Pignoramento immobiliare costi e tempi dopo le modifiche dei Dl 132/14, 83/15 e 59/16- Soluzioni per Salvare casa

 

Il Pignoramento immobiliare comincia con la notifica dell’atto Precetto. Effettuata questa notifica il creditore avrà 90 giorni per notificare il Pignoramento Immobiliare (art 481 cpc).

La Notifica del Pignoramento immobiliare si effettua materialmente recandosi all’ufficio del competente Ufficiale Giudiziario dove si porta in visione al Preposto dell’ufficio il titolo esecutivo  ed il  precetto.  (il Preposto deve controllare la regolarità delle notifiche e il rispetto dei termini di 90 giorni dalla notifica del precetto – si  ricordi che il termine non resta sospeso durante la feriale in quanto il precetto è considerato dalla giurisprudenza un atto di natura sostanziale e non processuale).

(in questo articolo si affronta il tema dal punto di vista del creditore procedente, mentre se si è interessati ad approfondire le questioni relative all’intevento dei creditori si legga “L’intervento nel pignoramento immobiliare, soggetti titolati ad intervenire, modalità e convenienza“)

Con titolo esecutivo e precetto si portano originale dell’atto di pignoramento, una copia uso trascrizione su cui va apposta una marca da bollo e tante copie per quanti sono i soggetti pignorati, una volta che il preposto ha controllato il tutto si consegnano gli atti all’ufficio competente dove, pagati i costi del pignoramento, si avvia la procedura di notifica e conservata la ricevuta si ritorna dopo 10 giorni per verificare il buon fine della notifica e ritirare la copia uso trascrizione debitamente notificata.

Il passo successivo consiste nella  redazione della nota di trascrizione su supporto informatico ed il supporto andrà portato alla conservatoria dei registri immobiliari  ( la conservatoria chiederà di prendere visione di  titolo e precetto ) con la nota su supporto informatico e su supporto cartaceo.

Presentando dunque in conservatoria la nota di trascrizione unitamente alla copia del pignoramento uso trascrizione debitamente notificata, una domanda ed il modello F23 ( l’ufficio stesso deve fornire i codici e l’importo da pagare) pagato, la conservatoria rilascerà  il modello 68 bis attestante l’avvenuto pagamento.

Trascorsi alcuni giorni ci si potrà recare nuovamente in conservatoria con il modello 68 bis a ritirare la nota di trascrizione così effettuata (tra la data di notifica del pignoramento che si evince sulla copia uso trascrizione notificata, e la presentazione alla conservatoria ai soli effetti della sanzione di 12,91 euro c’è un termine di 30 giorni).

Ai sensi del nuovo art. 557 cpc (modificato  dl 132/2014 convertito nella legge 162 del 10.11.2014) “Eseguita l’ultima notificazione,l’ufficiale giudiziario consegna senza ritardo al creditore l’atto di pignoramento e la nota di trascrizione restituitagli dal conservatore dei registri immobiliari… il creditore pignorante deve depositare nella cancelleria del tribunale competente per l’esecuzione la nota di iscrizione a ruolo, con copie conformi del titolo esecutivo, del precetto, del pignoramento e della nota di trascrizione entro 15 gg dalla consegna , da parte dell’ufficiale giudiziario, dell’atto di pignoramento”, in mancanza di tale deposito (attenzione: dalla consegna e non dalla notifica) il pignoramento perde efficacia (si tratta dunque ormai di un temine perentorio, sebbene si ponga il problema della consegna, che al contrario della notifica che è un atto dell’ufficiale indipendente dalla partecipazione dell’avvocato del creditore, è appunto un atto che necessita della collaborazione di una parte, l’avvocato, che ben potrebbe ritardare il ritiro e quindi la consegna per dilatare gli effetti di quel termine perentorio, pertanto chi scrive ritiene che vada seguita da tutti gli ufficiali giudiziari la diligente prassi di quegli uffici che appongono sull’atto, una volta ritornato dalla notifica, un timbro di “pronto alla consegna” con la relativa data, in tal modo il dies a quo tornerebbe ad essere certo e determinato dall’ufficio e non alterabile artificiosamente dalla parte).

