Preliminare non rispettato dal venditore: cosa può fare l’acquirente

Preliminare non rispettato dal venditore: cosa può fare l’acquirente? Scopri come ottenere la casa, il doppio della caparra o il risarcimento danni

 

Nella prassi immobiliare italiana, l’acquisto di una casa è un percorso che si articola quasi sempre in due fasi distinte: la firma del contratto preliminare di compravendita, comunemente noto come compromesso, e la successiva stipula del rogito notarile, ovvero il contratto definitivo che trasferisce la proprietà.

Cosa succede, però, se dopo aver firmato il compromesso e magari versato una somma cospicua a titolo di acconto o caparra, il proprietario dell’immobile decide di fare un passo indietro? Si tratta di una situazione purtroppo frequente, che può gettare l’aspirante compratore in uno stato di forte ansia e incertezza.

Il venditore potrebbe cambiare idea perché ha ricevuto un’offerta più alta da un altro offerente, o semplicemente perché ha deciso di non privarsi più del bene.

Se il venditore non rispetta il contratto preliminare di compravendita e rifiuta di concludere il rogito, l’acquirente dispone di diverse tutele previste dalla legge. Può chiedere al giudice il trasferimento forzato dell’immobile tramite l’azione prevista dall’art. 2932 c.c., ottenere il doppio della caparra confirmatoria versata, domandare la risoluzione del contratto oppure richiedere il risarcimento dei danni subiti. La scelta della soluzione più conveniente dipende dal contenuto del preliminare, dall’entità del danno e dall’interesse concreto ad acquistare ancora l’immobile.

In qualità di avvocati specializzati in diritto immobiliare, esecuzioni forzate e tutela del patrimonio, assistiamo quotidianamente clienti che si trovano ad affrontare il trauma e il danno economico derivanti dalla rottura di una promessa di vendita.

In questo articolo parleremo in modo semplice e chiaro di tutte le tutele che la legge italiana mette a disposizione della parte promissaria acquirente, analizzando i rimedi legali, le strategie operative, i risvolti giurisprudenziali e i risarcimenti economici ottenibili quando il venditore si dimostra inadempiente.

Che cos’è il contratto preliminare di compravendita

Per comprendere a fondo quali siano i rimedi applicabili in caso di violazione degli accordi, è necessario fare chiarezza sulla natura giuridica del contratto preliminare di compravendita.

Il contratto preliminare di compravendita è un accordo vincolante con cui venditore e acquirente si impegnano a stipulare successivamente il contratto definitivo di vendita davanti al notaio.

Il compromesso è quindi un vero e proprio contratto vincolante a tutti gli effetti di legge. La sua caratteristica principale risiede nel fatto che non trasferisce la proprietà dell’immobile. L’effetto reale del trasferimento della titolarità del bene si produrrà soltanto al momento della firma del rogito definitivo davanti al notaio.

Con il preliminare, le parti producono invece un effetto obbligatorio: il promittente venditore si obbliga a vendere e il promissario acquirente si impegna al futuro acquisto, definendo fin da subito i termini, le condizioni, il prezzo e la data entro cui presentarsi davanti al notaio per la stipula definitiva.

L’art. 1351 del Codice Civile stabilisce che: “il contratto preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo”. Quindi, il compromesso deve essere necessariamente redatto in forma scritta (scrittura privata o atto pubblico) a pena di nullità, e deve contenere tutti gli elementi essenziali della futura compravendita, come l’esatta identificazione catastale dell’immobile, il prezzo pattuito e le modalità di pagamento.

Inoltre, sussistono precisi obblighi fiscali: il contratto deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro venti giorni dalla data della sottoscrizione, termine che si estende a trenta giorni qualora l’atto sia siglato con il ministero di un notaio. La registrazione, oltre ad essere un obbligo tributario, conferisce data certa all’atto, elemento fondamentale per tutelarsi di fronte a contestazioni di terzi.

Il mancato rispetto del preliminare da parte del venditore

Il recesso ingiustificato del venditore rompe l’equilibrio contrattuale e determina una situazione di inadempimento contrattuale. Lo scenario tipico vede il proprietario che rifiuta di fissare l’appuntamento dal notaio, non si presenta nel giorno stabilito per il rogito o dichiara espressamente di non voler più procedere alla vendita.

