Istanza di sospensione della vendita immobiliare: quando può essere accolta

Istanza di sospensione della vendita immobiliare: quando può essere accolta? Scopri requisiti, termini, opposizioni e strategie per bloccare l’asta

 

Quando un immobile viene sottoposto a pignoramento e il procedimento esecutivo si avvicina alla fase della vendita all’asta, molti debitori ritengono erroneamente che non vi siano più strumenti giuridici per tutelare il proprio patrimonio.

In realtà, il nostro ordinamento prevede diversi rimedi che, in presenza di specifiche condizioni, possono consentire di arrestare temporaneamente la procedura esecutiva e rinviare la vendita del bene.

Tra questi strumenti assume particolare importanza l’istanza di sospensione della vendita immobiliare, un rimedio che può rivelarsi decisivo per evitare conseguenze irreversibili e creare lo spazio necessario per individuare soluzioni alternative alla vendita forzata.

In qualità di avvocati specializzati nel diritto delle esecuzioni immobiliari e nella difesa del debitore, in questo articolo parleremo dei casi in cui è possibile ottenere la sospensione dell’esecuzione immobiliare, delle norme che disciplinano tale istituto e dei principali orientamenti giurisprudenziali che si sono consolidati negli ultimi anni.

Comprendere quando una richiesta di sospensione può essere accolta è fondamentale sia per il debitore che intende difendersi da una procedura ritenuta illegittima, sia per chi sta valutando percorsi alternativi per definire la propria esposizione debitoria senza arrivare alla perdita dell’immobile.

 

Sospensione dell’esecuzione immobiliare: cosa significa realmente

L’istanza di sospensione della vendita immobiliare è la richiesta rivolta al giudice per interrompere temporaneamente una procedura esecutiva che potrebbe condurre alla vendita all’asta di un immobile pignorato.

In termini pratici, il provvedimento di sospensione emesso dal giudice impedisce che la procedura prosegua verso la vendita o che vengano compiuti ulteriori atti destinati a condurre all’aggiudicazione del bene.

Non si tratta di una cancellazione del pignoramento né di una definitiva estinzione della procedura. La sospensione produce infatti un effetto temporaneo, destinato a durare fino a quando non vengano meno le ragioni che l’hanno determinata oppure fino alla definizione della controversia da cui trae origine.

Dal punto di vista normativo, la disciplina è contenuta principalmente negli articoli 623, 624 e 624-bis del Codice di Procedura Civile, ai quali si affiancano alcune disposizioni speciali previste dal Codice della Crisi d’Impresa e dell’Insolvenza.

Sotto il profilo pratico, le ipotesi di sospensione possono essere ricondotte a due grandi categorie:

• La sospensione volontaria o concordata: frutto di un accordo strategico tra il debitore e i creditori.
• La sospensione giudiziale o conseguente a opposizione: frutto di una battaglia legale in cui il debitore contesta il diritto del creditore di procedere o la regolarità degli atti formali della procedura.

La prima categoria risponde a una logica negoziale, in cui le parti decidono di “congelare” l’asta per dare spazio ad un accordo transattivo o a un piano di rientro rateale. La seconda risponde invece ad una logica rimediale e contenziosa, attivata quando si riscontrano vizi gravi nel titolo esecutivo, nel precetto o nel pignoramento stessa.

Questa distinzione è importante perché le condizioni per ottenere il provvedimento e gli effetti che ne derivano sono profondamente differenti. Esaminiamo nel dettaglio entrambe le ipotesi, partendo dalla sospensione su base volontaria.

 

La sospensione volontaria prevista dall’art. 624-bis c.p.c.

Una delle forme più interessanti di sospensione dell’esecuzione immobiliare è quella disciplinata dall’art. 624-bis c.p.c., introdotta dal legislatore con l’obiettivo di favorire la composizione negoziale delle controversie.

Il testo normativo recita testualmente:

“Il giudice dell’esecuzione, su istanza di tutti i creditori muniti di titolo esecutivo, può, sentito il debitore, sospendere il processo fino a ventiquattro mesi. L’istanza può essere proposta fino a venti giorni prima della scadenza del termine per il deposito delle offerte di acquisto o, nel caso in cui la vendita senza incanto non abbia luogo, fino a quindici giorni prima dell’incanto”.

