Clausola risolutiva espressa: come funziona?

Clausola risolutiva espressa: guida completa ex art. 1456 c.c., validità, limiti, giurisprudenza e difesa del debitore nei mutui e locazioni

Nel mondo dei contratti, la chiarezza è tutto. Ogni accordo nasce per regolare interessi economici e personali, ma quando una delle parti non rispetta gli impegni assunti, il rapporto può incrinarsi rapidamente.

In questi casi, la legge offre diversi strumenti di tutela, tra cui uno dei più efficaci è la clausola risolutiva espressa, disciplinata dall’art. 1456 del codice civile.

Si tratta di una previsione contrattuale che consente alle parti di stabilire in anticipo quando un determinato inadempimento comporterà la risoluzione del contratto, evitando lunghe incertezze e, spesso, complesse controversie giudiziali.

Per chi come noi si occupa di esecuzioni immobiliari e difesa del debitore, la clausola risolutiva espressa assume un rilievo particolare: essa è frequentemente inserita nei contratti di mutuo, nei finanziamenti, nei contratti di locazione e in numerosi rapporti commerciali.

Comprenderne il funzionamento significa sapere quando un creditore può legittimamente dichiarare sciolto il contratto e, soprattutto, quali margini di difesa spettano al debitore.

In questo articolo, in quanto avvocati esperti in diritto delle esecuzioni immobiliari, cercheremo di spiegarvi in modo semplice e chiaro cos’è la clausola risolutiva espressa, come funziona, effetti nei mutui e locazioni e strumenti di difesa del debitore.

La funzione della clausola risolutiva espressa secondo l’art. 1456 c.c.

L’art. 1456 c.c. prevede che “i contraenti possono convenire espressamente che il contratto si risolva nel caso che una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite”.

La norma, inoltre, aggiunge un elemento essenziale: la risoluzione si verifica di diritto quando la parte interessata dichiara all’altra di volersi avvalere della clausola.

Questo significa che la clausola non produce effetti automaticamente per il solo fatto che si sia verificato l’inadempimento. È necessario che la parte adempiente manifesti la volontà di sciogliere il contratto.

In altre parole, la clausola attribuisce una facoltà, non un obbligo. Il creditore può scegliere se insistere per l’adempimento oppure risolvere il rapporto.

Nel sistema ordinario della risoluzione per inadempimento, disciplinato dagli artt. 1453 e 1455 c.c., occorre rivolgersi al giudice e dimostrare che l’inadempimento sia grave, cioè non di scarsa importanza rispetto all’interesse della controparte.

Con la clausola risolutiva espressa, invece, le parti hanno già stabilito in anticipo quali obbligazioni sono essenziali: non è più necessario valutare in giudizio la “gravità” dell’inadempimento, perché essa è stata preventivamente determinata dal contratto.

Come osservato dalla giurisprudenza e dalla dottrina, infatti, la previsione della clausola esonera dalla necessità di accertare l’importanza dell’inadempimento: tale valutazione è già stata compiuta dai contraenti.

Un esempio pratico: Immaginiamo un contratto di consulenza professionale tra un consulente e una società committente. Le parti inseriscono una clausola risolutiva espressa che prevede la risoluzione del contratto qualora il compenso non venga pagato entro 30 giorni dalla scadenza pattuita.

Se la società non paga, il consulente può inviare una comunicazione formale (ad esempio tramite PEC) dichiarando di voler esercitare la clausola ai sensi dell’art. 1456 c.c. Da quel momento il contratto si considera risolto.

Se la società contesta, sostenendo di aver pagato, sarà suo onere provare l’avvenuto adempimento. Secondo il consolidato orientamento della Cassazione in tema di riparto dell’onere probatorio, il creditore deve dimostrare la fonte del proprio diritto e allegare l’inadempimento; il debitore, invece, deve provare di aver correttamente adempiuto.

Il caso del mutuo bancario e la decadenza dal beneficio del termine

La clausola risolutiva espressa è molto frequente nei contratti di mutuo. In tali rapporti, spesso si prevede che il mancato pagamento anche di una sola rata comporti la decadenza dal beneficio del termine e la risoluzione di diritto del contratto.

