Come bloccare un pignoramento immobiliare?

Casi di sospensione e di estinzione di una procedura esecutiva immobiliare. Come fare? Quali sono gli strumenti offerti al debitore esecutato?

È una domanda che si pone qualsiasi debitore esecutato. Che sia all’inizio di una esecuzione o in corso della stessa o ancora in una fase avanzatissima.

L’obiettivo è sempre e soltanto uno.

Ma, nei fatti, come si può bloccare un pignoramento?

Bloccare un pignoramento può significare tante cose, anche a seconda dell’esigenza dell’esecutato.

A seconda del caso, si può evitare sin da subito l’instaurazione del pignoramento ad esempio eseguendo il pagamento dell’importo precettato, o una volta iscritto a ruolo chiedere una sospensione al fine di trovare un accordo transattivo con il creditore, o ancora chiedere la conversione del pignoramento prima dell’udienza 569,.

In altri casi si può semplicemente prendere tempo quindi fare una opposizione o chiedere meri rinvii che (pur essendo non codificati) potrebbero non essere contestati dal creditore ed accolti dal Giudice dell’esecuzione ed ancora si può agire per una pronuncia di estinzione.

Già da qui, come anticipato, si vede che tante sono le soluzioni che possono essere scelte dal debitore, tutte diverse a seconda delle disponibilità economico-finanziarie dell’esecutato o in generale a seconda delle sue volontà ed obiettivi.

Ma andiamo a vedere nel dettaglio cosa significano tutte le opzioni.

Pagamento dell’importo precettato

Quando un debitore riceve la notifica di un atto di precetto è consapevole del fatto che di lì a breve riceverà senz’altro la notifica di un atto di pignoramento (che come sappiamo a seconda dell’entità dell’importo precettato potrà essere un pignoramento su beni mobili, immobili o presso terzi – ad es. sul conto corrente).

A questo punto deve decidere cosa fare, attendere l’atto successivo e quindi subire inerme il pignoramento da parte del suo creditore o decidere di pagare.

Nel caso in cui decide di pagare allora il pignoramento non verrà notificato e il debitore sarà salvo perché non vedrà alcuna aggressione del suo patrimonio da parte del creditore.

Del resto, questo è un avvertimento contenuto proprio nell’atto di precetto per cui “se entro 10 giorni dalla notifica del precetto non viene eseguito il pagamento allora si procederà ad aggressione esecutiva” dei beni del debitore.

Il creditore infatti, quando notifica il precetto deve obbligatoriamente attendere il termine dei 10 giorni per procedere con la notifica del pignoramento, proprio perché la legge consente al debitore un lasso di tempo per permettergli di recuperare quanto necessario ed eventualmente pagare, oppure semplicemente per prendere contatti con il creditore ed eventualmente accordarsi per dei tempi di pagamento diversi o accordi di altro tipo.

Dettò ciò, va anche detto che l’opzione di evitare il pignoramento pagando, può avvenire anche in un momento successivo.

In particolare può avvenire una volta che il debitore riceve la notifica del pignoramento oppure appena iscritto a ruolo.

In entrambi i casi sarà necessario pagare oltre l’importo precettato anche le spese di pignoramento nelle more sostenute dal creditore.

È chiaro che in occasione della notifica del precetto, il debitore dovrà pagare solo il proprio debito (sorta capitale) + le spese legali di precetto e le spese di notifica. Quando invece il creditore oltre il precetto ha notificato anche altro, quindi si è affidato ad un avvocato per fare un ulteriore attività questa va rimborsata. Così il debitore sarà tenuto a pagare oltre l’importo precettato (sorta capitale+ spese di precetto) anche le spese del pignoramento, cioè spese legali sostenute per la redazione del pignoramento e spese di notifica.

Nel caso in cui il pignoramento sia stato anche iscritto a ruolo, vanno aggiunte le spese per il contributo unificato, marca da bollo e trascrizione (se si tratta di pignoramento immobiliare).

Questa scelta di pagare in un momento successivo al precetto può essere dettata da varie condizioni, es. la necessità di avere altro tempo per mettere da parte i soldi necessari per raggiungere la cifra richiesta.