La primissima mossa che l’acquirente deve compiere per tutelarsi formalmente è l’invio di una diffida ad adempiere. Si tratta di una formale intimazione scritta, inviata tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno o posta elettronica certificata (PEC).

Con questo atto, l’acquirente intima al venditore di adempiere al proprio obbligo, convocandolo formalmente presso lo studio del notaio scelto per la stipula e assegnandogli un termine ultimo che, per legge, non può essere inferiore a quindici giorni.

Se la diffida ad adempiere scade senza che il venditore abbia manifestato la volontà di presentarsi al rogito, l’inadempimento diventa definitivo. A questo punto, il codice civile offre al promissario acquirente una scelta strategica fondamentale, a seconda del suo reale obiettivo:

1. Pretendere l’acquisto coattivo dell’immobile, se ha ancora un interesse concreto a diventarne proprietario.
2. Sciogliere il contratto, liberandosi dal vincolo e richiedendo una sanzione economica o il risarcimento del danno.

L’azione di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto

Qualora l’acquirente non intenda rinunciare alla casa dei suoi sogni e desideri ottenerne la proprietà nonostante il rifiuto del venditore, lo strumento principale e più efficace offerto dall’ordinamento è l’azione di esecuzione specifica, disciplinata dall’articolo 2932 del Codice Civile.

L’azione prevista dall’art. 2932 c.c. consente alla parte adempiente di ottenere una sentenza che produce gli stessi effetti del contratto definitivo non concluso.

In particolare, norma stabilisce che: “Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione, l’altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso”.

Siamo di fronte ad una tutela di straordinaria potenza: non è il contratto a trasferire il bene, ma è la sentenza stessa del giudice. Tale provvedimento giudiziale possiede una natura costitutiva; una volta passata in giudicato, la sentenza si sostituisce al rogito notarile mai firmato e trasferisce la proprietà dell’immobile dal venditore inadempiente al compratore.

Per poter azionare con successo questo rimedio in tribunale, l’acquirente deve dimostrare la sussistenza di precisi requisiti:

• L’inadempimento della controparte: occorre dare prova che il termine per il rogito è scaduto e che il venditore si è rifiutato di adempiere, ad esempio producendo la diffida inviata e il verbale di mancata comparizione redatto dal notaio.
• L’offerta della controprestazione: l’acquirente deve dimostrare di essere stato sempre pronto, a sua volta, ad adempiere alle proprie obbligazioni, in primis il pagamento del prezzo. Il giudice condizionerà l’effetto traslativo della sentenza proprio al versamento del saldo del prezzo pattuito nel preliminare, secondo le modalità che verranno stabilite nel dispositivo della sentenza stessa.

Inoltre, parallelamente all’introduzione della causa, l’avvocato dell’acquirente provvederà immediatamente alla trascrizione della domanda giudiziale nei registri immobiliari. Questa operazione ha un effetto prenotativo fondamentale: se il venditore dovesse vendere l’immobile a un terzo durante il processo, la sentenza finale emessa a favore del primo acquirente prevarrà sull’acquisto del terzo, retroagendo al momento della trascrizione della domanda stessa.

Oltre al trasferimento del bene, l’acquirente può chiedere nello stesso giudizio la condanna del venditore al risarcimento dei danni subiti a causa del ritardo nella consegna dell’immobile, quantificabili ad esempio nei costi sostenuti per un affitto supplementare o per il deposito dei mobili.

La disciplina della caparra confirmatoria

Se l’acquirente preferisce rinunciare all’acquisto della casa, la legge prevede una via di tutela alternativa e più rapida rispetto alla causa di esecuzione in forma specifica, basata sulle somme già versate al momento del compromesso.

Nella quasi totalità dei contratti preliminari, infatti, le parti concordano il versamento di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria, istituto regolato dettagliatamente dall’articolo 1385 del Codice Civile.

La caparra confirmatoria è una somma di denaro versata come garanzia dell’impegno assunto dalle parti e costituisce una forma di liquidazione anticipata e forfettaria del danno in caso di inadempimento.

Il meccanismo opera in modo bilaterale, ma speculare:

• Se a non rispettare l’accordo è la parte che ha dato la caparra (l’acquirente), il venditore può recedere dal contratto trattenendo la somma ricevuta.
• Se l’inadempiente è la parte che ha ricevuto la caparra (il venditore), il promissario acquirente può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra versata.