In una controversia relativa a un decreto ingiuntivo per debito residuo da mutuo, il giudice ha ritenuto legittima l’applicazione della clausola risolutiva espressa, accertato il mancato pagamento delle rate. Le contestazioni dei mutuatari, che lamentavano un comportamento “ritorsivo” della banca, sono state ritenute irrilevanti ai fini dell’operatività della clausola.

Questo esempio è particolarmente significativo nell’ambito delle esecuzioni immobiliari: la risoluzione del mutuo può aprire la strada alla richiesta di pagamento immediato dell’intero debito residuo e, in mancanza, all’avvio della procedura esecutiva sull’immobile ipotecato.

Tuttavia, la presenza della clausola risolutiva espressa non rende il debitore privo di difese: occorre sempre verificare la validità della clausola, la correttezza della comunicazione e la reale sussistenza dell’inadempimento.

Applicazione della clausola risolutiva espressa nel contratto di locazione

Un ambito in cui la clausola risolutiva espressa è molto diffusa è quello della locazione. Si pensi a una clausola che preveda la risoluzione del contratto nel caso di mancato pagamento del canone per due mensilità consecutive. In tal caso, il locatore, verificato l’inadempimento, può comunicare al conduttore la volontà di avvalersi della clausola.

Tuttavia, anche in questo ambito occorre prudenza. Se il contratto riguarda un’abitazione principale, l’eventuale sfratto seguirà comunque le forme previste dalla legge. La clausola non consente di “riprendere possesso” dell’immobile autonomamente, ma rafforza la posizione del locatore nel procedimento giudiziale.

Dal punto di vista del conduttore-debitore, è fondamentale verificare se l’inadempimento sia effettivo, se vi siano stati pagamenti non correttamente imputati o se la comunicazione di risoluzione sia stata validamente effettuata.

Spesso si confonde la clausola risolutiva espressa con la condizione risolutiva. Si tratta però di istituti distinti. La clausola risolutiva espressa ex art. 1456 c.c. presuppone un inadempimento; la condizione risolutiva, invece, è un evento futuro e incerto che può anche essere estraneo alla volontà delle parti.

Ad esempio, un contratto di compravendita può essere sottoposto alla condizione risolutiva del mancato rilascio di un’autorizzazione amministrativa entro una certa data. In tal caso, se l’evento si verifica, il contratto perde efficacia senza che vi sia un inadempimento imputabile a una delle parti.

La differenza è rilevante anche sul piano della responsabilità: l’inadempimento che attiva la clausola risolutiva espressa può comportare risarcimento del danno; la condizione risolutiva, invece, non implica necessariamente colpa.

Effetti e modalità operative della clausola risolutiva espressa

Quando la clausola risolutiva espressa viene attivata, la risoluzione produce in linea generale effetti retroattivi: il contratto si considera sciolto sin dall’origine, con obbligo di restituzione delle prestazioni eseguite. Restano salvi i diritti dei terzi in buona fede.

Sul piano pratico, è fondamentale che la parte interessata invii una comunicazione chiara e inequivoca, richiamando espressamente la clausola contrattuale.

In alcuni casi il contratto può prevedere un termine di grazia per consentire al debitore di rimediare all’inadempimento prima che la risoluzione diventi efficace.

In ambito bancario e finanziario, la corretta applicazione della clausola risolutiva espressa è spesso oggetto di contenzioso. Non sono rari i casi in cui la banca dichiara la risoluzione e la decadenza dal beneficio del termine senza che vi siano i presupposti contrattuali o normativi.

In tali ipotesi, una tempestiva assistenza legale può evitare conseguenze gravissime, come l’iscrizione a sofferenza o l’avvio di un’esecuzione immobiliare.

La clausola risolutiva espressa può essere ritenuta invalida?

Clausola vessatoria o no? Un tema dibattuto riguarda la natura vessatoria della clausola risolutiva espressa. L’art. 1341, comma 2, c.c. elenca tassativamente le clausole che, nei contratti conclusi mediante moduli o formulari, richiedono specifica approvazione per iscritto. La clausola risolutiva espressa non rientra tra queste ipotesi.

