Casa pignorata: 7 cose che il debitore può fare prima dell’asta

Pignoramento immobiliare: cosa può fare il debitore prima che venga venduta la sua casa all’asta? Soluzioni offerte dalla legge e strumenti stragiudiziali

Ricevere un atto di pignoramento immobiliare non significa necessariamente che la casa verrà venduta all’asta. Anche dopo la notifica del pignoramento e l’avvio della procedura esecutiva, il debitore può, in presenza dei presupposti previsti dalla legge, valutare diverse soluzioni per evitare la vendita, sospendere la procedura o contestare eventuali irregolarità.

Tra le principali possibilità rientrano il saldo e stralcio, la conversione del pignoramento, la vendita diretta, alcune procedure di sovraindebitamento e le opposizioni previste dalla legge.

La soluzione concretamente utilizzabile dipende dalla fase raggiunta dalla procedura, dall’importo del debito, dal valore dell’immobile, dalla posizione degli eventuali creditori intervenuti e dalla situazione economica del debitore.

Non esiste quindi una soluzione valida per tutti. Il primo obiettivo deve essere capire in quale fase si trova la procedura e quali strumenti sono ancora concretamente utilizzabili.

In questo articolo, in qualità di avvocati specializzati nella difesa dal pignoramento immobiliare e nelle procedure esecutive immobiliari, analizzeremo le principali soluzioni che il debitore può valutare dopo aver ricevuto un pignoramento, illustrando per ciascuna le caratteristiche, i presupposti e le possibili finalità.

Cosa può fare il debitore prima che venga venuta all’asta?

1. Saldo e stralcio

Il saldo e stralcio è un accordo tra debitore e creditore con cui quest’ultimo accetta di ricevere, secondo condizioni concordate, una somma inferiore rispetto all’importo complessivamente dovuto.

Anche dopo la notifica del pignoramento immobiliare il debitore può, quando ne ricorrono le condizioni, cercare di raggiungere un accordo con il creditore procedente e con gli eventuali creditori intervenuti nella procedura.

L’accordo deve essere costruito tenendo conto della situazione concreta e può prevedere, ad esempio, il pagamento di una somma determinata in un’unica soluzione oppure secondo un piano concordato tra le parti.

Il vantaggio per il creditore consiste nella possibilità di ottenere una definizione più rapida della propria posizione, mentre per il debitore l’accordo può rappresentare uno strumento per evitare la prosecuzione della procedura, secondo gli effetti e le condizioni concretamente concordati.

È fondamentale, tuttavia, verificare la posizione di tutti i creditori coinvolti nella procedura, perché la presenza di creditori intervenuti può incidere sulla possibilità di definire efficacemente l’esecuzione.

Esempio pratico: un debitore potrebbe avere un’esposizione complessiva di 150.000 euro e riuscire a reperire 90.000 euro attraverso disponibilità proprie, familiari o altre fonti lecite di finanziamento.

In una situazione del genere potrebbe essere valutata una proposta transattiva ai creditori.

Non significa però che il creditore sia obbligato ad accettare: il saldo e stralcio è uno strumento negoziale e il suo esito dipende dall’accordo raggiunto tra le parti.

Per maggiori approfondimenti si consiglia la lettura di Guida al saldo e stralcio del mutuo, I rischi del saldo e stralcio in pre asta

2. Conversione del pignoramento

Altra opzione è quella di proporre il pagamento dell’intero importo precettato nell’ambito della procedura. Quindi rispetto alla prima opzione non è una soluzione stragiudiziale, ma giudiziale. A differenza del saldo e stralcio, si tratta di uno strumento inserito nell’ambito della procedura esecutiva.

La conversione del pignoramento è lo strumento previsto dall’art. 495 c.p.c. attraverso il quale il debitore può chiedere, ricorrendone i presupposti e rispettando le modalità stabilite dalla legge, di sostituire ai beni pignorati una somma di denaro.

La conversione richiede particolare attenzione ai termini e alle modalità previste dalla normativa. Per questo è fondamentale verificare tempestivamente lo stato della procedura e il momento processuale raggiunto.

In caso di accoglimento, la procedura segue le modalità previste per la conversione e il debitore può evitare, ricorrendone i presupposti e adempiendo correttamente agli obblighi previsti, la vendita del bene pignorato.

Può essere una soluzione da valutare soprattutto quando il debitore dispone, o può procurarsi, delle risorse economiche necessarie per soddisfare quanto richiesto dalla procedura secondo le modalità previste dalla legge.

