Casa pignorata: cosa può fare il debitore prima dell’asta

Pignoramento immobiliare: cosa può fare il debitore prima che venga venduta la sua casa all’asta? Soluzioni offerte dalla legge e strumenti stragiudiziali

Spesso e volentieri una persona che riceve la notifica di un atto di pignoramento del proprio immobile pensa che non ci sia nulla da fare. Che deve aspettare inerme lo svolgersi della procedura esecutiva, attendere la vendita coattiva dell’immobile e sperare che il ricavato dalla vendita sia adeguato per coprire l’intera sua esposizione debitoria.

In realtà non è così. Tanti sono i rimedi, strumenti, azioni, possibilità che la legge offre al debitore esecutato per evitare il pignoramento della propria abitazione, anche a seguito della formale notifica del pignoramento ed introduzione della procedura esecutiva a suo danno.

Cosa può fare il debitore prima che venga venuta all’asta?

1. Saldo e stralcio

Prima opzione è quella stragiudiziale.

Anche a seguito della notifica del pignoramento il debitore per salvare la propria casa pignorata potrebbe proporre al creditore procedente e/o eventualmente ai creditori nelle more intervenuti nel pignoramento un saldo e stralcio.

Consiste in un accordo con il creditore che va ad adattarsi al caso concreto: es. proponendo il pagamento di una somma inferiore rispetto al debito totale, da versare in un’unica soluzione o in poche rate brevi.

L’accordo ha il duplice vantaggio per il creditore di velocizzare i tempi di soddisfo seppur per mezzo di un importo minore e per il debitore di salvare la propria casa perché con l’adempimento delle obbligazioni del nuovo accordo la procedura viene prima sospesa e poi estinta per estinzione del credito vantato.

Per maggiori approfondimenti si consiglia la lettura di Guida al saldo e stralcio del mutuo, I rischi del saldo e stralcio in pre asta

2. Conversione del pignoramento

Altra opzione è quella di proporre il pagamento dell’intero importo precettato nell’ambito della procedura. Quindi rispetto alla prima opzione non è una soluzione stragiudiziale, ma giudiziale.

In questo caso, il debitore sarà tenuto a presentare l’istanza di conversione prima del provvedimento con cui il GE dispone la vendita.

In caso di accoglimento dell’istanza, la procedura esecutiva si sospende per l’intero periodo di conversione.

Per maggiori approfondimenti si consiglia la lettura di Art 495 cpc: la conversione del pignoramento immobiliare,  Art. 495 c.p.c. Quante rate di conversione per il pignoramento immobiliare?

3. Vendita diretta

Si tratta di una soluzione introdotta con la Riforma Cartabia. Permette al debitore esecutato che non abbia la disponibilità economica necessaria né per un accordo né per la conversione del pignoramento di cercare autonomamente un acquirente dell’immobile staggito e vendere l’immobile privatamente. Questo permette di vendere l’immobile sul mercato libero, non compromesso dalle regole delle procedure esecutive nell’ambito delle quali è risaputo che gli immobili spesso e volentieri vendono “svenduti”.

Per maggiori approfondimenti si consiglia la lettura di Guida alla Vendita Diretta istituita dalla Riforma Cartabia

4. Procedure di sovraindebitamento

Nel corso della procedura esecutiva il debitore che oltre ad essere debitore esecutato sia anche un sovraindebitato, secondo le norme e regole del codice della crisi, può optare di presentare un ricorso alle procedure da sovraindebitamento.

La sola ammissione ad una delle procedure infatti comporta la sospensione della procedura esecutiva e la sua successiva estinzione in caso di apertura della procedura e corretto adempimento.

Sul punto, però va detto che le procedure da sovraindebitamento che permettono al debitore di salvare la propria abitazione sono solo due: la ristrutturazione dei debiti del consumatore (ex piano del consumatore) ed il concordato minore (ex accordo con i creditori).

Si tratta di procedure che permettono al debitore (che a seconda dei parametri e del ruolo ricoperto potrà optare per l’una o per l’altra) di proporre un pagamento rateale e talvolta parziario del proprio debito, commisurato alle proprie disponibilità economico-finanziarie.

L’altra delle procedure da sovraindebitamento, invece, la liquidazione controllata è una procedura residuale e liquidatoria, quindi da adottarsi in casi estremi, seppur comporti l’enorme utilità di garantire l’esdebitazione del debitore.

Per maggiori approfondimenti si consiglia la lettura di Sovraindebitamento e pignoramento immobiliare: salva la casa all’asta, Sovraindebitamento: tempi e costi delle tre procedure, Guida al nuovo sovraindebitamento: le procedure familiari, Sovraindebitamento, Guida al Sovraindebitamento: Il Piano del Consumatore, l’Accordo con i Creditori e la Liquidazione del Patrimonio, differenze tra le tre procedure

5. Opposizioni

Quanto detto finora sono soluzioni offerte al debitore per proteggere definitivamente la propria casa dall’asta e permettere a determinate condizioni e chiaramente in modalità e forma diverse di andare avanti con la propria vita.

Ma non va dimenticato che nel corso della procedura esecutiva v’è sempre lo strumento dell’opposizione agli atti ex art. 617 cpc che insieme ad altri strumenti offerti dal legislatore mirano a garantire una forma di difesa al debitore affinchè la procedura segua le regole e i dettami ben precisi nel rispetto dei diritti ed interessi di tutte le parti della procedura.

Esperienza di studio

Nel corso della nostra attività professionale abbiamo assistito numerosi debitori coinvolti in procedure esecutive immobiliari.