Questo strumento offre una tutela immediata e fortissima, poiché consente di sciogliere il rapporto contrattuale per via stragiudiziale senza dover necessariamente avviare una complessa istruttoria per dimostrare l’esatto ammontare del danno subito. La somma è dovuta per il solo fatto dell’inadempimento.

A fare ulteriore chiarezza su questo automatismo è intervenuta la Corte di Cassazione, la quale ha statuito che il diritto alla restituzione del doppio della caparra sorge in modo automatico con l’inadempimento oggettivo della controparte e non richiede una formale costituzione in mora, consolidando ulteriormente la posizione di protezione del consumatore o dell’acquirente deluso.

Esempio pratico

Immaginiamo che l’acquirente abbia versato una caparra confirmatoria di 20.000 euro al momento della firma del preliminare.

Se il venditore si rifiuta ingiustificatamente di stipulare il rogito notarile, l’acquirente può esercitare il recesso dal contratto e chiedere la restituzione del doppio della caparra, pari a 40.000 euro.

Se invece decide di agire per il trasferimento forzato dell’immobile ai sensi dell’art. 2932 c.c., potrà chiedere al giudice una sentenza che sostituisca il rogito e, ricorrendone i presupposti, anche il risarcimento dei danni derivanti dal ritardo.

È di fondamentale importanza non confondere la caparra confirmatoria con la caparra penitenziale, disciplinata invece dall’articolo 1386 del Codice Civile.

Mentre la caparra confirmatoria presuppone un illecito contrattuale (l’inadempimento) e funge da sanzione, la caparra penitenziale rappresenta il corrispettivo pattuito dalle parti per concedersi reciprocamente un diritto di recesso unilaterale.

In presenza di una caparra penitenziale, il venditore può decidere liberamente di non vendere più la casa, pagando il doppio della somma all’acquirente, senza che ciò costituisca una violazione e senza che l’acquirente possa opporsi o chiedere l’esecuzione forzata del contratto.

La natura penitenziale deve però essere espressamente e inequivocabilmente prevista nel testo del preliminare; in mancanza di formule chiare, la caparra si presume sempre confirmatoria.

Risoluzione per inadempimento e risarcimento del danno ordinario

Accanto ai rimedi fondati sulla caparra confirmatoria, l’ordinamento mette a disposizione dell’acquirente una terza forma di tutela, particolarmente utile quando la caparra versata sia di importo modesto rispetto al danno effettivamente subito a causa del mancato perfezionamento della compravendita. Si tratta dell’azione di risoluzione del contratto per inadempimento, disciplinata dagli articoli 1453 e seguenti del Codice Civile.

Quando l’inadempimento del venditore è grave e non di scarsa importanza, l’acquirente può rivolgersi al giudice per ottenere la risoluzione del contratto, con conseguente scioglimento definitivo di ogni vincolo contrattuale.

In questo caso, l’acquirente ha diritto alla restituzione integrale delle somme versate, comprese caparre e acconti, e può inoltre chiedere il risarcimento del danno secondo le regole ordinarie.

A differenza della caparra confirmatoria, che consente di ottenere un importo predeterminato senza dover dimostrare l’entità del pregiudizio subito, l’azione di risoluzione richiede che l’acquirente provi in giudizio i danni effettivamente patiti.

Il risarcimento può comprendere:

• Danno emergente, ossia le spese sostenute e le perdite economiche direttamente subite a causa dell’inadempimento. Vi rientrano, ad esempio, la provvigione pagata all’agenzia immobiliare, le spese tecniche e notarili già affrontate, i costi per l’istruttoria del mutuo e ogni altra somma inutilmente sostenuta in vista dell’acquisto.
• Lucro cessante, ossia il mancato guadagno derivante dalla mancata conclusione dell’affare. Si pensi al caso in cui l’acquirente abbia perso una concreta opportunità economica collegata all’acquisto dell’immobile oppure abbia rinunciato ad altre occasioni confidando nella conclusione della compravendita.

È importante ricordare che la Corte di Cassazione ha affermato il principio di incompatibilità tra i rimedi. Ciò significa che l’acquirente non può chiedere contemporaneamente il doppio della caparra e il risarcimento ordinario del danno.