Per maggiori approfondimenti si consiglia la lettura di Art 495 cpc: la conversione del pignoramento immobiliare,  Art. 495 c.p.c. Quante rate di conversione per il pignoramento immobiliare?

3. Vendita diretta

La vendita diretta è uno degli strumenti introdotti nell’ambito della riforma del processo esecutivo e consente, al ricorrere dei presupposti previsti dalla legge, di perseguire la vendita dell’immobile secondo una modalità diversa dalla tradizionale vendita competitiva disposta nell’ambito dell’esecuzione.

L’idea di fondo è consentire al debitore di individuare un potenziale acquirente e procedere secondo le regole previste dalla normativa.

Questa soluzione può assumere particolare interesse quando il debitore non dispone delle risorse necessarie per una conversione o per una definizione transattiva del debito, ma l’immobile può essere collocato sul mercato a condizioni potenzialmente più favorevoli.

Anche in questo caso, tuttavia, non è sufficiente trovare un acquirente: occorre verificare attentamente i presupposti, i termini e gli adempimenti richiesti dalla procedura.

Per maggiori approfondimenti si consiglia la lettura di Guida alla Vendita Diretta istituita dalla Riforma Cartabia

4. Procedure di sovraindebitamento

Nel corso della procedura esecutiva il debitore che oltre ad essere debitore esecutato sia anche un sovraindebitato, secondo le norme e regole del codice della crisi, può optare di presentare un ricorso alle procedure da sovraindebitamento.

La sola ammissione ad una delle procedure infatti comporta la sospensione della procedura esecutiva e la sua successiva estinzione in caso di apertura della procedura e corretto adempimento.

Sul punto, però va detto che le procedure da sovraindebitamento che permettono al debitore di salvare la propria abitazione sono solo due: la ristrutturazione dei debiti del consumatore (ex piano del consumatore) ed il concordato minore (ex accordo con i creditori).

Si tratta di procedure che permettono al debitore (che a seconda dei parametri e del ruolo ricoperto potrà optare per l’una o per l’altra) di proporre un pagamento rateale e talvolta parziario del proprio debito, commisurato alle proprie disponibilità economico-finanziarie.

L’altra delle procedure da sovraindebitamento, invece, la liquidazione controllata è una procedura residuale e liquidatoria, quindi da adottarsi in casi estremi, seppur comporti l’enorme utilità di garantire l’esdebitazione del debitore.

Per maggiori approfondimenti si consiglia la lettura di Sovraindebitamento e pignoramento immobiliare: salva la casa all’asta, Sovraindebitamento: tempi e costi delle tre procedure, Guida al nuovo sovraindebitamento: le procedure familiari, Sovraindebitamento, Guida al Sovraindebitamento: Il Piano del Consumatore, l’Accordo con i Creditori e la Liquidazione del Patrimonio, differenze tra le tre procedure

5. Opposizioni

Quanto detto finora sono soluzioni offerte al debitore per proteggere definitivamente la propria casa dall’asta e permettere a determinate condizioni e chiaramente in modalità e forma diverse di andare avanti con la propria vita.

Non tutte le possibilità di difesa consistono nel trovare il denaro necessario per pagare il debito.

Durante una procedura esecutiva immobiliare possono emergere vizi, irregolarità o violazioni delle norme processuali che devono essere valutati attraverso gli strumenti di tutela previsti dalla legge.

Tra questi rientrano, a seconda del caso concreto, le opposizioni agli atti esecutivi disciplinate dall’art. 617 c.p.c., oltre agli altri strumenti di opposizione e contestazione previsti dall’ordinamento, che mirano a garantire una forma di difesa al debitore affinchè la procedura segua le regole e i dettami ben precisi nel rispetto dei diritti ed interessi di tutte le parti della procedura.

Perché è importante controllare gli atti della procedura?

Un pignoramento immobiliare è una procedura complessa nella quale devono essere rispettati numerosi adempimenti.

Occorre quindi verificare, tra le altre cose:

• gli atti notificati al debitore;
• il titolo esecutivo e il precetto;
• il contenuto e la validità del pignoramento;
• la documentazione depositata dai creditori;
• l’eventuale documentazione relativa alla cessione del credito;
• l’ordinanza di vendita;
• l’avviso di vendita;
• gli adempimenti pubblicitari;
• gli eventuali provvedimenti adottati dal giudice dell’esecuzione;
• i termini previsti per le eventuali contestazioni.