A questo punto il pignoramento è iscritto a ruolo (ovviamente con la nota di iscrizione a ruolo andrà depositato il contributo unificato dell’importo di euro 278,00 e la marca da bollo da euro 27,00). (Per maggiori dettagli su tutti i costi del pignoramento si legga “Quanto costa un pignoramento immobiliare )

Passo successivo è depositare il ricorso contenente l’istanza di vendita, si ricordi che l’istanza di assegnazione o di vendita non può essere proposta se non decorsi 10 giorni dal pignoramento (art 501 cpc), ma soprattutto che ai sensi del nuovo art. 497 cpc (come modificato dl 83/2015 convertito in legge 132/2015 per le procedure iniziate successivamente al 27 giugno 2015) “Il pignoramento perde efficacia quando dal suo compimento sono trascorsi 45 giorni senza che sia stata chiesta l’assegnazione o la vendita”  (n.b. la data in tal caso torna ad essere quella di notifica del pignoramento e non di consegna all’avvocato, data che si evince anche dalla nota di trascrizione – si ricordi che i 45 giorni restano sospesi durante la feriale).

A tal proposito la Corte di Cassazione ha affermato, con una serie di pronunce, tra le quali spicca la sentenza 9624/2003, che “il tardivo deposito dell’istanza di vendita nell’esecuzione immobiliare provoca l’estinzione del processo esecutivo ove il debitore lo eccepisca come prima difesa all’udienza in cui gli interessati sono stati convocati per essere sentiti sull’istanza”. (Per approfondire la questione del deposito tardivo dell’istanza di vendita e della conseguente cessazione dell’efficacia del pignoramento ex art. 497 c.p.c. contestabili con opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 cpc, e scaricare il relativo modello  si legga Modello di opposizione agli atti esecutivi per deposito tardivo dell’istanza di vendita – Accoglimento del Ge ed estinzione del pignoramento“, o per prelevare il Modello si clicchi Qui  )

(n.b. In caso di cancellazione della procedura, se il giudice nell’ordinanza non autorizza il ritiro dei titoli presentare istanza allo stesso per il ritiro del titolo esecutivo previo rilascio, in sostituzione, di copia conforme al fine di ricominciare la procedura)

Dal momento del deposito del ricorso contenente l’istanza di vendita  il fascicolo resta per 60  giorni (ai sensi dell’art. 567 II comma cpc come modificato  dal dl 83/2015 ) tra gli incompleti in attesa che vengano depositati tutti i documenti necessari (nota di trascrizione relazione notarile certificato di matrimonio altri creditori iscritti ecc.), trascorsi i 60 giorni senza che il fascicolo sia completato viene cancellato dal ruolo (si ricordi che il termine di 60 giorni può essere prorogato una sola volta su istanza dei creditori o dell’esecutato, per giusti motivi e per una durata non superiore ad ulteriori sessanta giorni), altrimenti va per esame al giudice il quale controlla la completezza dei documenti (si ricordi anche che  il giudice, quando  ritiene che la documentazione depositata debba essere completata, assegna al creditore un ulteriore termine di sessanta giorni ).

Si va a controllare dopo un mese circa se dall’esame del giudice è tutto a posto ed è stata  fissata l’udienza di comparizione delle parti (art. 569 cpc). La cancelleria provvederà comunque a notificare al procuratore il decreto del giudice dell’esecuzione che dispone le pubblicità dell’istanza di vendita e fissa l’udienza per l’audizione delle parti e degli altri interessati anche ai fini dell’eventuale delega al professionista per la vendita dell’immobile pignorato.

Successivamente il creditore pignorante deve ai sensi dell’art. 498 cpc notificare agli altri creditori iscritti l’apposito atto di “Avviso ai creditori iscritti ex art 498 cpc”, tale notifica che il codice dice debba avvenire entro 5 giorni dal pignoramento in realtà deve essere fatta solo un po’ di tempo prima dell’udienza fissata dal giudice per dar modo ai creditori iscritti di intervenire.

Una volta notificato l’avviso deve essere depositato in cancelleria prima dell’udienza per l’audizione delle parti.

Entro 15 giorni (art 569 cpc come modificato dal dl 83/2015 ) dal completamento della documentazione  il GE nomina l’esperto che presta giuramento in cancelleria mediante sottoscrizione del verbale di accettazione (per approfondimenti sul ruolo dell’esperto, sulla perizia di stima e sui vantaggi che una più elevata valutazione dell’immobile, può dare al debitore e come ottenerla, si legga “Il Ruolo dell’Esperto (Consulente Tecnico d’Ufficio) Nell’Esecuzione Immobiliare” )