Dal tenore letterale della norma emerge chiaramente perché tale sospensione venga definita “volontaria”. Essa dipende interamente dalla manifestazione di volontà dei creditori che hanno promosso o che sono intervenuti nell’esecuzione forzata, purché dotati di un titolo esecutivo (come un contratto di mutuo, una sentenza, un decreto ingiuntivo non opposto o una cambiale).

La norma stabilisce che il Giudice dell’Esecuzione, su richiesta di tutti i creditori muniti di titolo esecutivo, può sospendere il processo esecutivo per un periodo massimo di ventiquattro mesi.

Sotto il profilo procedurale, la domanda può essere presentata anche da uno solo dei creditori, ma per essere accolta richiede obbligatoriamente l’unanimità dei consensi di tutti i creditori titolati. Se anche un solo creditore munito di titolo esecutivo si oppone, il Giudice non potrà concedere la sospensione e la vendita proseguirà.

Nella prassi essa viene utilizzata quando esistono concrete possibilità di raggiungere un accordo che consenta di soddisfare il credito senza dover necessariamente arrivare alla vendita all’asta dell’immobile.

Le situazioni più frequenti riguardano:

• la definizione di un accordo transattivo tra debitore e creditori;
• la predisposizione di un piano di rientro rateizzato;
• un’operazione di saldo e stralcio;
• la vendita dell’immobile sul mercato libero a condizioni più favorevoli rispetto all’asta giudiziaria.

Non è raro, infatti, che durante il corso della procedura le parti avviino trattative finalizzate a individuare una soluzione economicamente più conveniente per tutti i soggetti coinvolti.

Da questo punto di vista la sospensione rappresenta uno strumento utile sia per il debitore che per i creditori. Il primo può evitare la perdita immediata dell’immobile e guadagnare il tempo necessario per reperire le risorse economiche utili a soddisfare i creditori.

Questi ultimi, a loro volta, possono beneficiare di una soluzione più rapida e meno onerosa rispetto alla prosecuzione della procedura esecutiva.

 

I termini per richiedere la sospensione volontaria

La possibilità di ottenere la sospensione prevista dall’art. 624-bis c.p.c. è subordinata al rispetto di termini particolarmente rigorosi.

La legge impone termini perentori che non ammettono deroghe o ritardi. L’istanza deve essere depositata:

• Almeno venti giorni prima della scadenza del termine per il deposito delle offerte di acquisto, nel caso di vendita senza incanto (regola generale per le aste odierne).
• Almeno quindici giorni prima della data fissata per l’esperimento d’asta, nell’ipotesi residuale di vendita con incanto.

Il rispetto di questi termini è fondamentale per evitare la decadenza, con la conseguenza che l’asta si terrà regolarmente e l’immobile rischierà di essere svenduto.

Una volta che l’istanza è presentata tempestivamente e sussistono i requisiti di unanimità, il Giudice emette un’ordinanza con cui sospende il procedimento esecutivo per un termine massimo di ventiquattro mesi.

La legge prevede, inoltre, una serie di paletti stringenti per evitare abusi della procedura:

1. La sospensione volontaria può essere concessa una sola volta nell’ambito dello stesso processo esecutivo. Non è possibile chiedere una proroga o una seconda sospensione ex art. 624-bis c.p.c. una volta esaurito il termine.
2. L’ordinanza di sospensione è revocabile in qualsiasi momento dal Giudice dell’Esecuzione. La revoca può essere disposta anche su istanza di un solo creditore (ad esempio, se il debitore interrompe i pagamenti concordati), previo ascolto delle parti.
3. Terminato il periodo di sospensione, il processo non riparte in automatico. La parte interessata (solitamente il creditore che vuole riattivare l’esecuzione) deve presentare un’istanza per la fissazione dell’udienza di prosecuzione entro il termine perentorio di dieci giorni dalla scadenza del periodo di stop. Se questo adempimento viene omesso, il processo esecutivo si estingue definitivamente per inattività delle parti ai sensi dell’articolo 630 c.p.c., liberando l’immobile dal pignoramento.