L’esistenza di un vizio non significa automaticamente che l’asta verrà annullata: la rilevanza dell’irregolarità deve essere valutata in relazione alla specifica fase processuale e allo strumento di tutela concretamente utilizzabile.

Esperienza pratica dello studio

Nel corso della nostra attività professionale abbiamo assistito numerosi debitori coinvolti in procedure esecutive immobiliari.

L’esperienza concreta dimostra che il pignoramento non deve essere interpretato automaticamente come sinonimo di perdita dell’immobile. In numerose situazioni è stato possibile individuare margini di intervento attraverso accordi con i creditori, strumenti previsti dalla procedura esecutiva, procedure di sovraindebitamento oppure contestazioni relative a specifici atti della procedura.

Tra le attività svolte dallo Studio Legale d’Ambrosio Borselli rientrano, tra le altre, la verifica degli atti delle procedure esecutive, la valutazione delle possibilità di sospensione, la predisposizione di opposizioni e la gestione delle procedure di sovraindebitamento.

Sono stati inoltre ottenuti provvedimenti giudiziari relativi, tra gli altri, a revoche di aggiudicazioni, revoche di ordinanze di vendita, sospensioni di procedure esecutive e contestazioni di vizi relativi agli atti della vendita.

Questi casi confermano un principio fondamentale: non esiste una strategia standard applicabile a ogni pignoramento immobiliare. La soluzione deve essere individuata dopo aver esaminato concretamente gli atti e la situazione economica e patrimoniale del debitore.

L’esperienza professionale del nostro Studio deriva da quella suo fondatore, l’Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli.

L’Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli è un avvocato esperto nella difesa dal pignoramento immobiliare e nelle esecuzioni immobiliari, con attività professionale rivolta alla tutela dei debitori e del patrimonio immobiliare.

Opera professionalmente a Napoli, Roma e Milano e, attraverso la propria organizzazione professionale, su tutto il territorio nazionale.

È Partner del Sole 24 Ore e membro della Commissione Mercati e Strumenti Finanziari del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Napoli.

È inoltre autore del “Manuale Completo sulla Difesa dal Pignoramento Immobiliare”, opera dedicata agli strumenti giuridici utilizzabili dal debitore per contrastare, sospendere o gestire una procedura di pignoramento immobiliare.

L’esperienza maturata nella gestione delle procedure esecutive immobiliari ci consente di affrontare il pignoramento non soltanto dal punto di vista strettamente processuale, ma anche valutando le diverse possibilità che possono essere concretamente utilizzate per tutelare il patrimonio del debitore.

Conclusioni

Come abbiamo avuto modo di vedere tanti sono gli strumenti di cui il debitore esecutato può avvalersi e tante sono le opzioni tra cui scegliere.

E ciò a seconda delle proprie esigenze e soprattutto dei propri obiettivi.

Tuttavia, va sempre tenuto a mente che per quanto ci siano tante strade da percorrere, è necessario attivarsi in tempi utili anche per avere la possibilità di scegliere quella più giusta ed utile al caso concreto.

Lo Studio Legale Associato d’Ambrosio Borselli, specializzato esclusivamente in diritto delle esecuzioni immobiliari e difesa del debitore, assiste da oltre un secolo i clienti nelle controversie immobiliari, nelle procedure esecutive e nelle problematiche connesse al sovraindebitamento, con sedi a Napoli, Milano, Roma e Brescia e operatività su tutto il territorio nazionale.

Contattaci oggi stesso per una consulenza prsonalizzata: prima di attendere l’asta è opportuno far analizzare gli atti della procedura da avvocati esperti in materia e verificare quali strumenti siano ancora concretamente utilizzabili.  La soluzione più appropriata dipende dalla situazione concreta del debitore, dal valore dell’immobile, dall’entità dei debiti, dalla posizione degli eventuali creditori e dalla fase raggiunta dall’esecuzione. La tempestività è fondamentale!

FAQ

Si può fermare l’asta dopo il pignoramento?
Sì, in determinati casi attraverso saldo e stralcio, conversione del pignoramento, vendita diretta o procedure di sovraindebitamento.

Quanto tempo passa tra pignoramento e asta?
Dipende dal tribunale competente, ma generalmente possono trascorrere diversi mesi o anche oltre un anno.

La prima casa può essere salvata?
In alcuni casi sì, attraverso gli strumenti previsti dalla legge.