La scelta di esercitare il recesso con richiesta del doppio della caparra esclude quindi la possibilità di agire successivamente per la risoluzione del contratto con risarcimento del maggior danno, e viceversa. Per questo motivo è fondamentale valutare attentamente, con l’assistenza di un professionista, quale rimedio risulti più conveniente alla luce delle circostanze concrete e dell’entità del danno subito.

Casi eccezionali: quando il venditore è legittimato a non adempiere

Per completezza di analisi, è corretto evidenziare che esistono situazioni specifiche e circoscritte in cui il venditore potrebbe non essere considerato legalmente inadempiente, o nelle quali lo stesso impianto del contratto preliminare può essere impugnato o annullato, privando l’acquirente delle tutele sopra descritte.

L’acquirente non può gridare all’inadempimento se il venditore dimostra che la stipula del compromesso è viziata da anomalie gravi nella formazione del consenso. Ci riferiamo ai classici vizi del consenso o a stati di alterazione cognitiva:

• Errore essenziale e riconoscibile: Quando cade sulla natura o sull’oggetto del contratto.
• Dolo o raggiro: Se l’acquirente ha indotto il venditore a firmare l’atto nascondendo informazioni decisive o alterando la realtà dei fatti.
• Violenza psicologica o fisica: Qualora il proprietario sia stato minacciato o costretto alla firma.
• Incapacità naturale: Se al momento della firma del compromesso il venditore si trovava in uno stato di incapacità di intendere o di volere, anche transitorio (dovuto ad esempio a patologie gravi o all’effetto di farmaci).

Inoltre, il venditore può legittimamente rifiutarsi di vendere se scopre che l’acquirente ha violato patti preesistenti o ha tenuto comportamenti contrari alla buona fede, come il mancato pagamento dei primi acconti entro le scadenze pattuite.

In tutti questi casi, per non incorrere in pesanti sanzioni o nella perdita della proprietà, il venditore dovrà promuovere un’azione di annullamento o dimostrare giudizialmente i motivi legittimi che hanno determinato l’interruzione delle trattative.

Esperienza pratica dello studio

Nel corso della nostra attività professionale come studio legale specializzato in diritto immobiliare ed esecuzioni immobiliari, operiamo frequentemente in contesti caratterizzati da elevata complessità, nei quali le esigenze di tutela dell’acquirente e del venditore si intrecciano con situazioni di crisi finanziaria, sovraindebitamento o procedure esecutive in corso.

In tali circostanze, una valutazione esclusivamente contrattuale della vicenda può rivelarsi insufficiente. La presenza di debiti, iscrizioni pregiudizievoli, procedure esecutive imminenti o situazioni di insolvenza richiede infatti un approccio multidisciplinare che tenga conto non solo degli strumenti previsti dal diritto civile, ma anche delle implicazioni derivanti dal diritto dell’esecuzione forzata e della tutela del credito.

La nostra esperienza ci ha insegnato che la tempestività degli interventi, l’accurata attività di verifica patrimoniale e ipocatastale, nonché l’individuazione delle più efficaci strategie di tutela, possono risultare determinanti per preservare gli interessi delle parti coinvolte e prevenire il rischio che i rimedi ordinari si rivelino inefficaci sotto il profilo concreto.

Per questo motivo, nell’assistenza alle operazioni immobiliari adottiamo un approccio integrato che combina competenze contrattuali, processuali ed esecutive, valutando caso per caso gli strumenti più idonei a garantire la massima protezione degli interessi del cliente e la concreta realizzabilità dell’operazione.

Tale esperienza conferma come una profonda conoscenza delle dinamiche del debito, delle procedure esecutive e delle problematiche patrimoniali rappresenti un valore aggiunto essenziale anche nella gestione delle ordinarie vicende negoziali in ambito immobiliare.

Conclusione

Il mancato adempimento di un contratto preliminare di compravendita rappresenta una situazione particolarmente delicata che richiede un’attenta valutazione giuridica e strategica.

Affrontare tali problematiche senza un’adeguata assistenza professionale o facendo affidamento su modelli standard reperiti online può comportare conseguenze significative sotto il profilo economico e processuale.

