La cancellazione del pignoramento immobiliare

La cancellazione del pignoramento immobiliare a seguito di: pagamento integrale, conversione, saldo e stralcio, opposizione o procedure di esdebitazione

Quando un soggetto (debitore) si ritrova la propria abitazione sottoposta al vincolo del pignoramento, la sua più grande aspirazione è quella di salvare l’immobile a qualunque costo.

Diverse sono le soluzioni che si possono prospettare tese a liberare l’immobile pignorato ed allo stesso tempo evitare l’esito fisiologico del pignoramento – ossia la vendita all’asta dell’immobile espropriato ex art. 586 c.p.c. – dalla più scontata (il pagamento del debito), che tuttavia richiede la disponibilità economico-finanziaria del debitore interessato che dovrà essere dotato della adeguata provvista, alle più articolate, ma, in ogni caso, fattibili, come, tra le altre, l’accesso alle procedure di composizione della crisi da sovraindebitamento in pendenza di pignoramento.

Va ricordato che, a mente degli artt. 555 e ss cpc, il pignoramento immobiliare si esegue mediante notificazione al debitore di un atto nel quale vanno indicati con precisione i beni e i diritti immobiliari che si intendono sottoporre ad esecuzione e successiva trascrizione del medesimo atto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari competente.

Ragion per cui, per liberare l’immobile sottoposto a vincolo (cancellando il pignoramento) è necessario non soltanto la dichiarazione di estinzione della procedura esecutiva promossa dal creditore, ma anche la cancellazione della trascrizione del medesimo pignoramento (previamente eseguita ai fini della sua efficacia) presso la Conservatoria competente.

I rimedi offerti dal nostro ordinamento che conducono alla cancellazione del pignoramento sono (seppur non gli unici):

1. Pagamento integrale del debito;
2. Conversione del pignoramento;
3. Accordo transattivo tra il debitore ed il creditore;
4. Opposizione (a determinate e valide condizioni);
5. Procedure di esdebitazione.

In linea generale, qualunque sia la strada che il debitore decida di intraprendere, la cancellazione della trascrizione del pignoramento (nelle ipotesi di pignoramento iscritto a ruolo) si esegue sempre in virtù di un provvedimento del giudice (ex art. 632 cpc “Con l’ordinanza che pronuncia l’estinzione è disposta sempre la cancellazione della trascrizione del pignoramento”).

Pagamento integrale del debito

Primo rimedio per ottenere la cancellazione del pignoramento è quello di adempiere integralmente al pagamento, e quindi pagare per intero il debito che ha indotto il creditore a procedere esecutivamente nei confronti del debitore.

In questi casi, se il pagamento del debito è avvenuto prima dell’iscrizione a ruolo del pignoramento, nel frattempo solo notificato e trascritto presso la Conservatoria dei registri immobiliari, allora il creditore sarà tenuto a presentare apposita istanza di cancellazione della trascrizione del pignoramento presso la conservatoria competente. (E’ un’ipotesi meramente scolastica in quanto è assolutamente raro che il creditore trascriva prima di iscrivere a ruolo, anche in considerazione del termine ormai brevissimo, di 15 giorni, e perentorio per iscrivere a ruolo)

Se invece il pignoramento è stato iscritto a ruolo, allora, successivamente al pagamento il creditore dovrà depositare senza ritardo un atto di rinuncia della procedura esecutiva, sul quale dovrà provvedere con ordinanza di estinzione il G.E., ordinando al contempo la cancellazione del pignoramento dai registri immobiliari. (In ordine al termine di presentazione dell’atto di rinuncia, in mancanza di espressa previsione normativa, si ritengono applicabili i principi generali di correttezza e buona fede, in base al quale il creditore dovrà attivarsi in tempi ragionevoli e nella piena tutela degli interessi del debitore. Il ritardato o addirittura mancato deposito della rinuncia costringerà il debitore a promuovere una apposita opposizione a seguito della quale il giudice, verificato il pagamento, disporrà d’ufficio la cancellazione del pignoramento. L’opposizione si renderebbe necessaria siccome il semplice pagamento da parte del debitore non comporta automaticamente l’estinzione della procedura, che, in mancanza di apposito provvedimento del G.E., risulterebbe ancora pendente.  Questo potrebbe portare un notevole danno al debitore, siccome da un lato potrebbero intervenire nella procedura altri creditori, e dall’altro, essendo ancora pendente la procedura, insisterebbe ancora sull’immobile un vincolo di indisponibilità che non ne permetterebbe la libera circolazione.)