Nella pratica, molte persone ritengono erroneamente che il pignoramento comporti inevitabilmente la perdita dell’immobile. In realtà, come abbiamo visto spesso esistono ancora margini di intervento attraverso accordi con i creditori, conversioni del pignoramento o procedure di sovraindebitamento.

La scelta della soluzione più efficace dipende sempre dall’entità del debito, dal valore dell’immobile e dalla situazione economica del debitore.

Conclusioni

Come abbiamo avuto modo di vedere tanti sono gli strumenti di cui il debitore esecutato può avvalersi e tante sono le opzioni tra cui scegliere.

E ciò a seconda delle proprie esigenze e soprattutto dei propri obiettivi.

Tuttavia, va sempre tenuto a mente che per quanto ci siano tante strade da percorrere, è necessario attivarsi in tempi utili anche per avere la possibilità di scegliere quella più giusta ed utile al caso concreto.

FAQ

Si può fermare l’asta dopo il pignoramento?
Sì, in determinati casi attraverso saldo e stralcio, conversione del pignoramento, vendita diretta o procedure di sovraindebitamento.

Quanto tempo passa tra pignoramento e asta?
Dipende dal tribunale competente, ma generalmente possono trascorrere diversi mesi o anche oltre un anno.

La prima casa può essere salvata?
In alcuni casi sì, attraverso gli strumenti previsti dalla legge.

La vendita diretta è sempre possibile?
No, deve rispettare le condizioni previste dalla normativa.

Il sovraindebitamento blocca l’esecuzione?
L’ammissione alla procedura può comportare la sospensione della procedura esecutiva.

avv. Biancamaria Leone de Pertis

Per verificare la concreta possibilità  con una adeguata difesa specialistica di ottenere la  revoca dell’aggiudicazione già compiuta per la  difformità tra l’ordinanza e l’avviso di vendita con relativo provvedimento di revoca del Tribunale ottenuto tra i tanti dallo Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Revocata aggiudicazione per difformità tra ordinanza e avviso di vendita”

Per verificare inoltre come si possa effettivamente ottenere, con la giusta difesa tecnica,   persino l’annullamento del decreto di trasferimento (ennesimo, tra i tanti provvedimento conseguito dallo Studio d’Ambrosio Borselli) e dei motivi di opposizione al decreto di trasferimento che hanno portato a un tale eccezionale risultato si legga “617 cpc: Ottenuto l’annullamento del decreto di trasferimento”

Per prendere visione dell’ennesima revoca di una ordinanza di vendita già pronunciata, ottenuta  dallo Studio d’Ambrosio Borselli anche su un Tribunale importante come quello di Milano si legga “Revocata ordinanza di vendita per il mancato deposito della nota di trascrizione”

Per il modello fac simile di un reclamo ex art 591 ter che ha consentito allo Studio di ottenere la revoca dell’asta a due giorni dalla vendita presso il Tribunale di Como a causa di alcune irregolarità nell’avviso di vendita si legga “Modello di reclamo art 591 ter accolto: asta revocata”

Per maggiori  approfondimenti in materia di sospensione o annullamento di aste e avvisi di vendita per vizi della procedura si legga l’articolo Guida alla sospensione delle aste giudiziarie prima casa ed  i provvedimenti allegati, tutti conseguiti dallo studio associato d’Ambrosio Borselli a bloccare le relative procedure.

Per gli spunti e le novità interpretative dati dal Tribunale di Como che ha sospeso l’ennesimo pignoramento immobiliare a seguito di un piano del consumatore (ora “accordo di ristrutturazione dei debiti del consumatore) proposto dallo Studio legale d’Ambrosio Borselli si legga “Tribunale di Como blocca il pignoramento con la legge 3/2012″

Per scoprire come con un piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore (ex piano del consumatore) si sia riusciti a salvare la casa del debitore dall’asta si legga “Sovraindebitamento e pignoramento immobiliare: salva la casa all’asta“

Per comprendere quanto sia importante, nei frequentissimi casi di cessione del credito, verificare che il creditore abbia depositato la corposa documentazione attestante l’avvenuta cessione, e come si sia riusciti ad ottenere in mancanza di questa, con apposita opposizione ex art 615 cpc, la sospensione della procedura si legga “Bloccato pignoramento per carenza di legittimazione”

Per approfondire come gli errori contenuti nell’avviso di vendita (determinante è una approfondita analisi dell’avviso, in comparazione con l’ordinanza, e la perfetta conoscenza delle norme e delle prassi dei vari tribunali in tal senso) ci abbiano consentito di ottenere l’ennesima revoca del decreto di trasferimento si legga “Revocato decreto di trasferimento per vizi della vendita”

Per l’ennesima sospensione di una procedura esecutiva immobiliare ottenuta, peraltro, a pochissime ore dalla celebrazione dell’asta stessa, grazie all’ammissione dell’ennesima proposta di ristrutturazione dei debiti del consumatore portata  con soddisfazione a compimento dallo Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Bloccato pignoramento con ammissione piano del consumatore”

Ritornando alle irregolarità degli avvisi di vendita ed al loro strumento tipico di contestazione ( il ricorso ex art 591 ter cpc) che ne consente se ben motivato la revoca si legga “Revocata vendita all’asta per assenza di foto degli interni” che tratta con dovizia di particolari un caso in cui il Tribunale di Pescara ha  revocato l’esperimento di vendita per violazione, da parte del delegato, degli oneri pubblicitari prescritti nell’apposita ordinanza.

Lo Studio Legale Associato d’Ambrosio Borselli assiste da oltre un secolo i clienti nelle controversie immobiliari e nelle procedure esecutive, con sedi a Napoli, Milano, Roma e Brescia e operatività su tutto il territorio nazionale.