Ogni clausola contrattuale, la qualificazione delle somme versate, la presenza di eventuali garanzie e la situazione patrimoniale della controparte possono incidere in modo determinante sull’efficacia delle azioni da intraprendere e sulle concrete possibilità di tutela.

Se hai sottoscritto un contratto preliminare e il venditore manifesta l’intenzione di non procedere alla vendita, oppure non si presenta alla stipula del rogito notarile, è fondamentale agire con la massima tempestività. Il decorso del tempo, così come l’invio di comunicazioni non correttamente formulate, può compromettere in modo rilevante il diritto a ottenere il trasferimento dell’immobile, il risarcimento del danno o il recupero delle somme legittimamente spettanti.

Lo studio legale d’Ambrosio Borselli, forte di una consolidata esperienza nel diritto delle esecuzioni immobiliari e difesa del debitore, nella tutela del patrimonio e nella gestione delle controversie immobiliari, è in grado di offrire un’assistenza altamente specializzata.

Attraverso un’approfondita analisi della documentazione contrattuale e della posizione della controparte, individuiamo la strategia più efficace e conveniente per la tutela degli interessi del cliente, valutando tutte le possibili soluzioni, dall’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto all’ottenimento del doppio della caparra confirmatoria, fino alle ulteriori azioni risarcitorie previste dalla legge.

Non permettere che l’inadempimento contrattuale di altri comprometta i tuoi progetti, i tuoi investimenti e i tuoi risparmi. Rivolgersi tempestivamente a professionisti specializzati può fare la differenza tra una tutela efficace e la perdita di opportunità difficilmente recuperabili.

Contattaci per fissare una consulenza personalizzata con uno dei nostri avvocati specializzati e ricevere un’analisi completa della vostra posizione, delle possibili azioni da intraprendere e delle migliori strategie per la tutela dei vostri diritti.

Per ulteriori approfondimenti si consiglia la lettura dei seguenti articoli: “Preliminare non adempiuto: danno da occupazione illegittima”; “Guida all’azione ex art. 2932 c.c. a seguito di preliminare non adempiuto”; “Preliminare di compravendita: va registrato?”; “Fallimento e contratto preliminare di vendita”; “La caparra confirmatoria e il preliminare: Come funziona?”.

FAQ – Domande frequenti

Il venditore può cambiare idea dopo aver firmato il preliminare?

No. Il contratto preliminare è vincolante e il venditore non può liberamente sottrarsi all’obbligo di vendere, salvo particolari cause di invalidità o specifiche clausole contrattuali.

Posso ottenere la casa anche se il venditore non vuole più vendere?

Sì. Attraverso l’azione prevista dall’art. 2932 c.c. è possibile ottenere una sentenza che trasferisce la proprietà dell’immobile in sostituzione del rogito notarile.

Ho diritto al doppio della caparra confirmatoria?

Sì, se il venditore è inadempiente e la somma versata è qualificata nel contratto come caparra confirmatoria.

Posso chiedere anche il risarcimento dei danni?

Sì, in presenza dei presupposti di legge. Le spese sostenute inutilmente e gli ulteriori danni subiti possono essere richiesti secondo le regole ordinarie del risarcimento.

Quanto tempo ho per agire?

I termini dipendono dal rimedio giuridico scelto e dalle circostanze del caso concreto. Per questo motivo è opportuno rivolgersi tempestivamente a un avvocato.

Avv. p. Silvia Bizzi

(collaboratrice dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche  gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione”   “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”

Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli  “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ o ancora  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” 

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche  “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“

Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.

Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un  modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il  controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”. , sul medesimo argomento per  approfondire la spesso confusa materia riguardante le operazioni di cartolarizzazione del credito e le ripercussioni delle stesse (che per chiarire possono portare fino alla sospensione della procedura esecutiva per difetto di rappresentanza processuale del servicer non iscritto all’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB ), si legga anche “Sospensione dell’esecuzione: inosservanza dell’art. 106 TUB”

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato  al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“,  tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne  al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )

Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare  ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”.   pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina  del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta,  manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.

Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando “Lo Studio – Avvocati dal 1880″, per informazioni sulla Partnership dello Studio  con il prestigioso quotidiano “il Sole 24 Ore”, in qualità di Expertise (esperti specializzati) in Diritto Immobiliare e Rapporti di Locazione e Gestione Immobiliare, Crisi di Impresa, Composizione Negoziale e Gestione della Crisi si legga “Partner 24 Ore”,  per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce  lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“, per contattarci si visiti la pagina “Diventa Cliente- Contattaci”

Per verificare la concreta possibilità  con una adeguata difesa specialistica di ottenere la  revoca dell’aggiudicazione già compiuta per la  difformità tra l’ordinanza e l’avviso di vendita con relativo provvedimento di revoca del Tribunale ottenuto tra i tanti dallo Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Revocata aggiudicazione per difformità tra ordinanza e avviso di vendita”

Per verificare inoltre come si possa effettivamente ottenere, con la giusta difesa tecnica,   persino l’annullamento del decreto di trasferimento (ennesimo, tra i tanti provvedimento conseguito dallo Studio d’Ambrosio Borselli) e dei motivi di opposizione al decreto di trasferimento che hanno portato a un tale eccezionale risultato si legga “617 cpc: Ottenuto l’annullamento del decreto di trasferimento”

Per prendere visione dell’ennesima revoca di una ordinanza di vendita già pronunciata, ottenuta  dallo Studio d’Ambrosio Borselli anche su un Tribunale importante come quello di Milano si legga “Revocata ordinanza di vendita per il mancato deposito della nota di trascrizione”

Per il modello fac simile di un reclamo ex art 591 ter che ha consentito allo Studio di ottenere la revoca dell’asta a due giorni dalla vendita presso il Tribunale di Como a causa di alcune irregolarità nell’avviso di vendita si legga “Modello di reclamo art 591 ter accolto: asta revocata”

Per maggiori  approfondimenti in materia di sospensione o annullamento di aste e avvisi di vendita per vizi della procedura si legga l’articolo Guida alla sospensione delle aste giudiziarie prima casa ed  i provvedimenti allegati, tutti conseguiti dallo studio associato d’Ambrosio Borselli a bloccare le relative procedure.

Per gli spunti e le novità interpretative dati dal Tribunale di Como che ha sospeso l’ennesimo pignoramento immobiliare a seguito di un piano del consumatore (ora “accordo di ristrutturazione dei debiti del consumatore) proposto dallo Studio legale d’Ambrosio Borselli si legga “Tribunale di Como blocca il pignoramento con la legge 3/2012″

Per scoprire come con un piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore (ex piano del consumatore) si sia riusciti a salvare la casa del debitore dall’asta si legga “Sovraindebitamento e pignoramento immobiliare: salva la casa all’asta“

Per comprendere quanto sia importante, nei frequentissimi casi di cessione del credito, verificare che il creditore abbia depositato la corposa documentazione attestante l’avvenuta cessione, e come si sia riusciti ad ottenere in mancanza di questa, con apposita opposizione ex art 615 cpc, la sospensione della procedura si legga “Bloccato pignoramento per carenza di legittimazione”

Per approfondire come gli errori contenuti nell’avviso di vendita (determinante è una approfondita analisi dell’avviso, in comparazione con l’ordinanza, e la perfetta conoscenza delle norme e delle prassi dei vari tribunali in tal senso) ci abbiano consentito di ottenere l’ennesima revoca del decreto di trasferimento si legga “Revocato decreto di trasferimento per vizi della vendita”

Per l’ennesima sospensione di una procedura esecutiva immobiliare ottenuta, peraltro, a pochissime ore dalla celebrazione dell’asta stessa, grazie all’ammissione dell’ennesima proposta di ristrutturazione dei debiti del consumatore portata  con soddisfazione a compimento dallo Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Bloccato pignoramento con ammissione piano del consumatore”

Ritornando alle irregolarità degli avvisi di vendita ed al loro strumento tipico di contestazione ( il ricorso ex art 591 ter cpc) che ne consente se ben motivato la revoca si legga “Revocata vendita all’asta per assenza di foto degli interni” che tratta con dovizia di particolari un caso in cui il Tribunale di Pescara ha  revocato l’esperimento di vendita per violazione, da parte del delegato, degli oneri pubblicitari prescritti nell’apposita ordinanza.

Lo Studio Legale Associato d’Ambrosio Borselli assiste da oltre un secolo i clienti nelle controversie immobiliari e nelle procedure esecutive, con sedi a Napoli, Milano, Roma e Brescia e operatività su tutto il territorio nazionale.

Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”