La conversione ex art. 495 cpc

Il nostro ordinamento attribuisce la possibilità al debitore esecutato di convertire il pignoramento, ossia di sostituire alle cose o crediti pignorati una somma di denaro di pari importo dovuto al creditore ed eventualmente ai creditori nel frattempo intervenuti nella procedura (maggiorato delle spese di esecuzione, spese sostenute dai creditori e degli interessi sulla sorta capitale per i quali ciascuno procede).

Il debitore può chiedere – per una sola volta – con apposita istanza da depositarsi presso la cancelleria competente la conversione prima che sia disposta la vendita o l’assegnazione (artt. 530, 552 e 569 cpc), in uno ad una somma non inferiore ad un sesto dell’importo dovuto.

Quando il pignoramento è immobiliare, il G.E. che provvede con ordinanza sull’istanza di conversione può altresì disporre il pagamento rateale entro il termine di massimo 48 mesi; pagamento che dovrà essere puntuale e preciso, siccome in mancanza di versamento di una sola rata, il creditore può chiedere senza ritardo la vendita dell’immobile espropriato.

Con l’ordinanza che ammette la sostituzione, il giudice dispone poi che con il versamento dell’intera somma, le cose pignorate siano liberate dal pignoramento.

Accordo transattivo tra il debitore ed il creditore (cd saldo e stralcio)

In questo caso, le parti coinvolte nella procedura (creditore e debitore) si accordano sulla somma che il debitore si impegna a pagare al creditore. L’accordo raggiunto verrà poi formalizzato tramite la stipula di un atto di transazione, ove a fronte del pagamento del debitore, il creditore si impegna a rinunciare alla procedura esecutiva in corso e successivamente a cancellare il pignoramento.

A seconda di quanto concordato tra le parti, la procedura esecutiva in corso potrà estinguersi immediatamente (sempre a seguito del provvedimento del giudice) oppure sospendersi.

Quando l’accordo raggiunto prevede il pagamento immediato dell’importo concordato, allora il creditore sarà tenuto a depositare nel fascicolo telematico della procedura senza ritardo (una volta andato a buon fine il pagamento) un atto di rinuncia, sulla quale provvederà il giudice con ordinanza con cui estingue la procedura ed ordina la cancellazione del pignoramento presso la Conservatoria competente. (in ordine all’atto di rinuncia del creditore valgono le osservazioni di cui sopra)

Quando, invece, le parti si accordano per un pagamento rateale della somma concordata, allora la cancellazione avverrà in un momento successivo, quindi a pagamento completato. In questo caso, le parti chiederanno la sospensione della procedura esecutiva ai sensi dell’art. 624 cpc (per cui “Il giudice dell’esecuzione, su istanza di tutti i creditori muniti di titolo esecutivo, può, sentito il debitore, sospendere il processo fino a ventiquattro mesi.”) oppure un rinvio per poter verificare il corretto adempimento – sicuramente la richiesta di sospensione è più sicura, anche se va ricordato che può essere richiesta una sola volta (entro tempi prestabiliti ex art. 624 bis cpc “fino a venti giorni prima della scadenza del termine per il deposito delle offerte di acquisto o, nel caso in cui la vendita senza incanto non abbia luogo, fino a quindici giorni prima dell’incanto”), quindi in caso di sospensione si raccomanda sempre al debitore di tener fede a quando concordato con il creditore.