Vantaggi pratici della sospensione volontaria per il debitore

Per quale motivo un debitore esecutato dovrebbe muoversi, assistito da professionisti esperti, per ottenere una sospensione concordata?

Il vantaggio principale risiede nel fattore tempo. La sospensione blocca le aste e azzera il rischio che l’immobile venga aggiudicato a terzi, offrendo una finestra temporale fino a due anni per finalizzare un accordo transattivo o un piano di esdebitazione rateale.

Questo strumento è utilissimo quando si vuole intraprendere una trattativa di saldo e stralcio. Spesso i creditori (specialmente gli istituti bancari o le società di cartolarizzazione dei crediti – NPL) preferiscono incassare una somma certa, seppur ridotta rispetto al debito originario, piuttosto che attendere l’esito incerto e i tempi lunghi delle aste giudiziarie, gravati da pesanti costi di procedura (comensi del custode, del delegato alla vendita, spese di pubblicità).

La sospensione ex art. 624-bis c.p.c. è la soluzione ideale quando il piano di rientro è di tipo rateale: il debitore versa acconti mensili e il creditore tiene l’esecuzione “stand-by” come garanzia.

Se il debitore paga l’ultima rata, il creditore rinuncia agli atti e la procedura si estingue. Qualora, invece, il debitore avesse l’immediata disponibilità di una somma liquida (magari grazie all’aiuto di un familiare), non sarebbe necessaria la sospensione: si procederebbe direttamente al deposito della rinuncia al pignoramento da parte dei creditori, con estinzione immediata della procedura.

La sospensione conseguente alle opposizioni esecutive

Diversa è l’ipotesi in cui la sospensione venga richiesta nell’ambito di un’opposizione promossa dal debitore. In questi casi la funzione del provvedimento è essenzialmente cautelare.

Il giudice è chiamato a valutare se esistano elementi sufficienti per ritenere che la procedura possa essere affetta da vizi tali da giustificare una temporanea interruzione della sua prosecuzione.

Essendo un provvedimento cautelare, l’accoglimento dell’istanza di sospensione è subordinato alla coesistenza di due requisiti giuridici rigorosi:

• Il fumus boni iuris: la fondatezza giuridica dell’opposizione. Il debitore deve dimostrare che le sue contestazioni non sono pretestuose, ma poggiano su solide basi normative, documentali o giurisprudenziali. Deve esserci una forte probabilità che l’opposizione venga accolta nel merito.
• Il periculum in mora: il pericolo nel ritardo. Nel pignoramento immobiliare questo requisito è quasi sempre in re ipsa, cioè intrinseco, poiché la progressione della procedura verso la vendita forzata espone il debitore alla perdita definitiva del bene. L’aggiudicazione del bene a un terzo acquirente di buona fede in asta è infatti irreversibile, rendendo inutile una vittoria tardiva del debitore.

All’interno di questa categoria, la dottrina e la prassi giurisprudenziale operano una distinzione fondamentale tra:

• Sospensione interna: disposta dallo stesso Giudice dell’Esecuzione davanti al quale pende la procedura di pignoramento.
• Sospensione esterna: disposta da un Giudice diverso (ad esempio il Giudice della cognizione ordinaria o della corte d’appello) davanti al quale è stato impugnato il titolo esecutivo alla base del pignoramento.

L’opposizione a precetto e la sospensione del titolo esecutivo

L’articolo 623 c.p.c. fissa il principio generale di competenza in materia di sospensione:

“Salvo che la sospensione sia disposta dalla legge o dal giudice davanti al quale è impugnato il titolo esecutivo, l’esecuzione forzata non può essere sospesa che con provvedimento del giudice dell’esecuzione”.

Un caso tipico di sospensione esterna si verifica con l’opposizione a precetto proposta prima dell’inizio del pignoramento, oppure quando si impugna il titolo esecutivo (ad esempio, si propone appello contro una sentenza provvisoriamente esecutiva o opposizione contro un decreto ingiuntivo).