All’udienza (ex art. 569) per l’audizione delle parti si controlla che le notifiche degli avvisi ex art. 498 cpc siano andate a buon fine e  se il ctu ( o l’avvocato del debitore quando questi si sia costituito) non presenta istanza di proroga si chiede che il giudice ordini la vendita (l’avvocato del debitore costituito può depositare le note ex art. 173 bis disp. att. cpc per contestare la relazione del ctu, a condizione di aver provveduto ad inviare le predette note al perito almeno 15 giorni prima, può inoltre proporre opposizione all’esecuzione, oltre che chiedere di rinviare l’ordinanza di vendita per vari motivi che vanno dalla regolarità della procedura e delle notifiche a possibili trattative in atto, oltre che naturalmente a varie problematiche che possano investire un mutuo a tassi usurari, si legga a tal proposito anche Esecuzione immobiliare: Corte di Giustizia Ue “il Giudice può ricalcolare gli interessi del mutuo”). A questo punto il G.E. può riservarsi (sulle note ex art. 173 bis o su altre eventuali opposizioni o contestazioni) o provvedere immediatamente, se non ha già provveduto com’è prassi in molti tribunali, alla delega al professionista che viene contestualmente nominato custode giudiziario (in alcuni tribunali le figure del professionista delegato alla vendita e quella del custode giudiziario non convergono in capo alla stessa persona) ed incaricato con allegata ordinanza di provvedere alla vendita del bene (nell’ordinanza vi sono le istruzioni x il professionista e le prescrizioni per il creditore procedente che normalmente deve nei venti giorni versare un anticipo al professionista delegato e nei trenta giorni notificare l’ordinanza ai creditori iscritti non intervenuti).

Con l’ordinanza di vendita alcuni Giudici provvedono (erroneamente si veda al riguardo “Il nuovo ordine di liberazione: come e perchè opporsi al rilascio anticipato dell’immobile) all’emissione dell’ordine di liberazione in applicazione  del nuovo art. 560 cpc (come modificato dal D.l. 59/2016 conv. in L. 119/2016) che ha previsto (recependo quanto già la Cassazione aveva affermato,  Cass. n. 25654 del 17/12/2010), che l’ordinanza di rilascio non sia più inoppugnabile, ma al contrario soggetta all’opposizione agli atti esecutivi (e quindi vada adeguatamente motivata) e soprattutto ha stabilito al  quarto comma che: «Il provvedimento è attuato dal custode secondo   le   disposizioni  del   giudice dell’esecuzione immobiliare, senza l’osservanza delle  formalità  di cui  agli  articoli  605  e  seguenti,  anche  successivamente   alla pronuncia del decreto  di  trasferimento     nell’interesse dell’aggiudicatario o dell’assegnatario se questi  non  lo  esentano. Per l’attuazione dell’ordine il giudice può avvalersi  della  forza pubblica e nominare ausiliari ai sensi dell’articolo 68.», in tal modo intendendo accelerare notevolmente la fase del rilascio dell’immobile sottratta alla competenza dell’esecuzione per consegna o rilascio e quindi dell’Ufficiale Giudiziario (con quali conseguenze sul piano della tutela e dei diritti delle parti viene da chiedersi anche ai fini di una eventuale incostituzionalità della norma).

Successivamente  deve (non esiste un vero e proprio obbligo per la comunicazione al debitore, ma è buona prassi anche al fine di rendere inoppugnabili gli atti compiuti fino a tale momento con il trascorrere dei 20 giorni previsti dall’art. 617)   essere comunicato alle parti l’avviso di vendita immobiliare (con la data dell’asta) da parte del professionista delegato.

Per inciso va ricordato che è sempre possible vendere l’immobile pignorato privatamente (e a maggior ragione è possibile se è solo ipotecato), per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato  al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga dunque Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva

Per maggiori informazioni sulla procedura per porre rimedio alle situazioni di sovraindebitamento e sulle possibilità offerte da questa di bloccare o sospendere i pignoramenti immobiliari in corso si legga “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casaed anche La sospensione dell’esecuzione con l’introduzione della procedura da sovraindebitamento ex L. 3/2012

Per approfondire la direttiva mutui 2014/17/UE del 4 febbraio 2014 dell’Unione Europea che impone agli stati membri di predisporre le opportune misure per ottenere il miglior prezzo dall’immobile pignorato si legga La direttiva mutui dell’UE e le misure per ottenere il miglior prezzo dall’immobile pignorato

Nell’ultima fase dopo la vendita si realizzano  il progetto di distribuzione,ed a seguire  l’udienza x assegnazione delle somme,  l’approvazione del progetto di distribuzione  dal G.E.  con relative notifiche ai debitori, ed infine abbiamo l’emissione dei mandati di pagamento da parte dell’ufficio addetto del tribunale  che si controlla nella relativa pandetta a nome del debitore.