Se l’accordo avviene in sede processuale, poi, è lo stesso G.E. che pronuncia l’estinzione del procedimento esecutivo con ordinanza ed ordina la cancellazione della trascrizione del pignoramento dai registri immobiliari.

Opposizione

Altro rimedio che può essere esperito dal debitore che punta a salvare il proprio immobile pignorato – e che, se riconosciuta la sua fondatezza porta all’emissione di un’ordinanza di estinzione della procedura esecutiva – è quello dell’opposizione; strumento sicuramente più rischioso rispetto agli altri, ma talvolta necessario.

L’opposizione, a seconda del caso, potrà rivestire i panni di una opposizione all’esecuzione ex art. 615 c.p.c. (nel caso in cui si contesti il diritto del creditore ad agire) oppure di una opposizione ex art. 617 cpc (nel caso in cui si contesti la regolarità formale del titolo esecutivo o del precetto, o ancora di un provvedimento del G.E.) o ancora di una opposizione di terzo (questo è il caso in cui l’iniziativa non sia del debitore ma di un terzo) ex art. 619 cpc.

Inoltre, a questi si affiancano altri mezzi di impugnazione atipici: come, a titolo meramente esemplificativo, l’istanza ex art. 630 cpc in ordine all’inattività delle parti (a mente del quale “Oltre che nei casi espressamente previsti dalla legge, il processo esecutivo si estingue quando le parti non lo proseguono o non lo riassumono nel termine perentorio stabilito dalla legge o dal giudice”) o ancora l’istanza 591 ter cpc avverso gli atti del delegato alla vendita (rubricato “Ricorso al giudice dell’esecuzione”, che provvede con decreto). (Per approfondimenti sulle opposizioni si leggano i seguenti articoli “Pignoramento immobiliare illegittimo: cosa fare?”, “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma”, “Opposizione ex art 615 c.p.c. ed ex art. 617 c.p.c.: Tutte le differenze”, “L’estinzione del pignoramento immobiliare: tipica e atipica, effetti ed opposizione”, “Opposizione 615 e 617 cpc: differenza tra fase cautelare e fase di merito”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme”, “Guida all’opposizione di terzo nel pignoramento immobiliare”, “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Rigetto dell’opposizione agli atti esecutivi: il reclamo al collegio e il giudizio di merito”, “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare”, “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione”, “Guida all’esecuzione immobiliare: tutta la procedura termini ed opposizioni” e “Notifica del titolo esecutivo e del precetto: vizi e irregolarità”)

Procedure di esdebitazione

Spesso accade, tuttavia, che il debitore esecutato non sia nella disponibilità economica adeguata al fine di adempiere il pagamento del debito, convertire il pignoramento e neppure di trovare un accordo con il creditore.

E, al di fuori dei casi dell’opposizione, spesso si ritrova scoraggiato e nella triste (ma non sempre corretta) convinzione che non abbia più rimedi per salvare la propria abitazione.

Salvare un immobile pignorato, infatti, richiede impegno e soprattutto preparazione del professionista al quale il debitore si affida.

Le soluzioni prospettate finora sono fisiologiche, ma esistono altri rimedi che se sufficientemente conosciuti e se adottati nei modi e tempi giusti, possono permettere al debitore in difficoltà economiche, tali da non poter fronteggiare il pagamento dell’esoso debito, di salvare la propria abitazione anche dopo il pignoramento della stessa.

Si tratta delle procedure di composizione della crisi da sovraindebitamento che il nostro ordinamento ha predisposto a tutela di determinati soggetti in difficoltà e che oggi trovano disciplina nel nuovo codice della crisi e dell’insolvenza (d.lgs n. 14/2019, entrato in vigore il 15 luglio 2022, già anticipato dalla l. n. 176/2020 che ha modificato la l. n. 3/2012):

1. piano del consumatore (oggi “ristrutturazione dei debiti del consumatore” ex artt. 67 e seguenti CCII);
2. accordo con i creditori (oggi “concordato minore” ex artt. 74 e seguenti CCII);
3. liquidazione del patrimonio (oggi “liquidazione controllata”, ex artt. 268 e seguenti del CCII)

L’accesso alle procedure di composizione della crisi non sono soluzioni “strumentali” né vanno considerate come degli escamotage del debitore per fuggire dalle proprie responsabilità.