In ogni caso, va detto che anche se il creditore iscrive a ruolo il pignoramento, nulla impedisce al debitore di prendere contatti ed evitare che il processo prosegua bloccandolo ai primissimi momenti, seppur non formalmente codificato.

Conversione del pignoramento

Quel che invece è codificata è la possibilità del debitore di presentare una istanza di conversione ex art. 495 cpc.

Prima della famosa udienza 569 cpc, in occasione della quale (in condizioni ordinarie e normali) il GE dispone la vendita dell’immobile pignorato su richiesta del creditore, il debitore può chiedere al giudice di convertire il pignoramento versando in favore della procedura una somma corrispondente in denaro.

In questo caso dovrà presentare in uno all’istanza un assegno cauzionale pari a 1/6 dell’importo precisato dal creditore e procedere in tal senso.
Va precisato, tuttavia, che se nelle more sia intervenuto qualche altro creditore, allora il debitore dovrà convertire anche quel debito.

Per maggiori approfondimenti si consiglia la lettura di Art 495 cpc: la conversione del pignoramento immobiliare,  Art. 495 c.p.c. Quante rate di conversione per il pignoramento immobiliare?

Sospensione del pignoramento

Come anticipato, nelle more della procedura esecutiva il debitore può chiederne la sospensione ex art. 624 bis cpc. Si tratta di una forma di sospensione “concordata” con il creditore, siccome ai fini dell’accoglimento è necessaria una istanza da parte di tutte le parti del processo (debitore e creditore ed eventualmente creditori intervenuti).

L’istanza può essere proposta fino a venti giorni prima della scadenza del termine per il deposito delle offerte di acquisto o, nel caso in cui la vendita senza incanto non abbia luogo, fino a quindici giorni prima dell’incanto.

Può essere chiesta ed ottenuta solo una volta e per un massimo di 24 mesi.

Generalmente la sospensione viene chiesta quando tra le parti si palesa la possibilità di procedere ad un accordo transattivo, ad esempio un pagamento dilazionato del debito. E per formalizzare l’accordo è necessario tempo: tempo per gli avvocati di raggiungere un accordo, sottoscriverlo, eseguirlo e nelle more evitare la vendita dell’immobile nel corso delle operazioni di vendita che chiaramente comprometterebbe l’accordo stesso.

Per maggiori approfondimenti sul saldo e stralcio si consiglia la lettura dei seguenti articoli Guida completa alla sospensione ex art. 624 bis c.p.c., Guida alla sospensione delle aste giudiziarie prima casa, Guida alla sospensione del pignoramento immobiliare: la sospensione volontaria, quelle interna ed esterna, tutto sugli artt. da 623 a 628 cpc, Guida al saldo e stralcio del mutuo, I rischi del saldo e stralcio in pre asta e Improrogabilità del termine per il saldo prezzo dell’aggiudicazione.

A questa forma di sospensione si aggiungono i casi di sospensione che opera ope legis ((Per approfondimenti si leggano gli articoli “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Rinegoziazione mutui oggetto di procedura esecutiva, nuovi interessanti provvedimenti di sospensione del pignoramento”, “Guida alla sospensione del pignoramento ex art 54 ter L. 27/2020”, “Fideiussioni nulle e sospensione pignoramento immobiliare”).

Estinzione del pignoramento

Il processo esecutivo ha come finalità quella di vendere coattivamente l’immobile pignorato e permettere il soddisfacimento dei creditori sul ricavato.

Tuttavia possono verificarsi delle ipotesi in cui il processo si estingue prima della vendita. Anche questo caso, il debitore vedrà bloccato il processo esecutivo nei suoi confronti seppur per ipotesi già previste dalla legge che quindi prescindono  dalla sua volontà.

A titolo esemplificativo, portano all’estinzione del pignoramento:

• rinuncia del creditore (ad es. quando le parti raggiungono un accordo transattivo e il debitore esegue l’intero pagamento);
• inattività delle parti;
• mancata riassunzione del processo dopo la sospensione ex art. 624 bis cpc ecc.

