perizia sbagliata può alterare il prezzo base d’asta e ridurre l’interesse degli acquirenti, con il rischio di aste deserte e ribassi progressivi del prezzo.
• La sovrastima dell’immobile è un vantaggio per il debitore?
  No. Una sovrastima può scoraggiare i partecipanti all’asta e causare ribassi successivi, peggiorando la posizione del debitore.

avv. Biancamaria Leone de Pertis

(collaboratrice dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche  gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione”   “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”

Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli  “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ o ancora  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” 

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche  “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“

Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.

Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un  modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il  controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”. , sul medesimo argomento per  approfondire la spesso confusa materia riguardante le operazioni di cartolarizzazione del credito e le ripercussioni delle stesse (che per chiarire possono portare fino alla sospensione della procedura esecutiva per difetto di rappresentanza processuale del servicer non iscritto all’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB ), si legga anche “Sospensione dell’esecuzione: inosservanza dell’art. 106 TUB”

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato  al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“,  tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne  al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )

Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare  ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”.   pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina  del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta,  manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.

Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando “Lo Studio – Avvocati dal 1880″, per informazioni sulla Partnership dello Studio  con il prestigioso quotidiano “il Sole 24 Ore”, in qualità di Expertise (esperti specializzati) in Diritto Immobiliare e Rapporti di Locazione e Gestione Immobiliare, Crisi di Impresa, Composizione Negoziale e Gestione della Crisi si legga “Partner 24 Ore”,  per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce  lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“, per contattarci si visiti la pagina “Diventa Cliente- Contattaci”

Per verificare la concreta possibilità  con una adeguata difesa specialistica di ottenere la  revoca dell’aggiudicazione già compiuta per la  difformità tra l’ordinanza e l’avviso di vendita con relativo provvedimento di revoca del Tribunale ottenuto tra i tanti dallo Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Revocata aggiudicazione per difformità tra ordinanza e avviso di vendita”

Per verificare inoltre come si possa effettivamente ottenere, con la giusta difesa tecnica,   persino l’annullamento del decreto di trasferimento (ennesimo, tra i tanti provvedimento conseguito dallo Studio d’Ambrosio Borselli) e dei motivi di opposizione al decreto di trasferimento che hanno portato a un tale eccezionale risultato si legga “617 cpc: Ottenuto l’annullamento del decreto di trasferimento”

Per prendere visione dell’ennesima revoca di una ordinanza di vendita già pronunciata, ottenuta  dallo Studio d’Ambrosio Borselli anche su un Tribunale importante come quello di Milano si legga “Revocata ordinanza di vendita per il mancato deposito della nota di trascrizione”

Per il modello fac simile di un reclamo ex art 591 ter che ha consentito allo Studio di ottenere la revoca dell’asta a due giorni dalla vendita presso il Tribunale di Como a causa di alcune irregolarità nell’avviso di vendita si legga “Modello di reclamo art 591 ter accolto: asta revocata”

Per maggiori  approfondimenti in materia di sospensione o annullamento di aste e avvisi di vendita per vizi della procedura si legga l’articolo Guida alla sospensione delle aste giudiziarie prima casa ed  i provvedimenti allegati, tutti conseguiti dallo studio associato d’Ambrosio Borselli a bloccare le relative procedure.

Per gli spunti e le novità interpretative dati dal Tribunale di Como che ha sospeso l’ennesimo pignoramento immobiliare a seguito di un piano del consumatore (ora “accordo di ristrutturazione dei debiti del consumatore) proposto dallo Studio legale d’Ambrosio Borselli si legga “Tribunale di Como blocca il pignoramento con la legge 3/2012″

Per scoprire come con un piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore (ex piano del consumatore) si sia riusciti a salvare la casa del debitore dall’asta si legga “Sovraindebitamento e pignoramento immobiliare: salva la casa all’asta“

Per comprendere quanto sia importante, nei frequentissimi casi di cessione del credito, verificare che il creditore abbia depositato la corposa documentazione attestante l’avvenuta cessione, e come si sia riusciti ad ottenere in mancanza di questa, con apposita opposizione ex art 615 cpc, la sospensione della procedura si legga “Bloccato pignoramento per carenza di legittimazione”

Per approfondire come gli errori contenuti nell’avviso di vendita (determinante è una approfondita analisi dell’avviso, in comparazione con l’ordinanza, e la perfetta conoscenza delle norme e delle prassi dei vari tribunali in tal senso) ci abbiano consentito di ottenere l’ennesima revoca del decreto di trasferimento si legga “Revocato decreto di trasferimento per vizi della vendita”

Per l’ennesima sospensione di una procedura esecutiva immobiliare ottenuta, peraltro, a pochissime ore dalla celebrazione dell’asta stessa, grazie all’ammissione dell’ennesima proposta di ristrutturazione dei debiti del consumatore portata  con soddisfazione a compimento dallo Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Bloccato pignoramento con ammissione piano del consumatore”

Ritornando alle irregolarità degli avvisi di vendita ed al loro strumento tipico di contestazione ( il ricorso ex art 591 ter cpc) che ne consente se ben motivato la revoca si legga “Revocata vendita all’asta per assenza di foto degli interni” che tratta con dovizia di particolari un caso in cui il Tribunale di Pescara ha  revocato l’esperimento di vendita per violazione, da parte del delegato, degli oneri pubblicitari prescritti nell’apposita ordinanza.

Lo Studio Legale Associato d’Ambrosio Borselli assiste da oltre un secolo i clienti nelle controversie immobiliari e nelle procedure esecutive, con sedi a Napoli, Milano, Roma e Brescia e operatività su tutto il territorio nazionale.

Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”