Al contrario sono strumenti offerti, promossi ed incoraggiati dallo stesso legislatore, anche e soprattutto quando il debitore viene travolto dal pignoramento.

Tale interpretazione discende dalla semplice lettura dell’art. 480, 2 comma cpc, ove rende obbligatorio, in tema del contenuto del precetto, quale atto prodromico al pignoramento, “l’avvertimento che il debitore può, con l’ausilio di un organismo di composizione della crisi o di un professionista nominato dal giudice, porre rimedio alla situazione di sovraindebitamento, concludendo con i creditori un accordo di composizione della crisi o proponendo agli stessi un piano del consumatore”.

È chiaro che se il legislatore non avesse voluto incentivare l’accesso a tali procedure non avrebbe modificato (nel 2015) il contenuto del precetto, la cui notifica anticipa al debitore destinatario la successiva attività/volontà del creditore di agire esecutivamente contro il suo patrimonio.

In linea generale – suggerendo per maggiori approfondimenti sul tema la lettura dei seguenti articoli “Piano del Consumatore e pignoramento: l 14/19 procedura, durata”, “Procedure di esdebitazione e pignoramento immobiliare” e “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare” – la ristrutturazione dei debiti del consumatore ed il concordato minore consistono in una proposta di risanamento del debito, con le quali il debitore prevede il soddisfacimento, anche parziale e differenziato, dei crediti in qualsiasi forma (con la differenza che il concordato minore deve ottenere il consenso dei creditori e prevedere una classificazione degli stessi); invece, la liquidazione controllata consiste della domanda del debitore di liquidazione dei propri beni, che può o meno riguardare l’immobile previamente sopposto a vincolo di pignoramento.

La finalità, in ogni caso, è quella di consentire ad un soggetto in gravi difficoltà economiche di pagare, a determinate condizioni e forme, i creditori attraverso un piano di rientro che preveda sia la dilazione delle somme, sia la possibilità di definire ogni posizione a saldo e stralcio ovvero la liquidazione di beni da lui “scelti”.

Tutte e tre le procedure comportano (o comunque possono comportare) la sospensione della procedura esecutiva pendente nei confronti del debitore richiedente.

La sospensione opera automaticamente nel caso della liquidazione controllata; mentre nella ristrutturazione dei debiti del consumatore e nel concordato minore opera su richiesta del debitore.

Dette procedure, sempre in caso di corretto adempimento di quanto omologato dal giudice, portano alla esdebitazione del soggetto richiedente, ossia alla liberazione dello stesso da ogni debito.

A questo punto, anche il creditore (soddisfatto) perde ogni diritto creditorio nei confronti del soggetto richiedente, ragion per cui la procedura esecutiva pendente nei suoi confronti, nel frattempo (ci si augura) sospesa, appare chiaro che non avrà più ragion d’essere (allo stesso modo del caso, sopra visto, di pagamento del debito o di accordo transattivo raggiunto con il creditore).

Pertanto, in caso di successo della procedura di sovraindebitamento, il giudice dichiarerà l’estinzione di quella esecutiva e quindi la liberazione dell’immobile dal vincolo.

L’esito della procedura esecutiva ed i tempi di estinzione della stessa dipendono, tuttavia, dall’esecuzione del piano di ristrutturazione.

È chiaro, quindi, che nel caso prospettato i tempi di attesa del provvedimento di estinzione del pignoramento pendente saranno senz’altro più lunghi, considerato che il G.E. provvederà con ordinanza una volta che il debitore ha adempiuto pedissequamente a quanto omologato dal giudice del sovraindebitamento.