Se il debitore contesta l’origine stessa del debito prima che la casa venga pignorata, deve chiedere la sospensione dell’efficacia esecutiva del titolo al Giudice della cognizione.

Se questo Giudice accoglie l’istanza e congela il titolo, l’eventuale pignoramento immobiliare successivamente iniziato o già avviato non potrà proseguire e dovrà essere sospeso dal Giudice dell’Esecuzione in via riflessa.

Quando il pignoramento immobiliare è già stato notificato e la procedura è pendente, il principale strumento di difesa del debitore è l’opposizione all’esecuzione ai sensi dell’art. 615 c.p.c. Con questo rimedio, l’esecutato contesta l’an dell’esecuzione, ossia il diritto del creditore di agire in via esecutiva.

Le ragioni alla base di un’opposizione all’esecuzione possono essere molteplici e di estrema gravità:

• Inesistenza o nullità del titolo esecutivo: Il creditore agisce sulla base di un contratto che non ha i requisiti di legge per essere considerato titolo esecutivo (ad esempio, un mutuo condizionato in cui la somma non è stata effettivamente erogata e resa disponibile al momento della firma).
• Estinzione del debito: Il debitore ha già pagato l’intero debito prima del pignoramento, ma il creditore ha proceduto ugualmente.
• Prescrizione del credito: Il diritto di credito si è estinto per il decorso del tempo e l’inerzia del creditore.
• Mancanza di legittimazione: Il soggetto che agisce in via esecutiva non è il reale titolare del credito (fenomeno frequente nelle cartolarizzazioni di crediti bancari, dove i passaggi di proprietà del credito non vengono correttamente dimostrati in giudizio).

L’art. 615 c.p.c. consente infatti al debitore di contestare il diritto del creditore di procedere ad esecuzione forzata quando ritenga che il titolo esecutivo presenti vizi o che il credito non sia più esigibile.

In presenza di gravi motivi, il giudice competente può sospendere l’efficacia esecutiva del titolo. Si tratta di una forma di sospensione definita “esterna” perché il provvedimento viene adottato da un giudice diverso rispetto al Giudice dell’Esecuzione.

L’importanza di questo strumento è evidente. Se viene sospesa l’efficacia del titolo esecutivo, tutte le eventuali procedure esecutive fondate su quel titolo sono destinate a subire le conseguenze di tale decisione.

L’opposizione all’esecuzione ex art. 624 c.p.c.

La principale norma di riferimento è rappresentata dall’art. 624 c.p.c., secondo il quale il Giudice dell’Esecuzione può sospendere il processo quando venga proposta un’opposizione all’esecuzione e ricorrano gravi motivi (ossia il fumus e il periculum descritti precedentemente).

La valutazione è necessariamente effettuata caso per caso. Non esiste infatti un elenco tassativo delle situazioni che consentono di ottenere la sospensione.

Naturalmente il semplice dissenso rispetto all’esistenza del debito non è sufficiente a ottenere la sospensione. È invece necessario dimostrare, attraverso documentazione adeguata e argomentazioni giuridiche solide, che l’opposizione presenta concrete probabilità di accoglimento.

Per questa ragione la fase iniziale dell’attività difensiva assume un’importanza decisiva.

L’ordinanza con cui il Giudice decide sulla sospensione non è definitiva: essa può essere impugnata tramite il rimedio del reclamo al Collegio ai sensi dell’art. 669-terdecies c.p.c. entro il termine perentorio di quindici giorni dalla pronuncia in udienza o dalla comunicazione dell’atto.

Il reclamo permette di sottoporre la questione ad un Collegio di tre giudici dello stesso Tribunale, garantendo un secondo grado di giudizio sulla misura cautelare.

Se la sospensione viene confermata, il Giudice fissa un termine alle parti per introdurre il giudizio di merito, volto ad accertare in via definitiva l’inesistenza del diritto di procedere.

 

L’istanza di sospensione nell’opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c.

Diverso è il caso in cui il debitore non contesti il debito in sé, ma la regolarità formale degli atti compiuti dal creditore o dal Tribunale. In questa ipotesi lo strumento da utilizzare è l’opposizione agli atti esecutivi disciplinata dall’art. 617 c.p.c.