La giurisprudenza prevalente ritiene che essa non sia vessatoria, poiché non limita la responsabilità né esclude la possibilità di proporre eccezioni: si limita a rafforzare un diritto già previsto dalla legge, ossia quello di chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento.

La Corte di Cassazione, con sentenza 11 novembre 2016 n. 23065, ha inoltre chiarito che la tolleranza del creditore rispetto a precedenti ritardi non comporta automaticamente rinuncia alla clausola di risoluzione espressa, soprattutto se egli abbia manifestato l’intenzione di avvalersene in caso di ulteriore inadempimento.

Diverso è il discorso nei contratti tra professionista e consumatore. Il Codice del Consumo impone una valutazione complessiva dell’equilibrio contrattuale. Una clausola che consenta al professionista di risolvere il contratto per inadempimenti minimi o per violazioni marginali potrebbe essere considerata vessatoria se crea un significativo squilibrio a danno del consumatore.

Uno dei punti più delicati riguarda la redazione della clausola risolutiva espressa. Per essere valida ed efficace, essa deve indicare con precisione quali obbligazioni, se violate, comporteranno la risoluzione.

La giurisprudenza è costante nell’affermare che una clausola generica, che richiami “tutte le obbligazioni contrattuali”, è priva di efficacia perché si risolve in una mera formula di stile. In tal senso si è espresso anche il Tribunale di Latina, Sez. I, con sentenza 31 ottobre 2023 n. 2318, dichiarando inefficace una clausola che attribuiva la facoltà di risolvere il contratto per violazione indistinta di tutti gli obblighi.

La ragione è evidente: se ogni inadempimento, anche minimo, potesse determinare la risoluzione automatica, si svuoterebbe di significato la distinzione tra risoluzione giudiziale (che richiede gravità) e risoluzione convenzionale. La clausola risolutiva espressa deve quindi individuare in modo chiaro e determinato le obbligazioni essenziali.

Conclusioni

La clausola risolutiva espressa è uno strumento potente. Se formulata in modo generico o applicata in modo scorretto, può diventare fonte di contenzioso e di gravi pregiudizi economici.

Per il debitore può trasformarsi in un rischio concreto, soprattutto nei contratti di mutuo e nelle locazioni.

Ma proprio perché la sua operatività è rigorosamente disciplinata dalla legge e dalla giurisprudenza, esistono margini di verifica e di difesa che non devono essere trascurati.

Lo Studio Legale d’Ambrosio Borselli, specializzato in diritto delle esecuzioni immobiliari e tutela del debitore, assiste quotidianamente clienti coinvolti in controversie legate a contratti di mutuo, locazione, alla decadenza dal beneficio del termine e all’avvio di procedure esecutive.

Un’analisi tempestiva del contratto e della documentazione può fare la differenza tra subire passivamente un’azione esecutiva e costruire una difesa solida ed efficace.

In un contesto normativo complesso, affidarsi a professionisti esperti significa trasformare un momento di difficoltà in un percorso consapevole di tutela e di protezione dei propri diritti.

Per ulteriori approfondimenti si consiglia la lettura dei seguenti articoli: “Affitto d’azienda: la scelta tra risoluzione, art. 700 cpc e art 670 cpc”; “Affitto oltre la fideiussione: le forme di garanzia atipiche”; “Guida all’azione ex art. 2932 c.c. a seguito di preliminare non adempiuto”.

Avv. p. Silvia Bizzi

(collaboratrice dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche  gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione”   “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”

Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli  “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ o ancora  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” 

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche  “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“

Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.

Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un  modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il  controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”. , sul medesimo argomento per  approfondire la spesso confusa materia riguardante le operazioni di cartolarizzazione del credito e le ripercussioni delle stesse (che per chiarire possono portare fino alla sospensione della procedura esecutiva per difetto di rappresentanza processuale del servicer non iscritto all’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB ), si legga anche “Sospensione dell’esecuzione: inosservanza dell’art. 106 TUB”

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato  al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“,  tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne  al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )

Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare  ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”.   pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina  del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta,  manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.

Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando “Lo Studio – Avvocati dal 1880″, per informazioni sulla Partnership dello Studio  con il prestigioso quotidiano “il Sole 24 Ore”, in qualità di Expertise (esperti specializzati) in Diritto Immobiliare e Rapporti di Locazione e Gestione Immobiliare, Crisi di Impresa, Composizione Negoziale e Gestione della Crisi si legga “Partner 24 Ore”,  per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce  lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“, per contattarci si visiti la pagina “Diventa Cliente- Contattaci”

Per verificare la concreta possibilità  con una adeguata difesa specialistica di ottenere la  revoca dell’aggiudicazione già compiuta per la  difformità tra l’ordinanza e l’avviso di vendita con relativo provvedimento di revoca del Tribunale ottenuto tra i tanti dallo Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Revocata aggiudicazione per difformità tra ordinanza e avviso di vendita”

Per verificare inoltre come si possa effettivamente ottenere, con la giusta difesa tecnica,   persino l’annullamento del decreto di trasferimento (ennesimo, tra i tanti provvedimento conseguito dallo Studio d’Ambrosio Borselli) e dei motivi di opposizione al decreto di trasferimento che hanno portato a un tale eccezionale risultato si legga “617 cpc: Ottenuto l’annullamento del decreto di trasferimento”

Per prendere visione dell’ennesima revoca di una ordinanza di vendita già pronunciata, ottenuta  dallo Studio d’Ambrosio Borselli anche su un Tribunale importante come quello di Milano si legga “Revocata ordinanza di vendita per il mancato deposito della nota di trascrizione”

Per il modello fac simile di un reclamo ex art 591 ter che ha consentito allo Studio di ottenere la revoca dell’asta a due giorni dalla vendita presso il Tribunale di Como a causa di alcune irregolarità nell’avviso di vendita si legga “Modello di reclamo art 591 ter accolto: asta revocata”

Per maggiori  approfondimenti in materia di sospensione o annullamento di aste e avvisi di vendita per vizi della procedura si legga l’articolo Guida alla sospensione delle aste giudiziarie prima casa ed  i provvedimenti allegati, tutti conseguiti dallo studio associato d’Ambrosio Borselli a bloccare le relative procedure.

Per gli spunti e le novità interpretative dati dal Tribunale di Como che ha sospeso l’ennesimo pignoramento immobiliare a seguito di un piano del consumatore (ora “accordo di ristrutturazione dei debiti del consumatore) proposto dallo Studio legale d’Ambrosio Borselli si legga “Tribunale di Como blocca il pignoramento con la legge 3/2012″

Per scoprire come con un piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore (ex piano del consumatore) si sia riusciti a salvare la casa del debitore dall’asta si legga “Sovraindebitamento e pignoramento immobiliare: salva la casa all’asta“

Per comprendere quanto sia importante, nei frequentissimi casi di cessione del credito, verificare che il creditore abbia depositato la corposa documentazione attestante l’avvenuta cessione, e come si sia riusciti ad ottenere in mancanza di questa, con apposita opposizione ex art 615 cpc, la sospensione della procedura si legga “Bloccato pignoramento per carenza di legittimazione”

Per approfondire come gli errori contenuti nell’avviso di vendita (determinante è una approfondita analisi dell’avviso, in comparazione con l’ordinanza, e la perfetta conoscenza delle norme e delle prassi dei vari tribunali in tal senso) ci abbiano consentito di ottenere l’ennesima revoca del decreto di trasferimento si legga “Revocato decreto di trasferimento per vizi della vendita”

Per l’ennesima sospensione di una procedura esecutiva immobiliare ottenuta, peraltro, a pochissime ore dalla celebrazione dell’asta stessa, grazie all’ammissione dell’ennesima proposta di ristrutturazione dei debiti del consumatore portata  con soddisfazione a compimento dallo Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Bloccato pignoramento con ammissione piano del consumatore”

Ritornando alle irregolarità degli avvisi di vendita ed al loro strumento tipico di contestazione ( il ricorso ex art 591 ter cpc) che ne consente se ben motivato la revoca si legga “Revocata vendita all’asta per assenza di foto degli interni” che tratta con dovizia di particolari un caso in cui il Tribunale di Pescara ha  revocato l’esperimento di vendita per violazione, da parte del delegato, degli oneri pubblicitari prescritti nell’apposita ordinanza.

Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”