La cancellazione del pignoramento, tuttavia, viene disposta direttamente dal giudice del sovraindebitamento. A tal proposito, l’art. 71 CCII (Rubricato “Esecuzione del piano”) al secondo comma recita “Il giudice, sentito l’OCC e verificata la conformità dell’atto dispositivo al piano, autorizza lo svincolo delle somme e ordina la cancellazione delle iscrizioni relative ai diritti di prelazione, della trascrizione dei pignoramenti, dei sequestri conservativi nonché di ogni altro vincolo…”

Avv. Biancamaria Leone de Pertis

(collaboratrice dello Studio D’Ambrosio Borselli presso la Sede di Napoli)

Per conoscere tutte le modifiche introdotte dalla L.n. 176 del 2020 (anticipatoria del nuovo codice della crisi) alla L.n. 3 del 2012 si legga “Approvato il nuovo sovraindebitamento” o anche

“Guida alla riforma del sovraindebitamento: il merito creditizio”

Per approfondire l’eccezionale risultato ottenuto dallo studio che, tra le altre, ha recentemente ottenuto l’omologa di un piano del consumatore proposto in corso di pignoramento, salvando in tal modo la casa del debitore, con il pagamento del solo 37% del mutuo originariamente dovuto in 7 anni da parte sua si legga “Omologato piano del consumatore in corso di pignoramento immobiliare”

Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche  “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“

Per approfondire la tematica della sospensione della procedura esecutiva a seguito dell’introduzione di una delle procedure previste dalla legge 3/2012 si legga anche “La sospensione dell’esecuzione con l’introduzione della procedura da sovraindebitamento ex L. 3/2012“.

Per approfondire le tre procedure di composizione della crisi e le differenze tra le stesse si legga” Sovraindebitamento: Il Piano del Consumatore, l’Accordo con i Creditori e la Liquidazione del Patrimonio, procedure e differenze”  “Guida al Sovraindebitamento: Il Piano del Consumatore, l’Accordo con i Creditori e la Liquidazione del Patrimonio, differenze tra le tre procedure”

Per approfondire i costi e i tempi delle tre Procedure di Composizione della Crisi da Sovraindebitamento si legga “Sovraindebitamento: tempi e costi delle tre procedure”

Per  il tema dell’ammissibilità di una seconda procedura quando sia stata dichiarata inammissibile una procedura nei cinque anni precedenti si legga “Il sovraindebitamento può essere riproposto nel quinquiennio se la domanda era stata dichiarata inammissibile”

Per approfondire il tema del reclamo al collegio esperibile avverso il rigetto del piano si legga “Reclamo al collegio avverso rigetto del Piano del consumatore: termini, costi, poteri del Collegio, in particolare sulla sospensione della procedura esecutiva immobiliare pendente, con provvedimento di sospensione e modello di reclamo”

Chi fosse interessato al nuovo  fondo Salvacasa   finalmente approvato e che promette ed indica una direzione nuova (e più attenta alla posizione dei debitori esecutati) del nostro legislatore nella gestione dei crediti in sofferenza e delle relative esecuzioni immobiliari legga “Il nuovo fondo Salvacasa! Articolo 7.1 della l. 130/1999 modificato dall’art. 1 comma 445 della l.160/2019: Testo e commento”

Per saperne di più sulle possibili sospensioni del pignoramento immobiliare si legga l’articolo “Fideiussioni nulle e sospensione pignoramento immobiliare”.

Per saperne di più sulla conversione del pignoramento si leggano gli articoli “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento immobiliare”, “Le modifiche del Pignoramento agli artt. 495, 560 e 569 c.p.c. ad opera della Legge 12/19”.

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche l’articolo «Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate al 2020- Soluzioni per Salvare casa»

Chi volesse approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive legga gli articoli  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” ,    “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“, e “Opposizione ex art 615 c.p.c. ed ex art. 617 c.p.c.: Tutte le differenze”

Per approfondire la materia dei pignoramenti immobiliari e della tutela del debitore nell’ambito degli stessi si cerchi su google la parola “pignoramento immobiliare” associata a “studioassociatoborselli.it” o a “www.dirittoimmobiliare.org” per reperire innumerevoli articoli sulla materia.

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Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”