Qui non si discute se il creditore abbia il diritto di pignorare la casa, ma si contesta il come lo sta facendo. L’opposizione agli atti esecutivi deve essere proposta entro il termine decadenziale di venti giorni dal compimento dell’atto viziato o dal momento in cui il debitore ne ha avuto conoscenza.

Esempi tipici di vizi formali che possono fondare un’opposizione ex art. 617 c.p.c. sono:

• Nullità della notifica del titolo esecutivo, del precetto o dell’atto di pignoramento immobiliare.
• Vizi formali dell’ordinanza di vendita emessa dal Giudice dell’Esecuzione.
• Irregolarità insanabili nelle attività del professionista delegato alla vendita o del custode giudiziario (es. violazione delle regole di pubblicità dell’asta).

Anche nell’ambito dell’opposizione agli atti esecutivi, il debitore può inserire un’istanza di sospensione della vendita. Il Giudice dell’Esecuzione valuterà se l’irregolarità formale denunciata sia tale da invalidare l’intera procedura o l’asta imminente.

Se ritiene sussistente il vizio e il rischio di un pregiudizio, disporrà la sospensione della vendita immobiliare fino alla risoluzione del merito della controversia. Per saperne di più sul giudizio di merito successivo all’opposizione ex art. 617 c.p.c. si consiglia la lettura del seguente articolo: “Giudizio di merito ex art. 617 c.p.c.: fac-simile e guida pratica”.

A differenza dell’opposizione all’esecuzione, il giudizio di merito si sviluppa rapidamente davanti a diverso Giudice dell’Esecuzione e si conclude con una sentenza non appellabile, impugnabile solo in Cassazione.

 

La sospensione nelle procedure di sovraindebitamento

Negli ultimi anni hanno assunto crescente rilevanza le procedure di composizione della crisi da sovraindebitamento, oggi confluite nel Codice della Crisi d’Impresa e dell’Insolvenza.

Questi strumenti consentono al debitore meritevole di affrontare la propria situazione debitoria attraverso procedure che possono incidere direttamente sulle esecuzioni immobiliari in corso.

Tra gli strumenti maggiormente utilizzati troviamo:

• il piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore;
• il concordato minore;
• la liquidazione controllata.

Quando il giudice ritiene che la prosecuzione della procedura esecutiva possa compromettere la fattibilità del percorso di risanamento, può disporre la sospensione delle azioni esecutive individuali.

In molti casi questa soluzione rappresenta una concreta opportunità per evitare la vendita dell’immobile e affrontare in maniera organica l’intera esposizione debitoria.

 

Quando è realmente possibile bloccare un’asta immobiliare?

Dal punto di vista pratico, la sospensione della vendita immobiliare viene accolta soprattutto quando emergono elementi concreti che fanno dubitare della legittimità della procedura oppure quando esistono prospettive realistiche di soddisfazione dei creditori attraverso strumenti alternativi.

È importante comprendere che il giudice non concede la sospensione per il semplice fatto che il debitore rischia di perdere la propria abitazione. La perdita dell’immobile costituisce infatti una conseguenza fisiologica del processo esecutivo e, da sola, non è sufficiente a giustificare l’arresto della procedura.

Occorre invece dimostrare l’esistenza di motivi giuridicamente rilevanti e adeguatamente documentati che rendano opportuno sospendere temporaneamente il procedimento.

Per questo motivo il fattore tempo assume un’importanza fondamentale. Quanto prima viene analizzata la procedura, tanto maggiori saranno le possibilità di individuare eventuali irregolarità o percorsi alternativi in grado di evitare la vendita forzata.

Esperienza pratica: cosa accade nella realtà di un pignoramento?

Nella nostra attività professionale assistiamo regolarmente proprietari di immobili coinvolti in procedure esecutive, affrontando da vicino la complessità e il carico emotivo di questa situazione.

L’esperienza maturata sul campo dimostra che le sospensioni di successo vengono ottenute raramente per un colpo di fortuna formale. Al contrario, il risultato è quasi sempre il frutto di una strategia difensiva tempestiva e integrata.