Va ricordato a questo punto che il Pignoramento Immobiliare è spesso la conseguenza di un mutuo non pagato, per cui la Banca finisce col rivalersi sul bene.

Spesso in queste situazioni il proprietario non potendo pagare decide di non difendersi, ben consapevole di non avere altra scelta che subire l’esecuzione e quindi perdere l’immobile.

Questo in realtà si rivela un atteggiamento sbagliato, in quanto una adeguata difesa può consentire a quel proprietario di ottenere, sia il rispetto della procedura da parte del creditore pignorante, che soprattutto gli consente di prendere molto tempo, rendendo meno celere la procedura (si possono guadagnare anche diversi anni), e in tempi più lunghi , può accadere che una situazione di temporanea difficoltà economica venga risolta, che il mercato immobiliare cresca consentendo una transazione favorevole al proprietario che paghi in tal modo il proprio debito e ne abbia anche un guadagno, o nella peggiore delle ipotesi quel proprietario avrà a disposizione l’immobile pignorato in cui vivere per molti più anni di quanti riuscirebbe a mantenerlo senza difendersi (risparmiando in tal modo in quegli anni tutti i costi di un eventuale affitto di altro immobile).

I tempi della procedura possono variare da un minimo di 18-24 mesi a una media di 5-6 anni fino a tempi che in alcuni casi possono raggiungere e superare i 15 anni, una adeguata difesa del debitore può certamente ottenere un cospicuo allungamento dei tempi, che come dicevamo presenta indiscutibili vantaggi per il debitore (non foss’altro perchè evita di dover locare altro immobile per vivere) che in alcune situazioni può persino arrivare a non perdere l’immobile o a trarne un inatteso profitto dalla vendita o transazione (si legga a tale riguardo ‘“Opposizione all’esecuzione immobiliare, il rispetto della procedura e la tutela del diritto all’abitazione“) .

Se volete saperne di più sul pignoramento immobiliare e su come evitarlo leggete il nostro articolo su Forexinfo (una delle tante prestigiose riviste giuridico-economiche per le quali pubblichiamo articoli ed approfondimenti) dal Titolo: “L’aumento dei pignoramenti immobiliari e le possibili soluzioni legislative o processuali per salvare le case degli italiani sovraindebitati” , oppure si legga Perchè il Dl 59/16 (cd Decreto Salva Banche) si rivelerà un fallimento- Le possibili soluzioni per salvare le case dei debitori“.

Chi volesse approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive legga gli articoli  “l’Opposizione agli atti esecutivi, come e quando va proposta” eOpposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme

Chi fosse soltanto comproprietario del bene pignorato e volesse sapere come tutelare se stesso e gli altri comproprietari (spesso dei familiari) sfruttando a proprio favore la contitolarità del bene legga “Espropriazione dei beni in comproprietà, tutela del debitore esecutato .

Per approfondire il tema dell’opponibilità del diritto di abitazione della casa coniugale al pignoramento immobiliare si legga “Opponibilità nell’esecuzione immobiliare del provvedimento di attribuzione del diritto di abitazione della casa coniugale, escursus giurisprudenziale fino alla sentenza 7776 del 2016 della Corte di Cassazione“, per i Limiti a Equitalia nell’esecuzione immobiliare da procedente e da intervenuto si legga invece “I limiti a Equitalia nell’esecuzione immobiliare: quando può pignorare l’immobile e le conseguenze in caso di pagamento dei creditori privati quando l’agente della Riscossione è intervenuto nella procedura .

Per conoscere i motivi per cui gli immobili vengono svenduti alle aste ad un prezzo molto inferiore a quello che si potrebbe ricavare sul mercato ordinario si legga I rischi nell’acquisto all’asta – come tutelarsi adeguatamente

Per approfondire la materia dei pignoramenti immobiliari e della tutela del debitore nell’ambito degli stessi si cerchi su google la parola “pignoramento” associata a “studioassociatoborselli.it” o a “dirittoimmobiliare.altervista.org” per reperire innumerevoli articoli sulla materia.

Se avete una procedura in atto e volete sapere nello specifico tempi che potreste guadagnare, altri benefici conseguibili e costi di eventuali difese o consulenze (laddove non fosse necessaria una costituzione in giudizio ma fosse sufficiente la presenza della parte alle udienze effettuiamo consulenze in cui indichiamo tutto quel che la parte deve sapere per incidere a proprio vantaggio nel giudizio in corso) da parte nostra non esitate a contattarci (La lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare è consultabile cliccando Lo Studio – Avvocati dal 1880, per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce  lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“, per contattarci si visiti la pagina “Diventa Cliente- Contattaci)

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