La vendita diretta è sempre possibile?
No, deve rispettare le condizioni previste dalla normativa.

Il sovraindebitamento blocca l’esecuzione?
L’ammissione alla procedura può comportare la sospensione della procedura esecutiva.

avv. Biancamaria Leone de Pertis

Per verificare la concreta possibilità  con una adeguata difesa specialistica di ottenere la  revoca dell’aggiudicazione già compiuta per la  difformità tra l’ordinanza e l’avviso di vendita con relativo provvedimento di revoca del Tribunale ottenuto tra i tanti dallo Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Revocata aggiudicazione per difformità tra ordinanza e avviso di vendita”

Per verificare inoltre come si possa effettivamente ottenere, con la giusta difesa tecnica,   persino l’annullamento del decreto di trasferimento (ennesimo, tra i tanti provvedimento conseguito dallo Studio d’Ambrosio Borselli) e dei motivi di opposizione al decreto di trasferimento che hanno portato a un tale eccezionale risultato si legga “617 cpc: Ottenuto l’annullamento del decreto di trasferimento”

Per prendere visione dell’ennesima revoca di una ordinanza di vendita già pronunciata, ottenuta  dallo Studio d’Ambrosio Borselli anche su un Tribunale importante come quello di Milano si legga “Revocata ordinanza di vendita per il mancato deposito della nota di trascrizione”

Per il modello fac simile di un reclamo ex art 591 ter che ha consentito allo Studio di ottenere la revoca dell’asta a due giorni dalla vendita presso il Tribunale di Como a causa di alcune irregolarità nell’avviso di vendita si legga “Modello di reclamo art 591 ter accolto: asta revocata”

Per maggiori  approfondimenti in materia di sospensione o annullamento di aste e avvisi di vendita per vizi della procedura si legga l’articolo Guida alla sospensione delle aste giudiziarie prima casa ed  i provvedimenti allegati, tutti conseguiti dallo studio associato d’Ambrosio Borselli a bloccare le relative procedure.

Per gli spunti e le novità interpretative dati dal Tribunale di Como che ha sospeso l’ennesimo pignoramento immobiliare a seguito di un piano del consumatore (ora “accordo di ristrutturazione dei debiti del consumatore) proposto dallo Studio legale d’Ambrosio Borselli si legga “Tribunale di Como blocca il pignoramento con la legge 3/2012″

Per scoprire come con un piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore (ex piano del consumatore) si sia riusciti a salvare la casa del debitore dall’asta si legga “Sovraindebitamento e pignoramento immobiliare: salva la casa all’asta“

Per comprendere quanto sia importante, nei frequentissimi casi di cessione del credito, verificare che il creditore abbia depositato la corposa documentazione attestante l’avvenuta cessione, e come si sia riusciti ad ottenere in mancanza di questa, con apposita opposizione ex art 615 cpc, la sospensione della procedura si legga “Bloccato pignoramento per carenza di legittimazione”

Per approfondire come gli errori contenuti nell’avviso di vendita (determinante è una approfondita analisi dell’avviso, in comparazione con l’ordinanza, e la perfetta conoscenza delle norme e delle prassi dei vari tribunali in tal senso) ci abbiano consentito di ottenere l’ennesima revoca del decreto di trasferimento si legga “Revocato decreto di trasferimento per vizi della vendita”

Per l’ennesima sospensione di una procedura esecutiva immobiliare ottenuta, peraltro, a pochissime ore dalla celebrazione dell’asta stessa, grazie all’ammissione dell’ennesima proposta di ristrutturazione dei debiti del consumatore portata  con soddisfazione a compimento dallo Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Bloccato pignoramento con ammissione piano del consumatore”

Ritornando alle irregolarità degli avvisi di vendita ed al loro strumento tipico di contestazione ( il ricorso ex art 591 ter cpc) che ne consente se ben motivato la revoca si legga “Revocata vendita all’asta per assenza di foto degli interni” che tratta con dovizia di particolari un caso in cui il Tribunale di Pescara ha  revocato l’esperimento di vendita per violazione, da parte del delegato, degli oneri pubblicitari prescritti nell’apposita ordinanza.

Lo Studio Legale Associato d’Ambrosio Borselli assiste da oltre un secolo i clienti nelle controversie immobiliari e nelle procedure esecutive, con sedi a Napoli, Milano, Roma e Brescia e operatività su tutto il territorio nazionale.