Per salvare una casa dall’asta non basta compilare un modulo; serve un’azione coordinata che unisce l’analisi minuziosa della documentazione alla verifica della validità del titolo esecutivo, individuando ogni minima crepa nelle pretese della banca.

Questa solida base legale diventa poi la leva fondamentale per condurre trattative vincenti con i creditori, finalizzate a operazioni di saldo e stralcio o alla valutazione di procedure di sovraindebitamento (come il piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore).

Nella stragrande maggioranza dei casi, il fattore temporale si rivela decisivo. Intervenire diversi mesi prima dell’esperimento d’asta aumenta in modo significativo le probabilità di bloccare la vendita.

Muoversi in anticipo permette infatti di raccogliere le prove necessarie, istruire la pratica in modo impeccabile e costringere i creditori a sedersi al tavolo delle trattative, prima che il prezzo dell’immobile venga irrimediabilmente svalutato dal meccanismo giudiziario.

 

Conclusioni

L’istanza di sospensione della vendita immobiliare rappresenta uno degli strumenti più importanti a disposizione del debitore sottoposto a pignoramento.

Come abbiamo visto, la sospensione può essere concessa in presenza di accordi tra le parti, nell’ambito delle opposizioni esecutive oppure nel contesto delle procedure di sovraindebitamento previste dalla normativa vigente.

In ogni caso, l’accoglimento dell’istanza presuppone un’attenta valutazione delle circostanze concrete e la sussistenza dei requisiti richiesti dalla legge e dalla giurisprudenza.

Proprio per la complessità della materia, è fondamentale rivolgersi tempestivamente a professionisti che operano specificamente nel settore delle esecuzioni immobiliari e della tutela del debitore.

Lo studio legale d’Ambrosio Borselli assiste quotidianamente proprietari di immobili, famiglie e imprenditori coinvolti in procedure esecutive, verificando la legittimità degli atti, individuando le possibili strategie difensive e valutando la concreta possibilità di ottenere la sospensione della vendita.

Se hai ricevuto un atto di pignoramento o è stata fissata un’asta immobiliare, contattaci per una consulenza personalizzata.

Un intervento tempestivo può fare la differenza tra la prosecuzione della procedura e l’individuazione di una soluzione efficace per proteggere il tuo patrimonio e i tuoi diritti.

Per ulteriori approfondimenti si consiglia la lettura dei seguenti articoli: “Guida alla sospensione del pignoramento immobiliare: la sospensione volontaria, quelle interna ed esterna, tutto sugli artt. da 623 a 628 cpc”; “Sospensione dell’esecuzione immobiliare: Come funziona?”; “Guida completa alla sospensione ex art. 624 bis c.p.c.”; “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”.

 

FAQ

Quanto può durare la sospensione della vendita immobiliare?

La sospensione volontaria prevista dall’art. 624-bis c.p.c. può durare fino a 24 mesi.

È possibile sospendere un’asta già fissata?

Sì, purché sussistano i requisiti previsti dalla legge e l’istanza venga presentata nei termini utili.

La sospensione cancella il pignoramento?

No. Il pignoramento rimane efficace, ma la procedura viene temporaneamente bloccata.

È sufficiente dimostrare difficoltà economiche?

No. Occorrono motivi giuridicamente rilevanti o un accordo con i creditori.

Si può richiedere più volte la sospensione volontaria?

No. La sospensione prevista dall’art. 624-bis c.p.c. può essere concessa una sola volta nell’ambito della stessa procedura esecutiva.

Avv. p. Silvia Bizzi

(collaboratrice dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche  gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione”   “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”

Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli  “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ o ancora  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” 

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche  “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“

Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.

Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un  modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il  controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”. , sul medesimo argomento per  approfondire la spesso confusa materia riguardante le operazioni di cartolarizzazione del credito e le ripercussioni delle stesse (che per chiarire possono portare fino alla sospensione della procedura esecutiva per difetto di rappresentanza processuale del servicer non iscritto all’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB ), si legga anche “Sospensione dell’esecuzione: inosservanza dell’art. 106 TUB”

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato  al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“,  tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne  al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )

Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare  ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”.   pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina  del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta,  manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.