Per maggiori approfondimenti si consiglia la lettura di L’estinzione del pignoramento immobiliare: tipica e atipica, effetti ed opposizione, Cause di estinzione del pignoramento: art 629 e 624 bis cpc, Estinzione del pignoramento e certificato di mancato reclamo, Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva, Estinzione del pignoramento per mancato rispetto del termine previsto dall’art. 567 terzo comma cpc-Istanza ex art. 630 cpc- Accoglimento, Estinzione del pignoramento per la mancata messa in sicurezza dell’immobile pignorato, L’estinzione del pignoramento immobiliare per infruttuosità

Procedure da sovraindebitamento

Nel corso di una procedura esecutiva, o prima della instaurazione del processo, il debitore può chiedere al Tribunale di liberarsi di tutti i suoi debiti, tramite una proposta di rientro rateale fino a giungere all’esdebitazione.

Si tratta delle procedure da sovraindebitamento, oggi regolate dal Codice della Crisi e dell’Insolvenza.

Ad onor del vero, anche questa opzione (come nel caso del pagamento “spontaneo”) non ha un tempo prestabilito.

Il debitore potrà decidere quando e se instaurare questo tipo di procedura.

Tuttavia, va ricordato che si tratta di procedure alquanto complesse e lunghe nella loro definizione. Quindi quando si decide di intraprendere questa strada bisogna prendere in considerazione vari aspetti e puntare sul momento migliore.

L’utilità dell’instaurazione di questo tipo di procedure è che una volta ammesse, il Giudice competente dispone la sospensione delle azioni esecutive eventualmente in corso e/o il divieto di promuovere nuove azioni individuali proprio al fine di permettere al debitore richiedente di ottenere il risultato auspicato, che altrimenti sarebbe di difficile realizzazione.

Per maggiori approfondimenti si consiglia la lettura di Sovraindebitamento e pignoramento immobiliare: salva la casa all’asta, Sovraindebitamento: tempi e costi delle tre procedure, Guida al nuovo sovraindebitamento: le procedure familiari, Sovraindebitamento, Guida al Sovraindebitamento: Il Piano del Consumatore, l’Accordo con i Creditori e la Liquidazione del Patrimonio, differenze tra le tre procedure, Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa.

Opposizioni

Da ultimo, non va dimenticato che a prescindere dalle possibilità appena illustrate, il codice detta specifiche regole che le parti del processo esecutivo sono tenute a rispettare.
Il GE, il professionista delegato, lo stesso creditore.
Ciò significa che in caso di irregolarità, imprecisioni, errori il debitore ha comunque diritto a rilevarli e chiederne la correzione tramite lo strumento dell’opposizione agli atti esecutivi.

Addirittura in caso di macro errori ab origine come la carenza di legittimazione ad agire esecutivamente, o erroneo calcolo dell’importo precettato, il debitore può agire sin da subito con lo strumento dell’opposizione all’esecuzione.

È chiaro che questo è uno strumento offerto dal debitore non per rallentare il pignoramento, ma per correggerne il procedimento, ma ne facciamo menzione nella misura in cui una volta promossa l’opposizione inevitabilmente il processo esecutivo interessato ne subisce un rallentamento.

Per maggiori approfondimenti si consiglia la lettura di  “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme”, “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” .

Conclusioni

Come abbiamo avuto modo di vedere, tanti sono i mezzi per bloccare un pignoramento, vuoi sul nascere, vuoi nelle more del procedimento, sempre nel pieno rispetto delle norme di legge dettate in materia (anzi alcune volte proprio sulla scorta delle stesse regole) e quindi tanti sono gli strumenti più o meno “comuni” offerti al debitore per ottenere il risultato auspicato.

Ma, pur essendo tanti gli strumenti a disposizione, come spesso suggerito, si consiglia sempre ad esecutati che si trovino in difficoltà di affidarsi a professionisti esperti e preparati che sappiamo consigliare ed indirizzare la difesa del debitore sulla strada più giusta e conveniente a seconda del caso.

I segreti del processo esecutivo non sono sempre conosciuti e saper sfruttare gli elementi a propria disposizione è essenziale.

avv. Biancamaria Leone de Pertis

(collaboratrice dello studio legale d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche  gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione”   “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.

Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un  modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il  controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”. , sul medesimo argomento per  approfondire la spesso confusa materia riguardante le operazioni di cartolarizzazione del credito e le ripercussioni delle stesse (che per chiarire possono portare fino alla sospensione della procedura esecutiva per difetto di rappresentanza processuale del servicer non iscritto all’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB ), si legga anche “Sospensione dell’esecuzione: inosservanza dell’art. 106 TUB”

Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato  al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“,  tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne  al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )

Per verificare la concreta possibilità  con una adeguata difesa specialistica di ottenere la  revoca dell’aggiudicazione già compiuta per la  difformità tra l’ordinanza e l’avviso di vendita con relativo provvedimento di revoca del Tribunale ottenuto tra i tanti dallo Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Revocata aggiudicazione per difformità tra ordinanza e avviso di vendita”

Per verificare inoltre come si possa effettivamente ottenere, con la giusta difesa tecnica,   persino l’annullamento del decreto di trasferimento (ennesimo, tra i tanti provvedimento conseguito dallo Studio d’Ambrosio Borselli) e dei motivi di opposizione al decreto di trasferimento che hanno portato a un tale eccezionale risultato si legga “617 cpc: Ottenuto l’annullamento del decreto di trasferimento”

Per prendere visione dell’ennesima revoca di una ordinanza di vendita già pronunciata, ottenuta  dallo Studio d’Ambrosio Borselli anche su un Tribunale importante come quello di Milano si legga “Revocata ordinanza di vendita per il mancato deposito della nota di trascrizione”

Per il modello fac simile di un reclamo ex art 591 ter che ha consentito allo Studio di ottenere la revoca dell’asta a due giorni dalla vendita presso il Tribunale di Como a causa di alcune irregolarità nell’avviso di vendita si legga “Modello di reclamo art 591 ter accolto: asta revocata”

Per maggiori  approfondimenti in materia di sospensione o annullamento di aste e avvisi di vendita per vizi della procedura si legga l’articolo Guida alla sospensione delle aste giudiziarie prima casa ed  i provvedimenti allegati, tutti conseguiti dallo studio associato d’Ambrosio Borselli a bloccare le relative procedure.

Per gli spunti e le novità interpretative dati dal Tribunale di Como che ha sospeso l’ennesimo pignoramento immobiliare a seguito di un piano del consumatore (ora “accordo di ristrutturazione dei debiti del consumatore) proposto dallo Studio legale d’Ambrosio Borselli si legga “Tribunale di Como blocca il pignoramento con la legge 3/2012″

Per scoprire come con un piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore (ex piano del consumatore) si sia riusciti a salvare la casa del debitore dall’asta si legga “Sovraindebitamento e pignoramento immobiliare: salva la casa all’asta“

Per comprendere quanto sia importante, nei frequentissimi casi di cessione del credito, verificare che il creditore abbia depositato la corposa documentazione attestante l’avvenuta cessione, e come si sia riusciti ad ottenere in mancanza di questa, con apposita opposizione ex art 615 cpc, la sospensione della procedura si legga “Bloccato pignoramento per carenza di legittimazione”

Per approfondire come gli errori contenuti nell’avviso di vendita (determinante è una approfondita analisi dell’avviso, in comparazione con l’ordinanza, e la perfetta conoscenza delle norme e delle prassi dei vari tribunali in tal senso) ci abbiano consentito di ottenere l’ennesima revoca del decreto di trasferimento si legga “Revocato decreto di trasferimento per vizi della vendita”

Per l’ennesima sospensione di una procedura esecutiva immobiliare ottenuta, peraltro, a pochissime ore dalla celebrazione dell’asta stessa, grazie all’ammissione dell’ennesima proposta di ristrutturazione dei debiti del consumatore portata  con soddisfazione a compimento dallo Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Bloccato pignoramento con ammissione piano del consumatore”

Ritornando alle irregolarità degli avvisi di vendita ed al loro strumento tipico di contestazione ( il ricorso ex art 591 ter cpc) che ne consente se ben motivato la revoca si legga “Revocata vendita all’asta per assenza di foto degli interni” che tratta con dovizia di particolari un caso in cui il Tribunale di Pescara ha  revocato l’esperimento di vendita per violazione, da parte del delegato, degli oneri pubblicitari prescritti nell’apposita ordinanza.