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Per verificare la concreta possibilità  con una adeguata difesa specialistica di ottenere la  revoca dell’aggiudicazione già compiuta per la  difformità tra l’ordinanza e l’avviso di vendita con relativo provvedimento di revoca del Tribunale ottenuto tra i tanti dallo Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Revocata aggiudicazione per difformità tra ordinanza e avviso di vendita”

Per verificare inoltre come si possa effettivamente ottenere, con la giusta difesa tecnica,   persino l’annullamento del decreto di trasferimento (ennesimo, tra i tanti provvedimento conseguito dallo Studio d’Ambrosio Borselli) e dei motivi di opposizione al decreto di trasferimento che hanno portato a un tale eccezionale risultato si legga “617 cpc: Ottenuto l’annullamento del decreto di trasferimento”

Per prendere visione dell’ennesima revoca di una ordinanza di vendita già pronunciata, ottenuta  dallo Studio d’Ambrosio Borselli anche su un Tribunale importante come quello di Milano si legga “Revocata ordinanza di vendita per il mancato deposito della nota di trascrizione”

Per il modello fac simile di un reclamo ex art 591 ter che ha consentito allo Studio di ottenere la revoca dell’asta a due giorni dalla vendita presso il Tribunale di Como a causa di alcune irregolarità nell’avviso di vendita si legga “Modello di reclamo art 591 ter accolto: asta revocata”

Per maggiori  approfondimenti in materia di sospensione o annullamento di aste e avvisi di vendita per vizi della procedura si legga l’articolo Guida alla sospensione delle aste giudiziarie prima casa ed  i provvedimenti allegati, tutti conseguiti dallo studio associato d’Ambrosio Borselli a bloccare le relative procedure.

Per gli spunti e le novità interpretative dati dal Tribunale di Como che ha sospeso l’ennesimo pignoramento immobiliare a seguito di un piano del consumatore (ora “accordo di ristrutturazione dei debiti del consumatore) proposto dallo Studio legale d’Ambrosio Borselli si legga “Tribunale di Como blocca il pignoramento con la legge 3/2012″

Per scoprire come con un piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore (ex piano del consumatore) si sia riusciti a salvare la casa del debitore dall’asta si legga “Sovraindebitamento e pignoramento immobiliare: salva la casa all’asta“

Per comprendere quanto sia importante, nei frequentissimi casi di cessione del credito, verificare che il creditore abbia depositato la corposa documentazione attestante l’avvenuta cessione, e come si sia riusciti ad ottenere in mancanza di questa, con apposita opposizione ex art 615 cpc, la sospensione della procedura si legga “Bloccato pignoramento per carenza di legittimazione”

Per approfondire come gli errori contenuti nell’avviso di vendita (determinante è una approfondita analisi dell’avviso, in comparazione con l’ordinanza, e la perfetta conoscenza delle norme e delle prassi dei vari tribunali in tal senso) ci abbiano consentito di ottenere l’ennesima revoca del decreto di trasferimento si legga “Revocato decreto di trasferimento per vizi della vendita”

Per l’ennesima sospensione di una procedura esecutiva immobiliare ottenuta, peraltro, a pochissime ore dalla celebrazione dell’asta stessa, grazie all’ammissione dell’ennesima proposta di ristrutturazione dei debiti del consumatore portata  con soddisfazione a compimento dallo Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Bloccato pignoramento con ammissione piano del consumatore”

Ritornando alle irregolarità degli avvisi di vendita ed al loro strumento tipico di contestazione ( il ricorso ex art 591 ter cpc) che ne consente se ben motivato la revoca si legga “Revocata vendita all’asta per assenza di foto degli interni” che tratta con dovizia di particolari un caso in cui il Tribunale di Pescara ha  revocato l’esperimento di vendita per violazione, da parte del delegato, degli oneri pubblicitari prescritti nell’apposita ordinanza.

Lo Studio Legale Associato d’Ambrosio Borselli assiste da oltre un secolo i clienti nelle controversie immobiliari e nelle procedure esecutive, con sedi a Napoli, Milano, Roma e Brescia e operatività su tutto il territorio nazionale.

Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”